Технический план

Технический план представляет собой электронный документ, отражающий изменения, осуществляемые с объектом недвижимости (помимо земельного участков), и являющийся основанием для внесения таких изменений в государственный кадастр недвижимости.

Технический план составляется в отношении:

  • здания, строения, сооружения;
  • части здания;
  • помещения.

Обращаем внимание, что юридически понятия «часть здания» и «помещения» постоянно уточняются и могут применяться к одним и тем же объектам в зависимости от сведений, указанных в документах на объект недвижимости.

Технический план содержит следующие сведения:

  • общие сведения об объекте недвижимости в соответствии с правовыми документами;
  • координаты поворотных точек (углов) здания;
  • технические сведения об измерениях (базисы (опорные пункты геодезической сети); система координат; точность измерений и т.п.);
  • поэтажный абрис объекта недвижимости;
  • поэтажный план здания;
  • план расположения объекта недвижимости на земельном участке;
  • сведения о собственнике;
  • правовые документы.

Заверенный электронной подписью кадастрового инженера технический план может быть подан в:

  • органы кадастрового учета;
  • районный многофункциональный центр.

Технический план также составляется при внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о таком объекте (исключение – изменение целевого назначения объекта недвижимости при сохранении его физических характеристик). Чаще всего это касается изменения площади объекта недвижимости. В большинстве случаев, для этого требуется разрешение на строительство, так как подобное изменение рассматривается как реконструкция.

Этапы подготовки технического плана могут включать в себя следующее:

№№ п/п ЭТАП СРОКИ
1 Предварительный анализ документации / заказ сведений государственного кадастра недвижимости 1 день
2 Полевые измерения / привязка здания по координатам / поэтажный обмер 2-3 дня
3 Формирование межевого плана 1 день
4 Подача межевого плана в органы Росреестра 2-3 дня

 

Акт обследования

Акт обследования составляется кадастровым инженером для исключения записи об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости. Акт обследования готовится только в отношении помещений, частей зданий, зданий и строений и отражает прекращение их существования.

Следует помнить, что невозможно исключить объект недвижимости из государственного кадастра недвижимости, если он не прошёл кадастровый учет полностью. Иными словами, если объект недвижимости относится к ранее учтённым зданиям, то сначала необходимо подготовиться технический план, на основании которого вносятся, например, сведения о координатах поворотных точек объекта, и уже затем, после уточнения характеристик объекта, можно готовить акт обследования.

Сделки

Согласно российскому законодательству сделкой с недвижимостью признаётся возмездная или безвозмездная передача прав на недвижимое имущество. Вступление в наследство, заключение аренды, продажа / покупка, дарение, передача в залог – всё это является сделками. Сделка оформляется соответствующим договором, который может быть исполнен в простой письменной форме без участия нотариуса. Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, для чего каждый заключенный договор должен быть соответствующим образом зарегистрировав в органах Росреестра. Вместе с тем, законодательство не предусматривает санкций за отказ или непроведение регистрации права, – заключённый договор не является недействительным, но для всех третьих лиц (включая государственные органы) собственником будет лицо, чьи права зарегистрированы в реестре прав, что создаёт потенциальные предпосылки для конфликтов (например: продажа или передача в аренду того же объекта недвижимости, с отношении которого уже был заключён соответствующий договор).

Нотариальное удостоверение договоров, передающих права на недвижимость, обязательно только в отношении долей в праве собственности. В то же время, при вступлении в наследство для государственной регистрации права необходимо получить Свидетельство о наследовании, оформленное нотариусом.

 

Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло, традиционно используемый инвесторами в недвижимость, представляет собой запись расходов и доходов в одной таблице, являясь упрощенной версией стандартных форм финансовой отчетности. Составление его менее детально и даёт только общее представление о возможностях недвижимости, однако в нём отражается ряд показателей, позволяющих провести довольно быстрый анализ привлекательности недвижимости.

К ним относятся:

  • потенциальный рентный доход (Potential Rental Income, PRI; – иначе: выручка; валовый доход) – это доход, который собственник (инвестор) ДОЛЖЕН получить, если ВЕСЬ объект недвижимости занят на 100%. Стоимость по каждому отдельному помещению берётся из существующего договора аренды, и, если какая-либо часть (помещение) в объекте недвижимости не занято, то к такой части применяются среднерыночные цены; – то есть в любом случае оно будет рассматриваться как находящееся в аренде;
  • чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI) – один из ключевых показателей в экономике недвижимости; принципиально он рассчитывается как потенциальный арендный доход минус операционные расходы, однако что включать, а что исключать из последних является предметом постоянных дебатов в среде профессионалов: так, например, резервирование фондов для ремонта конструктивных элементов здания может учитываться и как операционных расход, и как изменение в активах;
  • доход перед налогами (Before Tax Cash Flow, BTFC) – при прочих равных, не вдаваясь в дискуссии, что относится к операционным расходам, доход перед налогами это операционный доход минус неоперационные затраты (e.g. – выплата процентов по кредиту, амортизация недвижимости и т.п.);
  • чистый доход / доход после налогов (Net Income / After Tax Cash Flow, ATFC) – очевидно, это доход перед налогами за вычетом налогов, подлежащих к уплате.

Иногда отдельно подсчитывается и валовый (брутто) операционный доход (Gross Operating Income) и / или фактический рентный доход (Effective Rental Income). Первый включает в себя все доходы от недвижимости, то есть потенциальный арендный доход и иные доходы (каковые могут возникать от, например, размещения рекламы на здании, предоставлении услуг прачечной, сбор платежей за парковку и т.п., – иными словами, от любой деятельности, приносящей прибыль, но не связанной непосредственно со сдачей помещений или части здания в аренду). Фактический арендный доход – это потенциальный арендный доход за вычетом потерь от отсутствия арендаторов. Однако оба эти показателя не используются для оценки инвестиций.

В той же мере, затраты в отрасли управления недвижимостью также имеют свои особенности в сравнении с иными видами бизнеса. Во-первых, сами статьи затрат могут варьироваться в зависимости от условий договоров аренды даже в одном здании. Соответственно выделяются три типа аренды: а) чистая аренда, когда арендатор оплачивает 100% расходов, связанных с использованием недвижимости; б) брутто аренда, при которой все затраты, касающиеся обслуживания и обеспечения надлежащего функционирования недвижимости, несёт собственник и, наиболее часто встречающаяся, в) модифицированная аренда, где затраты делятся между собственником и арендатором. Во-вторых, доход от недвижимости – это безальтернативно доход от арендаторов, и, соответственно, их отсутствие, дефолт (неуплата), или недостаток напрямую влияют на капитализацию недвижимости. В общем виде, расходы включают в себя:

  • простой; или потери от отсутствия арендатора. Как правило, даже при оптимальных условиях показатель простоя составляет 10% от потенциального арендного дохода по каждому договору аренды: например, собственник подписывает аренду сроком на пять лет (60 месяцев); по её окончанию ему требуется в среднем полгода (6 месяцев), чтобы найти нового арендатора. Кроме того, простой включает в себя ненаполненность всех площадей, – крайне редко все 100% предоставляемых помещений (e.g. – номера в отелях, офисы в административном здании, бизнес-точки в коммерческой недвижимости и т.д.) арендуются; отсюда к проценту простоя добавляется фактор текущей незанятости. Также простой может включать в себя рентные каникулы (то есть бесплатное пребывание), или скидки, предоставляемые арендатору на время необходимого ремонта, чтобы начать бизнес, или наоборот – устранение мелких дефектов после съезда арендатора (с другой стороны, как минимум часть таких работ, e.g. – замена окон, или смена покрытия пола или стен, могут расцениваться как улучшение, вносимые в недвижимость и рассматриваться как увеличение актива (общей стоимости недвижимости). Все указанные формы потерь могут учитываться одной статьёй или разбиваться на несколько.
  • кредитные потери – это недополученная по договору арендная плата. Она может включать в себя как досрочное прекращение договора аренды, так и просто неуплату вследствие недобросовестности или банкротства арендатора. Часто эти потери включаются в статью простоя, но могут выделяться отдельно.
  • обслуживание – подразумевает всё, связанное с функционированием недвижимости, а именно: оплата за использование инженерных сетей (вода, газ, отопление, канализация, электричество и т.п.), оплата услуг связи, затраты на устройство и поддержание внешней территории, охрана, уборка, профилактика и техническое обслуживание элементов здания (лифты, системы кондиционирования и т.п.), а также зарплата персонала менеджмента, если таковой имеется. Расходы на обслуживание могут частично или полностью покрываться арендатором в рамках договора аренды, в этом случае они исключаются из расходов.
  • налог на недвижимость – многие юрисдикции допускают включение постоянного налога на недвижимость в расходы, что позволяет вычитать их из налогооблагаемой базы.
  • страхование – платежи за страхование часто распределяются между собственником и арендатором; последний, как правило, обязан страховать занимаемые им площади (помещение).
  • обслуживание долга – обыкновенно недвижимость приобретается под залог, и выплата процентов и займа является составляющей расходов.
  • амортизация – амортизация имущества является допустимым налоговым вычетом и записывается как расход.
  • комиссионные – поиском арендаторов, как правило, занимаются агенты по недвижимости, поэтому расходы на них составляют отдельную статью.
  • резервирование – недвижимость требует периодического ремонта, поэтому практика инвесторов следует этой необходимости, подразумевающей периодические отчисления на будущий ремонт. При этом, зарезервированные средства идут на ремонт конструктивных элементов (замена крыши, лифтов и т.п.), в то время как исправление мелкого износа часто относится к операционным расходам. Важно понимать, что для собственника недвижимости, замена, например, одной лампочки – это операционные расходы (обслуживание), но если замена происходит на всех дверях в рамках капитального ремонта, то это уже будут капитальные затраты (улучшения недвижимости).
  • налог на прибыль.

Вышеприведенная форма не принимает во внимание ряд важных факторов, влияющих на исчисление налогов, поэтому соответствующая строка рассчитывается отдельно:

Если необходимо рассчитать денежный поток при продаже недвижимости (например, для вычисления чистой приведенной стоимости), то применится тот же принцип раздельных расчетов:

При продаже учитываются возможные налоговые вычеты:

Критерии оценки инвестиций

Традиционные критерии оценки инвестиций в недвижимость

Анализ инвестиций по чистой приведенной стоимости не является единственным инструментом для оценки эффективности инвестиций. Помимо него могут применяться иные методы, хоть и менее комплексные, но тем не мене вполне надежные, и служащие как бы первой, оценочной итерацией для принятия дальнейших решений. Принципиально, – чем более тщательный анализ проекта проведён, тем большим пониманием обладает инвестор.

Первое, что интересует каждого инвестора как предварительный анализ потенциального проекта, это срок окупаемости или период возврата средств (Payback Period). Рассчитывается он довольно просто, по формуле:

Альтернативно, – если инвестор прежде всего ориентируется на уровень возможной доходности, можно формулу для вычисления ставки возврата:

Отсюда, если предполагаемая для инвестиций недвижимость обходится в 35 000 000 (что включает стоимость приобретения и затраты (агенты, сборы и .т.п) на приобретение объекта), а декларируемый (потенциальный) доход от неё составляет 2 900 000 в год, то срок окупаемости будет равен 12 годам; а ставка возврата составит 8% годовых.

Простота приведённых формул усложняется содержанием переменной «доход». В части недвижимости выделяются дифференцированные способы выражения дохода, или итерации его расчёта, такие как потенциальный рентный доход или чистый операционный доход. Соответственно, существует несколько различных традиционных показателей, характеризующих инвестиции в недвижимость. Условно, их можно разделить на следующие группы:

  1. Мультипликаторы (переменные) – это расчет относительных показателей в привязке к тому или иному виду доходов. Выделяются четыре ключевых мультипликатора:
    • переменная валового дохода:

Под валовым доходом при этом может пониматься как потенциальный рентный доход так и фактический рентный доход;

  • переменная операционного дохода:
  • переменная дохода перед налогами: 
  • переменная чистого дохода:

Мультипликаторы показывают период, за который окупится инвестиция в недвижимость.

  1. Ставки возврата, – это показатели, выражающие процент «отдачи» (возврата) вложенных средств. К ним относятся:
    • Ставка капитализации: 

Это один из ключевых параметров, показывающий какой процент инвестиций окупается ежегодно.

  • Ставка возврата собственных средств: 
  • Ставка возврата через чистый доход: 

Ставки возврата – это процентное (обратное) выражение мультипликаторов: например, ставка капитализации это переменная операционного дохода (ПОД), рассчитанная в процентах.

  1. Средние показатели ставок рассчитываются по тем же формулам, что и ставки возврата, с той разницей, что переменные дохода берутся не за первый год, а как среднее за определенный период (как правило, предполагаемый срок владения).
    • Средняя ставка капитализации: 
    • Ставка возврата собственных средств: 
    • Ставка возврата через чистый доход: 
  2. Коэффициенты используются кредитной организацией для оценки возможностей недвижимости вернуть заём, выданный для её приобретения. К ним относятся кредитные коэффициенты и коэффициенты прибыльности.
    • Кредитные (финансовые) коэффициенты:
      • Коэффициент заём к стоимости: 
      • Коэффициент покрытия долга (за период): 
      • Коэффициент дефолта: 
      • Коэффициент оборачиваемости активов:
      • Коэффициент операционных затрат: 
    • Коэффициенты прибыльности:
      • Коэффициент доходности:
      • Возврат на инвестиции: 
      • Возврат на собственные средства:

В качестве примеры для оценки инвестиции примем следующие данные:

Применяя эти исходные, проведем оценку объекта недвижимости. Начнем с расчета периода и ставки возврата:

Вышеприведенные показатели периода возврата средств соотносятся с общими вложениями и повторяют формулы исчисления переменных валового дохода и операционного доходов (1.1 и 1.2) и отражают количество лет, требуемых для окупаемости суммарных затрат тем или иным видом дохода. Показатели возврата собственных средств соотносятся  с доходом перед налогами и чистым доходом:

Потенциальная рентная плата позволяет ожидать, что весь проект окупится за 8 лет и 3 месяца; но переменная операционного дохода отдаляет этот срок до 11 лет. Собственные же средства вернутся за 16 лет при расчете по чистому доходу.

Ставки возврата показывают, какой процент вложенных средств возвращается ежегодно. Из них самым важным показателем считается ставка капитализации. Через неё, как правило, инвестор оценивает ту сумму, за которую он готов приобрести проект. – Допустим, чистый операционный от недвижимости доход составляет 1 000 000 в год, и вы хотите получить 14% годовых возврата; в этом случае максимальная цена, за которую следует приобретать недвижимость, составит 7 142 852 (1 000 000 / 0,14).

Другой пример, – вам предлагают приобрести недвижимость за 45 000 000, генерирующую. годовой операционный доход в размере 4 900 000. Проведя анализ местного рынка, вы нашли следующие данные по недавно проданным объектам в этой же локации:

После чего рассчитали ставку капитализации для каждого объекта:

Средняя ставка по недвижимости одного и того же типа в этом районе составляет 12%. Используя вои исходные данные вы получаете: 4 900 000 / 12% = 40 833 333, что очевидно ниже запрашиваемой продавцом цены.

Усреднённые ставки, как правило, несколько выше стандартных, так как последние рассчитываются по показателям первого года, а средние – за период в несколько лет с ежегодной индексацией.

Анализ финансовых коэффициентов боле важен кредитной организации, дающей деньги под инвестирование в недвижимость, так как показывают потенциальные возможности объекта покрывать и обслуживать заём.

Коэффициенты прибыльности демонстрируют уровень прибыльности проекта.

При анализе всех показателей следует учитывать, что все они, взятые отдельно, мало что говорят о финансовой привлекательности проекта и поэтому их всегда необходимо сопоставлять с данными по схожему типу недвижимости, расположенной в том же районе.

Примеры решения задач по теории срочной стоимости денег

Задача 1

Сколько средств инвестору нужно вложить сегодня, чтобы через пять лет получить 1 750 000 при ставке возврата в 9%?

Наиболее сложное во всех задачах, решаемых с помощью формул срочной стоимости денег, – это правильно прочитать исходные условия. Для наглядности всегда лучше рисовать график. В данном случае мы имеем следующую картинку:

Так как инвестор ожидает получить 1 750 000 через определённый промежуток времени, в перспективе, то эта сумма является ничем иным, как будущей стоимостью. Соответственно, определить необходимо настоящую стоимость:

Задача 2

У Вас скопилось 1 500 000 рублей, и Вы планируете их разместить на депозите. Банк предлагает Вам ставку в 11% годовых, капитализируемых ежемесячно. Какая сумма накопится на Вашем счету через семь лет?

Сумма в Вашем распоряжении сегодня – это настоящая стоимость. То, что Вы ожидаете получить – это будущая стоимость. Применяя соответствующую формулу, получаем: 1 500 000 * (1+0,11)7 = 3 114 240 рублей. Здесь, однако, кроется подвох. Процент капитализируется ежемесячно, соответственно ставка за период будет 0,92 % (11% годовых разделить на 12 месяцев), а число периодов – 84 (7 лет умноженные на 12 месяцев). Правильным решением, таким образом, является 1 500 000 * (1+0,0092)84 = 3 228 305 руб.

 

Задача 3

Вы хотите знать, сколько лет вам потребуется, чтобы удвоить капитал в размере 1 200 000 положив его на сберегательный (депозитный) счёт, обещающий 7% годовых.

В данной задаче есть две суммы: то, что инвестируется – это настоящая стоимость; то, что ожидается к получению – это будущая стоимость. Пользуясь любой из формул для единовременных сумм можно вывести формулу расчёта периода при известном проценте:

Подставив исходные данные, получается примерно 10 лет и 3 месяца. Альтернативно, можно использовать правило 72 = 72 / 7 = 10,28.

Задача 4

Какой процент по депозиту должен быть, чтобы утроить сумму инвестиции за 15 лет?

Алгебраически разложим формулу вычисления будущей стоимости:

В результате получаем 7,6%.

Задача 5

Кредитная организация предлагает Вам 10% годовых по депозитному вкладу. Сколько Вам нужно вложить сегодня, чтобы в течение 7 лет получать по 35 000 ежемесячно?

Здесь в виде исходный данных мы имеем регулярный, то есть вычисляемый в конце периода, аннуитет в размере 35 000. Составим график:

Таким образом, неизвестным оказывается настоящая стоимость, рассчитываемая по формуле вычисления аннуитета:

Получаем 2 044 735,90.

Задача 6

Предположим, Ваш друг покупает квартиру и просит у Вас 2 000 000 рублей в долг, предлагая возвращать его Вам ежемесячно в течение пяти лет. Процентную ставку Вы согласовали в размере 4% годовых. Какова будет выплата?

Исходная сумма для Вас является инвестицией: Вы её отдаёте, вкладываете, и потому отражаем её как минус. Неизвестным является сумма, получаемая Вами в каждый период времени, то есть аннуитет.

В данном случае применяется формула для вычисления регулярного аннуитета через известную настоящую стоимость:

Решение даёт Вам 449 254, 23 рубля в год или 37 437,85 рублей в месяц.

Задача 7

Вас пригласили на хорошую работу, и обещанная зарплата позволит Вам откладывать 15 000 ежемесячно. Сколько вы накопите через семь лет, если будете вкладывать эти деньги в банк под 9% годовых?

Так как вы планируете получить что-то через какое-то время, то искомое будет будущей стоимостью при известном аннуитете:

Для решения используется соответствующая формула:

В итоге Вы получите 1 656 078 рублей.

Задача 8

Банк предложил процент по депозиту в размере 7,2% годовых. Через 3 года процент увеличился и составил 8,3%. Сколько составит совокупное процентное увеличение начального капитала в конце пятилетнего периода?

Предположим, что сумма начального капитала составляла 900 000 руб. Используя формулу вычисления будущей стоимости, рассчитываем накопленный капитал через три года по ставке в 7,2%: 900 000 * (1+0,072)3 = 1 108 733.

Далее, по той же формуле вычисляем будущую стоимость на конец пятого года по изменившейся ставке, при это настоящей стоимостью будет ранее вычисленное значение, а периодом – оставшиеся два года: 1 108 733 * (1+0,083)2 = 1 300 420 руб.

Теперь определяем общий накопленный капитал: (1 108 733 — 900 000) + (1 300 420-1 108 733) = 406 912

и процентное отношение к исходной инвестиции: 406 912 / 900 000 = 44,49%.

Альтернативное решение можно представить в алгебраическом виде:

Задача 9

Вы планируете продать свою недвижимость. Подготовка к сделке и поиск оптимального предложения займут три месяца. Арендатор, который платит Вам 140 000 ежемесячно, попросил Вас обусловить продолжение действия его договора до конца года за соответствующую компенсацию. Каков минимальный размер такой компенсации, если за ставку дисконтирования принимается годовое увеличение аренды в размере 3,5 процента?

Арендатор хочет остаться ещё год, а Вы намерены продать недвижимость через 3 месяца. Отсюда, первое, что следует сделать – это рассчитать, сколько составит настоящая стоимость 9 платежей аннуитета. Следует учитывать, что, поскольку арендная плата вносится в начале каждого периода, то она является аннуитетом к дате (пренумерандо). Кроме того, ставка дисконтирования должна быть приведена в соответствие с периодами платежей.

Получаем 1 245 442 рублей, составляющих настоящую стоимость 9-ти арендных платежей на начало периода. Так как отсчёт этого периода начнётся через три месяца, а арендатор готов компенсировать их сегодня, необходимо рассчитать стоимость этой суммы на сегодняшний день, что делается через формулу настоящей стоимости:

В результате имеем 1 234 607 рублей, что будет составлять минимальную компенсацию за 9 месяцев аренды на текущий момент времени.

Задача 10

Вы приобретаете квартиру и получили кредит под её залог в размере 6 000 000 рублей сроком на 20 лет и под ставку в 9,2% годовых. Сколько составит ежемесячный платёж. если кредит рассчитан как стандартная амортизация? Сколько составит размер принципала (тела долга) и процента за 11-ый год? Чему будет равен ежемесячный процент, если капитализация осуществляется ежеквартально?

Первая часть задания требует исчислить стандартный аннуитет при имеющейся настоящей стоимости, не забывая, что вычисляется ежемесячный платёж (20 лет превращается в 240 месяцев, а ставка 9,2% – в 0,77%):

В результате получается 54 758 рублей.

Для вычисления суммы принципала на конкретный период сначала рассчитывается годовой аннуитет:

составляющий 666 673 рубля.

Для расчёта принципала используем формулу аннуитета для конкретного периода:

В итоге получаем принципал в размере 276 494 рубля. Вычитая тело долга из ежегодного платежа, получаем размер процента: 666 673 — 276 494 = 390 178.

Для расчёта процента при неравномерно капитализации применяется формула:

Получаем 0,0075 или 0,75%.

Задача 11

Объект недвижимости имеет рыночную стоимость в размере 12 000 000 рублей. Игнорируя прочие факторы, воздействующие на цену недвижимости, допускаем, что эта стоимость сохраняется на протяжении длительного времени, подвергаясь только ежегодной инфляции в размере 6,5%. Рассчитайте стоимость недвижимости через 7, 10 и 15 лет соответственно, а также настоящую стоимость этих показателей, принимая за ставку дисконтирования 15%

Первым этапом следует определить будущую стоимость недвижимости. Так как на неё влияет только инфляция, получаем следующие показатели для каждого из трёх периодов:

Далее определяем настоящую стоимость:

Альтернативное решение предполагает прямой расчёт настоящей стоимости через реальную ставку возврата, являющуюся разностью между номинальной ставкой дисконтирования и инфляцией:

Различие итоговых значений объясняется применением упрощённого расчёта реальной ставки. Для более точных вычислений используется формула Фишера:

результат будет соответственно:

Задача 12

У Вас накопилось 4 000 000 рублей, и Вы рассматриваете 2 альтернативы: приобрести квартиру и сдавать её в аренду за 42 000 в месяц или же разместить эти средства на банковском депозите, обещающим 12% годовых. Какая из опций более выгодна в 5-летней перспективе, если применять ставку дисконтирования в размере 8%? Проведите расчет методом чистой приведенной стоимости. Какие условия должны быть изменены, чтобы выбор инвестора изменился?

Первым шагом следует вычислить поступления по депозиту. Это делается через формулу сложного процента, при равенстве периодов капитализации и выплаты, совпадающую с формулой будущей стоимости:

Будущая стоимость, исчисленная таким образом, включает в себя и накопленный процент и вложенную сумму. Для оценки прибыльности необходимо высчитать процент за каждый период, что делается посредством вычитания суммы начальной инвестиции из будущей стоимости. При этом следует иметь в виду, что начальная инвестиция на каждый последующий период включает накопленный процент за предыдущий:

Применяя формулу чистой приведённой стоимости, дисконтируем поступления процента за каждый из периодов и вычисляем показатель ЧРС (NPV). Возврат начальной суммы в 4 000 000 дисконтируется по пятому году (это как бы предельная стоимость инвестиции):

Так как ЧРС > 0, то данное предложение выгодно с точки инвестирования.

Теперь рассматриваем опцию с арендой недвижимости. Так как по условиям размер арендной платы известен и он не будет изменяться в каждый период, то можно для расчётов использовать формулу настоящей стоимости для аннуитетов:

В данном случае сразу получается приведённая стоимость всех поступивших за период инвестиции средств. Для контроля тот же результат можно получить через суммирование дисконтированных потоков за каждый период:

Так как в данном примере объект недвижимости сохраняется в собственности инвестора, то предельная стоимость равна нулю и, соответственно, формула ЧРС упрощается до расчета простой разницей между суммой инвестиции и приведенной (настоящей) стоимостью аренды за 5 лет:

Таким образом, эта инвестиция невыгодна и альтернатива по депозиту предпочтительней.

Однако, если после 5-ти лет аренды объект недвижимости удастся продать не менее, чем за 2 950 000, то инвестиция становится прибыльной:

Если же продажная цена составит не менее 4 600 000, то этот вариант инвестирования становится более привлекательным, чем банковский депозит:

Задача 13

Вам предлагаются два объекта недвижимости на выбор. Один из них стоит 5 200 000 и будет приносить аренду в первые три года, – по 450 000 ежегодно, годы 4-5 – 390 000, годы 6-8 – 415 000 и в 9-10 годы, – 480 000. Второй объект обойдётся в 4 350 000, но арендатор готов заключить долгосрочный договор с арендной платой на весь период в размере 400 000 в год. Какое из предложений более выгодно в 10-летней перспективе при ставке дисконтирования в 11% и увеличением стоимости недвижимости на 40% через 10 лет?

Первым этапом следует рассчитать настоящую настающую стоимость всех платежей поступивших от первого объекта по формуле настоящей стоимости для аннуитетов Здесь следует учитывать, что периоды равных платежей выделяются отдельно и переменная n отражает их последовательное количество. Каждый из периодов равных платежей дисконтируются на предыдущий период:

Таким образом, настоящая стоимость будет равна:

Продажная цена через 10 лет увеличится на 40% и составит 7 280 000, что даёт следующий результата при расчёте ЧРС:

Отрицательный показатель ЧРС делает эту инвестицию неэффективной.

Рассмотрим второй вариант. Так как аренда здесь не меняется на протяжении всего периода, то можно использовать прямую формулу вычисления настоящей стоимости через аннуитет:

Далее, оцениваем привлекательность этой инвестиции, принимая за продажную стоимость увеличение в 40% от цены приобретения:

Положительная чистая реальная стоимость делает этот проект инвестиционно привлекательным.

Задача 14

Инвестор нуждается в промышленном объекте для создания производства. Он рассматривает возможности долгосрочной аренды на 30 лет, в юрисдикциях, где её оформление возможно, в том числе, за выплату единовременной суммы. Ему предложили опции:

  1. Единовременная выплата в размере 2 000 000.
  2. Единовременный платёж в 1 000 000 и последующая арендная плата равная 31 000 ежегодно.
  3. Арендная плата на протяжении всего периода аренды в размере 123 000 ежегодно.

Какая из опций более выгодна, с точки анализа по чистой приведённой стоимости? Изменится ли выбор инвестора и каким образом, если анализ рынка допускает резкий рост цен на промышленные объекты через 5 лет, и муниципалитет готов, заключив сделку с собственником, готов предложить опцию обратной аренды (sale and lease back) на следующих условиях соответственно исходным опциям:

  1. Возможная цена продажи (переуступки) 1 750 000; обратная аренда – 60 000 ежегодно.
  2. Возможная цена продажи (переуступки) 980 000; обратная аренда – 31 200 ежегодно, начальная аренда плата собственнику сохраняется.
  3. Условия не меняются.

Ставка дисконтирования сохраняется на уровне 12%.

Определяем лучший вариант по первоначальным данным:

Так как первая опция не подразумевает никаких иных расходов, кроме единовременной выплаты, то затраты по ней буду составлять – 2 000 000.

По второй опции определяем настоящую стоимость для всей суммы расходов (арендная плата за 30 лет вычитается, так как является расходом):

По третьей опции считается только настоящая стоимость:

Из предложенных вариантов, выгоднее третий.

При изменённых условиях получаем:

Второй вариант выглядит более экономически обоснованным, так как навлекает меньше расходов.

 

Задача 15

Собственник планирует провести ремонт стоимостью в 4 750 000, и, чтобы вернуть затраты в течение последующих семи лет, намерен установить арендную плату на 925 000 в год выше, чем текущие цены. Потенциальный арендатор предложил оплатить ремонт за свой счёт, при условии, что арендные платежи не будут повышаться в последующие семь лет. Какова требуемая ставка возврата для собственника? При каких обстоятельствах предложение арендатора выгодно ему самому и при каких – собственнику?

В данной задаче необходимо определить процентную ставку, которая может быть вычислена только путём подстановки данных в соответствующую формулу:

Искомая ставка составит примерно 8,4% годовых. Если её показатель будет выше, то предложение арендатора выгодно собственнику, например при 12%:

Аренда, которую он уплатит за 7 лет, в текущих деньгах будет составлять меньше (4 221 475), чем его затраты на ремонт (4 750 000). И наоборот, – если бы собственник оплачивал бы ремонт сам, он бы смог его компенсировать в установленный себе срок. Напротив, если рынок будет стабильным и ставка сохранится на низком уровне (допустим 4%), то арендатору более выгодно оплатить ремонт:

Задача 16

В теории рынок недвижимости имеет цикличный характер с 4-мя ярко выраженными фазами:

  • умеренный рост (восстановление);
  • экспансия;
  • пик;
  • рецессия.

Учитывая, что на цены на недвижимость в значительной мере оказывают влияние локальные факторы, период каждой из фаз может значительно варьироваться. Генерализованно, тем не менее, цикл может быть представлен следующим графиком:

Основываясь на данном графике, какие вы дали бы рекомендации инвестору при следующих условиях:

  1. Стоимость объекта недвижимости – 4 000 000, арендная плата на настоящий момент – 780 000 в год.
  2. Стоимость объекта недвижимости – 9 000 000; два года назад сопоставимый объект продавался за 7 500 000. ь
  3. Стоимость объекта недвижимости – 10 000 000, ежегодная аренда по схожей недвижимости за последние три года составляла: 350 000; 440 000; 380 000.

 

  1. Ожидаемая ставка возврата составляет 19,5% (780 000/4 000000). Это очень высокая ставка и если похожие значения существуют по большей части рынка, то рынок приближается к пику. Инвестиция может быть сделана на краткосрочную перспективу и основанная доля прибыли будет не от аренды, а от продажи. Например, без продажи, ЧРС на 5 год будет составлять:

а на 10-ый уже:

Решающим фактором прибыльности этого проекта станет своевременная реализация инвестиции. Даже при ослаблении роста цен, продажа на 5-ый год за сумму в 4 800 000 даёт прибыль:

Ставка возврата равняется 9,54%:

Это говорит об устойчивом росте рынка. При прочих равных (достаточный размер арендной платы и т.п.) инвестиция должна быть выгодной как в краткосрочный период, так и в среднесрочный.

За отсутствием иных данных, рассчитываем ожидаемую ставку возврата за последние 3 года по отношению к текущему предложению

Средняя ставка будет равна 3,75%. Низкая ставка возврата в теории является слишком неопределённой базой для принятия решения об инвестициях – в равной мере она может свидетельствовать как о начале роста, таки и о стагнации, так и о недавней рецессии, которая может оказаться затяжной. В данном случае необходимо дополнительно исследовать рынок. Если например, окажется, что схожий объекты три года назад продавался за 7 200 000, то тогда ставка будет 11,06%:

С другой стороны, если текущая аренда на схожих объектах соответствует уровню 350 000 – 450 000 в год, то инвестору можно делать такое вложение только в долгосрочной перспективе. Кроме того, цена приобретения – это предложение. Инвестор может рассчитать приемлемую для себя цену исходя из собственных соображений. Допустим, если он готов делать долгосрочную инвестицию, но по ставке в 7%, то можно прибегнуть к формуле вечного аннуитета и рассчитать возможную стоимость предложения:

Вечный аннуитет

Вечный аннуитет (Perpetuity)

Платежи, осуществляемые периодически и бессрочно. На русском языке иногда встречается название «перпетуитет». Это финансовый инструмент, применяемый в основном при выплате дивидендов по привилегированным акциям. С точки зрения математики стоимости денег вечный аннуитет интересен тем, что при расчете Настоящей стоимости его формула упрощается; будучи представленной в виде суммы настоящий стоимостей за каждый период она будет выглядеть как:

так как период n в данной формуле является бесконечностью, то формула принимает следующий вид:

На практике, в качестве примера вечного аннуитета часто приводят так называемые «консоли» – вид обязательственных бумаг, выдаваемый правительством Соединенного Королевства, а также дивиденды, выплачиваемые по привилегированным акциям. В отношении к недвижимости, формула вечного аннуитета применяется как способ быстрой оценки. В качестве будущей стоимости при этом выступает периодически получаемый платёж (аренда), а в роли процентной ставки – ставка капитализации. Предположим, что недвижимость приносит 29 000 руб чистого дохода в месяц при ставке капитализации в 11%. Цена её приобретения может быть рассчитана как (29 000 * 12) / 0,11 = 3 163 636 рублей.

Главные предпосылки для этого подхода заключаются в том, что а) рост арендной платы неизбежно связан с увеличением инфляции, и потому может быть принят за константу и б) даже если недвижимость продаётся (то есть получение дохода де факто не вечно), покупатель будет применять для оценки такой же метод.

Общие понятия уравнений срочной стоимости денег

Амортизация имущества

Разрешённый законодательством налоговый вычет, отражающийся в финансовой отчетности как затраты и периодично уменьшающий стоимость имущества. Позволяет снижать налогооблагаемую базу недвижимости. Амортизация может рассчитываться различными способами в зависимости от юрисдикции. Следует обратить внимание, что амортизация не применяется в отношении земельных участков.

Амортизация долга

План выплаты долгового обязательства, то есть распределение общей суммы по периодам выплат, и разбивка таких выплат на процентную часть и тело кредита. Существует много видов амортизации, однако чаще используется стандартная амортизация, при которой расчет периодического платежа производится по формуле, соответствующей формуле вычисления стандартного (регулярного) аннуитета:

, где

Pmt – периодичный платеж;

P – сумма долга (принципал);

iпроцентная ставка;

n период или количество платежей.

Полученный результат есть выплата, включающая в себя и принципал (часть самого долга) и процент. Чтобы выделить из общей суммы принципал нужно её слегка скорректировать:

, где

k – это порядковый номер периода, на который рассчитывается принципал.

Аннуитет

Серия равных выплат или платежей, происходящих в будущий период от момента начала инвестиции регулярно. Аннуитет имеет две характерные черты – 1) допускается, что это равный. неизменный платёж (хотя есть и неравномерные аннуитеты, но они не решаются с помощью формул срочной стоимости денег), и 2) всегда допускается, что все периоды одинаковы. То есть через аннуитет невозможно суммировать денежные поступления за день, неделю, месяц и год. Напротив, в аннуитетах всегда будут либо еженедельные, ежемесячные или ежегодные платежи. Отдельно взятый платеж из аннуитета может рассматриваться как будущая стоимость, но их совокупность на регулярной основе требует применения формул аннуитета. В уравнениях срочной стоимости денег чаще выражается как переменная Pmt.

Банковский месяц/год

При финансовых расчетах большинство учреждений используют традиционную практику, при которой месяц равен 30 дням, а год – 360 (не 365 или 366) дням. При расчетах капитализации всегда следует учитывать этот факт. Несмотря на это, в Российской Федерации на практике, банки принимают год за 365 дней.

Будущая стоимость

Стоимость денег, инвестированных в нулевой период, на какой-либо иной период времени, который состоится в будущем по отношению к начальной инвестиции. Будущая стоимость – это разовая выплата. Если в будущем происходит несколько платежей, то они рассчитываются по формулам аннуитетов. В уравнениях срочной стоимости денег чаще выражается как переменная FV.

Дисконтирование

Действие, обратное капитализации. Банки и финансовые учреждения используют капитализированный (сложный) процент, чтобы компенсировать риски потери деньгами своей стоимости с течением времени. Инвестор использует дисконтирование, чтобы понять, сколько будет стоить доход от инвестиции, планируемый к получению в будущем, в деньгах текущего периода (до начала инвестирования, на нулевой период).

Знак движения денег

То, что кажется элементарным, всегда представляет особую сложность. При расчете инвестиционных проектов, всегда требуется понимать, с каким знаком определяется тот или иной платеж, чем он является для анализируемой инвестиции – поступлением или расходом. Самый простой пример – кредит, подразумевающий отношения заимодавец – заемщик. Для заемщика (лица, взявшего в долг) – начальная сумма есть поступление (то есть эта сумма для него имеет знак «плюс»), а все последующие платежи по долгу – расход (знак «минус»). И наоборот: для заимодавца начальная сумма является расходом, а выплаты по обязательству – поступлением. Приобретая недвижимость, средства расходуются, следовательно, сумма, потраченная на приобретение, имеет знак «минус». При продаже недвижимости, вырученная сумма для инвестиции будет иметь знак «плюс».

Капитализация

Расчет сложного процента, то есть вычисление последующего процента от суммы предыдущих. Как правило, капитализация рассчитывается каждый платежный период, – если кредит / депозит предусматривает ежемесячный взнос / выплату, то и процент капитализируется каждый месяц. Однако, есть случаи, когда капитализация рассчитывается отдельно. Например так называемый «канадский заём» предполагает полугодовую капитализацию процента при ежемесячной выплате долга. В этом случае процент на каждый платёжный период рассчитывается по формуле:

где

i – ставка, применяемая к платёжному периоду;

n – количество капитализаций в год;

R – номинальная годовая процентная ставка;

t – количество платёжных периодов за год.

Настоящая (реальная) стоимость

Стоимость инвестиции на начальный период вложения, то есть на период, равный нулю, происходящий сегодня, в настоящий момент. Все прочие затраты и прибыли по времени происходят после этого периода. Следует помнить, что для инвестора все будущие средства это сумма приведённых (дисконтированных) платежей на начало проекта (чистая реальная стоимость). В уравнениях срочной стоимости денег чаще выражается как переменная PV.

Период

Время «жизни» инвестиции при расчете настоящей и будущей стоимостей. Если речь идёт об аннуитетах, то период – это каждый равный промежуток времени, за который генерируется определённый доход или осуществляется платёж. В уравнениях срочной стоимости денег чаще выражается как переменная n.

Правило 72

Простой способ примерно узнать, сколько времени потребуется, чтобы вдвое увеличить сумму начальной инвестиции, при определённой ставке доходности, и наоборот: узнать, какая ставка доходности необходима, чтобы достигнуть двоекратного увеличения вложенных средств в определённый период времени. Например, при ставке в 8,3% вам потребуется примерно 8,7 лет чтобы достичь двукратного увеличения стоимости (номинальной) вложенных средств: 72/8,3 = 8.7. Если планируется удвоить инвестицию в течение четырех лет, то требуемая ставка доходности составит 18% в год: 72/4=18.

Принцип настоящего vs будущего

Несмотря на кажущуюся очевидность различия настоящей стоимости и будущей стоимости, определить к какому платежу применять ту или иную формулу подчас весьма затруднительно. Здесь можно использовать простое правило: то, что Вы вкладываете (отдаёте) сейчас – может иметь только будущую стоимость; и наоборот: – то, что Вы получите через какой-то период времени, привлекает к себе формулы расчёта настоящей стоимости.

Принцип суммирования стоимости

Одно из фундаментальных понятий в инвестиционном анализе гласит, что реальная стоимость (или будущая стоимость) серии денежных доходов равна сумме реальной стоимости (будущей стоимости) денежного дохода в каждый из периодов. Иными словами, формула, применяемая для расчета реальной (будущей) стоимости аннуитета, может быть вычислена как сумма реальной (будущей) стоимости каждого платежа за период инвестиции.

Процент (интерес)

Интерес – это коэффициент увеличения начальной суммы инвестиции за период времени, выраженный в процентах. Интерес, как и аннуитет, имеет регулярный характер и, в случае расчёта аннуитетов, должен иметь те же временные рамки. То есть если Вам в условиях даётся ежемесячный платёж и годовой процент, то процент, при применении к ежемесячному платежу, следует разделить на 12. Как правило, интерес также является константой, но при решении некоторых задач он может изменяться в какой-либо точке времени. В этом случае часто применяется средневзвешенный интерес на весь период. В уравнениях срочной стоимости денег чаще выражается как переменная i.

Ставка капитализации

Применяется как наиболее простой и скорый метод оценки недвижимости. Рассчитывается как чистый операционный доход или чистый доход, разделенный на текущую стоимость (или предлагаемую продавцом цену). Допустим, Вам предлагают купить квартиру за 3 500 000 рублей, при этом её рыночная аренда составляет 25 000 в месяц. Применяя формулу, получаем / (25 000 * 12) / 3 500 000 = 0,08 (8,57%). Однако если 25 000 составляет операционный доход, без учета налога (допустим 12%) и простоя без арендатора (6% в год), то ставка капитализации может быть скорректирована с этим расчётом до 7,09 %.

Шкала времени

При решении инвестиционных задач часто, для облегчения понимания условий используется график, показывающий шкалу времени.

 

 

 

 

Ius in Rem

В классическом Римском праве выражение ius in rem означало один из видов исков, который подавался как бы против всех, против всего мира. Европейцы несколько передёрнули смысловую нагрузку понятия, сделав из него то, что в русской правовой традиции именуется как вещное право, и отправили его гулять по рукам юристов.

Наиболее чутко ius in rem выражено в германском праве, где оно включено в Гражданский кодекс и однозначно понимается как противовес обязательственному праву. То есть это право безусловное, не зависящее от взаимных обязательств сторон и существующее в пользу одного лица против всего света. Прежде всего, таковым является право собственности (Eigentum). В случае движимого имущества, право собственности возникает в момент создания вещи у лица, эту вещь сделавшего. Далее, если это лицо намерено продать, подарить или иным образом передать предмет, то оно вступает в договорные отношения с другой стороной. Как отмечалось выше, с точки зрения здравой логики любая сделка в германском праве, согласно «принципу абстрактности», содержит в себе минимум три договора: а) договор о намерениях выполнять взаимные обязательства; б) договор, посредством которого продавец получает в собственность деньги; в) договор, в результате которого покупатель приобретает право собственности на вещь.

Касательно движимых вещей эта концепция весьма полемична, ибо теоретически усложняет достаточно простые отношения по экономическому обмену. Можно было бы её оправдать тем, что если один из договоров (б) или (в) не исполняется, то другая сторона получает возможность требовать возмещение ущерба. Но, одно из принципиальных юридических различий между движимостью и недвижимостью как раз и состоит в том, что неисполнение или их недостаточное исполнение (товар, полученный с дефектом) контрактных обязательств по гражданскому договору может преследоваться иском о компенсациях, а в случае с недвижимостью покупатель не может преследовать продавца, требуя заделать трещину в доме, а обязан принять здание и землю в том виде, как они есть. Другой важный момент – недвижимость по природе не перемещаема. Факт физического контроля над недвижимостью не доказывает чистоту права, и вообще права лица, её занимающего. Отсюда, несмотря на то, что формально ius in rem в движимости и недвижимости имеет тождественное содержание на бумаге, в отношении последней возникает необходимость специального регулирования посредством системы регистрации.

Caveat Emptor – «Приобретатель, будь бдителен!» (лат.)  Это правовая концепция, восходящая к средним векам означает, что при сделке с  недвижимостью, продавец априори находится в более предпочтительном положении, ниже покупатель, так как последний может не знать о скрытых дефектах, например, о том, где протекает крыша, или какая часть земли подтапливается весенним паводком или разливом реки. Обязанность выяснять все недостатки недвижимого объекта полностью на совести приобретателя, так как после совершения сделки (перехода права собственности или иного вещного права) новый собственник не вправе требовать компенсаций ущерба с продавца в рамках гражданского правонарушения (деликта) или несоблюдения условий договора. Недвижимость передаётся в том виде, «как она есть», и если покупатель не позаботился провести надлежащее исследование, то все дефекты и недостатки исправляются им самим. То же самое касается прав и интересов, обременяющих недвижимость – вещный интерес, перешедший на нового приобретателя, обязывает последнего вне зависимости от того, был ли он ему раскрыт (известен) до сделки или нет. Вместе с тем, в отношении жилых квартир и домов европейское законодательство последнего времени несколько смягчает действие концепции caveat emptor в рамках законодательства о защите прав потребителей. Например, во Франции, продавец должен представить «информационный лист»  где, в зависимости от возраста строения (квартиры), обязан указать определённые недостатки (протечки, наличие насекомых (для деревянных конструкций) или иные дефекты),[1] Информационный лист не налагает обязательств на продавца в части  исправления дефектов, но в случае, если этот «лист» не был представлен приобретателю, последний может требовать возмещения ущерба после сделки. Caveat emptor совершенно игнорируется там, где новая недвижимость (помещение или здание любого назначения) приобретается прямо от застройщика. Даже в таких консервативных правовых системах как английская или американская, застройщик как минимум обязан передать объект недвижимости, годным для целей, ради которых он приобретался и несёт как минимум 12-месячную гарантию в части исправления дефектов[2].

Факты свидетельствуют о том, что земельное право в Европе (как минимум в сельской Европе, вне стен городов) появилось раньше гражданского и даже раньше самого права собственности, в том виде как оно прописано в Общегерманском гражданском уложении. Передача земли требовала специальных процедур именно вследствие того, что заключала в себе не одно право, а комплекс повинностей, целые цепочки экономических, социальных, а подчас и политических связей. Очевидно, что такая совокупность прав и обязанностей, заключенных в земле, совсем не была (и не есть) тождественна однозначно понимаемому праву собственности на движимые вещи, – вполне и достаточно доказываемому простым фактом физического контроля над предметом. Отсюда же, упомянутый выше принцип абстрактности немецкого гражданского права выглядит вполне комильфо в приложении к недвижимости: переход титула на землю (права собственности), или возникновение иного вещного права (ius in rem) не есть общегражданская сделка, ибо, несмотря на условия сопровождающего трансфер титула договора (e.g. купли-продажи), приобретатель становится собственником только после исполнения трансфера[3]. И тот же принцип абстрактности выглядит тихим ужасом, икотой душевнобольного в рамках сделки с движимостью, что подчёркивает абсолютную неравнозначность права собственности на недвижимость и права собственности на движимость: первое есть вещное право, возникающее и существующее в самом предмете; второе – персональное, контрактное право, вытекающее из намерений сторон, создающих такое право взаимным обязательством. Вопрос – зачем германские юристы с такой тщательностью, – как пуговицу на нитке, – протащили через всё Общегерманское гражданское уложение это унифицированное право собственности, этот ius in rem, в итоге разделив его регистрацией прав на недвижимость, – должен быть адресован скорее немецкой педантичности и склонности к избыточной зауми пандектистов, чем какому -либо разумному объяснению.

Французский Гражданский кодекс готовился стремительно, в течение нескольких лет, и имел одной из своих целей максимально упростить правовую среду феодальных землевладений. По слухам, неподтверждаемым источниками, Наполеон лично редактировал текст в чаяниях, что каждый гражданин сможет читать и понимать кодекс самостоятельно. Так это или иначе, но согласно кодексу 1804 года, для сделки (в том числе, с недвижимостью) достаточно было выраженного согласия сторон[4]. Очень скоро выяснилось однако, что такого простого согласия не вполне хватает, по крайней мере для банков и кредитных организаций, пролоббировавших в 1855 году поправки, в результате которых во Франции была создана система регистрации залогов и обременений, позволяющая банкам делать персональные запросы и исследования в отношении лица, чья недвижимость приобретается недвижимость. Ещё через сто лет, в 1955 году система регистрации была усовершенствована с целью обеспечить доступ широкой публики к изучению титулов (прав)[5] и иных прав, связанных с землёй. Кроме того, для более эффективного её функционирования была введена должность залогового регистратора (conservateur des hypothèques), – лица, проверяющего действительность сделки в части соблюдения формальностей. В общих чертах, тем не менее, французская правовая система[6] осталась неизменной со времени перового Гражданского кодекса в том плане, что более чем какая-либо иная, она преследовала, – по крайней мере на поверхностный взгляд, – задачу облегчить сделки с недвижимостью, максимально приблизив их к общегражданским договорам, то есть сделать идентичными вещные права земельного законодательства и персональные, договорные обязательства цивильного права. Тенденция эта прервалась довольно скоро даже в теории, не говоря уже о практике. Например, Гражданский кодекс прямо рассматривал здания как отдельные объекты недвижимости, не связанные с землёй[7], что несколько противоречило принципу «приращения» (accession), утверждавшему принадлежность всего, что находится над и под землёй самой земле (собственностью на неё)[8]. В 1866 Кассационный (апелляционный) суд Франции подтвердил необходимость создания особых прав на землю, если на ней расположено строение, принадлежащее не собственнику этой земли[9]. Таким образом, получили признание вещные права, отличные от права собственности, позволяющие занимать чужую территорию собственнику здания.

Та лёгкость, даже ветреность, с каковой французский гражданский кодекс оперирует с недвижимостью, а точнее то, как статьи законодательства игнорируют различие вещных и персональных прав, компенсируется и объясняется ролью нотариусов в оформлении сделок. Во Франции нотариусы рассматриваются как «публичные» (но не государственные) служащие, под чьим монопольным оком находится вся практическая отрасль права недвижимости. Традиция, неуклонно поддерживаемая нотариусами, привела к тому, что фактическая сделка с недвижимостью во Франции полностью соответствует положениям германского права, как бы это не показалось смешным. Сделка начинается с предварительного договора[10], в течение семи дней после подписания которого стороны имеют право отказаться от сделки. После этого срока договор обязывает продавца и покупателя завершить намерения, то есть, в рамках германского права это как раз обязательственный договор, понуждающий стороны к исполнению соглашения. В договоре отражаются согласие сторон, цена и иные существенные условия (conditions suspensive)[11]. По подписанию продавец вносит аванс в размере 5-10% от оговоренной суммы. Далее предварительный договор передаётся нотариусу по недвижимости, который составляет договор купли-продажи и нотариальный трансфер о переходе права собственности (или иного). Формально, французское законодательство считает, что переход титула (права) совпадает с моментом передачи денег. На деле, это задача и обязанность нотариуса: обеспечить с одной стороны получение денег продавцом и приобретение титула покупателем. Таким образом, французский нотариус полностью контролирует все процессы, связанные со сделкой, что подразумевает в числе прочего, следующее: нотариус обязан исследовать (подтвердить) титул продавца[12]; нотариус обязан изучить наличие обременений и залогов в отношении недвижимости и отразить все вещные права в трансфере (сервитуты, обременения и т.п.); нотариус обеспечивает вступление в фактическое владение покупателя (для чего он может резервировать часть суммы по договору до того момента, как продавец физически покинет недвижимость); точно также нотариус обеспечивает получение денег продавцом (все расчёты проводятся не между сторонами, но через нотариуса), – если покупатель не доплатил часть суммы, то трансфер, составленный нотариусом, не нуждается в утверждении судом (т.е. служит как бы исполнительным листом сам по себе); нотариус также несёт полную ответственность по уплате сторонами всех налогов и пошлин; наконец сам по себе трансфер недвижимости и/ или договор купли-продажи может быть даже не подписан сторонами[13], но если он имеет печать нотариуса, то сделка считается совершённой. Такое положение нотариусов во Франции позволяет в полной мере считать их элементами «частной» системы регистрации сделок, – именно нотариусы несут абсолютную ответственность за возникновение и переход вещных прав и именно поэтому гражданское законодательство довольно обще и неартикулировано формулирует все вопросы касательно вещных и персональных прав.

Английское право максимально отдалено от теоретических эстетик континента. Вещное право (right in rem) ограничено академической скамьёй и аудиторией международных конференций. Слово property в английском языке меняет своё значение с умозрительного права [собственности] на материальную «недвижимость» также стремительно как погода – серое небо Лондона на тучи, и при этом совершенно отсутствует в словаре профессионального юриста. Понятия, связанные с правовым режимом владения землёй, на континенте рафинировались гражданскими кодексами; в Англии они сохранили своё средневековое звучание и оттиски смысла и именно поэтому на Британских островах в учебниках, раздаточных материалах и на конференциях недвижимость, включающая вещное право (real property) делится на материально наследуемое[14] и нематериально наследуемое[15], а в юридической практике определяется исключительно как estate, – поместье, имение. Однако буквальный перевод этого термина не соответствует содержанию: имение (estate) – это и правовой статус недвижимости, и сама недвижимость, это (и только это!) – то, что может предаваться другому лицу в рамках сделки, влекущей трансфер недвижимости и передачу прав на неё. В понимании немецких юристов английское «имение» безусловно содержит в себе вещное право, ius in rem, а в самой Англии этот же факт подчёркивается тем, что передача «имения» возможна только через трансфер (deed), то есть по правилам земельного права, а не цивильного, регулирующего сделки с движимостью (то есть создание и оборот персональных прав).

Имение, как, впрочем, и права собственности на континенте, являются лишь базовым, основным правом, «влитым» в объект недвижимости. К ним прикрепляются иные, содержащие меньший объём возможностей права, в Англии называемые интересы в земле (interests in land). Эти права могут быть несамостоятельными, обслуживающими иные участки земли или объекты недвижимости (сервитут) или же относиться к конкретному лицу, порой давно уже не имеющему никакой связи с землёй[16] (то есть иметь как вещную природу, так и персональный характер). Именно в этой части английское право максимально усложнено в сравнении с иными европейскими системами, по большей части зачистившими правовое поле от феодальных инцидентов с помощью гражданских кодексов. Континентальные юрисдикции строго ограничивают возникновение новых вещных прав: их появление и утверждение может быть инспирировано либо исключительно законодателем, либо законодателем и высшими судебными инстанциями. В Англии данная линия строго поддерживалась судами до тех пор, пока урбанизация XIX века не поставила неразрешимых, – с точки зрения феодального права – задач. В итоге, вещные права и без того включавшие широкий спектр средневековых инцидентов, пополнились новыми видами, по большей части ограничительного характера. Не удивительно, что в Англии, помимо вполне себе банальных ограничений в части запрета на вырубку парка, или предоставления права на проход, в числе обременений можно встретить недоуплаченные налоги за наследство, или требование о выплате комиссии в пользу лица, выступавшего у предыдущего собственника доверителем по сделке, или императивное право предоставлять часть участка под ярмарку по летним четвергам и т.д. и т.п.


[1] Продавец также обязан указывать площадь объекта недвижимости. Если расхождение измеренной им площади с фактической составит более 5%, то покупатель вправе требовать соразмерное уменьшение цены.

[2] Во многих правовых системах на этот же срок резервируется окончательная оплата в размере 5-10%. Альтернативно, оригинальный собственник (и даже последующие приобретатели) имеют право гражданского иска против застройщика в течение определённого срока и против – архитектора (если дефекты касаются проектирования) – порой бессрочно.

[3] В Германии это «исполнение» фиксируется дважды: заверение нотариусом трансфера и последующей регистрацией права. Согласно общим положением, право собственности возникает с момента регистрации. Однако, при залоге, залогодержатель может требовать передачи титула в свою пользу без регистрации, но с заверением нотариуса (см. ниже).

[4] L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes – Обязательство передать вещь [считается] завершённым при выражении согласия сторонами договора.

[5] Регистрация недвижимости Франции только констатирует факт совершения сделки для третьих лиц.

[6] Очень близко к французской системе находятся гражданские законодательства Бельгии, Италии и Португалии.

[7] Статья 518 Кодекса 1804 года – Les fonds de terre et les timens sont immeubles par leur nature (Земля и строения являются недвижимостью по своей природе).

[8] Ст. 546 и 552 – La propriédu sol emporte la propriédu dessus et du dessous (Собственность на землю несёт в себе собственность на всё, что под ней и над ней).

[9] «Право на поверхность» – droit de superficie. В современном законодательстве таковым является «строительная аренда» (bail à construction).

[10] Данный договор имеет разные названия: для ещё не построенных зданий – контракт резервирования (contrat de reservation); для существующей недвижимости – компромисс (compromis) или обещание покупки (promesse de vent).

[11] Этими условиями покупатель может защитить себя от рисков, например, недофинансирования, – если банк отказывает ему в кредите, он может без потерь выйти из этого договоре по предъявлении письменного отказа.

[12] Титул (право) продавца должно быть исследовано на тридцать лет назад, – то есть нотариус обязан проверить легитимность всех сделок с недвижимостью, случавшихся в течение тридцати лет до момента подписания текущего договора.

[13] Обязанность нотариуса заключается в том, чтобы прочитать условия договора купли-продажи и траснсфера сторонам, так как их обязательства подтверждены предварительным договором, то достаточно печати нотариуса, чтобы сделка (и переход права собственности) приобрела юридическую силу.

[14] Corporeal Hereditaments – подразумевает землю (недвижимость) и право, позволяющее полностью контролировать эту землю единолично, в исключение других лиц (например собственность).

[15] Incorporeal Hereditaments – соотносится с «малыми» правами, позволяющими использовать или получать выгоды «частично» или с части земельного участка (e.g. – сервитут), как в отношении другого участка земли, так и в отношении персоны, не являющейся собственником (владельцем) этой земли.

[16] Например, вышеупомянутые обременение рентой в Англии (rentcharge) и тринадцатый пенни в Нидерландах (dertiende penning ).

УРЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

В результате реализации земельной реформы в несколько этапов формирование земельной собственности в Российской Федерации происходило неравномерно, а формализация прав и установление границ носило выборочный, спорадический характер. Вследствие этих причин возникает множество споров по поводу владения и пользования земельными участками.

Наиболее частые случаи – это споры о границах, являющиеся следствием разнообразных ситуаций: где-то собственник, владеющий участком тридцать-сорок лет в существующих границах (обозначенных забором) не удосужился привести свои документы в соответствие с требованиями законодательства и входит в конфликт с соседом, чья недавно учтенная граница перерезает существовавшую полвека изгородь или тропинку; в каких-то случаях имеет место ошибки и неточности при межевании или при кадастровом учете; в иных обстоятельствах конфликт может вспыхнуть по поводу использования земель общего пользования или доступа к колодцу. Отдельный пласт образует сугубо правовые споры, как например, приобретение участка в неустановленной форме, или отсутствие правоустанавливающих документов у владельца.

Разбор земельных споров всегда уникален, каждая ситуация требует анализа всех документов, когда-либо выданных в отношении земельных участков (помимо свидетельства на право собственности и кадастрового плана это может быть генеральный план, выписка их домовой книги, свидетельство о наследовании, план, подготовленный БТИ и т.п.) и именно поэтому в таких случаях важно прибегать к помощи профессионалов.

УЗАКОНИВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И СОПРОВОЖДЕНИЕ СЛОЖНЫХ ДЕЛ

Несмотря на возможности, предоставляемые владельцам Федеральным законом №93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (возникновение права собственности по давности владения) в части признания за ними прав собственности на земельные участки или их части, на практике по-прежнему существует масса владельцев, которые не могут оформить свои права в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая текущую политическую конъюнктуру судебных решений, выражающуюся в общей тенденции не признавать права собственности в случаях, когда оспариваемый земельный участок может быть отнесен к государственной собственности, крайне важное значение приобретает надлежащая подготовка материалов до подачи искового заявления, а также выбор линии доказательства.

ЭКСПЕРТИЗА ПРАВОВЫХ ДОКУМЕНТОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В мировой практике понятие «недвижимость» заключает в себе юридический императив «вещного права» (ius in rem), то есть являет собой особо ценное право, которое требует специальных механизмов защиты. Российская система регистрации прав, хотя и заимствована с зарубежных аналогов, с исконной российской небрежностью пренебрегла той же степенью эффективности, каковой обладают ее образцы.

Так, базовый принцип регистрации прав на недвижимость, это принцип «занавеса»: титул (Свидетельство на право собственности), выданный уполномоченным органом, «закрывает» собой все ранее существовавшие права, образуя таким образом гарантию права собственности; если позже судом обнаруживается ошибка в регистрации, то лицо, притязающее на отмену зарегистрированного права, может быть только компенсировано в денежном выражении из специального фонда, а титул всегда остается за зарегистрированным собственником.

Отсутствие это принципа в отечественной системе регистрации прав делает зарегистрированное право уязвимым и требует при крупных сделках проверки возникновения и перехода титула, зачастую с момента его первичного отчуждения из государственной собственности. Учитывая недолгую, но интенсивную в части изменения регулирования сделок с недвижимостью, историю земельного права в России, подобное исследование необходимо при приобретении дорогостоящего недвижимого имущества.

ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ

Под дачной амнистией понимают положения Федерального закона №93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванные упростить порядок оформления прав на дачные (садоводческие) земельные участки и строения на них. oformit-dachaВ части земельных участков дачная амнистия позволяет зарегистрировать право собственности на земельный участок фактически по любому ранее выданному документу (садоводческая книжка, решения местных советов депутатов РСФСР, выписка из домовой книги) без межевания земельного участка.

Имея паспорт и любой из документов, устанавливающих права на землю владелец земельного участка сначала получает кадастровый паспорт земельного участка (без определения границ, если бюджет не позволяет провести работу по уточнению границ) и далее регистрирует свои права в органах Росреестра. С последними поправками от 2015 года данная процедура стал бессрочной.

В отношении строений (жилых домов и хозяйственных построек) амнистия подразумевает государственную регистрацию прав собственности на них без разрешительной документации.

В данном случае процедура действительно максимально упрощена. Имея документ, удостоверяющий права на землю, собственник, заполнив Декларацию об объекте недвижимости (куда вносятся данные в части этажности, материалов стен и общей площади строения), подаёт заявление о проведении регистрации права собственности на строение в органы Росреестра.

важноЗелВАЖНО! С момента государственной регистрации прав собственности на строение данные о Вашем объекте недвижимости передаются в территориальные органы Федеральной налоговой службы, и Вы обязаны будете уплачивать налог на недвижимое имущество.

Вместе с тем, в отношении жилых домов, расположенных в черте населённого пункта, на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства алгоритм действий несколько более сложен. oformit-domПеред проведением государственной регистрации заявитель должен получить кадастровый паспорт на дом (строение).

Как правило, если у гражданина есть Технический паспорт, подготовленный органами БТИ до августа 2013 года, то кадастровый паспорт выдается на основании данных, полученных кадастровой палатой от органов БТИ.

Однако, так как органы Бюро технической инвентаризации не проводили геодезическую привязку строений к земельному участку, а существующие требования законодательства обязывают отражать в кадастровом паспорте здания кадастровый номер земельного участка на котором оно расположено (за исключением домов, находящихся на территории дачных и садоводческих кооперативов и товариществ), то заявителю необходимо будет заказывать работу у кадастрового инженера в части внесения изменений в характеристики объекта недвижимости (внесение координат строения).

Та же работа, но включающая также заполнение Декларации об объекте недвижимости должна проводиться если в отношении строения нет данных БТИ или они более позднего периода, чем август 2013 года. Далее, по обновлённому кадастровому паспорту, заявитель обращается за государственной регистрацией прав на строение.

важноЗелВАЖНО! Положения дачной амнистии не распространяются на объекты недвижимости, превышающие нормы предписанные Градостроительным кодексом и требующие ввода в эксплуатацию через решение комиссии.В Московской области это касается жилых домов площадью более 500 кв.м. и этажностью выше 3 этажей.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Установление границ земельного участка является необходимым условием для совершения различных видов сделок, начиная от купли-продажи и заканчивая подтверждением права собственности. Компания «Глобус» поможет вам в определении границ участка в самые короткие сроки и по разумной цене.

Вид услуги Цена за услугу* Цена с получением кадастрового паспорта
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
— уточнение границ (площадь участка до 0,5 га, общее количество точек — до 10) 15 000** 18900
— раздел / объединение 12 000 14500
— перераспределение (до 5- изменяемых точек) 12 700 15200
АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ 9 000 13 500
ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости) 4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т.п. обсуждается и оплачивается отдельно.

** При количестве межевых планов более одного предусмотрены скидки.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т.п.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

Определение границ земельного участка требует наличия определенного пакета документов, который включает в себя:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявления установленного образца;
  • выписка из кадастрового паспорта;
  • документы на строения, если таковые имеются на участке;
  • акты согласования границ;
  • пакет технических документов.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬСЯ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Установление границ земельного участка может потребоваться:

  • при подаче документов в кадастровую службу. В этом случае установление границ на местности производится по заявлению собственника, желающего либо уточнить, либо изменить существующие границы;
  • при совершении различных типов сделок. Иногда новый собственник может потребовать уточнить, насколько правильно были произведены сделанные ранее замеры;
  • при порче межевых точек. Например, в этом случае проведение замера на местности может быть осуществлено, если, например, произошло разрушение забора, отделяющего участки;
  • в случае возникновения судебных разбирательств. В некоторых случаях суд может вынести решение об уточнении границ земельного участка.
  • При возникновении споров между соседями. Подобные конфликтные ситуации между соседями не являются редкостью. Для того чтобы не затягивать спор и не доводить дело до суда гораздо проще заказать определение границ земельного участка.

МЕРОПРИЯТИЯ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ ГРАНИЦ

Для того чтобы определить границы участка и закрепить их на местности, специалист проводит ряд мероприятий:

  • собирает всю необходимую документацию;
  • определяет контрольные точки;
  • производит обследование участка;
  • определяет координаты, в которых участок меняет свое направление;
  • вычисляет площадь земельного участка и согласует границы с соседями;
  • подготавливает документ «Межевой план»;
  • помогает встать на учет в кадастре недвижимости или при необходимости внести изменения.

Наша компания поможет вам в определении границ участка в случае возникновения спорной ситуации, при необходимости совершения сделок купли-продажи или любых других. Гарантируем профессиональную, высококвалифицированную помощь.

КАК ВЫПОЛНЯЕТСЯ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Под перераспределением границ земельных участков понимается изменение конфигурации границ таких земельных участков при сохранении их исходной площади. Для проведения этой процедуры необходимо соблюдение следующих условий:

сведения о границах должны быть отражены в ГКН в соответствии с действующими нормативами;
участки должны иметь хотя бы одну общую границу;
участки должны иметь одинаковые характеристики в части разрешенного использования и категории земель;
общая площадь каждого из участков не должна меняться.
В ходе процедуры старые участки аннулируются, новые приобретают временный статус. Как и при разделе, перераспределение границ земельного участка предусматривает пятилетний срок, в течение которого владелец должен подтвердить свои права.

Вид услуги

Цена за услугу*

Цена с получением кадастрового паспорта

МЕЖЕВОЙ ПЛАН

— перераспределение (до 5- изменяемых точек)

12 700

15 200

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

9000

13500

ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости)

4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т. п. обсуждается и оплачивается отдельно.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

Право собственности на новые наделы может быть частным, муниципальным или государственным, в зависимости от условий договора раздела.

Выполняет перераспределение границ земельного участка кадастровый инженер. После согласования всех деталей, он подготавливает новый межевой план и утверждает его с собственниками земли. Затем этот план передается в кадастровую палату.

ООО «Глобус» занимается всеми видами кадастровых работ. Для того чтобы получить консультацию по теме земельного участка — свяжитесь с нами по контактам, указанным на сайте.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ (IRR)

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ МЕТОДОМ РАСЧЕТА ЧИСТОЙ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

Ставка дисконтирования, процент доходности, дисконтная ставка возврата [инвестиций] (англ. Rate of ReturnDiscounted Rate).

Самое элементарное понятие в инвестиционном анализе, ибо может обозначать, что угодно, имея единственное предназначение – дисконтировать денежные потоки.

Интерпретации ставки дисконтирования включают в себя следующее:

  1. Требуемая ставка возврата (Required Rate of Return). Вследствие опыта, анализа ставка1рынка, сравнения продаж и т.п. инвестор полагает, что в отношении данного конкретного объекта недвижимости наиболее оптимальная ставка возврата составляет 13%.
  2. Учетная ставка (ставка рефинансирования) – часть финансистов принимает за базу дисконтной ставки, процент, под который Федеральная резервная система США выдаёт кредиты банкам и/или иным финансовым институтам. Далее к ней добавляются коэффициенты инфляции и, риски, а иногда и иные показатели (как, например, средний процент надбавок, возникающий при предоставлении кредитов частным лицам).
  3. Ожидаемая ставка возврата (Expected Rate of Return). Допустим, Вы хотите приобрести квартиру стоимостью в 5 000 000 руб. Примерный чистый операционный доход от её аренды будет составлять ежегодно 250 000 тыс. В этом случае ожидаемую ставку возврата можно рассчитать как отношение 250 000 / 5 000 0000= 5%.
  4. Средневзвешенные затраты на капитал (Weighted Average Cost of Capital – WACC). При оценке проектов дисконтная ставка часто принимается равной средневзвешенным затратам на капитал, которые вычисляться по формуле, сд1   где

Д – Долг; С – собственные средства; Зд – затраты на долг; Зс – затраты на собственные средства.

С поправкой на налоги, к формуле может прибавляться выражение (1-Н), где Н является ставкой налога.

  1. Если Вы приобретаете помещение стоимостью в 3 000 000 руб и полагаете, что его можно будет продать через 7 лет за 3 600 000 (то есть за период владения цена увеличится на 20%), то при помощи формул, применяемых при расчёте срочной стоимости денег, вы можете вычислить дисконтную ставку, которая в данном случае составит 3,17%.

На самом деле, дисконтировать денежные потоки можно абсолютно по любой ставке. Ключевое здесь – оценка реальной экономической среды и прогноз её развития на период инвестиций. Вы можете произвести расчеты по любой из указанных выше формул, но… при всем множестве вариантов решения правильный ответ только один – насколько объективная реальность будущего совпадёт с Вашим субъективным прогнозом.

ставкаПредположим, Вы уверены, что ставка дисконтирования должна включать в себя показатель инфляции. Но инфляция сама по себе крайне субъективна, так как на различные товары и услуги цены меняются по-разному. За один и тот же период цена на автомобиль, десяток яиц, услуги парикмахера и билет в кино могут измениться на 1%, 10%, 4% и -2% соответственно.

Если из этих данных вычислить среднее, мы получим 6,5%, что в принципе не скажет Вам ни о чём, если Вы не кушаете яйца, не ходите в кино и стричься, а намереваетесь приобрести новую машину.

Субъективность эта биполярная: рождаемая, с одной стороны, конкретным товаром или услугой, и востребуемая (или невостребуемая), с другой стороны, конечным потребителем. Иными словами, если инфляция составляет 1% для той потребительской корзины, которой вы оперируете, и, одновременно, 6% на товары, не попадающие в сферу Ваших предпочтений, то для Вас, инфляция сохраняется на уровне 1%.

Точно также обстоит дело со ставкой дисконтирования. Вы можете прибегнуть к её расчету по формуле (4), но для этого Вам необходим актуальный бизнес и его текущая финансовая отчетность. Но у Вас нет ни того, ни другого,(или только одно из двух, что усложняет ситуацию), а просто интерес в умножении накопленного капитала, проявляемый Вами просмотром доступных предложений банковских услуг и финансовых учреждений, которые есть на рынке.

Допустим, Вы решили, что депозит по вкладу, обещающий 8% годовых, не совсем чётко коррелирует с Вашими представлениями об экономической ситуации и её краткосрочным развитием. Вы уверены – по общению с друзьями, коллегами, знакомыми, – что купить квартиру гораздо выгодней; кто-то Вам даже рассказывал, что квартиры сейчас дают 12% рентабельности, а в Лондоне – так и все 15%.

Что же, 12 лучше чем 8, думаете Вы, не сознаваясь себе, что слово «рентабельность» не особо раскрывает абсолютное денежное выражение процента, стоявшего перед ним, но зато звучит веско. Ведь, в целом, Вы, как человек, разбирающийся в экономике, чувствуете, что 12% всё-таки более отвечают Вашим личным ожиданиям в существующих тенденциях экономики и, в целом, вы уже присмотрели привлекательную квартиру.

На самом деле, выбор ставки дисконтирования – ключевой параметр для оценки эффективности инвестиции в принципе. Попробуем по серьёзному разобрать вышеприведённый пример Представим себе, что у Вас накопилось 5 600 000 руб,, и Вам нужно решить какую из инвестиций выбрать, скажем, между депозитарным вкладом в банк и покупкой квартиры. Первое, что Вы узнаёте – это процент по депозиту, который предлагается банком в размере 13,40%, с ежемесячной капитализацией.

Далее, Вы обращаете внимание на рынок недвижимости и определяете, что за эту же сумму вы можете купить квартиру (с учетом необходимого ремонта и затрат на приобретение) и сдавать её в наём за 38 000 руб. в месяц. Сообразуясь с общими тенденциями рынка и собственным мнением, Вы пришли к выводу, что требуемый процент доходности на четырёхлетний период можно принять за 8% и взялись за анализ ЧРС, сначала для вклада по депозиту.

сд т1

Затем, внеся корректировки на рост арендной платы в размере 7% в год и предположив, что стоимость недвижимости через 4 года возрастёт примерно на 20% и соответственно примерная предельная стоимость (цена продажи) составит 6 180 000 руб (5 600 000 – 450 000 (ремонт + затраты на приобретение) = 5 150 000 руб +5 150 000 * 20%), вы рассчитали ЧРС для объекта недвижимости:

сд т2

и Вам стало очевидно, что при таких условиях вкладывать в недвижимость безответственно с точки зрения капитала. Вы уже приготовились нести деньги в банк, когда совершенно случайно, на улице Моховой, столкнулись с человеком, который спросил Вас, а почему, собственно, Вы взяли процент доходности за 8%? – Вы немного удивились, словно этот вопрос затронул Ваше самомнение, и ответили – А почему нет? – Но ведь даже банк даёт Вам 13,40 % – аргументировано заметил он. Вот смотрите, ставка рефинансирования на сегодня составляет 8%, средняя инфляция за последние 4 года – 6%. Уже минимум 14% получается! А если добавить риски? Так или иначе, но по ставке дисконтирования в 18%, более соответствующей финансовым реалиям в данном случае, обе инвестиции дают негативную ЧРС: для депозита это будет – 142 360 руб, для недвижимости: — 820 853 руб.

Отметим ещё раз: выбор ставки делается ДО инвестиции, на основании персонального понимания и прогнозов. При выбранных показателях, следует однозначно выбирать банковский вклад, но если мы имеем развивающийся рынок (о чём, собственно и говорят высокие ставки по депозиту), то процент увеличения арендных платежей и рост стоимости недвижимости могут быть допущены с более высокими рисками.

Если, предположим, через 4 года цены на квартиру поднимаются на 40%, то предельная стоимость инвестиции в недвижимость составит порядка 7 850 000 руб., и, при той же ставке в 18%, мы получаем положительную ЧРС в размере 35 356 руб., в том время как выход с депозита останется на том же уровне. А если при этом цены на аренду также растут высокими темпами (возьмем как 20%), то ЧРС по недвижимости составит порядка 420 000 руб.

Выгоды вложения в недвижимость в том, что инвестор, выбирая процент доходности, которого он ХОЧЕТ достичь, может контролировать процесс через изменение цен на аренду и знания цены реализации. Если, допустим, на третьем году инвестиции инвестор замечает спад на рынке недвижимости он может продать объект инвестиции, потеряв при этом, но потеряв меньше, чем если бы он продал ещё через год (так как каждый последующий год дисконтированные средства стоят меньше, чем в предыдущий, и чтобы преодолеть это, ежегодный прирост стоимости должен превышать ставку дисконтирования). И наоборот: если инвестор к концу четвертого года замечает начало значительного роста, он может увеличить ЧРС, подождав с продажей.

При выборе процента доходности есть ориентир, позволяющий инвестору четко определить границу, которой он может достичь или нет. Это внутренний процент доходности (IRR – internal rate of return), то есть ставка дисконтирования, при которой уравнение ЧРС равно нулю.

сд2

В нашем исходном примере (с предельной стоимостью инвестиции, равной 6 180 000), внутренний процент доходности составит примерно 14,27 % (при следующем шаге – 14,28% ЧРС обращается в негативный). Соответственно, любая ставка равная или ниже этого показателя делает ЧРС позитивным и наоборот. Если инвестор понимает, что невозможно доступными ему средствами (уменьшением цены приобретения, увеличением предельной стоимости или арендной платы) достичь этой или меньшей ставки, то от инвестиции следует отказаться.

 NB! Математически дисконтирование – это процесс, обратный вычислению сложного процента (капитализации). Однако это не означает то, что, например, дисконтирование по ставке, равной проценту по депозиту, даст результат в виде внутреннего процента доходности (то есть ЧРС равный нулю). Объясняется это тем, что капитализация рассчитывается по отношению не к начальной стоимости инвестиции, а к её стоимости плюс процент за предыдущий период, то есть заработанные за период средства (месяцы, годы) реинвестируются, суммируясь к начальному вкладу. При дисконтировании учёт эффекта реинвестирования возможен только при расчётах инвестиций в ценные бумаги. Если же расчёт ЧРС ведётся для недвижимости или иного проекта, включающего приобретение материальных ценностей, то математически это также осуществимо, но фактически не реализуемо, так как инвестор не может «докупить» несколько квадратных метров и реинвестировать их.
ЧИСТАЯ РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ (NPV)

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ МЕТОДОМ РАСЧЕТА ЧИСТОЙ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

Чистая реальная стоимость, чистая приведённая стоимость, чистый приведённый доход (Net Present Value) – ключевая и устоявшаяся методика анализа инвестиций.
Расчет чистой реальной стоимости инвестиции применяется фактически во всех проектах, связанных с инвестированием – будь то расширение бизнеса, открытие новой сферы деятельности или просто инвестиции ради диверсификации рисков.
Ключевой элемент расчёта чистой реальной стоимости – это использования уравнений срочной стоимости денег, то есть учёт рисков, возникающих в связи с изменением цены денежной массы за период времени и/или (если расчёт исходя из финансового баланса существующего бизнеса) вследствие колебания стоимости активов и обязательств компании.
Чистая реальная стоимость инвестиции отражает реальную стоимость вложенных (и полученных за период инвестирования) средств на момент инвестирования. Если вы сегодня приобретаете квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, и полагаете, что через 5 лет продадите её за 6 миллионов, то чистая реальная стоимость покажет вам сколько планируемые 6 миллионов рублей (плюс прочие доходы, полученные от инвестиции за 5-летний период) стоят сегодня по отношению к вкладываемым 3-ём.чрс

В общем виде формула ЧРС может быть представлена как, где:

  • ЧРС – чистая реальная стоимость [инвестиции];
  • ДП – денежный поток за период в течение срока инвестирования;
  • ПР – предельная стоимость (продажная цена инвестиции);
  • РС – рыночная стоимость инвестиции на начальный период;
  • n – количество периодов;
  • t – порядковый номер периода;
  • i – процент доходности (ставка дисконтирования).

Формула ЧРС может упрощаться, расширяться и углубляться в зависимости от объекта инвестиций, особенно если речь идёт о стоимости инвестиции для корпорации или портфолио инвестиций. 

Общее правило таково, что если чистая реальная стоимость больше нуля, то инвестиция прибыльная; если меньше – то от неё следует воздержаться; если ЧРС равна нулю, то вы ничего не теряете, но и ничего не выигрываете.

В анализе ЧРС задействовано несколько переменных, значение каждой из которых влияет на итоговый результат. Понять их взаимозависимости проще на конкретных примерах.

Предположим, Вы приобретаете однокомнатную квартиру за 3 500 000 руб. Прогнозируемый доход от аренды составит 372 000 в год. Вы ожидаете, что через 4 года цены на недвижимость вырастут на 20% против текущих и намерены продавать эту квартиру не менее, чем за 4 200 000 руб. Требуемый процент доходности (ставку дисконтирования) Вы приняли за 14%. 

чрс т0

 

Чистая реальная стоимость инвестиции составила 70 638,14 руб, что больше нуля и, следовательно, инвестиция привлекательна.

 NB! Начальная стоимость инвестиции дисконтируется за нулевой период

Теперь попробуем предположить, что реализовывать инвестицию (продавать квартиру) Вы будете через ШЕСТЬ лет за 4 450 000 руб.

чрс т1

Как видно из таблицы, продажа квартиры через 6 лет, при небольшом увеличении её стоимости делает показатель чистой реальной стоимости отрицательным и, тем самым, вся инвестиция становится убыточной.

При первом расчёте мы прогнозировали ежегодный приток аренды на одном уровне. Однако в реальной жизни далеко не всегда удаётся получать желаемую арендную плату за каждый месяц в полном объёме: у вас может уйти какое-то время на поиск арендатора, арендатор может съехать через полгода, не заплатив за три месяца, в результате действий арендатора квартира может потерять в цене и т.д. Если мы чуть-чуть скорректируем размеры аренды, то можем получить совершенно другой результат, при прочих равных:

 

чрс т2

 

Отрицательная чистая реальная стоимость говорит нам о том, что если мы не добираем прогнозную арендную плату, то всё вложение становится невыгодным.

С другой стороны, если при тех же потерях арендной платы, Вы сумеете продать квартиру за несколько большую сумму, ЧРС снова возвращается к положительным значениям:

чрс т3

Эффект, оказываемый на ЧРС требуемым процентом доходности (ставкой дисконтирования), пожалуй, наиболее ощутим. Увеличим процент доходности до 18%, сохранив все прочие данные:

чрс т4

Как видно из примера, ЧРС резко снизилась, несмотря на то, что прочие показатели сохранились. Это говорит о том, что при более высокой ставке выручаемые от инвестиции средства быстрее снижаются в стоимости по отношению к начальному периоду инвестирования. Приведем обратный пример, взяв процент доходности на уровне 10%:

чрс т5

Более низкая ставка даёт лучшие результаты, демонстрируя тем самым, более стабильное состояние экономики.

Вышеприведённые примеры безусловно упрощены. Расчет чистой реальной стоимости требует учёта множества различных показателей, начиная с учёта всех операционных расходов (включая амортизацию, страхование недвижимости и т.п.) и заканчивая оценкой развития экономики в целом. Для того, чтобы прогнозировать будущую стоимость продажи объекта недвижимости, Вам нужно понимать локальные данные по демографии, миграционным потокам, доходбезработице, инфраструктуре, соседним объектам строительства, планы муниципальных властей в отношении окружающих территорий, инфляцию, рост цен на услуги и недвижимость и т.п. То же касается оценки уровня арендной платы. Для правильно выбора процента доходности Вы должны представлять и прогнозировать как макроэкономические тренды, так и тенденции локальной экономики.

В этой комплексности – применительно к недвижимости – главный минус анализа инвестиции по ЧРС. Кроме того, единственное, о чём достоверно свидетельствует расчёт ЧРС – это уменьшение реальной стоимости денег по отношению к начальной инвестиции: чем больше период от вложения до реализации, тем меньше будут стоить вырученные средства в сравнении с вложенными. Этот фактор делает анализ ЧРС фактически не применимым для вычисления эффективности инвестиций сроком более чем на 10 лет, так как предсказать развитие экономики столь детально, как это требует ЧРС, на такой период чрезвычайно сложно даже в самых стабильных условиях.

Вся суть расчёта ЧРС не в том, чтобы спрогнозировать прибыль, а в том, чтобы верно оценить риски и определить возможности компенсировать их. ЧРС (в том числе через анализ восприимчивости) даёт вам понимание, какая арендная плата, процент её потерь, продажная цена проекта и срок владения им должны быть, чтобы сохранялась прибыльность проекта и – через это – Вы получаете инструменты контроля над вложенными средствами, например,: видя, что арендная плата идёт вниз, до уровня, Вас не устраивающего, Вы можете продать объект недвижимости ранее намеченного срока. И наоборот – при резком скачке цен посредством ЧРС Вы можете оценить стоит ли Вам продавать проект сегодня или через год.

ОФОРМЛЕНИЕ СТРОЕНИЙ И ЗДАНИЙ

Если следовать букве закона во всех её проявлениях от федерального законодательства до технических регламентов и СНиПов (часть из которых родом из Советского Союза), то 99 процентов объектов недвижимости (зданий и строений) находятся вне поля правового регулирования.оформление зданий

Причиной тому слишком комплексная и детализированная нормативно-правовая база, не успевающая за темпами строительства и включающая в себя субъективные интерпретации представителей органов власти различного уровня.

Выполнение всех положений законодательства порой влечёт за собой расходы, равняющиеся 1/3 стоимости строительства, а главное – растягивает сроки как начала строительства так и его завершения.

важноЗелВАЖНО! Все компании, осуществляющие подключение и поставку энерго- и газоснабжения требуют в обязательном порядке предоставления

Свидетельства о государственной регистрации права собственности на строение.

 

Ключевой нюанс в части оформления (как правило – узаконивания) зданий и строений – это уникальность каждого объекта в части его истории и документации, оформленной на него.

Общих рецептов в данном случае не существует: даже при кажущейся идентичности изменений внутренних помещений двух зданий решение в обоих случаях может отличаться кардинально.

Сама проблематика в оформлении строений и зданий крайне широка и охватывает вопросы узаконивания типичного самовольного строительства (то есть когда здание де факто возведено без какой-либо разрешительной документации), то вроде бы мелких, но не довольно дорогостоящих вопросов раздела долевой собственности и это также требует индивидуального подхода к каждому конкретному объекту.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Оформление земельных участков может означать как несколько различных взаимоувязанных процедур, так и любую из них в отдельности. Наиболее частые обращения заказчиков с подобным вопросом подразумевают под собой следующие вопросы.

Первичное предоставление земельных участков в собственность или аренду.оформление земельных участков

В соответствии с действующими нормами российского законодательства, земельные участки распределены по правам собственности на частные, государственные (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации) и муниципальные.

В случае если земельный участок «ничей», то есть собственность на него однозначно не определена, то распоряжение таким участком осуществляют муниципальные администрации.

Государственная собственность возникает либо после регистрации соответствующего права на неё, либо определяется применением норм федерального законодательства и нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации.

На практике большинство земельных участков, частная собственность на которые не оформлена, находятся в собственности или право распоряжении ими принадлежит муниципальным образованиям.

Таким образом, первичное оформление земельных участков (не через сделку между частными лицами) регулируется ст. 39.1 – 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, принятыми в их развитие.

За исключением ряда случаев (полный перечень приведен в ст. 39.3 ЗК РФ), – наиболее распространенными из которых являются а) предоставление земельных участков для комплексного освоения территории и б) предоставление земельных участков собственникам зданий и помещений, расположенных на таких земельных участках; – все земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам посредством торгов в форме аукциона.

Однако прежде чем земельный участок может быть выставлен на торги, он должен быть сформирован в соответствии со ст 11.3 Земельного кодекса, то есть в отношении такового земельного участка должен быть проведен кадастровый учет на основании утверждённой схемы расположения земельного участка или в соответствии с проектом межевания территории.

важноЗел

ВАЖНО! Проведение и оплата работ по межеванию и кадастровому учёту заявителем не гарантирует ему предоставление земельного участка

 

Следует отметить, что с момента проведения кадастрового учёта такого земельного участка до момента получения на него Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, земельный участок носит статус временного в кадастровой базе данных, что означает, что с ним невозможны никакие действия в части преобразования (раздел, объединение и т.п.) в течение 5 лет.

1. Узаконивание земельных участков (приведение документации, подтверждающей права на земельный участок, в соответствии с действующим законодательством).

оформление землиС начала земельной реформы в 1990 г. земельное законодательство претерпело ряд существенных изменений, которые для многих собственников и владельцев земельных участков прошли незамеченными, и сформировавших, таким образом, довольно значительный пласт людей, чьи права на земельный участок, с одной стороны, не подвергаются сомнению, но с другой, – должны быть приведены в надлежащую форму.

При всем многообразии и индивидуальности подобных дел, каждое из них может предусматривать либо проведение межевания, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации (перерегистрации) права собственности, – то есть полный цикл оформления прав в соответствии с законодательством, либо какую-то часть из предложенных работ в зависимости от целей и возможностей собственника/владельца земельного участка.

2. Установление/определение границ земельного участка.

Действующее российское законодательство не обязывает собственников и владельцев императивно проводить кадастровый учёт земельных участков, оставляя данную процедуру на их усмотрение.

Эти положения были введены сравнительно недавно, уже при действующей системе регистрации прав на недвижимое имущество, что послужило причиной появления собственников «виртуальных» земельных участков, то есть земельных участков, границы которых не установлены на местности и не отражены в государственном кадастре недвижимости, либо установлены де факто, но также не зафиксированы в базе данных Россреестра, при том что правовой статус земельного участка однозначно определен (он имеет кадастровый номер и Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, выданное Регистрационной палатой). Сделки с такими участками осуществляются по общим правилам и не представляют затруднений.

Однако факт отсутствия границ порой приводит к неприятным ситуациям таким как несовпадение площади и/или конфигурации фактических границ и материалов государственного кадастрового учёта недвижимости (то есть граница соседнего «учтённого» участка может выглядеть иначе, чем существующий забор, или забор собственника находится на чужом земельном участке, прошедшим кадастровый учёт), наложениям и пересечениям. Все подобные проблемы в большинстве случаев решаются только судом.

важноЗелВАЖНО! Суды крайне редко принимают решение о снятии земельного участка с кадастрового учёта.

Если границы Вашего участка не определены на местности и не отражены в кадастровой базе данных, при прочих равных условиях, Ваша юридическая защищенность ниже, чем у лица, проведшего указанные процедуры.

ПОДГОТОВКА И СОПРОВОЖДЕНИЕ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ (ИРД)

Исходно-разрешительная документация – термин, включающий в себя весь комплект документации, необходимый для проведения строительства на земельном участке. В общем случае это:

  • Геодезическая съемка;
  • Геологические изыскания;
  • Оформление правового статуса земельного участка;
  • Установление необходимого разрешенного использования;
  • Подготовка градостроительного плана;
  • Разработка архитектурного (или иного) проекта;
  • Разработка и согласование проектов подключения инженерных коммуникаций (электричество, газ);
  • Разработка и согласование разделов проекта;
  • Проведение экспертизы;
  • Получение разрешения на строительство.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

(ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ СДЕЛКИ, ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ ИНТЕРЕСОВ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ, ОПТИМИЗАЦИЯ ЗАТРАТ)
Приобретение недвижимого имущества и сделки с ним регулируются положениями Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предполагающего достаточно простую процедуру оформления. Однако на практике, особенно в части крупных сделок, возникает множество нюансов, требующих детальных решений и проработанных схем.

Мы готовы предложить наиболее оптимальные сценарии сделок при самых разнообразных ситуациях, когда, например, приобретение недвижимости сопряжено с условием смены разрешенного использования или включает в себя множественность лиц со стороны покупателя или продавца, применяя при этом как простые решение, так и комплексные, включающие в себя вовлечение в сделку цепочки участников с целью оптимизации затрат и соблюдения всех интересов.

КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР

 

Кадастровый инженер — лицо, аттестованное в соответствии с положениями Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и уполномоченное осуществлять кадастровую деятельность.

Аттестат кадастрового инженера требуется для подготовки и подачи в кадастровую палату документов по образованию, разделу, выделу, объединению, изменению (межевой план, технический план) или прекращению существования объектов недвижимости (акт обследования). Фактически услуги кадастрового инженера актуальны при проведении тех или иных действий, связанных с изменением качественных характеристик объекта недвижимости. Например, если вы купили соседний участок и решили присоединить его к своему или, наоборот, вам нужно разделить участок между двумя наследниками. Обратиться к земельно-кадастровому инженеру стоит и тогда, когда вы пристроили к дому гараж или провели ремонт квартиры, в результате которого вместо четырех комнат сделали две — всё это вы не сможете оформить официально без услуг кадастрового инженера.

Кадастровый инженер и его деятельность

кадастровые работы

Кадастровые работы (процедуры, кадастровая деятельность) включают в себя действия, направленные на подготовку материалов для государственного кадастрового учёта объектов недвижимости и изменения их характеристик, осуществляемые аттестованным кадастровым инженером и включающие:

  • уточнение границ земельного участка;
  • образование земельного участка;
  • раздел (выдел) земельного участка;
  • перераспределение границ земельных участков;
  • объединение земельных участков;
  • образование объектов недвижимости;
  • изменение характеристик объектов недвижимости;
  • прекращение существования объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый инженер требуется для подготовки четырёх видов документов:

1. Межевой план. Готовится для учета изменений земельных участков (первичный учет, уточнение границ, раздел, выдел, перераспределение границ, объединение земельных участков).

2. Технический план. Готовится для отражения каких-либо изменений в отношении объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

3. Акт обследования. Необходим для исключения объекта недвижимости из государственного кадастра недвижимости.

4. Техническое описание. Готовится кадастровым инженером по заказу собственника объекта недвижимости или иного заинтересованного лица. Формально этот вид документа заменяет собой ранее изготавливавшиеся органами БТИ технические паспорта. Включает детальные характеристики строения/сооружения (поэтажные планы, экспликацию и т.п.). Однако действующее на данный момент (с 1 января 2017 года) законодательное регулирование в сфере недвижимости не требует техническое описание для каких-либо операций с недвижимостью. На практике техническое описание могут запрашивать газовые тресты, компании, осуществляющие электрическое снабжение или иные учреждения.

После получения документа собственник (или его доверенное лицо) может самостоятельно обращаться в органы кадастрового учета с соответствующим заявлением или же уполномочить на это кадастрового инженера. В последнем случае потребуется нотариальная доверенность (за исключением случаев раздела и объединения земельных участков).

Цены на услуги кадастрового инженера от «Глобус»

Компания «Глобус» ведет свою деятельность на протяжении 20 лет. За это время накоплен бесценный опыт и собран штат сотрудников, имеющих достаточную для оказания самого широкого спектра услуг в сфере кадастрового учета квалификацию.

Вид услуги Цена за услугу* Цена с получением кадастрового паспорта
МЕЖЕВОЙ ПЛАН
— уточнение границ (площадь участка до 0,5 га, общее количество точек — до 10) 15 000** 18 900
— раздел / объединение 12 000 14 500
— перераспределение (до 5 изменяемых точек) 12 700 15 200
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН
— помещение / квартира 8 800 12 700
— дом / строение (до 2 этажей, общая площадь до 350 м²) 10 200 14 100
АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ 9000 13 500
ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости) 4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т.п. обсуждается и оплачивается отдельно.

** При количестве межевых планов более одного предусмотрены скидки.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

Мы обслуживаем как Одинцовский, так и прилегающие районы. Клиенты «Глобуса» гарантированно получают следующие преимущества:

— профессиональный подход к каждому заказу;

— доступные цены на услуги;

— по итогам работы — документацию, имеющую юридическую силу.

На протяжении всего сотрудничества специалисты компании оказывают бесплатные консультации и отвечают на любые сопутствующие вопросы. Узнать, сколько стоит услуга в каждом конкретном случае, можно, обратившись по одному из каналов связи на странице «Контакты».

Мы ценим каждого клиента. Чтобы заказать кадастрового инженера у нас, прямо сейчас свяжитесь с менеджерами по телефону +7 (495) 596-3347 или оставьте заявку на сайте.

ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ СЪЕМКА

В отличие от землеустройства, геодезическая съемка носит более детальный характер и включает в себя измерения рельефа, ситуации (элементов ландшафта), существующих коммуникаций, строений и сооружений.

Существуют различные виды геодезической съемки, требуемые, согласно законодательству, в качестве основы для проведения таких работ как: строительство, подключение инженерных коммуникаций, разработка архитектурных проектов, получение разрешения для определенного вида деятельности (разработка ископаемых и т.п.), подготовка проекта освоения лесов и т.д.

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

(УТОЧНЕНИЕ ГРАНИЦ, ПОДГОТОВКА СХЕМЫ РАЗМЕЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, АКТА ВЫБОРА)
Землеустроительные работы проводятся при установление границ на местности проводятся при первичном оформлении земельного участка (выделении земельного участка из государственной или муниципальной собственности), уточнении границ земельного участка, юридических спорах о границах, выносе участка в натуру по проектной документации и иных случаях, которые требуют определения (уточнения) границы земельного участка на местности.

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЖИЛОГО ДОМА: КАК ЗАКАЗАТЬ?

Нужно заказать технический план жилого дома, но не знаете, куда обратиться? Оптимальный вариант по цене, срокам и качеству — разработка документа сотрудниками компании «Глобус».

Вид услуги

Цена за услугу*

Цена с получением кадастрового паспорта

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

— дом / строение (до 2-ух этажей, общая площадь до 350 м²)

10200

14100

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

9000

13500

ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости)

4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т. п. обсуждается и оплачивается отдельно.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПОДГОТОВКИТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ЖИЛОГО ДОМА?
Под техническим планом на жилой дом принято понимать обязательный документ, содержащий полную информацию о таком объекте недвижимости. Если техплан не разработан или разработан с ошибками, здание не может быть поставлено на кадастровый учет.

Часто возникает путаница между техническим планом дома и техническим паспортом недвижимого имущества. Технический паспорт – это документ, изготовлявшейся исключительно органами БТИ. Он содержит полную информацию о здании, – общую площадь, жилую (полезную) площадь, поэтажные планы и экспликацию (список помещений). В настоящее время технический паспорт здания не требуется для совершения каких-либо сделок с недвижимостью. Технический план – документ, подготавливаемый только кадастровым инженером с целью учета сведений об объекте капитального строительства.

Чтобы разработать технический план жилого дома, требуется собрать пакет документов. В данном случае кадастровому инженеру необходимо иметь в своем распоряжении:

полученное разрешение для ввода недвижимого имущества в эксплуатацию;
проектную документацию на дом;
техпаспорт на недвижимость, возведенную до 1 января 2013 года;
полученную из кадастра выписку на земельный участок;
разрешение на строительство;
выданную органами местного самоуправления справку о присвоении дому почтового адреса.
Перед тем, как составлять технический план на многоквартирный дом, инженер досконально проверяет достоверность сведений в проектной документации и техническом паспорте. Если внесенные в план характеристики жилого объекта неверны, разработчик документа будет нести персональную ответственность.

ЗА ТЕХПЛАНОМ ЖИЛОГО ДОМА ОБРАЩАЙТЕСЬ В ООО «ГЛОБУС»!
Профессиональные услуги разработки технического плана жилого помещения или дома предлагают своим клиентам сотрудники компании «Глобус». Мы имеем большой опыт подготовки подобных документов, гарантируем оперативность разработки техпланов на жилую недвижимость.

Каждый составленный нами технический план — это структурированный документ, включающий оформленную в соответствии с требованиями действующих норм и законов текстовую и графическую части.

Заказывая техплан у нас, вы быстро получите все необходимые документы. Мы предоставляем комплексные услуги разработки технической документации для жилой недвижимости, в том числе оказываем помощь при сборе и оформлении обязательного пакета документов.

КОГДА НУЖЕН ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН КВАРТИРЫ И ГДЕ ЗАКАЗАТЬ?

Составление технического плана квартиры — порой сложная задача, поручать которую следует грамотным специалистам. Большой опыт подготовки техпланов имеют сотрудники ООО «Глобус».

Обстоятельствами, при которых требуется разработать технический план квартиры, являются:

ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию;
снятие квартиры с учета;
оформление сделок с жилой недвижимостью;
изменение информации о характеристиках квартиры, в том числе сведений о результатах проведенных реконструкционных работ;
внесение в кадастр информации об отдельных квартирных помещениях в случае их продажи;
проведение судебных разбирательств, где требуется предоставить сведения о характеристиках квартиры.
Типовой технический план квартиры включает 2 раздела. В первом представлена информация о заказчике, составляющем документ кадастровом инженере, описывается объект недвижимого имущества и детальные технические характеристики помещений. Второй раздел содержит схемы и другую графическую информацию.

Вид услуги

Цена за услугу*

Цена с получением кадастрового паспорта

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

— помещение / квартира

8800

12700

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

9000

13500

ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости)

4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т. п. обсуждается и оплачивается отдельно.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

На выгодных условиях заказать технический план квартиры можно, воспользовавшись услугами кадастровых инженеров компании «Глобус». Мы предоставляем комплексные услуги, в том числе:

выполняем работы по сбору удостоверяющих личность собственника квартиры документов;
готовим из подлинников и заверенных копий комплект правоустанавливающей документации;
занимаемся оформлением описательной и графической части технического плана.
ООО «Глобус» гарантирует своим клиентам полное соответствие составленных техпланов всем действующим нормам и законодательству.

ПОДГОТОВКА ТЕХНИЧЕСКИХ ПЛАНОВ СТРОЕНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ: ЦЕНЫ. ЗАКАЗАТЬ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАНСООРУЖЕНИЙ И ЗДАНИЙ

Для постановки на учет сооружений в обязательном порядке необходимо заказать технический план ОКС (объектов капитального строительства). В нем содержатся сведения о целом объекте недвижимости или его части. Данные могут носить полностью новый характер или же частично обновлять старую информацию, если она претерпела изменения.

Текстовая часть, из которой состоит кадастровый технический план здания, включает все важные сведения для постановки на кадастровый учет. Графическая — схематически изображает размещение объекта, его конструктивные особенности и прочую информацию.

Составляется технический план объекта недвижимости в электронном или бумажном виде. Однако постановлением правительства от 01.10.2013 в государственные органы для регистрации документ принимается только в электронном виде с обязательной цифровой подписью ответственного инженера.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ СТОИТ ЗАКАЗАТЬ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ?
Технический план для постановки на кадастровый учет является документом, на основании которого проводится кадастровый учет объектов капитального строительства. ОКС (объект капитального строительства), не прошедший государственный кадастровый учет, не может быть объектом гражданских сделок. Вместе с тем все объекты недвижимости, прошедшие инвентаризацию БТИ до августа 2013 года, считаются ранее учтенными. Сведения о них хранятся в государственном кадастре недвижимости. То есть любой собственник/пользователь объекта недвижимости может получить кадастровый паспорт на здание, строение, сооружение, помещение, если на такой объект когда-либо до августа 2013 года был выдан технический паспорт БТИ. Во всех остальных случаях кадастровый учет ОКС проводится на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана.

Вместе с тем, следует отметить, что органы БТИ никогда не проводили координатную привязку здания к земельному участку, то есть большинство объектов, учтенных как ОКС, не имеет связи с земельным участком, на котором они расположены. Федеральное законодательство, подкреплённое нормативно правовыми актами субъектов Российской Федерации, направленно на закрепление этой связи через кадастровую систему. В результате этой тенденции, сведения о фактически всех объектах капитального строительства подлежат уточнению через внесение изменений в существующие данные. Например, если ваша дача расположена в Московской области, земельный участок, на котором она находится, предоставлен для ведения индивидуального жилищного строительства и у вас есть технический паспорт БТИ, то для проведения сделки вам потребуется привязка здания к земельному участку (то есть подготовка технического плана). Если же при прочих равных, дача находится на участке с разрешённым использованием «для садоводства» или «ведения личного подсобного хозяйства», то в данной процедуре нет необходимости.

Подготовка технического плана проводится в отношении:

здания, строения, сооружения;
части здания (строения, сооружения);
помещения
Регулирование кадастрового учёта строится по этому же принципу: за редким исключением невозможно оформить или передать права на ОКС, если земельный участок под ним не оформлен, или если сам объект капитального строительства не привязан к оформленному земельному участку. Точно также часть здания не может подлежать сделкам, если само здание не прошло кадастровый учёт и, соответственно, сделки с помещениями невозможны, если здание или его часть не учтены.

Вид услуги

Цена за услугу*

Цена с получением кадастрового паспорта

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

— помещение / квартира

8 800

12 700

— дом / строение (до 2-ух этажей, общая площадь до 350 м²)

10 200

14 100

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

9000

13500

ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости)

4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т. п. обсуждается и оплачивается отдельно.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

Документами, необходимыми для подготовки технического плана являются:

правоудостоверяющие документы на землю (свидетельство о государственной регистрации, договор аренды, и т.п.);
кадастровая выписка (или кадастровый паспорт) на земельный участок;
копия паспорта собственника (для юридических лиц — выписка ЕГРЮЛ);
технический паспорт (если был изготовлен БТИ до августа 2013);
разрешение на строительство;
акт ввода в эксплуатацию.
Состав документации варьируется в зависимости от многих факторов. Это может быть вид разрешенного использования здания, его правовая история, территориальное расположение, физические характеристики. Соответственно, цена услуги может быть немного разной.

По завершении всех необходимых работ инженер «Глобуса» выдаст на руки технический план объекта, с которым можно обращаться в кадастровый орган. При необходимости сотрудники компании помогут выполнить все сопутствующие операции (услуга юридического сопровождения).

Подготовка межевых планов земельных участков

МЕЖЕВОЙ ПЛАН УЧАСТКА: ЗАЧЕМ НУЖЕН И ЧТО СОБОЙ ПРЕДСТАВЛЯЕТ?
Graficheskaya-chast-300×209 В результате кадастровых работ владелец участка получает межевой план земельного участка — официальный документ, в котором содержатся все необходимые сведения об объекте недвижимости. Выдавать его и проводить все предварительные процедуры имеет право только организация в штате который находятся кадастровые инженеры с соответствующей аккредитацией.

В соответствии с законодательством, абсолютно все земельные участки рассматриваются как прошедшие кадастровый учет. То есть на любой земельный участок, который когда-либо предоставлялся в собственность или аренду, можно получить кадастровый паспорт или кадастровую выписку, отражающую его площадь, правовой статус, категорию земель и разрешенное использование. Для проведения сделки со всем участком (т.е. в том виде, как он есть, без раздела, выдела или иной процедуры) заказывать составление межевого плана нет необходимости.

Вид услуги

Цена за услугу*

Цена с получением кадастрового паспорта

МЕЖЕВОЙ ПЛАН

— уточнение границ (площадь участка до 0,5 га, общее количество точек — до 10)

15 000**

18900

— раздел / объединение

12 000

14500

— перераспределение (до 5- изменяемых точек)

12 700

15200

ВЫЕЗД (работы по межеванию, обмеру, привязке объекта недвижимости)

4700***

* Цены подразумевают непосредственно указанную услугу и полную комплектность документации у заказчика работ. Получение необходимых справок из архива, выписок ЕГРП, ГКН, проведение согласований и т. п. обсуждается и оплачивается отдельно.

** При количестве межевых планов более одного предусмотрены скидки.

*** Минимальная цена. Изменяется в зависимости от площади, конфигурации, расположения и т. п.

ЗАЧЕМ НУЖНА ПОДГОТОВКА МЕЖЕВОГО ПЛАНА?
На основании межевого плана органы кадастрового учета фиксируют границы (координаты поворотных точек границы) земельного участка. Соответственно, тем собственникам, чьи земельные участки имеют внесенные в кадастр границы, формирование межевого плана необходимо только при проведении раздела, выдела, объединения, перераспределения границ.

Прочие лица могут выбирать, заказывать им межевой план или нет. Наша компания, не скрывая своей коммерческой заинтересованности в проведении работ по кадастровому учету земельных участков, не настаивает на обязательном межевании. Выбор всегда остается за заказчиком.

В документ вносятся следующие сведения:

общие сведения о земельном участке в соответствии с правовыми документами;
координаты поворотных точек земельного участка;
технические сведения об измерениях (базисы (опорные пункты геодезической сети) Одинцово и других населенных пунктов области; система координат; точность измерений и т.п.);
план (чертеж) границ земельного участка;
акт согласования;
сведения о собственнике и смежниках;
правовые документы.
При необходимости кадастровый инженер обязан провести собрание на местности и выявить возможные конфликты интересов. Для этого не менее чем за тридцать дней публикуется объявление в местной (районной) газете с оповещением о дате, месте и сути проведения собрания. Если до момента и в день его проведения никто не представил письменных возражений, то границы считаются согласованными по умолчанию.

Заверенный электронной подписью кадастрового инженера межевой план может быть подан в:

органы кадастрового учета;
районный многофункциональный центр.
Обращаем внимание, что подача через органы кадастрового учета осуществляется только по предварительной записи. Межевой план, предусматривающий первичную постановку, раздел, выдел, объединение, перераспределение земельных участков может подаваться онлайн через портал Росреестра.

Звоните и заказывайте услугу межевания в «Глобусе» не откладывая. Скорость выполнения и цена вас приятно удивят.

Технический паспорт

Технический паспорт – документ, изготовлявшийся органами Бюро технической инвентаризации и содержавший в себе детальные характеристики строения, здания или помещения, а именно, – общую площадь, площадь частей, жилую площадь, нежилые площади, этажность, поэтажные планы, экспликацию помещений, инвентарную стоимость и т.д. С начала девяностых годов и на протяжении двух с лишним десятков лет

Технический паспорт являлся основным документом, описывающим объект недвижимости (иной, чем земельный участок) и требовался практически повсеместно (для проведения сделок, подключения газа/электричества, для ввода здания в эксплуатацию и т.п.). С принятием поправок в законодательство в 2013 году Технический паспорт стал атавизмом. Вместо, по желанию заказчика, кадастровый инженер может подготовить документ, называющийся Техническое описание объекта недвижимости, фактически содержащее все детальные сведения об объекте недвижимости в том же объеме, что и Технический паспорт отражал ранее. Вместе с тем, представление Технического описания в официальные инстанции (для регистрации сделки, или получения технических условий на подключение инженерных коммуникаций и т.п.) не требуется

ЧТО ТАКОЕ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ НА КВАРТИРУ, И КАКИЕ ДАННЫЕ ОН СОДЕРЖИТ?

Технический паспорт на квартиру в соответствии с действующим законодательством не требуется при оформлении документов на квартиру. Если Вы приобрели квартиру у застройщика, то, как правило, должен был провести кадастровый учет за свой счет и кадастровый паспорт должен передаваться Вам с документами сделки. Если Вы приобретаете квартиру на вторичном рынке то Вы можете требовать проведение кадастрового учета от продавца.

Кадастровый учет квартиры проводится на основании Технического плана, подготовленного аккредитованным кадастровым инженером.

ЗАЧЕМ НУЖЕН ТЕХПАСПОРТ?

С 2013 года Технический паспорт как юридический документ утратил своё значение. Вместе с тем, если на здание, строение, сооружение или помещение, находящееся у Вас в собственности или пользовании, был изготовлен Технический паспорт до августа 2013 года, такой Технический паспорт является основанием для получения кадастрового паспорта. В этом случае здание, строение, сооружение или помещение считаются объектами недвижимости, сведения о которых учтены ранее (посредством изготовления Технического паспорта оргнанами БТИ и переданы в Росреестр), и, соответственно, формально для получения кадастрового паспорта на них не требуется предварительной подготовки технического плана.

С другой стороны, сведения, хранившиеся в БТИ, могли иметь недостаточный или неактуальный характер. В таких случаях, необходимо подготовить воспользоваться услугами кадастрового инженера и технический план, отражающий произошедшие изменения, или, в большинстве случаев, – изменение сведений в соответствии с законодательством (чаще всего такие работы включют в себя координатную привязку здания к земельному участку, так как органы БТИ никогда её не проводили).

ОСОБЕННОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА УЧАСТКОВ

Действующее законодательство предполагает, что все земельные участки, в отношении которых когла-либо были выданы правоустанавливающие документы (то есть постановления, решения местных органов власти и т.п.), прошли кадастровый учет и сделки с ними не требуют дополнительных затрат, кроме получения соответствующей выписки сведений и государственного кадастра недвижимости. Иными, словами, если у Вас есть Свидетельство о праве собственности на землю, выданное либо органами местной власти (1992 год), либо Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (1992-1997 гг.), либо регистрационной палатой (1998 г. — по настоящее время), то Вы можете подать заявление в органы Росреестра и, предъявив оригинал документа, получить кадастровую выписку на такой земельный участок. Данное требование распространяется и на случаи, когда собственник не успел получить Свидетельство и на руках у него только копия постановления о предоставлении земельного участка или выписка из похозяйственной книги.

При таком формальном подходе следует понимать, что земельный участок, прошедший кадастровый учет, может не иметь сведений о границах, то есть он существует лишь как виртуальный объект, даже имея кадастровый номер. Границы участков стали фиксироваться в базе данных начиная с 2005 года, и поэтому все участки, измерения по которым проводились до этого, рассматриваются как ранее учтенные, не имеющие сведений о границах, о чём ставится отметка в кадастровой выписке или паспорте. Статус своего участка можно также проверить по он-лайн кадастровой карте по адресу: http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.59923289&z=3

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗЕМЛИ

В соответствии с Земельным кодексом РФ под земельным участком понимается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи. Несмотря на то, что данная дефиниция исключена из правовых норм, общие тенденции земельного права сохраняются в этом ключе, а именно – на сегодняшний день невозможно существование какого-либо земельного участка без его кадастрового учета. За исключением случаев, когда земельные участки считаются ранее учтёнными (т.е права на них оформлены, но межевание ен проводилось или проводилось до внедерения системы государственного кадастровго учета, т.е. до 2005 г.), все прочие земельные участки должны отражаться в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что прежде чем права на земельный участок предоставлены, он должен быть сформирован, то есть иметь границы.

В случае предоставления земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена (наиболее частый случай), муниципальные власти, как лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком, обязаны провести его кадастровый учёт, предварительно согласовав место его расположения. На практике, затраты за такой учёт несут лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка. То есть процедура получения земельного участка )из муниципальной собственности или из неразгарниченной государственной собственности) включает в себя следующие этапы

а) Проведение полевых работ для определения границ земельного участка;

б) Подготовка схемы расположения земельного участка;

в) Утверждение схемы расположения земельного участка в органах муниципальной власти;

г) Кадастровый учет земельного участка.

После завершения этих работ земельный участок получает статус временного, т.е. в течение пяти лет, муниципалитет или заявитель обязаны провести регистрацию своих прав на этот участок. Предоставление прав на земельный участок (за исключением особо оговоренных законодательством случаев) осуществляется только через торги. Таким образом, заявитель, даже оплатив вышеперечисленные работы самостоятельно, не получает гарантии получения прав на земельный участок.

Публичное право / инструментарий земельной политики

Сфера земельного права всегда нуждалась, если не в прямом вторжении, то, как минимум, в сопровождении частных сделок тем или иным видом публичного представительства. Важнейшим из них был суд, изначальным назначением которого было признание или непризнание действительности сделок. Позже возникли нотариусы, ещё спустя некоторое время, – регистрационные системы и сопутствующие административные профессии. Вместе с тем, если понимать под публичным правом как прямое, так и косвенное взаимоотношение частного лица и публичной власти, то публичное право играло лишь роль арбитра в индивидуальных конфликтах и гаранта, удостоверяющего те или иные прав. Владелец земли всегда с неохотой терпел прямые интервенции в своё право, и история недвижимости, постфактум, выглядит как медленное и постепенное завоевание частным собственником свободы не платить повинности за обладаемое им. Торжество, однако, было недолгим: феодальные инциденты не только достаточно быстро заменились налогами Нового времени, но и приправились инновационными ограничениями публичного характера в довольно короткое время так, что сегодня собственность на землю де факто исключает из себя право на строительство[1], право на экскавацию ресурсов, право рубить лес[2], право уничтожать плодородный слой и многие прочие возможности собственника, бывшие априорно в его распоряжении ещё какие-то 100 – 150 лет назад.

Наиболее чувствительным элементом публичного права для собственников является (помимо регулирования аренды) система планирования. В той или иной степени на сегодняшний день она принята повсюду и представляет собой ограничение в правах использования земельных участков, устанавливаемые в рамках принятия различного рода планов. Ведущая роль в планировании отведена муниципалитетам[3], – их представительский орган разрабатывает, принимает и утверждает планы, служащие основой для установления вида использования земельных участков. Реже действия муниципалитетов могут предваряться планами, составляемыми на региональном уровне и дающими лишь общую концепцию прогнозируемого землепользования (определение тех или иных зон)[4]. Функция центрального правительства в планировании сводится к рекомендациям и надзору[5], реже – к изданию специальных директив или целенаправленных постановлений, корректирующих планы в части резервации или выделения отдельных массивов для национальных интересов (как правило, крупные промышленные проекты, автодороги, стратегические объекты, ландшафты особой ценности и т.п.)[6]. Кроме того, в рамках реализации приоритетов земельной политики центральные правительства зачастую обладают правом понуждать муниципалитеты к составлению планов на те или иные территории.

При подготовке планов муниципалитеты должны учитывать положения различных законов, так или иначе касающихся возможного использования недвижимости. Это зачастую подразумевает влияние требований нормативных актов на присвоение зонам вида использования: уровень шума, выбросы, стоки, воздействие на окружающую среду, включая почву, грунтовые воды, атмосферу, леса etc, необходимость обеспечения буферных зелёных поясов между зонами различного типа (e.g. – жилая и промышленная); обязательность доступности транспортных и инженерных сетей, а в черте поселений – общественного транспорта, пешеходных зон, парков, велосипедных дорожек и т.п., – всё это в конечном итоге должно находить своё место в принимаемом плане.

Сами планы могут иметь различную форму, – от простого зонирования, разбивающего территории на типы строительства (промышленное, коммерческое, жилое, буферные зоны, зелёные территории, зоны, запрещённые для строительства и т.п.) или до детальной проработки и установления жёстких норм в части конкретного вида использования, площади застройки участка, этажности, процентного соотношения коммерческого и жилого пространства в здании, количества строений, месторасположения здания по отношению к границам участка, и даже цвета окраски фасадов[7] и уровня предполагаемого шума или выбора строительных материалов[8], хотя столь глубокое регулирование скорее исключение. Многие правовые системы предполагают подготовку муниципалитетами различных видов планов, – концептуальных (зональных), выделяющих массивы по видам использования[9], детальных, определяющих индивидуальную цель отдельных участков и / или персональные планы для каждого конкретного участка. Это объясняется тем, что сам процесс на разработку и создание планов дорогостоящ и длителен, поэтому все территории, например, могут покрываться только общими зональными планами; массивы, рассматриваемые как приоритетные, охватываются детальными планами; если же какой-либо собственник или группа соседствующих владельцев хотят провести изменения в текущих видах использования участков, то в их отношении могут разрабатываться персональные решения. Различные планы пересекаются между собой: персональный план на один или несколько участков, к примеру, может быть разработан только если по этим территориям уже проведено зонирование; и наоборот, – детальные планы порой готовится в отношении массивов, не охваченных зонированием[10]. Юридическая сила плана зависит от его типа, – практически везде детальный план (то есть план, наиболее развёрнуто определяющий параметры использования земельного участка) приравнен к закону и все действия владельцев недвижимости должны осуществляться в соответствии с этим планом. Зональные (структурные или мастер-) планы имеют общий, зачастую рекомендательный, характер и не являются императивным инструментом. Однако в тех правовых системах, где отсутствует требование к муниципалитетам по обязательной подготовке и принятию детальных планов структурные планы принимают более строгую форму, так что выделенные зоны определяют дальнейший вид использования земельных участков, а сама их разработка есть обязанность муниципалитетов.

Планы, обязательность их составления, а также юридическая значимость зависят от территории, которую они охватывают. Учитывая цели земельной политики, определяемой как локально (муниципалитетами), так и на более высоких уровнях (региональные или национальные схемы, программы, директивы) план может ориентироваться на развитие незанятых территорий или переустройство существующих. В крупных поселениях порой акцентируется несколько направлений: например, реконструкция центральных районов с одновременных освоением окраин в целях перераспределения демографических потоков, или улучшения общей городской среды. Отдельные территории (как незастроенные, так и застроенные) могут резервироваться от какого-либо изменения. В этом отношении существенную роль играет срок плана – порой до момента его реализации в отдельных локациях муниципалитета невозможно никакое строительство или реконструкция.

Процедура принятия планов предполагает тот или иной тип взаимодействия между уровнями власти, но в большинстве случаев окончательное утверждение остаётся за муниципальными советами (представительскими органами). Планы, приобретающие силу закона (как правило, детальные) предполагают довольно длительную процедуру утверждения, так как требуют публичных слушаний и согласования с региональными властями, а также имеют несколько этапов апелляций. Публичные слушания обыкновенно имеют форму выставки для обозрения широкой публики; любое лицо, чьи интересы затрагиваются их действием, может подавать возражения в течение установленного срока. Ряд правовых систем допускает утверждение планов по частям[11]. Апелляции и возражения, поданные в период обзора плана, оцениваются муниципалитетом на предмет их соответствия реализуемой земельной политике и если их обоснованность подтверждается, то в план вносятся коррективы. Возможности дальнейших апелляций (после публичных слушаний) крайне ограничены и чаще рассматриваются в административном порядке[12], также как и апелляции на уже утвержденный план. Последние в основном являются предметом полемики между муниципалитетом и иными уровнями власти (национальным, региональным, провинциальным) в части нахождения баланса интересов. Частные собственники и иные вовлечённые лица непубличного характера ограничены апелляциями, поданными в ходе обзора плана в установленный срок. Если их заявления отклонены, а права нарушаются в ходе принятия, утверждения или реализации плана, то они могут искать удовлетворения через обычный суд[13]. Рассмотрение и согласование поданных возражений может занимать длительный период вплоть до нескольких лет[14], что даёт возможность муниципалитетам на время принятия планов «замораживать» любое изменение видов использования недвижимости специальным ордером[15].

При всей строгости современных систем планирования их невозможно оценивать односторонне критически. Допустимо дискутировать о том, насколько эффективен, допустим, шведский подход, предписывающий даже незначительные нюансы внешнего вида недвижимости (e.g. – цвет окраски дома), но ключевая направленность планирования есть действительно политический момент, ведущий не только к улучшению облика поселений, рациональному (а главное – стабильному и прогнозируемому) использованию сельскохозяйственных, лесных и иных типов земель, вовлечение в оборот бросовых территорий (путём их санации) etc., но и к улучшению качества жизни населения. Планирование не просто предписывает определённый вид назначения недвижимости, но, делает это комплексно, обеспечивая максимум потребностей каждого предполагаемого к застройке участка и проектируемого здания, создавая тем самым не только инфраструктуру, соответствующую виду конкретной недвижимости, но в целом среду проживания и, в конечном итоге, влечёт максимально эффективное использование пространства, где частный интерес хоть и подчиняется публичному, но сохраняет за собой всю свою экономическую привлекательность.

Планирование всё же остаётся лишь намерениями, задекларированными на бумаге. Более того, эти намерения остаются императивными лишь для субъектов публичной власти, – обязать ими частного владельца недвижимости невозможно.  Действительно, что в силах подтолкнуть собственника, скажем, отеля перестроить здание под офисы? Что сподвигнет обладателя незастроенного земельного участка к его освоению, если у него нет на это средств? Каким образом сообщить импульс к застройке целому массиву земель, в котором сплетаются права нескольких десятков, а иногда и сотен собственников? Для этих целей требуются механизмы, формулируемые как инструменты земельной политики. Каждый из них по отдельности представляет собой ординарный аспект публичного или частного права, но именно их комплексное применение ведёт к эффективному претворению планов в жизнь.

Важнейшим из них – непосредственно в части реализации принятых планов, – является институт разрешений на строительство. С одной стороны, разрешения сглаживают генерализацию планов, в таких нюансах как условия местности (рельеф, геология), точные параметры зданий[16], соответствие конкретного проекта общестроительным нормам, стандартам экологии, требованиям по уровню загрязнения, шума и т.п.. С другой, – это вполне самостоятельное средство достижения поставленных задач, позволяющее как избегать буквальной трактовки планов, – если по проекту, например, площадь застройки участка несколько превышает установленную планом или здание предполагается быть немного выше лимитированных норм, проект получит разрешение; то же касается случаев, если проектируемое здание немного наползает на соседнюю зону (участок) с иной целью, – так и корректировать требования в зависимости от конкретного объекта. Разрешение всегда требуется в четырёх случаях а) нового строительства; б) сноса существующего здания; в) для значительной реконструкции строения[17] и г) для проведения любых работ, связанных со вскрытием поверхностного слоя[18]. «Значительность» реконструкции в каждой правовой системе определяется различно, но, как правило, подразумевает капитальный ремонт, затрагивающий стены, кровлю, и/или конструктивные элементы здания (несущие перекрытия)[19]. Безусловно не требуют разрешения лишь несущественные изменения, например в части участков для жилого использования – навесы или постройки без фундаментов. Заявление на разрешение проходит тест на соответствие отраслевым актам (от законов об охране окружающей среды до специальных норм, касающихся прокладки трасс линейных сооружений, автобанов, железных дорог и т.п.) и должно включать в себя как минимум развёрнутый проект предполагаемых изменений.

Для ординарного[20] проекта получение разрешения на строительства, как правило, не вызывает излишних затрат. С заявлением может обращаться не только собственник но иное лицо (как правило – застройщик), но с согласия собственника. Срок рассмотрения устанавливается обыкновенно в полгода. Отказы в выдаче разрешений, как правило, редко так как основным мотивом отрицательного решения будет несоответствие муниципальным планам или резкое противоречие нормативам по строительству. экологии и т.п. Органы, рассматривающие заявления, в большинстве случаев являются муниципальными и принципиально заинтересованными в строительстве, поэтому они в большей степени стремятся подтолкнуть заявителя к корректировке тех или иных параметров проекта, нежели искать мотивацию для отказа, поэтому зачастую разрешения выдаются с условием внести определённые поправки в рабочую документацию. Обжалование отказа осуществляется в административном порядке[21], суды действуют как последняя инстанция; достаточно распространенной, если не сказать стандартной, является ситуация когда отказ может быть обжалован только если он сделан в разрез с действующим планом освоения территории. Разрешение на строительство, хотя и является сугубо административным правом, распространяет своё действие на новых приобретателей[22] в течение всего периода своей актуальности, который, как правило, составляет от 2 до 5 лет[23]. Все строительные работы должны быть завершены в эти сроки, хотя пролонгация, особенно вызванная проблемами с финансированием, обыкновенно не представляет сложностей, если за этот период не был принят новый план освоения территории. Вместе с тем, незавершённое строительство, прерванное без достаточных оснований, может привести к санкциям против собственника вплоть до требования привести землю в исходное состояние[24]. Более жёсткие меры – вплоть до уголовной[25] ответственности и сноса зданий, – применяются к строительству без разрешения и / или в разрез с утверждёнными планами.

Вообще, система планирования в сочетании с институтом разрешений на строительство, направлена в некотором роде на воспитание ответственности у собственников, – пропустив, например, публичные слушания, собственник, желавший скорректировать параметры недвижимости (поменять вид назначения участка, внести физические изменения в строение и т.п.), может оказаться заложником текущих характеристик здания или участка на весь срок действия плана (который порой составляет 15 и более лет), в течение которых максимум его дозволенных действий будет ограничен капитальным ремонтом здания.

Институт разрешений на строительство, не имеющий ни малейшего шанса быть оправданным в глазах праволиберальных взглядов, как безусловно попирающий права частной собственности механизм, не является, тем не менее, сколь либо прикладным инструментом для реализации плана освоения территории непосредственно для локальной власти. Муниципалитет, выдавая разрешения, играет роль пассивную, – он всего лишь следует инициативе собственников и их представителей, корректируя их действия согласно утверждённому плану; но самостоятельно не в силах инспирировать целый проект, не имея иных рычагов. Для этого муниципальным властям предоставляются особые возможности в формах:

  • ограниченное [во времени] право собственности;
  • преимущественное право [приобретения],
  • принудительный выкуп недвижимости;
  • право резервирования;
  • выкуп и обратная аренда продавцу.

Ограниченное право собственности можно рассматривать как стратегическое обеспечение будущих интересов, – передавая в частные руки землю на десять-двадцать и более лет с обусловленным режимом использования, муниципалитет сохраняет за собой в перспективе права собственности, что позволит обходиться без дорогостоящих процедур выкупа[26], и, одновременно, отслеживает актуальность текущего назначения недвижимости в части рыночного спроса, в том числе на прилегающие территории. – Например, если конкретный участок был передан под застройку отелем, локальные власти на протяжении нескольких лет получают данные об эффективности этого вида назначения и, в соответствии с результатами, могут планировать дальнейшие перспективы развития с учётом общих задач земельной политики; в случае успешности гостиничного бизнеса, соседствующие территории также можно отвести также под отели и осваивать весь массив как коммерчески- рекреационный; напротив, при плохих показателях территории могут быть отданы под иной вид использования.

Преимущественное право не предполагает произвольного применения. Но в рамках принятия плана освоения территории, проходящего публичные слушания и последующее утверждение представительским органом, муниципалитет имеет полномочия закреплять за собой это право как в отношении отдельных участков, так и целой зоны. При всём разнообразии условий преимущественного права[27], главная его цель обеспечить публичные интересы при добровольном желании собственника расстаться с недвижимостью. В случае отсутствия подобного желания, муниципалитет может прибегать к принудительному выкупу земли, – этот инструмент, при всей его непопулярности у частных лиц, очень востребован при реализации планов. Обыкновенно принудительный выкуп проводится по рыночной цене, однако в случаях намеренных действий собственника (покупка участка во время процедуры принятия плана или непосредственно до её инициации, улучшения недвижимости в этот же период и т.п.) выкупная стоимость снижается[28].

В ходе подготовке к разработке планов или даже в процессе его принятия муниципалитет волен действовать как частное лицо, приобретая недвижимость на открытом рынке. Поскольку срок разработки и утверждения плана порой занимает несколько лет, одним из механизмов, обеспечивающим интересы муниципалитета является выкуп недвижимости и её обратная аренды продавцу на срок до окончательного утверждения плана. Это средство особенно эффективно при краткосрочном снижении цен на рынке. Альтернативно, в зонах, уже запланированных для изменения и не привлекающих внимания муниципалитета вследствие уже так или иначе подтвердивших свою заинтересованность девелоперов[29], местная власть может продавать свою недвижимость с условием её аренды до окончательного утверждения плана[30].

Застройка не является ни постоянным в части времени, ни тотальным, по отношению к охвату всей территории муниципалитета процессом. Детальные планы в принципе составляются только на определённые, имеющие приоритет освоения массивы; прочие земли в черте муниципального образования, как правило, покрыты более генерализованным (обзорным или структурным) планом, проводящим только зональное деление, зачастую без указания конкретного вида будущего использования. Кроме того, строительство и реконструкция затрагивают как пустующие территории, так и уже застроенные, и обзорные планы должны включать в себя и те, и другие. а также сельскохозяйственные, лесные и иные земли. В целях исключения из возможного освоения подобных массивов они резервируются такими планами на фиксированный срок. Резервирование может принимать и жёсткую форму, – например, для защиты зелёных зон или фермерских полей, –при которой в зарезервированной зоне запрещено любое строительство вообще или не связанное с текущим видом использования, и быть более гибким, – допустим, в центрах городов, – допуская те или иные, незначительные для всей зоны изменения. Незначительность во втором случае довольно часто трактуется широко, – требования к реконструкции и строительству могут включать ограничения по этажности, высоте, общей площади, архитектурных решений фасадов и т.п. Иными словами, в зонах, подверженных такому динамичному резервированию, акцент делается на устремлениях собственника, которые лимитируются разрешением на строительство.

Реализация принятых планов требует «топлива» для приведения в движение инициатив муниципалитета, каковым является финансирование. Муниципалитет обладает полномочиями и ресурсами для подготовки участка или массива под застройку, но провести последующее освоение территории самостоятельно ему не под силу, или, как минимум затруднительно[31]. Собственные их средства, получаемые за счёт сборов и налогов, весьма ограничены[32] и реализация фактически любого плана требует привлечения денег из вне. Современная система планирования самый значимый импульс развития получила после Второй мировой войны, чему способствовал целый ряд факторов, таких как увеличение мобильности населения, применение новых материалов в строительстве, переход от индустриальной экономики к экономике с акцентом на сферу услуг, изменение миграционных потоков, разрушение значительной части жилого фонда, снижение среднего уровня доходов населения etc. Центральные правительства во многих случаях пытались перетянуть одеяло на себя, самостоятельно определяя направления земельной политики, однако уже середине 60-ых рост демографии и экономики слабую эффективность планирования на национальном уровне, – помимо того, что политика в целом с запозданием реагировала на изменяющиеся тенденции (например, сосредоточение в центрах городов сферы услуг), её побочными проявлениями стали шаблонные дома низкого стандарта, разрастание пригородных зон, замирание жизни в центрах «старых» городов и т.п. С 70-ых годов системы планирования стали де-централизироваться, а муниципалитеты получать всё больше функций. Вместе с тем, национальные правительства, делегируя полномочия на локальный уровень, сохраняли за собой контроль над значимой частью платежей, поступающих от недвижимости, и, путём грантов и субсидий, косвенно влияя на политику муниципалитетов. Таким образом сформировалась современная система, при которой местные власти, обладая широким спектром прав в части регулирования использования земель, имеют чрезмерно высокую зависимость от региональных и центральных бюджетов в возможностях поддерживать реализацию своих целей финансово. Отсюда высокую роль приобретает публично-частное партнёрство: муниципалитет привлекает инвесторов, готовых либо самостоятельно, либо за счёт своих контактов, реализовать проект согласно утверждённому плану, так как роль и функции такого инвестора могут значительно различаться в зависимости от конкретного проекта, – допустим, один участок может осваиваться компанией застройщиком, и при этом собственность остаётся в руках муниципалитета или же продаётся застройщику с условием обратного выкупа или без такового, в других случаях, муниципалитет продаёт весь массив инвестору или их группе, получая долю в партнёрстве, и уже инвесторы привлекают как финансирование, так и непосредственно застройщика. Подобные отношения оформляются как «соглашение о девелопменте»[33], в котором прописываются все нюансы, касающиеся реализации плана, начиная от распределения долей в партнёрстве или последующей юридической судьбы участков, и заканчивая возможностью привлечения тех или иных подрядчиков[34]. Общая схема реализации планов предполагает переход прав собственности на осваиваемый массив: на начальной стадии муниципалитет готовит площадку, используя предоставленные ему инструменты земельной политики; далее он передаёт права девелоперу, в качестве которого может выступать как компания, непосредственно осуществляющая строительство, так и группа фирм, просто инвестирующих средства и подряжающих третьих участников для тех или иных работ. Девелопер часто приобретает собственность в момент, когда чёткие рамки плана ещё не определены, и выделены, допустим, лишь зоны разрешённого пользования. В этих случаях, по согласованию с муниципалитетом, девелопер может привлекать проектировщиков для детализации зон, принимая, таким образом, участие в разработке самого плана. С другой стороны, собственность нередко переходит к девелоперу, когда сам план уже утверждён, и он обязан следовать принятой букве закона. Такие ситуации более сковывают его действия, и девелопер может ограничивать свои функции только застройкой. В современных условиях случаются и более комплексные проекты, где несколько разных девелоперов, с различной структурой[35], реализуют план на соседних участках: например, после перераспределения границ участков в соответствии с планом, собственник одного из них готов сам инвестировать в строительство; другой участок. через механизм преимущественного выкупа, муниципалитет передаёт инвестору, совместно с которым создаёт партнёрство, привлекающее подрядчиков для строительства; третий продаётся независимому девелоперу и т.д. В конечном счёте, распределение ролей варьируется чрезвычайно широко: муниципалитет, в рамках договора девелопмента, может сохранять за собой максимум контролирующих функций и даже проводить своими компаниями некоторые работы; альтернативно, девелопер обязуется вернуть весь массив, отстроенный «под ключ». То же касается перераспределения прав на конечном этапе: как правило, муниципалитет безусловно возвращает себе собственность под проездами, дорогами, парками, скверами и т.п., но также имеет права требовать обратной продажи каких-либо иных участков (не обязательно исключительно социальной направленности). Остальные участки с готовой для эксплуатации недвижимостью девелопер реализует на рынке по своему усмотрению, хотя часть из них (e.g. – кондоминиумы) могут приобрести собственников ещё в момент строительства.

Ключевая функция соглашения о девелопменте, таким образом, состоит в том, чтобы обеспечить реализацию плана путём привлечения финансовых средств, в том числе через залог недвижимости, – как прав собственности на земельные участки, так и ещё только возводимой. Сам процесс строительства не является предметом соглашения между муниципалитетом и девелопером / подрядчиком, но подчиняется условиям договоров между девелопером и его застройщиком и / или подрядчиком[36]. Отсюда возникает нюанс, – конечный собственник, приобретающий права после реализации плана, зачастую не имеет формальных рычагов воздействия на застройщика (подрядчика), так как не связан с ним прямым договором[37]. В большинстве случаев эта проблема[38] решается возможностью резервирования части средств[39], предназначенных подрядчикам, на счетах девелопера на некоторый срок после завершения строительства[40], а в части структурных элементов здания, включая электрическую проводку, системы отопления, кондиционирования и т.п. (т.е. тех. дефекты в которых могут обнаружиться лишь после длительного использования), девелопер и его подрядчики[41] сохраняют юридическую ответственность до десяти лет[42].

Современные налоги на недвижимость имеют сравнительно недавнюю историю[43]. Самая характерная их черта – это перманентное раздражение среди налогоплательщиков, ибо кто бы их не платил – собственник или арендатор – всегда кажется, что они являются дополнительной платой за уже приобретённое (собственность или аренду). При всём неудовольствии облагаемых, получающий налоги также остаётся в претензиях, – доля налогов с недвижимости обыкновенно составляет ничтожную часть как от общих доходов публичной власти, так и от совокупных налоговых сборов[44]. Как следствие, налоги, в отличие от всех иных «аксессуаров» недвижимости, представляют самую «продвинутую» отрасль публичного права, как в части слабых связей с прошлым, так и в смысле постоянного, порой пугающего частотой, видоизменения, включающего не только изменения ставок, методик расчётов, налогооблагаемой базы и т.п., но отмену / замену или введение новых форм налога вместо или в дополнение к прежним. Разнообразие налогов, диктуемое стремлением публичной власти достичь эквилибриума между собственной алчностью и раздражением плательщиков можно всё же свести к трём ключевым типам: а) постоянный налог; б) титульный сбор и в) налог на получение прибыли с продажи.

Постоянный налог на недвижимость составляет большую часть всех налогов от недвижимости. Главная его особенность заключается в перманентном, – обыкновенно ежегодном, – применении. Сам налог де факто может заменять муниципальные сборы[45] на инфраструктуру – вывоз мусора, обслуживание водопроводных сетей и канализационных стоков, поддержание дорог, пешеходных зон, парков и скверов в надлежащем порядке и т.п., – но в равной степени бывает и самостоятельным инструментом налогообложения, хотя до какой степени он остаётся именно налогом на недвижимость в текущий момент, – сказать невозможно[46]. В Бельгии, например, он рассматривается как часть подоходного налога, а в Великобритании, – как смесь сбора, налога на недвижимость и персонального налога[47]. Базой налога является стоимость недвижимости, хотя в различное время в отдельных странах применялись не-стоимостные показатели, такие как площадь, объём (здания, помещения) или даже количество фасадных окон[48]. Оценка налогооблагаемой базы производится различными способами, каковых в теории бывает три: а) доходный (поступление рентных платежей за год с соответствующим вычетом затрат), б) затратный, в) метод сравнительных продаж. При этом конкретный подход к оценке отличается как в зависимости от вида самой недвижимости (земля или здание), так и цели её использования. – В Швеции оценка жилой недвижимости проводится методом сравнительных продаж, при этом индивидуальные дома оцениваются отдельно от земли, а прочее жильё – как единый объект. В Германии жилая и коммерческая недвижимости оцениваются исходя из сопоставления рентных платежей, получаемых с них, далее вводятся коэффициенты, отражающие возраст здания, численность муниципалитета, архитектурный дизайн и т.п. и получившуюся сумму делят на площадь, получая таким образом удельный показатель налоговой стоимости для 1 кв.м., который и является базой; для промышленных объектов применяется затратный метод, учитывающий средние вложения на создания одного кубического метра с поправкой на качество использованных материалов; сельскохозяйственная земля оценивается по индексу качества почв, составленного ещё в 1935 году. Во Франции для налогооблагаемой базы берётся рентный доход из которого вычитаются усреднённые затраты (для зданий – 50%; для земли – 20%). В Нидерландах выбор метода оценки остаётся на усмотрение соответствующей муниципальной службы[49]. В Англии для исчисления местного налога вся недвижимость разбита на 7 «поясов» в зависимости от рыночной стоимости 1991 года, дальнейшие корректировки выключают в себя учёт количества недвижимостей в конкретном поясе, таким образом, что конечный налог будет тем выше, чем выше стоимость недвижимости и количество сходной с ней по цене в «поясе» и наоборот. Вследствие того, что оценка предполагает существенные затраты, многие страны просто используют индексацию к имеющимся данным: так, в Германии индексируется оценка 1974 года; в Бельгии, где предметом налогообложения является номинальный кадастровый доход, приняты цены 1990 года; в Англии, для местного налога, применятся индексация с 1991 года, а в Австрии – с 1955 года; в Швеции налогооблагаемая база принимается как равная 75% от рыночной стоимости 2-ух летней давности. Итоговая налогооблагаемая стоимость недвижимости, таким образом, получается всегда ниже актуальной рыночной цены. Ставки налога на недвижимость могут устанавливаться либо произвольно, либо исходя из бюджетных нужд (Нидерланды, Франция)[50]. В большинстве случаев ставка является совместной деятельностью властей нескольких уровней, – исходная устанавливается центральным правительством, далее регион и муниципалитеты имеют право добавлять собственные коэффициенты, которые порой ограничиваются[51].

Налоги на недвижимость имеют множество льгот, – практически всегда налог за сельскохозяйственные (включая лесные) земли платится по заниженной ставке. Точно также публичные объекты (дороги, площади проезды в муниципальной или иной публичной собственности) исключаются из числа налогооблагаемых, в равной степени, как и правительственные учреждения[52]. Льготные категории граждан включают в себя, как правило, пенсионеров, и, иногда, студентов, инвалидов и иные социально слабые группы. При этом, пенсионеры не просто освобождаются от уплаты налога, но налог становится (регистрируется) обременением, – последующий приобретатель (наследник или покупатель) будет обязан компенсировать неуплаченные налоги. Кроме того, налог на недвижимость обыкновенно допускается вычитать из налогооблагаемой базы для подоходного налога, хотя редко эта возможность касается всех плательщиков[53].

Формально, плательщиком налога часто предполагается собственник. Однако, так как выявление собственника предполагает наличие регистрационной системы то, в юрисдикциях, обходящихся без оной, налоги уплачиваются арендаторами. Помимо этого, собственников всегда меньше, чем лиц, де факто занимающих недвижимость, отсюда в целях расширения числа плательщиков и соответствующего уменьшения ставки, многие страны допускают «переложение» налогового обязательства на плечи арендаторов и собственники в таких случаях платят только в случае их отсутствия (порой по льготной ставке). Отдельные методики применяются в отношении кондоминиумов и общей недвижимости, – поскольку достижение справедливого распределения налогового бремени связано с постоянными затратами (собственники могут менять доли и т.п.), то, как общий случай, к дольщикам общей собственности применяются усреднённые стандартные ставки.

Титульный сбор также может выступать и как налог на переход прав собственности, хотя в регистрационных системах он порой рассматривается как пошлина за регистрацию права. В любом случае этот налог может быть фиксированным (платёж за сделку) в абсолютном виде или в проценте от стоимости недвижимости. В последнем случае ставка варьируется по ряду показателей: от простой прогрессии в зависимости от цены недвижимости до многофакторных колебаний. Например, в Бельгии, при общей ставке в 12,5%[54] аккредитованные компании по продаже недвижимости получают льготный вычет в 5%; регистрационный сбор также уменьшается если приобретатель платит НДС; во Франции, где налог на переход титула включает в себя трансферный сбор (0,6%) и регистрационную пошлину (9-15%) последняя заменяется на НДС, если продаётся новое (или реконструированное) здание[55]. Данный налог применяется к цене, указываемой в договоре сделки, однако так как при высоких налогах стороны имеют тенденцию скрывать реальную сумму, то, как правило, регистрирующий орган имеет право использовать в качестве налогообложения данные оценки, применяемой к постоянному налогу на недвижимость[56]. Ещё один распространённый способ уходить от этого налога – это продажа долей в компании, владеющей недвижимостью, что заставляет отдельные правовые системы принимать это в расчёт посредством установления специальных ставок или даже методик для таких случаев[57].

Прибыль, получаемая собственником от продажи недвижимости, расценивается обыкновенно как часть общего дохода. Однако вследствие того, что недвижимость является не просто активом, но частью среды проживания, и и важным инвестиционным объектом, в её отношении данный налог может изменять свою форму с целью предотвращения спекуляций, или наоборот, – стимулирования рынка. Для этого используется налог на прибыль с продажи недвижимости[58], ставка которого, при прочих равных, соответствует ставке подоходного налога. Вместе с тем, правовые системы могут ограничивать применение этого налога сроком[59], составом участников[60], уменьшением налогооблагаемой базы[61], иными стимулами[62]. Налогооблагаемой стоимостью для этого налога служит продажная цена за вычетом затрат на приобретение, сделанные улучшения и накопленную амортизацию.

Также в отношении недвижимости применяется налог на наследование и дарение, по духу близкий к налогу на получение дохода, но отличающийся от него, как правило, более высокими ставками, отсутствием вычетов и временных рамок и применением ко всему наследуемому имуществу, включая движимость. Отдельно правовые системы рассматривают вопрос использования налога на добавленную стоимость. Как правило, все сделки с недвижимостью не подлежат НДС, Исключение составляет продажа или аренда вновь построенных зданий, так как строительные материалы и услуги всегда привлекают к себе НДС. В этих случаях, как отмечалось выше, НДС может быть альтернативой налогу на трансфер при определённых условиях (как правило, нежилая недвижимость). Продавцу может предоставляться выбор – передавать или нет НДС последующему приобретателю, включая арендаторов[63].

 

Налоги и сборы, связанные с недвижимостью, также представляют собой инструмент реализации земельной политики, хотя непосредственно муниципальные власти весьма ограничены в этой сфере и зачастую их полномочия сводятся только к установлению или корректировки налоговых ставок. В этой связи увеличивается роль публичной власти регионального и национального уровня, – путём установления особых налогов, например, на увеличение стоимости недвижимости или введением пошлины на выдачу разрешение на строительство, они могут сдерживать нежелательное освоение территорий, или, напротив, поощрять развитие земли через установление специальных налогов на неосвоенные зоны. Даже такой фактор, как начало начисления налогов или сборов может оказывать влияние на процессы девелопмента: e.g. – если сбор за локальную инфраструктуру (или налог на недвижимость) подлежит уплате сразу после её инсталляции, это будет стимулировать девелопера ускорять продажу вновь построенных объектов. Эта же задача может быть решена через предоставление временных льгот по налогу на прибыль (с продажи) или на увеличение стоимости недвижимости в течение определённого срока (к примеру, эти меры будут эффективными если в силу спада на рынке вновь построенная недвижимость плохо продаётся или девелопер намеренно удерживает во владении завершённые объекты, ожидая улучшения рыночной конъюнктуры[64]). Применение налогового инструментария имеет то преимущество, что оно носит оперативный характер и, в отличие от всех иных механизмов, может корректировать направление политики в краткосрочной перспективе, в течение 1-3 лет[65].


[1] Во многих странах это право гарантировалось конституцией. Ныне де факте оно упразднено даже там, где формально сохраняет действие (e.g. – Германия, штаты Северной Америки).

[2] В большинстве правовых систем ограничено право рубить лес для коммерческих целей. Оно требует специального разрешения, если реализуется вне плана по восстановлению и использованию лесов.

[3] Муниципалитет – местный, представительский орган власти. Даже внутри одной правовой системы они могут быть различны как по численности, – например, сельская коммуна может быть представлена одним поселением в 700 человек или несколькими с общей численностью населения в 2 000 – 5 000 человек; в то же время, муниципалитеты крупных городов могут по превышать несколько сот тысяч; – так и по полномочиям. Более того, фактически во всех юрисдикциях муниципалитет не есть постоянная единица, – они периодически могут объединяться или делиться в зависимости от целей земельной политики и обеспечения её теми или иными механизмами.

[4] Испания представляет редкое исключение. Общие планы городского развития (planes directores territoriales de coordinación) составляются муниципалитетами, но утверждаются властями региона. В их развитие, в отношении выделенных секторов, зон, массивов или даже отдельных участков муниципалитет уже вправе готовить и утверждать самостоятельно (хотя не всегда) различные виды планов, – парциальный план (planes parciales), план исследования (estudios de detalle), специальный план (planes especiales), актуализированный план (programas de actuación urbanística). В Бельгии регионы готовят собственные проекты зонирования, играющие как бы связующую роль для действий муниципалитетов. В Нидерландах планы использования земель (bestemmingsplan) также утверждаются провинциальными властями, однако это «утверждение» носит в значительной мере согласительный характер с нуждами национальной политики – отказ в утверждении не влечёт отмены плана, но только возможность его корректировки специальным актом правительства. Кроме того, апелляции и согласительные процедуры выводят утверждение плана за рамки полномочий провинциальных властей.

[5] В некоторых системах (Дания, Испания) составляется план на национальном уровне. Однако такой по большей части имеет лишь рамочный характер, порой даже без выделения конкретных зон. Главная его цель – обеспечить национальные интересы и отвести или зарезервировать территории для этих целей (то есть по сути, он преследует те же задачи, что в других странах решаются другим механизмами. без проработки планов).

[6] В Нидерландах на высшем уровне принимается стратегическая схема (strutuurschema), выделяющая приоритетные направления земельной политики по зонам и имеющая рекомендательный характер, и специальные зональные решения (planologische kernbeslissingen), принимаемые во исполнение конкретных проектов.

[7] E.g. – Швеция.

[8] E.g. – отдельные муниципалитеты в США. Хотя, это крайне редкие случаи. В Швеции планы могут требовать применения определённых материалов для тех или иных конструкций зданий (без привязки к конкретному производителю).

[9] Учитывая длительность действия планов, выделение зон предполагает вариативность, а не императивность, – то есть зоны, например, выделенные как промышленная, со временем может застроиться в качестве торгового / коммерческого ритейла. Во Франции план развития территории (plan d’occupation du sol) обычно выделяет две-три зоны: уже застроенный массив (zone urbanie,), территории, не подлежащие застройке (zone verte) и зарезервированные земли. Дальнейшая детализация может быт в виде выделения зон для конкретного (или частного) строительства (zone d’aménagement concreté) или различного (публичного или публично-правового) освоения (zone d’aménagement différé).

[10] В Германии муниципалитеты готовят структурный или мастер-план (Flächennutzungsplan) и детальный план (Bebauungsplan). Первый составляется в обязательном порядке и должен покрывать все земли, в границах муниципалитета, определяя предпочтительные виды использования для тех или иных зон. Детальные планы конкретизируют мастер-планы и имеют силу закона (т.е. если окончательное использование земельного участка может не совпадать с данными структурного плана, то оно обязательно должно быть тем же, что указано в детальном плане). В Нидерландах муниципалитет может готовить по желанию структурные планы (structuurplan) или сразу план использования земель (bestemmingsplan). Если последний подготовлен на земли, не охваченные структурным планом, его принятие и утверждение может занять больше времени. В Финляндии, напротив, есть законодательное требование о том, чтобы на каждую территорию был составлен только один план того или иного вида.

[11] E.g. – Нидерланды; секторы плана использования земель, на которые не подаются возражения, утверждаются муниципалитетом сразу после первой выставки.

[12] То есть не судом, а уполномоченным ведомством или специальным административным трибуналом.

[13] Как правило, такие иски чаще касаются компенсаций. Формально правовые системы декламируют принцип, что планирование не должно вести к уменьшению существующей цены недвижимости. Ущерб, навлекаемый собственнику, допустим изменением целевого назначения соседних участков, компенсируется муниципалитетом. То же касается вопросов изъятия и принудительного выкупа. В случаях, когда план предусматривает частичное изъятие или существенное изменение конфигурации, границ и / или площади участков, так или иначе имеющее результатом уменьшение цены недвижимости, то в рамках плана проводится землеустройство.

[14] В Нидерландах существует пожалуй самый демократичный механизм принятия планов, – он может включать до трёх публичных слушаний, а окончательное решение по апелляциям принимается Королём.

[15] E.g. – Германия; чаще всё же начало процедуры не является препятствием, – в таких случаях запрашиваемое изменение должно соответствовать плану, пусть даже ещё не принятому.

[16] Как правило, планами фиксируются только общие характеристики, – общая площадь или площадь подошвы (пятно застройки), этажность или максимальная высота и т.п. – и то далеко не всегда.

[17] Дания представляет собой редкое исключение – разрешение не требуется, если реконструкция проводится в соответствии с принятыми стандартами строительства и утверждёнными планами. На практике, собственник или застройщик обыкновенно обращаются в муниципалитет для оценки – требуется или нет разрешения для конкретных изменений.

[18] Иногда такое разрешение отличается по форме. Оно требуется даже для компаний, ответственных за обслуживание подземной инфраструктуры. В случаях экстренных ситуаций (аварий и т.п.) может выдаваться уже после начала работ.

[19] E.g. – В Швеции разрешение требуется на перекраску дома или устройство забора; с другой стороны, на участке для жилого дома постройки площадью до 10 кв.м. могут возводиться без разрешения. В Австрии «значительностью» признаётся любое изменение, затрагивающее систему водопровода, канализации или отопления (даже если структурные элементы здания не затрагиваются).

[20] Особое регулирование применяется к промышленным объектам. Они порой требуют отдельной процедуры и нескольких разрешений (по уровню шума, вибрации, влияния на грунтовые воды, атмосферу и т.п.), а, например, во Франции, для крупных объектов необходимо также разрешение на эксплуатацию (permis dexploitation). Однако в большинстве правовых систем принцип остаётся тем же – большой промышленный или инфраструктурный объект, проходит стандартную процедуру рассмотрения, которая растягивается во времени из-за необходимости дополнительных его проверок на соответствие природоохранными и т.п. нормам.

[21] Обжалование планов и отказов часто происходит в специальных административных судах, рассматривающих иски и жалобы против публичной власти.

[22] В некоторых случаях (e.g. – Испания), продолжение действия разрешения на нового собственника может требовать согласия органа, его выдавшего. Во Франции нужна соответствующая отметка о трансфере муниципалитета, не представляющая сложности в получении.

[23] Хотя может равняться сроку действия соответствующего плана.

[24] В этих целях в рамках гражданского законодательства собственник вправе устанавливать штрафы за нарушение сроков окончания строительства в договоре с застройщиком.

[25] E.g. – Бельгия. Во Франции уголовная ответственность есть мера природоохранного законодательства; то есть нужно доказать, что строительство несло вред экологии, поэтому чаще применяются штрафы.

[26] Иногда выкупу подлежат улучшения, сделанные на земельном участке (см. выше раздел об ограниченной собственности).

[27] См. выше. – раздел о малых правах.

[28] Экспроприация (де факто – выкуп без компенсаций) применяется крайне редко и только если такое действие не ведёт к существенному уменьшению цены недвижимости; e.g. – небольшая полоска земли для дорог или для прокладки коммуникаций.

[29] Участие муниципалитетов непосредственно в освоении застройкой территории сводится, как правило, к масштабным проектам, или тем, где спрос на участие среди частных инвесторов невелик или не обеспечивает должного финансирования.

[30] Эта схема, будучи эффективным средством привлечения денег на реализацию проектов, часто применялась в период активного строительства в европейских странах в 60-ые годы XX года, когда жилые зоны выводились из центров городов. На сегодняшний день она востребована среди частных собственников, как инструмент оптимизации налогов (например, если у собственника недвижимости бизнес приносит лучший доход, чем непосредственно недвижимость, он может продать здание, сохранив за своей компанией льготную аренду; – в этом случае он не платит налог на недвижимость и, за счёт уплачиваемой ренты, снижает налогооблагаемую базу корпоративного налога).

[31] В Швеции, с пятидесятых годов XX века, Национальное правительство направляло огромные средства в виде грантов и субсидий муниципалитетам на реализацию программы миллионного жилья. В результате, к 1980 году не только фактически 100% жилого фонда было построено за счёт этих субсидий, но сами муниципалитеты превратились в монополистов всей сферы жилой недвижимости, – их организации занимались планированием, проектированием, землеустройством, непосредственно строительством, и даже кредитованием конечных собственников жилья. Анализ эффективности использования средств, проведенный специальной комиссией в начале 90-ых годов, показал, что тотальная монополизация хоть и сделала муниципалитеты финансово устойчивыми, но, вместе с тем, привела к значительному росту производственных затрат в строительной сфере. Кроме того, приверженность муниципалитетов к передаче земель в срочную собственность, вкупе с отсутствием кондоминиумов, на фоне общееврпоейского кризиса 90-ых, вызвало стагнацию рынка недвижимости. Лишь специальные меры, включавшие развитие прав собственности на квартиры и резкое уменьшение роли муниципалитетов в процессе девелопмента (по сути, за ними сохранили лишь функции планирования и администрирования), путём приватизации их компаний, оживили шведский рынок.

[32] Лишь в США, доля собственных доходов в бюджетах муниципалитета поднимается до 43-45%. В Европе в среднем эта цифра составляет 12-17%.

[33] Это общее название соглашений. Типовой формы они не имеют, так как слишком большое  число участников с различными функциями может привлекаться к строительству. Редкое исключение представляет собой Франция, где существует стандартная форма подобного соглашения (contrat de promotion immobilièr d’ouvrage), на практике фактически не применяемая. Вместо этого «девелоперского» договора применяется более широкая, упрощённая форма договора об управлении проектом (contrat de maîtrise d’ouvrage).

[34] E.g. – очень часто, муниципалитет обуславливает участие своих подрядчиков для производства работ по прокладке инженерных сетей (водопровод, канализация и т.п.).

[35] E.g. – 1) застройщик «от себя», т.е. получающий напрямую права собственности от муниципалитета (или собственник, сохраняющий права при реализации плана); 2) застройщик, строящийся сам (т.е. собственник) и 3) застройщик от инвестора – лица имеющего соглашение о девелопменте с муниципалитетом и нанимающего застройщика с передачей ему участка в собственность или без таковой.

[36] Отношения по части строительства подчинены положениям гражданского права с вкраплением особых элементов (см. пример выше – раздел Condominia). Действия подрядчиков строительства регулируются специальными нормами, во многом повторяющими законы о защите права потребителя (например, безусловная ответственность подрядчиков за исправление дефектов). Позиция девелопера в части ответственности за строительство и его качество чрезвычайно различается в зависимости от условий договора и законодательства конкретной правовой системы. Кажущаяся общей схема, – где девелопер несёт ответственность перед конченым потребителем (собственником), а подрядчик – перед девелопером, – является скорее исключением. Например, лифт может прийти в негодность из-за ошибок планировки шахты, некачественно проектирования электропроводки или непосредственно проблем с лифтовым оборудованием. Даже если девелопер работал по принципу «под ключ», то проектирование шахты есть ответственность архитектора, а подъёмное оборудование – поставщика в любом случае. Чаще же, и проект и электрическая разводка могут быть реализованы вне функций девелопера, а причиной поломки являться все три фактора. Поэтому договоры с подрядчиками сопровождаются различного рода гарантиями – от банковских до законодательно зафиксированных гарантий качества строительства или оборудования. Ответственность девелопера, таким образом, ограничивается только его ролью, – т.е., в большинстве случаев, ответственностью за услуги подрядчиков, привлечённых им лично.

[37] Картина особенно критична в Англии, вследствие действия доктрины «приватности контрактов» (privity of contracts). Она решается в рамках страхования ответственности архитекторов, строителей и иных подрядчиков, а в части жилого строительства к этому добавляется специальная схема страхования через Национальную ассоциацию строителей (National House Builders Council). В Германии девелопер также является последней инстанцией, имеющей право требовать устранения дефектов от подрядчиков, однако законодательство допускает передачу обязательства гарантии качества на всех последующих приобретателей через переуступку этого права девелопером, включаемую в договора сделки с последующими приобретателями недвижимости. Срок действия такой гарантии составляет пять лет.

[38] Как правило, она касается жилой недвижимости, где однозначно после девелопера возникает новый собственник (частное лицо – покупатель квартиры). В коммерческой недвижимости земля часто  оформляется на будущего собственника ещё до начала стройки, если им является аффилированное лицо инвестора (девелопера); дальнейшие сделки с недвижимостью реализуются как продажа долей компании-собственника.

[39] 5-10%. Строительство жилья оплачивается, как правило, по стадиям готовности или помесячно. В части коммерческой недвижимости или элитного жилья применяются сметные расчёты, учитывающие нормы затрат на материалы и труд рабочих.

[40] В Англии от 6 до 12 месяцев; во Франции – до двух лет.

[41] Так как структура взаимодействия между подрядчиками и девелопером порой сложна и включает в себя множество различных контрактов, то ответственность также может быть совокупной. С другой стороны, во Франции, например, архитектор обязан «принять» здание путём подписания специального документа (reception des travaux) и несёт десятилетнюю ответственность за структурные элементы здания. Девелопер находится под таким же обязательствами в отношении иных компонентов строительства. Гарантия качества менее значимых частей недвижимости (покраска и т.п.) составляет от года до двух и порой покрывается банковской гарантией, выдаваемой либо подрядчику, либо девелоперу.

[42] Страны с романской системой права (Франция, Бельгия – garantie cennale). В Германии – 5 лет.

[43] Учитывая, что до буржуазных революций XIX века публичная власть в Европе безальтернативно представляла собой монархию, всё, что исследователями принято называть «налогами» де факто было феодальными повинностями, размер, а порой и принципиальное применение которых, зависели от множества факторов. Налог на недвижимость, как обезличенный, внесословный платёж, возникает только в конце XIX – начале XX века. Англия, как «цитадель традиционализма» в земельном праве, до сих пор сохраняет архаические тенденции, не налагая на собственников, как и предыдущую тысячу лет, налога (если не считать налог на переход права), и обирая вместо этого арендаторов (ныне – тех, кто де факто занимает недвижимость).

[44] В среднем по Европе 2-4% соответственно. Исключительна Великобритания, где налоги от недвижимости дают порядка 18% всех налоговых поступлений и составляют почти 13% бюджетных доходов на национальном уровне. Интересен также подход в США, где во многих штатах налог на недвижимость муниципальный, его ставка может варьироваться от 0% до 20%, а доля доходов, приносимого им в местные бюджеты колеблется также от 0% до 45%.

[45] Теоретически, сбор от налога отличается тем, что первый подразумевает встречное представление (e.g. – обеспечение инфраструктурой). Однако в современных условиях понятия становятся нерасторжимы – в Дании, например, местный налог на недвижимость называется именно «налог на обслуживание»; в Нидерландах муниципальные сборы включены в налог, в Швеции, наоборот, выделяются сборы и налоги.

[46] В некоторых случаях применяется два налога (Дания, Нидерланды), хотя в выставляемом счёте плательщику они могут объединены. Разница в том, что сбор остаётся в муниципалитете, а налог идёт в национальный бюджет. Такое же распределение может быть и от одного налога (Франция, Германия). С другой стороны, для земли и зданий могут применяться отдельные налоги (Дания, Франция).

[47] Это касается «местного налога» (council tax), исчисление которого зависит от множества факторов (количество проживающих в налогооблагаемом объекте, их социальный статус (существуют льготные категории граждан), их правовое состояние по отношению к недвижимости (собственник или арендатор), стоимость самого объекта, его месторасположение и т.п.), что делает невозможным классическое его восприятие в качестве налога на недвижимость. Это налог, применяемый к жилой недвижимости. За коммерческую и промышленную текущим арендатором (или иным лицом, занимающим недвижимость) уплачивается так называемая «бизнес-ставка» (uniform business rate), что принципиально напоминает сбор.

[48] Некоторые страны применяют удельные показатели стоимости, т.е. оценивается некая единица (квадратный метр), а далее она дифференцируется. Например, в Чехии налог применяется к общей неосвоенной площади, то есть, если на участке в 600 кв.м. расположено здание с периметром в 200 кв.м., то налогообложению подлежит 400 кв.м. (600 – 200).

[49] Нидерланды – единственная страна в Европе, где налог на недвижимость остаётся абсолютной прерогативой муниципалитетов, – они определяют методы оценки, проводят её, утверждают ставки и сами собирают налог. Единственный контроль над ними – это необходимость утверждения соответствующих нормативных актов королём.

[50] Может применяться, например, следующая формула: С=Б – ДНН / НБ, где С – ставка; Б – общий бюджет [муниципалитета]; ДНН – поступления не от налогов на недвижимость; НБ – общая налогооблагаемая база. Данный способ позволяет удешевлять администрирование за счёт проведения массовой оценки недвижимости, с другой стороны, – при этом утрачивается справедливость распределения налогов.

[51] E.g. – в Австрии максимальная «накрутка» муниципалитетом составляет 5 (500%), во Франции – 2,5 (250%).

[52] Исключения составляет Дания – Национальное правительство платит муниципалитетам налог за недвижимость как и ординарный собственник. В Германии и Англии также некоторые правительственные объекты подлежат налогам.

[53] E.g. – Швейцария, Испания. В большинстве случаев это право доступно только юридическим лицам (Германия, Франция, Голландия, Швеция, Англия).

[54] Это максимальная ставка едва ли не во всём мире.

[55] Такая продажа должна произойти в течение 5 лет с окончания работ. Если она случается раньше, то последующая сделка привлекает только регистрационный сбор.

[56] В Бельгии, где подобные случаи часты из-за крайне высокой ставки, применяются штрафы, что, в общем-то, свидетельствует о необходимости использования умеренных размеров платежей.

[57] E.g. – Дания (0,5%). В Германии может применяться годовая рнетная плата, увеличенная в 12,5 раз. В Нидерландах, если недвижимость составляет боле 70% активов компании, то сделка с её долями будет облагаться как трансфер с недвижимостью (6% от стоимости или, если приобретатель зарегистрированный плательщик НДС, – то НДС).

[58] Устоявшееся наименование – Capital Gains Tax.

[59] От 2 (Германия) до 10 (Австрия) лет.

[60] В Австрии, компании в составе участников которых есть нерезиденты, уплачивают пониженную ставку.

[61] В Дании происходит постепенное уменьшение налогооблагаемой базы, доходя до 70% через 8 лет владения.

[62] E.g. – в Испании не уплачивается, если в течение двух лет двух лет после продажи то же лицо ре-инвестирует полученную прибыль; в Германии данный налог применяется только в течение двух лет после приобретения, если собственник не осуществляет профессиональную деятельность как инвестор в недвижимость (в ряде кантонов Швейцарии в таких же случаях этот налог не применяется вообще).

[63] Как правило, коммерческим арендаторам выгодно включать НДС в арендную плату, так как они могут ставить его к вычету.

[64] «Обратная» схема, не побуждающая, а принуждающая к продаже, может предполагать введение повышенных коэффициентов или ставок на вновь построенную недвижимость (для постоянного налога на недвижимость).

[65] Частью налоговой политики является предоставление различного рода вычетов, — на амортизацию недвижимости, процентов по займу, отложенная уплата налогов и т.п.

Персональные / контрактные обязательства

Собственник недвижимости всегда сохраняет свой статус как субъект гражданского права и волен заключать любые договоры и соглашения, часть их которых, однако, связана с реализацией им права собственника, и, следовательно, оказывает влияние на условия использования недвижимости. Классический пример – это право аренды: возникнув как сугубо персональное обязательство двух сторон, со временем она обратилась в формы, имеющие вещный интерес, по сути, став срочным правом собственности и, как таковое, обладающее персональной оборотоспсобностью, не зависящей от воли собственника. С другой стороны, в виде краткосрочного пользования, аренда сохраняет свой статус исключительно как контрактное право и каждый новый приобретатель, ceteris paribus, не обязывается ею, если она заключена его предшественником.

Вместе с тем, существует значительное количество иных соглашений, заключаемых собственником и связанных с недвижимостью. Это могут быть контракты на размещение рекламных вывесок, договоры на подключение тех или иных услуг, согласие менять существующее использование земельного участка или лимитировать площадь застройки и т.п. В совокупности вся их проблематика сводится к двум моментам а) возможность собственника отменять действие подобных договоров в какое-либо время, пока он сохраняет титул; и б) их прекращение или переход обязательств, возникающих из них на приобретателя. Так как оба этих нюанса зависят от специфики самого договора, то, с высокой долей условности их можно разделить на три группы:

  • ограничительные договоры; – договоры, которыми собственник ограничивает себя в использовании в части, например, предоставления каких-либо прав третьему лицу или воздержания от своих действий (e.g. – сохранение определённого количества зданий на участке или этажей в здании, лимитирование шума и т.п.);
  • активные договоры, – договоры, которыми собственник накладывает на себя материальные обязательства и («вытаскивает деньги из кармана»; e.g. – соглашается ремонтировать дорогу, или поддерживать в надлежащем состоянии живую изгородь по границе участка и т.п.);
  • пассивные договоры, – договоры, в соответствии с которыми, собственник делегирует права в недвижимости за плату (e.g. – контрактная аренда; разрешение брать что-либо с участка или размещать что-либо на нём).

Ограничительные договоры получили довольно широкое распространение в XIX веке, до возникновения системы публичного планирования, как частная инициатива, направленная на поддержание комфортных условий использования недвижимости, Современное их применение весьма сужено и сводится, по большому счёту, к соглашениям об установлении сервитутов, так или иначе, ограничивающих собственника в использовании. Данные соглашения не следует путать с вещными сервитутами, безусловно обязывающими приобретателей в титуле[1]; которые возникают только в случае необходимости и являются как бы частью господствующей недвижимости; обременённый собственник не просто обязан терпеть, допустим, проезд через свой участок, но и обеспечивать его[2]. В контрасте к ним, контрактные ограничения есть следствие добровольного волеизъявления сторон: например, собственник А имеет неудобный подъезд к своему участку; по соглашению с собственником соседнего владения Б, он получает право проезда через территорию Б, тем самым просто укорачивая путь. Собственник Б при этом не несёт ответственность ни за состояние проезда (если это не предусмотрено договором), ни за его принципиальное наличие и, кроме того, может требовать за него плату в виде единовременной компенсации или периодичного платежа. Более сложная структура возникает, например, когда собственник выделяет массив земель, предназначенный затем к застройке, ограничивая её определёнными условиями (этажность, процентное отношение площади застройки к общей площади выделенного участка и т.п.).

Юридические системы, как правило, оставляют за оригинальным собственником право отменять такие соглашения при наступлении определённых условий (e.g. – смена вида пользования), хотя в отдельных случаях он может быть обязан выплатить компенсацию. Переход их действия на новых приобретателей в значительной степени зависит от того регистрируется ли такое ограничение или нет, – будучи зарегистрированным оно обязывает приобретателей. Ряд юрисдикций предполагает их регистрацию в качестве уведомлений, – в этом случае их действие отменяется, если юристы приобретателя включили такую отмену в условия трансфера.

Регистрация или отказ в регистрации таких соглашений является прерогативой регистратора. Каких-либо общих норм, характерных для всех юрисдикций в данном случае не существует. Следует, однако, иметь в виду, что во всех таких договорах всегда есть сторона (стороны), получающие выгоды от соглашения, и сторона (стороны), обременённые обязательствами. На примере английского права, где данная проблема была наиболее выпуклой на протяжении последних ста пятидесяти лет, вследствие спорадической регистрации и соответствующего переложения проблемы на суды, можно отметить, что собственник, приобретающий участок, к пользе которого действует соглашение, чаще будет сохранять за собой права по договору, в то время как собственник, покупающий обременённый обязательствами участок, скорее всего, будет освобождён от неприятных эксцессов соглашения, заключённого его предшественником[3]. При этом применяется один и тот же общий тест, подразумевающий сосуществование трёх составляющих i) наличие господствующего владения; ii) возможность его идентификации[4]; iii) определённость и очевидность выгоды для этого владения. Принципиальная проблема ограничительных договоров в контексте права недвижимости состоит в том, что посредством их собственник может преследовать совсем иные цели[5], нежели непосредственно эффективное и/или рациональное использование недвижимости[6].

Отдельно ограничительные договоры рассматриваются в случаях, когда они созданы собственником как кондиции трансфера срочной собственности (долгосрочной аренды), – в этом случае, они практически всегда обязывают последующих приобретателей и могут разрушать созданное право при их нарушении.

Изумительные примеры того, как персональные права преобразуются в вещные, демонстрирует английская юридическая практика позапрошлого и прошлого веков. Довольно долго в английском праве существовали два вида прав, связанные с использованием земли, но не предполагавшие какого-либо вещного интереса в ней. Первый – это лицензии или разрешения (licences). С семнадцатого века взгляд на данный вид прав был весьма однозначен: «Распоряжение лицензией не передает интерес, не изменяет и не передает собственность в какой бы то ни было вещи, но только делает то действие законным, которое без лицензии было бы вне закона»[7]. Однако в девятнадцатом и двадцатом веках некоторые из разрешений приобрели юридическую силу, большую, чем им следовало бы[8] и некоторые из них даже стали обязывать приобретателей, хотя эти случаи и не часты, и сводятся, в основном, к семейному праву[9]; реже должны наличествовать факты, позволяющие применять механизм «подразумеваемого траста»[10].

Второй вид прав возникал на основании договора[11], заключённого собственником с другим лицом и подразумевавшего какое-либо действие (позитивный договор) или воздержание от действия (негативный договор) собственника земли. Так как свобода договоров в Англии, в отличие от права, беспрецедентна, то ограничительные договоры могли включать огромный спектр интересов – от обязательства собственника не изменять текущий вид использования  до оплаты ремонта подъезда к соседнему участку. То есть, в результате ограничительного договора собственник, по сути, добровольно обременял свою землю или себя. В 1834 году при рассмотрении дела в суде справедливости Лорд Канцлер Бруэм (Brougham) чётко и артикулировано подчеркнул, что обязательства, возникающие из ограничительных договоров, не могут распространяться на новых собственников, так как это приведёт к появлению новых вещных прав[12]. Тем не менее, уже через четыре года, вице-канцлер Шедвел (Shadwell) признаёт переход негативных обязательств[13], а наследник в должности Бруэма лорд Коттинэм (Cottinham) окончательно утвердил такие возможности. Базовым прецедентом стало дело Tulk v Moxhay[14], где собственник взял на себя как позитивные обязательствами[15] (оплачивать работы по содержанию сада в том виде, как он есть), так и негативные (не возводить строений) обязательства. В части позитивных обременений  лорд Коттинэм продемонстрировал полную приверженность консервативной традиции прав и отменил их. А вот переложение негативных обременений на приобретателя он аргументировал исходя из личных пристрастий о справедливости, а именно: собственник, покупающий участок с существующим ограничением в использовании земли за 1 000 фунтов, может запросто продать её за 2 000, если это ограничение (особенно в части строительства) будет отменено. Это решение спровоцировало сферу применение правила Tulk v Moxhay в неприличных объёмах, по факту дав повод превращать персональные, контрактные обязательства в вещные права[16]. За сто с лишним лет применения этого правила его трактовка расширилась до признания перехода выгод соседним участкам или участку: если по условиям ограничительного договора собственник обязывался предоставлять право прохода через свой участок собственнику соседнего участка, то наследник в титуле последнего сохранял это право. Такой переход выгод при определённых условиях касался и позитивных договоров. С развитием регистрационной системы применение контрактных ограничений свелось только к тем, которые регистрируются в одном из реестров, как обременение, – либо в Реестре прав (HM Land Register), либо в реестре обременений (Land Charge Register), либо в локальном реестре (Local Land Charge Register)[17]. В настоящее время, главной проблемой этих де факто вещных, переродившихся из персональных, прав, стал вопрос отмены действия обязательств, возникших из ограничительных договоров, и выглядящих по большей части малоубедительными[18] на фоне развившейся системы планирования территорий.

Другой пример «перевоплощения» контрактных по сути прав в вещные – это  применяемое в отдельных юрисдикциях «право проживания». В некотором роде оно представляет собой специфическую разновидность узуфрукта. Во Франции, например, оно создаётся при сделке, в результате трансфера, когда продавец резервирует за собой (реже – за третьим лицом, обыкновенно родственником) право пользования и проживания (droit de l’usage et de l’habitation) в доме (флигеле) являющимся частью недвижимости. Французское законодательство ограничивает это право обычными действиями, необходимыми для любого проживающего, запрещая каким-либо образом не только передавать его, но и изменять цель использования (сущность) занимаемого здания (помещения). Всё, на что распространяется действие права, включая движимость, инвентаризируется и, после его прекращения, возвращается собственнику с учётом нормального износа имущества. Право пользования и проживания включает всех членов семьи правообладателя и прекращается так же как и узуфрукт (либо с отказом от него, либо со смертью правообладателя). Кроме того, оно может быть ограничено только до «использования» (получения чего-либо с недвижимости, например, ренты за отдельное строение и т.п.). Несмотря на то, что де факто это право лимитируется одной персоной, – то есть им принципиально нельзя распоряжаться каким бы то ни было способом, – академическая юриспруденция подчёркивает его вещность (droit réel), и тем самым оно обязывает последующих приобретателей недвижимости, пока не прекращено. Занимательно, что испанский его аналог (derecho de habitacion) заключается отдельным договором и регистрируется, хотя остаётся контрактным правом, что не мешает ему также обязывать приобретателей собственности в течение срока действия. В равной мере в Германии право проживания (Dauerwohnrecht) есть персональное право, но при этом оно не только обязывает приемников в титуле обременённого им собственника, но может передаваться третьему лицу. По сроку оно ограниченно жизнью правообладателя или фиксированным периодом.

 

На сегодняшний день наиболее распространены активные персональные договоры, – современная недвижимость априори предполагает пользование электричеством, водой, отоплением, телефоном, интернетом, телевидением, местами для парковки, муниципальными службами (например, по вывозу мусора) и иными услугами. К этому же типу относятся и, например. обязательство собственника ремонтировать забор. Большинство таких услуг поставляется на основе гражданских договоров, хоть и связанных с недвижимостью и её использованием, но не являющихся её необходимым атрибутом. Часть услуг, предоставляемых муниципалитетами, некоторые правовые системы переводят в разряд сборов (периодические платежи на ремонт и обслуживание муниципальных дорог, вывоз мусора, поддержание локальной инфраструктуры и т.п.), имеющих вещный характер, схожий с платежами за общую собственность[19], то есть в любом случае обязывающих приобретателей[20]. Если подобные обязательства выведены в рамки обычного договора, то, так же как и иные активные договоры, они имеют исключительно персональное действие в отношении лица, заключившего их. – Приобретатель недвижимости не несёт ответственность за неуплату его предшественником услуг по предоставлению связи или по вывозу мусора или по обслуживанию прилегающей детской площадки в равной степени.

Договоры, обозначенные как пассивные, представляют наибольшую ценность для собственника, ибо именно они генерируют прибыль и отражают экономическую составляющую недвижимости. Разнообразие их в текущих условиях довольно ограничено, так, что опции, доступные средневековому лорду манора, – который мог сдавать отдельно в аренду пашню, пастбища, предоставлять разрешение (лицензию) на рубку леса, рыбную ловлю, экскавацию ресурсов, продавать право на проведение ярмарок и сбор акцизов с их участников или право на попечительство, вручать целой деревне или городу привилегию самоуправления за небольшую мзду etc, – современному собственнику, даже не снятся. Виной этому не только естественное развитие юридических систем, но и интервенции публичного права, приведшие к тому, что аренда, по большому счёту бывшая достаточным инструментом для оформления контрактных прав на протяжении столетий[21], превратилась в особый правовой механизм, слишком многие элементы которого регулируются законодательством, и оттого становящийся крайне неудобным при приложении его к отношениям, не попадающим в императивные лекала. С другой стороны, расширение концепции недвижимости до зданий и помещений делает именно аренду (как персональное право занимать пространство на постоянной основе) актуальной, а зачастую и единственно востребованной формой договора для большинства собственников, так как для городского жителя нет необходимости в закреплении за собой права, скажем, на выпас скота или сенокошения, а отдельное право для размещения лавки на время рождественской ярмарки он предоставить не может физически.

Современные возможности собственника в части пассивных договоров заключены, по большому счёту, в двух альтернативах: либо это аренда, – под которой в данном разделе понимается постоянное пребывание в (на) чужой недвижимости за пародическую плату, с возможностью осуществления всех действий, допускаемых целью предоставления, и реализуемое на основании персонального контракта, – либо право, меньшее чем аренда, не требующее перманентного исключения собственника из пользования имуществом или нуждающееся в таковом лишь касательно незначительной части недвижимости или скромного периода времени. Оба типа отношений формально являются контрактными и, как общее правило[22], не подлежат регистрации, нотариальному удостоверению или иному способу дополнительной защиты, предоставляемой вещным правам и зачастую не нуждаются в облачении в письменную форму. В то же время, лишь второй тип отношений сохраняет сугубо договорную природу, в соответствии с которой собственник обладает правом в любой момент прекратить действие соглашения, хотя такое право может быть несколько лимитировано условиями самого договора и положениями цивильного права, например, собственнику необходимо соблюсти сроки уведомления о разрыве контракта или уплатить компенсацию за досрочное расторжение, если договор предполагал фиксированный срок. Лишь немногие юридические системы выводят подобные соглашения в отдельную категорию, – чаще они остаются в рамках гражданского права. Охватывать они могут, к примеру, разрешение собственника на размещение вывески на своём здании или участке, или кратковременное использование части пространства недвижимости для установки кратковременной торговой точки (ярмарки, выставки и т.п.)[23]. В тех редких случаях. когда действие таких прав, в силу природы объекта для которого они применяются и конкретных обстоятельств, необходимо продлить на нового приобретателя собственности, они «перерастают» в иную категорию права[24], как вышеприведённые примеры линейных сооружений.

Русское «аренда», по всей видимости, через Польшу, восходит к шведскому arrende, которое в настоящее время означает исключительно аренду земли[25]. В российском праве максимальный срок аренды составляет 49 лет, а все её условия определяются договором между сторонами, что делает неверным или, как минимум, неточным отождествление аренды с, например, английским lease или французским bail. В большинстве европейских континентальных систем краткосрочная аренда имеет наименование, отличное от долгосрочного её варианта, так как предполагает совершенно иной тип отношений, подразумевающих персональный, контрактный характер, в то время как долгосрочная аренда де факто есть право собственности, ограниченное во времени (то есть вещное право). Например, если во Франции коммерческая аренда (bail) превышает срок 12 лет, то она оформляется через нотариуса, так же как и строительная аренда (bail à construction), но при этом первая есть обязательство, а вторая – вещное право. В той же мере в Германии контрактная аренда (Miete) не ограничена по сроку[26], но её сущность не пересекается с наследуемым правом строительства (Erbbaurecht). Главное их отличие в том, что хотя урезанные права собственности (e.g. – bail à construction или Erbbaurecht) могут условиями договора ограничиваться, но их базовые характеристики, такие как возможность распоряжения (через продажу, наследование, залог или иное), продолжение их действия в отношении нового приобретателя собственности и т.п., сохраняются в силу закона. Контрактная аренда, сколь длинной она бы ни была, при прочих равных, прекращает своё действие[27] при смене собственника; её уступка, как и субаренда, требует согласия собственника, а, например, залог её невозможен именно в силу того, что она является персональным обязательством, – залог предполагает ценное обеспечение и реализуется через его продажу; продавать «право занимать помещение/здание/участок за периодическую плату» как минимум нелогично, ибо цена за право (недвижимость) формируется возможностями этого права генерировать доход; если же право предполагает исключительно постоянные затраты, то его ценность на рынке крайне сомнительна.

 

Аренда, – это бич современного права недвижимости. Ключевой её нюанс в том, что оставаясь сугубо контрактным правом, она подчинена массе законодательных норм, делающей её чем-то большим, нежели простой договор, особенно если речь идёт об аренде жилого помещения или здания. Разнообразие, с каковым юридические системы подходят к регулированию тех или иных аспектов аренды, не может не восхищать даже незаинтересованного наблюдателя, – сохраняя существо права, но предъявляя диверсифицированные требования к, скажем, условиям расторжения договора со стороны собственника или методам контроля ренты (арендной платы), они создают уникальные институты, не только мало схожие с аналогами иных юрисдикций, но и значительно различающиеся внутри каждой правовой системы в зависимости от назначения недвижимости, к которой применятся аренда. Право абсолютной собственности или срочная собственность в Англии и Германии имеют между собой гораздо больше сходства, чем аренда жилья и промышленных объектов в каждой отдельной стране[28]. Вместе с тем, при всём разнообразии регулирования аренды, общие акценты весьма симптоматичны и могут быть обозначены следующим образом.

  • Размер ренты (периодического платежа) номинально должен соответствовать среднерыночному уровню. Из этого требования исключаются элитная и социальная жилые[29] недвижимости и промышленные здания (включая складские). К жилым объектам применяются самые строгие требования, вплоть до того, что в некоторых юрисдикциях размер ренты определяется нормативным актом или специальным органом[30]. Стороны к договору аренды наиболее свободны в части промышленной недвижимости[31], хотя, в большинстве правовых систем коммерческие объекты также выведены из под специального контроля[32], часто по той причине того, что рента принимается как процент от оборота бизнеса арендатора. Арендные платежи уплачивается авансом, чаще поквартально, хотя ежемесячные платежи так же не редкость. Перед подписанием арендатор вносит депозит, как правило, в размере трёхмесячной оплаты.
  • Пересмотр ренты допускается через определённый период, как правило, равный стандартному сроку аренды (3 года – для жилья или 5 лет – для иных типов)[33]. Во всех случаях изменение (которое может пониматься и как увеличение и как уменьшение[34]) размера платежа увязывается к справедливой рыночной цене[35]. С другой стороны, индексация[36] ренты разрешена во всех случаях[37] каждый год, вне зависимости от срока аренды[38]. Споры по поводу изменения арендных платежей решаются либо через суд (рентный трибунал, мировой суд и т.п.), либо в специальном административном органе[39], которые со своей стороны могут принимать как основание для пересмотра ренты только серьёзные сдвиги цен на рынке недвижимости[40] (e.g. – возникновение спроса и соответствующий стремительный рост ренты может быть признан в качестве обоснования увеличения ренты в существующих контрактах и наоборот – спад рынка может спровоцировать принудительное снижение платежей).
  • Состав ренты есть только плата, адресованная собственнику непосредственно за предоставление им недвижимости в аренду. Прочие платежи в неё не включаются. Оплату за коммунальные услуги, ординарное использование общих пространств, внутренний ремонт и т.п. арендатор либо оплачивает отдельно, либо это делает собственник с последующим выставлением счетов на арендатора (ов)[41]. Стандарты определения участия каждого арендатора в платежах за «общее потребление»[42] фактически безальтернативно устанавливаются законодательством[43]. Страхование недвижимости (кражи, пожар) есть ответственность собственника, но он также может перекладывать эти затраты (чаще частично – в отношении арендуемого помещения) на арендаторов сверх ренты. Многие юрисдикции допускают передачу обязательства по уплате налога на недвижимость (и некоторых иных) арендатору. В то же время, довольно часто правовые системы ограничивают расходы арендатора фиксированной суммой, выше которой собственник не имеет права обязывать арендатора.
  • Срок аренды традиционно почти во всех европейских системах (включая Англию) был неопределенным или бессрочным. Разработка законодательств по регулированию аренды сделала возможным установление фиксированного срока. Самый важный момент в части сроков аренды не сам период владения, а последствия выбора того или другого типа отношений. Договор с фиксированным сроком не только возлагает на обе стороны больше обязательств (например, уведомление о прекращении аренды должно подаваться за 9-12 месяцев до окончания срока; также, многие системы предполагают, что по умолчанию[44], после окончания срока, аренда возобновляется при отсутствии соответствующих уведомлений автоматически, и собственнику нужны весомые причины для расторжения), но и безусловно распространяет аренду на приобретателей недвижимости от собственника до её окончания[45]. Неопределенный срок предполагает более мягкие условия для прекращения аренды, причём для обеих сторон (период подачи уведомления 3-6 месяцев, список оснований для прекращения аренды со стороны собственника расширен. хотя и может требовать судебного ордера или разрешения административного органа). Приобретатель обязывается арендой на неопределённый срок крайне редко.
  • Расторжение договора аренды со стороны собственника допускается только в случаях предписанных законодательством, включающих неуплату ренты[46], несанкционированное изменение в недвижимости или вида пользования, капитальный ремонт здания, намерение собственника самому жить или вести дело в арендованной недвижимости и иные, чётко установленные случаи[47]. С другой стороны, собственник вправе условиями договора определить дополнительные требования, неисполнение которых даёт ему право прекратить договор досрочно. В случае расторжения контракта с неопределённым сроком, собственнику может потребоваться судебный ордер или его аналог[48]. Расторжение происходит по уведомлению, при этом срок его для фиксированных датой договоров довольно значителен (за 9-12 месяцев до окончания) для обеих сторон[49]. Кроме того, в случае прекращения арендатором, собственник может требовать компенсации вплоть до получения ренты за весь срок договора. При коммерческой аренде, напротив, собственник, даже если пытается прекратить аренду по окончанию её согласованного периода, может быть обязан уплатить компенсацию, так как смена места ведения бизнеса часто влечёт потери в доходах арендатора.
  • Форма договора во многих случаях устанавливается законом (стандартная форма соглашения), хотя лишь незначительное число юрисдикций предъявляет императивное требование к составлению договора в письменном виде. Регистрация или нотариальное удостоверение в большинстве случаев не требуется; исключение составляет аренда на длительные сроки (как правило, промышленных объектов или сельскохозяйственных земель).
  • Обязанности сторон, помимо указанных выше включают в себя со стороны арендатора – использование недвижимости строго по целевому назначению[50], отказ от внесения значительных конструктивных изменений[51], соблюдение всех условий соглашения. Уступка аренды, субаренда или иное вероятное распоряжение[52] невозможны без согласия собственника., хотя многие законодательства исключают из этих требований продажу дела целиком (в качестве долей в юридическом лице). Собственник обязан предоставить здание / помещения в годном для целей аренды состоянии, без скрытых дефектов, не препятствовать осуществлению арендатором его прав[53], проводить ремонт конструктивных элементов и внешних частей недвижимости за свой счёт[54] и следовать нормам законодательства, каковые могу давать арендатору право преимущественного приобретения[55] или иные преференции.

Из всех юридических институтов, связанных с недвижимостью, аренда привлекает наиболее пристальное внимание законодателей, выражающееся в том, что регулирование её не обходится общими нормами кодексов, или соответствующих законов, а часто расширяется до нескольких актов, как правило, рассматривающих отдельно сельскохозяйственные земли и жилую недвижимость. В первом случае это объяснимо тем, что действительно, аграрные угодья в современном мире являют собой специфический род недвижимости, извлечение прибыли из которой зависит совсем от других, более рискованных факторов[56], нежели, скажем, из коммерческой собственности. В части жилых объектов безусловно важнейшим мотивом жесткого, а с точки зрения ультра-либералов даже драконовского регулирования, служит необходимость защиты арендаторов, использующих недвижимость, как основное место проживания. А так как правовые системы в большинстве случаев не в состоянии однозначно определить, следует ли рассматривать ту или иную квартиру, как перманентное место жительства[57], то одинаково жёсткие требования касаются всей жилой недвижимости. Коммерческие объекты также довольно серьёзно подчинены статьям закона, пожалуй, единственное послабление собственнику в отношении них – это возможность устанавливать рыночную ренту; прочие условия, в первую очередь расторжение аренды – ничуть не легче, чем в жилом секторе. Строгость законодателя в значительной мере оправдана его целью обуздать произвол собственников, вернее тех из них, кто в погоне за доходом готов бесцеремонно и без особых причин изгонять текущего арендатора, просто по причине увеличения спроса на рынке и соответствующего роста цен. Принципиален подход всех законодательств к тому факту, что если арендатор соблюдает все условия договора, то даже при завершении срока аренды, собственнику требуются внушительные поводы, чтобы прекратить отношения. При этом за ним сохраняется право увеличивать рентный платёж при завершении установленного периода аренды, если, опять-таки, это изменение обеспечено колебаниями рынка и, напротив, при снижении цен, арендатор может требовать уменьшения ренты. Кроме того, возможность выбирать фиксированную дату договора аренды или заключать его на неопределённый срок даёт собственнику опции в перспективе играть на повышение или на понижение; – в случае согласованного срока арендодатель де факто получает гарантированный доход на весь период действия контракта, но, в то же время, ограничивается в праве повышать ренту до окончания этого периода. Если рынок идёт на спад, он оказывается в выигрыше, так как арендатор обязан следовать условиям, и не может выйти из договора; более того, арендатор также должен подать уведомление о разрыве отношений за несколько месяцев до окончания срока, что предоставляет собственнику довольно значительный временной зазор для поиска замены и адаптации к новым рыночном реалиям в части нахождения лучшей возможной ренты. Альтернативно, собственник, соглашаясь с контрактом на неопределённый период, сознательно или нет, делает ставку на рост рынка – условия расторжения здесь более гибкие (как правило, уведомление от 3 до 6 месяцев); арендатору невыгодно отказываться от договора, рента по которому ниже рынка, а собственник, найдя нового арендатора по более высоким ставкам, может остаться в плюсе. даже если будет обязан компенсировать арендатора за разрыв соглашения.

Земельная (дифференциальная) рента – понятие, возникшее и развитое экономистами конца XVIII – XIX веков. Земельную ренту исследовали с различными успехами и выводами практически все эксперты позапрошлого века, включая Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса и т.д. В Англии того времени под словом «рента» (rent) понимался любой платёж за землю, в том числе не связанный с возникновением вещного права. Он в равной степени мог относиться к «твёрдой ренте» (ground rent) – периодической плате, уплачиваемой владельцем лизхолда собственнику (freeholder); к обременению рентой (rentcharge)[58], или к любому платежу, связанным с иными правами, обязанностями или ограничениями (в рамках таких институтов как copyhold[59], licence или covenants). Понятия перемешивались и не имели чёткой зависимости от конкретного права, то есть, например, лизгольд мог быть выкуплен за единовременную сумму, но при этом, собственник мог перевести своё обременение ренту (rentcharge) на владельца лизгольда в течение всего срока, в результате чего платёж от владельца лизгольда со стороны воспринимался как «твёрдая» рента (ground rent), хотя юридически был обременением рентой. Нюансы эти либо ускользали, либо игнорировались теоретическими изыскателями. Адам Смит, например, отличал твёрдую ренту от простой ренты (арендной платы за дом) и достаточно безжалостно атаковал собственников, выступая апологетом их налогообложения. Он уверял (в первую очередь себя), что налог на твёрдую ренту не приведёт к увеличению стоимости жилья (домов), ибо рано или поздно собственник, являющийся монополистом и стремящийся в любом случае к максимизации дохода, столкнётся с нежеланием арендаторов платить запрашиваемую цену. Генри Джордж пошёл ещё дальше, утверждая, что право собственности должно касаться только того, что индивидуум произвёл сам, а земля и прочие ресурсы должны принадлежать в равной степени всем членам общества. Последующее развитие этой идеи сформировало направление джорджизма главной линией которого стала идея Джорджа о едином и единственном налоге на землю (земельную ренту), способном удовлетворить все нужды правительства, без применения прочих налогов, так или иначе привязанных непосредственно к труду человека. Права собственности на землю в рамках джорджизма выглядят как несправедливо распределённый ресурс и именно через налогообложение собственников общество должно прийти к процветанию и отмене всех прочих налогов. Для девятнадцатого века, когда собственность на землю была ещё ограничена узким кругом лиц, концепции Джорджа были оправданы, но продолжение их развития в последующем несколько полемично. Мартин Фридман, например, назвал земельный налог «наименее худшим» (least bad tax) из всех, так как это единственный налог, не оказывающий депрессивного влияния на экономическое производство товаров и их обмен. Той же логике следует современная экономика, утверждая, что земельный налог не содержит в себе «излишнего бремени»[60], а зачастую делает его отрицательным, что в перспективе влечёт общее благополучие и улучшение экономической среды, за счёт перенаправления инвестиций из «мёртвого» рентного сектора в производственный. Проблема, как это обычно бывает с академическими выкладками, кроется в их оторванности от практики. Предметом налогообложения является не собственно земля (или недвижимость), а права на неё, ещё точнее – возможность извлечения прибыли из таких прав. Из ограниченного ресурса, каковым было землевладение в начале девятнадцатого века в Англии, право собственности превратилось во вполне доступный среднему обывателю механизм, а «депрессивные инвестиции в рентные средства производства» (то бишь в недвижимость) с одной стороны (в части помещений) стали доступны широкому кругу лиц, как альтернатива банковским вложениям на сберегательные счета; а с другой (крупные проекты) – подразумевают уже не приобретение пустующего куска земли с последующей разбивкой на участки и продажей в розницу, а комплексное освоение территории с вовлечением множества участников. Теория джорджизма «сломалась» именно там, где делала акцент, – расширение числа собственников значительно увеличило поступление налогов от ренты, но не привело к уменьшению количества самих налогов. Подкормленный Левиафан требует всё больше, – в современном мире облагается уже не только рента от собственности, но и сама собственность, и её продажа, или даже просто увеличение недвижимости в цене; более того, отсутствие рентного дохода (арендатора) не освобождает собственника от уплаты налога на недвижимость, от титульных сборов (при сделках) и иных сборов и налогов, что позволяет говорить об анти-ренте, содержащейся в собственности, спроса на которую нет. Отсюда, то академическое негативное «излишнее бремя», забираемое через налог на земельную ренту, не просто компенсирует само себя, но разрастается в геометрической прогрессии при обратном перераспределении бюджетных средств, полностью извращая и дискредитируя всё лучшее, что видели в налоге на ренту Адам Смит и Генри Джордж, но которого, по всей видимости, никогда в нём не было.

 

При всех позитивных моментах ограничения прав собственника в части контрактной аренды, –выраженных в том числе, тем фактом, что за время действия жёстких правовых норм европейские рынки недвижимости прошли по большому счёту без потерь несколько финансовых кризисов[61], – спорным остаётся вопрос о переходе обязательств по договору аренды на нового приобретателя. В традиционном праве недвижимости продавец всегда обязан был передать покупателю недвижимость во владение, свободной от чьего бы то ни было пребывания в ней. Современное регулирование аренды де факто упразднило эту аксиому – приобретатель автоматически должен следовать договору аренды, если он имеет фиксированный срок[62], а некоторые правовые системы распространяют это действие и на неопределённые сроком контракты[63]. Критика этих положений скорее должна касаться их поголовного применения ко всем договорам, – закон, как правило, делает послабление только для случаев, если приобретатель жилой недвижимости намерен сам проживать в арендованном помещении / здании или – в части коммерческой, – вести своё дело. Логика регуляторов вполне объяснима, – если недвижимость используется в качестве объекта инвестиции и, соответственно, и продавец и покупатель рассматривают её как средство генерирования дохода, то существующий договор аренды будет скорее плюсом для приобретателя, которому не потребуется тратить время и деньги на поиск арендатора. В той же мере, соблюдаются и права арендатора, для которого переход права собственности не причиняет излишних неудобств в части пересмотра ренты и перезаключения иных условий договора. Но, при прочих равных, приобретатель может иметь альтернативные виды на использование недвижимости и, в этом случае, существующий договор аренды будет для него излишним обременением, которое, при некоторых обстоятельствах, может его оттолкнуть от сделки.

На сегодняшний день механизм контрактной аренды остаётся единственным и оттого уникальным инструментом извлечения прибыли из недвижимости для широкого круга собственников. Именно аренда наполняет недвижимость экономическим смыслом, делая её не просто категорией права, но капиталом. При всём достаточно жёстком, – в сравнении с её договорным статусом, – регулировании аренды в современных правовых системах, нужно отметить, что акцент всё-таки делается не столько на ограничение прав собственника, сколько на стремление привить ответственность, до некоторой степени инициировать развитие стратегического подхода при оформлении отношений, при том у обеих сторон, снизить вероятность конфликтов и найти оптимальный баланс в защите прав как арендатора, так и собственника.


[1] E.g. – Классический (предиальный) сервитут (Dienstbakein) и «реальный» сервитут (Grunddienstbarkeiten) в Германии; сервитут (easement) и ограничивающее соглашение (restrictive covenant) в Англии.

[2] E.g. – в современных условиях дорога должна быть достаточно широкой для проезда автомобиля и иметь покрытие, позволяющее проезжать по ней.

[3] Количественно соотношение измерить невозможно. Вопрос в том, что признание перехода обязательства по правилам сервитутов (см. ниже) предполагает де факто создание негативных сервитутов из персонального соглашения, число которых в английском праве ограничено (их всего два, – право на свет и право на поддержку).

[4] Примечательно, что фраза в договоре «в пользу лица А и его приемников» де факто не определяет земельный участок, даже несмотря на положение ст. 78 Закон о недвижимости 1925 года («Договор относящийся к земле лица, извлекающего пользу из обязательства, должен рассматриваться как заключенный с данным лицом и его преемниками в титуле и лицами, получающими права от первоначальной стороны или его преемников…»). Это веско подчёркивает вещность права (обязательства) при смене титула: договор, заключённый с А, не означает, что договор заключен к пользе объекта собственности А.

[5] Например, упреждение конкуренции. – Y владел двумя мясными лавками на одной улице на праве lease от разных собственников. Продавав одну из них с условием не вести мясную торговлю в другой, он переоформляет вторую лавку на сына, который продолжает вести бизнес. При этом собственник второй лавки не знал о существовавшем ограничении и сын Y получил lease без оного. Несмотря на то, что сын Y был осведомлён об ограничении, суд признал недействительным его действие в отношении нового lease. – Wilkes v Spooner [1911] 2 KB 473.

[6] В рамках английского права это особенно очевидно, так как ограничительный договор может пересекаться с иными видами контрактов. Например, – собственник автомастерской X (юридическое лицо) заключает соглашение с Y о том, что будет покупать бензин только у него (контрактная лицензия) и при продаже мастерской потребует соблюдение этого же обязательства от приобретателя (ограничительное соглашение через трансфер). Z покупает доли в компании X и перепродаёт недвижимость дочернему предприятию с целью избавиться от обязательства покупать бензин только у Y. Суд по иску Y постановил возвратить мастерскую в собственность X. Этот нетипичный случай (весьма критикуемый) когда персональное право выступило как вещный интерес против третьего лица, зарегистрированного в качестве собственника (дочерняя компания Z), объяснится формальным подходом суда, – компания Z купила только доли в X, не поменяв при этом оригинальную сторону к договору (X имел прямой договор с Y; смена собственника долей в X не меняла сторону к договору). С другой стороны, обязательство по ограничительному договору (покупать у конкретного поставщика) было частью лицензии (договора об эксклюзивной поставке) и должно было отменяться безусловно, если приобретатель недвижимости (дочерняя компания Z) не подтвердил согласием переход обязательства – Esse Petrolium Co Ltd v Kingswood Motors (Addlestone) Ltd [1974] QB 142.

[7] Thomas v Sorrell (1673) Freem KB 85.

[8] Самый «вопиющий» случай для английского права, – Hurst v Picture Theatres Ltd [1915] 1 KB 1,– билет на просмотр кино был признан передачей владельческого интереса в объекте недвижимости. Мнение судьи в данном деле не получило развития в качестве прецедента именно из-за чрезвычайности возможных последствий.

[9] Базовое дело – Errington v Errington [1952] 1 KB 290. – Отец разрешил сыну с супругой проживать в гостевом доме на своём участке. Позже сын развёлся, оставив недвижимость бывшей супруге. По смерти отца, вдова попыталась выдворить экс-сноху, в чём ей было отказано. Формально, начальное действие отца – это типичная лицензия, действие которой должно было прекратиться по его смерти. Но в этом конкретном случае отец приобрёл дом, а кредит (по залогу) выплачивался сыном, и затем –  его женой. С другой стороны, суд, признав вещный интерес в лицензии (не артикулировано, но фактически), лишь продлил действие лицензии: если бы вдова-наследница продала участок третьему лицу, лицензия безусловно бы отзывалась.

[10] Упрощая, должны быть соблюдены 2 условия: а) между продавцом и третьим лицом (лицензиатом) должен быть контракт по гражданскому праву; б) приобретатель знал или не мог не знать о наличии лицензии (контракта) и любым способом выразил согласие (e.g. – получив оплату по соответствующему договору) принять обязательства по контрактной лицензии. – см Binions v Evans [1972] Ch 359. Отдельно рассматривается случаи с лицензиями против собственника (estoppel) – здесь права лицензиата против приобретателя существуют только до решения суда и только если приобретатель знал или не мог не знать о существовании разрешения и не предпринял мер к его отмене. Суд должен придать этому праву устойчивую юридическую форму, обязывающую собственника, как правило, аренду или сервитут (e.g. – Inwards v Baker [1965] 2 QB 29).

[11] Restrictive Covenant – ограничительный договор.

[12] Keppel v Bailey (1834) 2 My&K 517.

[13] Whatman v Gibson (1838) 9 Sim 196; и последующее – Mann v Stephens (1846) 15 Sim 377.

[14] (1848) 41 ER 1143.

[15] Позитивными являются договоры, предполагающие материальные затраты собственника. Негативными – те, в результате которых собственник только ограничивает свои полномочия.

[16] В том смысле, что ограничительный договор всегда есть частное соглашение двух или нескольких лиц. Собственник, соглашаясь, скажем, не строить коммерческих зданий, даёт право другой стороне требовать исполнения этого обязательства от приемников в титуле.

[17] Приобретатель может и должен потребовать отмены таких обременений через внесение соответствующих конструкций в трансфер. Если договор предполагал санкции за разрыв (e.g. – уплату компенсаций), то продавец обязан их исполнить в рамках гражданского права.

[18] E.g., – вследствие условий частного ограничительного договора, установленного в пользу одного участка земли, жители целого городка Харрогейт не имели права добираться до Йорка поездом до семидесятых годов XX века.

[19] При общей собственности и кондоминиумах платежи, связанные с использованием общих пространств, априори являются вещными и обязывают каждого приобретателя, если не были уплачены продавцом. Ассоциация собственников зачастую имеет самый высокий приоритет в получении задолженностей.

[20] Как правило, неуплата таких платежей не влечёт немедленных санкций, но регистрируется в качестве материальных обременений. При продаже недвижимости, эти обязательства имеют приоритет иногда даже выше права залога (e.g. – Франция). Приобретение недвижимости с непогашенными задолженностями такого рода несёт в себе для покупателя те же риски, что и, допустим, недоплаченный долг по залогу.

[21] При помощи аренды (контрактов) оформлялось множество различных прав коммерческого рода.

[22] В Италии, где нет системы регистрации прав, а также срочного права собственности, все договоры аренды регистрируются в налоговом органе. Во Франции любая аренда свыше 12 лет удостоверяется нотариусом, но в качестве договора, а не трансфера (как в случае вещного права строительной аренды). В Бельгии нотариус подтверждает расторжение некоторых договоров аренды.

[23] В Англии и в том и в другом случае это будет лицензия (licence). Во Франции – в первом случае заключается обычный договор, во втором – «отзываемая» аренда (bail précaire).

[24] Исключительно по решению суда. В любой юрисдикции требуются веские основания, чтобы персональный договор был признан видом вещного права. С другой стороны, устойчивые схемы отношений, e.g. – для линейных коммуникаций – уже давно переросли в самостоятельную категорию (см. выше – ограниченные персональные сервитуты в Германии (beschränkt persönliche Dienstbakein) и контрактные лицензии в Англии (wayleave)), не идентифицируемую, тем не менее, вещным правом (исключения – Швеция, Голландия, Англия, где лицензия wayleave альтернативно может быть заменена сервитутом (easement)).

[25] То есть данное право не применяется к аренде зданий и помещений.

[26] Формально, как и строительная аренда. Однако коммерческая аренда при сроке 30 и более лет, будет считаться залеченной на неопределённый период.

[27] Это принцип «по умолчанию». Контрактная аренда регулируется в зависимости от многих факторов и этот принцип может игнорироваться, к примеру, в отношении аренды жилья или аренды с фиксированным сроком.

[28] Как правило, в отношении аренды выделяются три типа назначения, имеющих различное (отраслевое) регулирование: жилое, коммерческое, сельскохозяйственное. Коммерческое может включать промышленные объекты и склады (логистику), а сельскохозяйственное – использование лесов и рыболовство. Если вдаваться глубже, то каждая юрисдикция обладает спецификой, сглаживающей это разделение. В Австрии, например, одинаково жёсткое регулирование относится ко всей недвижимости, за редким исключением, в которое попадает фактически вся коммерческая недвижимость (если рента за неё не превышает среднерыночный уровень). В Италии существует терминологическое раздвоение – вообще аренда (locazione) и аренда «продуктивной движимости и недвижимости» (affitto). Таким образом, аренда промышленных и большей части сельскохозяйственных земель (рассматриваемых как производящих что-либо) будет оформляться как affitto, а аренда офиса или жилья – в качестве locazione. В Швеции отдельно рассматриваются аренда земли (arrende) и зданий/помещений (hyra). Земельная аренда заключается на срок до 50 лет и касается не только сельскохозяйственных земель (включая лесные), но может включать в себя разрешение последующего строительства – здания в этом случае отходят арендатору, а их дальнейшая судьба по окончании аренды определяется условиями договора (они могут за компенсацию или без передаваться собственнику, арендатор может получить право выкупа и т.п.). В Англии в рамках общего права (common law) любая краткосрочная аренда по сути это lease, не дающий «имения в земле», а понятия lease и tenancy являются синонимами. Статутное право (statute law) следует общепринятой, обиходной терминологии, отсюда аренда жилья именуется tenancy, а любая иная (коммерческая, промышленная и т.п.) – lease. Аренда коммерческих помещений / зданий в большей мере подчинено общему праву (common law), а жильё – статутному (Housing Act 1988); – любой lease, если он по сути (несмотря на форму) является арендной жилья, будет рассматриваться судом по положениям соответствующего закона.

[29] Социальное жильё предоставляется по фиксированным ценам.

[30] E.g. – Австрия, Швеция, где рентный трибунал порой даже утверждает иные условия аренды.

[31] Отчасти потому, что значительное число муниципалитетов в Европе имеет ограниченное предложение по этому типу недвижимости, – например, город с населением 20 000 может иметь в своих границах 1-2 промышленные зоны, где количество индивидуальных объектов не доходит и до двух десятков. Как следствие, определить среднерыночную аренду практически невозможно.

[32] Применение рентного контроля может зависеть от многих иных факторов, помимо назначения недвижимости – возраст зданий, использование правительственных субсидий девелопером при строительстве / реконструкции (на этом акцентируются австрийская и германская системы), тип владения (частная собственность или кондоминиум) и т.п.; некоторые юрисдикции (e.g. – Бельгия) применяют контроль только в отношении зданий / помещений, которые являются главным местом проживания арендатора. Во Франции, первая аренда вновь построенного объекта заключается на основании свободного соглашения сторон; в последующем, при перезаключении (для жилья – 3 года, для коммерции – 5 лет) рента либо уменьшается, либо поднимается до среднерыночного уровня.

[33] В Германии, для коммерческих помещений пересмотр ренты невозможен, если иное прямо не указано в условиях договора аренды.

[34] Естественно, что инициатива увеличения исходит от собственника, а уменьшения – от арендатора.

[35] Весьма лукавый фразеологизм. Органы, осуществляющие рентный контроль являются муниципальными (если это не суд) и имеют тенденцию де факто занижать уровень рыночной ренты.

[36] Здесь также многие правовые системы довольно двусмысленны, – изменение ренты до среднерыночных показателей зачастую увязывается с индексом потребительских цен (или его разновидностью) и, в отдельных случаях, допускается только если этот показатель перескочил определенную отметку. Индексация также связана с этим показателем. Поэтому, допустим, если при 3-х летней аренде собственник каждый год индексировал ренту, то по окончанию срока аренды он может увеличить ренту, только если произошёл значительный скачок непосредственно на рынке недвижимости.

[37] Некоторые правовые системы требуют включения этого условия в договор.

[38] В Германии договором можно предусматривать пересмотр ренты чаще, чем раз в год. Такое изменение должно быть привязано к колебаниям рынка недвижимости, – то есть увеличение / уменьшение цены на сравнимую недвижимость в этой же локации даёт право одной из сторон требовать соответствующих корректировок размера ренты.

[39] Во всех правовых системах существует орган, осуществляющий рентный контроль. Это может быть отдельный административный орган (e.g. – рентный трибунал в Швеции; местные управления по контролю за рентой – Германия), ординарный (редко) или специальный (мировой) суд по недвижимости. В Швеции вопрос увеличение ренты за жилую недвижимость собственник может решать путём переговоров с ассоциацией арендаторов (этакий «профсоюз» съёмщиков жилья).

[40] Для жилой недвижимости эти правила не актуальны.

[41] Отчасти, это связано с тем, что практически все такие платежи включают в себя НДС, а рента – нет.

[42] Это включает электричество и отопление коридоров, лестниц и т.п. и их ординарное использование.

[43] Оптимальная система существует в Германии, где собственник по усмотрению или по согласованию с арендаторами может выбирать одну из 4 схем.

[44] Если иное не включено в условия договора. С другой стороны, в Германии, например, наоборот – договор прекращается с окончанием срока, если условиями не предусмотрено автоматическая пролонгация.

[45] То есть делает аренду до некоторой степени (а именно – до срока её окончания) вещным правом. Чтобы избежать этого собственник должен включать в договор аренды положения о прекращении прав арендатора при продаже недвижимости.

[46] Как правило, неуплатой считается срок в 30 дней. Отдельные правовые системы дают возможность арендатору «исправиться» в течение 1-2 месяцев с момента получения уведомления от собственника.

[47] E.g. – осуществление противоправной деятельности (продажа наркотиков и т.п.) арендатором.

[48] Как правило, если у собственника есть реальные основания для расторжения, получение подобных ордеров не представляет сложности.

[49] Интерпретация сроков очень значительна. Во Франции, например, стандартный договор аренды работает по схеме 3/6/9 – аренда сроком на 3 года, по её окончании, если ни одна из сторон не подала уведомлений о прекращении, автоматически возобновляется на следующие 3 года, т.е. аренда остаётся договором с фиксированным сроком. В Германии наоборот – дата завершения договора однозначно его прекращает; если ни одна из сторон не подала уведомления о прекращении аренды, то договор автоматически становится заключённым на неопределённый срок.

[50] Для жилой недвижимости это может включать в себя запрет на проживание более определённого количества людей; для коммерческой – ограничения по шуму и т.п.

[51] Может не применяться или трактоваться шире по отношению к промышленных объектам или сельскохозяйственным землям.

[52] Допускается, например, безусловная передача права аренды жилья родственнику умершего арендатора, проживавшего вместе с ним (супруге, совершеннолетнему ребенку и т.п.).

[53] Включая ограничение по инспектированию состояния недвижимости.

[54] Для промышленных объектов арендатор может запросить реконструкцию или серьёзный ремонт. В этом случае все затраты относятся на его счёт.

[55] Весьма нехарактерное для аренды регулирование, – e.g. во Франции, такое право в силу закона возникает у арендатора жилья, если арендованная недвижимость является основным его местом жительства.

[56] От климатических условий, непредсказуемо меняющихся каждый год до субсидий и норм государственных закупок. Сельское хозяйство последние лет сто принципиально неконкурентоспособно без прямых или косвенных дотаций со стороны правительства.

[57] Хотя, например, кодексы Бельгии и Франции формально акцентируют этот момент. На практике, тем не менее, тест на основное и неосновное места проживания весьма затруднителен. С другой стороны, аренда жилья не для проживания в нём или только для периодического пребывания встречается крайне редко и касается, в основном, вопросов субаренды, допускаемой исключительно с согласия собственника.

[58] См. выше.

[59] Copyhold возникает в классическое Средневековье как ответ на невозможность создания новых вассалов. Земля в рамках copyhold передавалась лордом манора какому-либо лицу за некое обязательство (например, осуществлять те или иные работы в течение определённого срока и т.п.), и, таким образом, copyhold был локальной заменой отношений, существовавших между королем и вассалами на национальном уровне. Содержание этого права могло значительно варьироваться даже в рамках одного манора, не говоря уже о стране в целом. Со временем, все обязательства по copyhold сменились на денежные платежи (опять-таки, называемые rent),

[60] «Излишнее бремя» (excessive burden) или «валовые потери» (deadweight loss) – термин, описывающий экономические потери общества, когда не достигнут эквилибриум товаров или услуг. С одной стороны, они могут вызываться монопольным положением на рынке, – когда монополист, чьи затраты на производство единицы товара составляют 1 рубль, продаёт её за 5. В этом случае 4 переплаченных рубля каждым покупателем являются для этого покупателя «излишним бременем». Иная ситуация возникает, например, когда леденцы и карамель стоят по 2 рубля, но правительство устанавливает акциз на первый товар в размере 3 рублей; эти 3 рубля для покупателя будут «валовыми потерями» и, чтобы избежать их, он предпочтёт покупать карамель по 2 рубля.

[61] Два наиболее серьёзных – в начале 1990-ых и в 2007-2010 гг. Вообще, очевидно, что, допустим, при растущем рынке, собственники, имеющие право произвольно расторгнуть аренду, будут стремиться за ростом, «сбрасывая» арендаторов, отказывающихся принимать повышение ренты, и тем «разгонять» спрос. Наоборот, низкий спрос, будет провоцировать демпинг крупных игроков, и подразумевать продажу недвижимости теми собственниками, которые не находят арендаторов. Таким образом, жёсткое регулирование аренды служит стратегическим обеспечением эффективного функционирования рынка недвижимости при разных его колебаниях.

[62] Некоторые правовые системы допускают расторжение при сделке, если это оговорено условиями договора аренды. Кроме того эти требования не касаются случаев, если имущество переходит по праву залога.

[63] E.g. – Нидерланды, Германия.

Интересы в земле / вспомогательные (малые) права

Круг вещных прав должен быть ограничен, – главным доводом в пользу этой аксиомы является тот факт, что дополнительные интересы не только «перегружают» право собственности, порой вовлекая в ограничения соседние объекты, но экономически снижают привлекательность самой недвижимости. Все юридические системы отчётливо осознают это и пытаются следовать соответствующему принципу (numerus clausus).

Системы регистрации являются непреодолимым препятствием для произвольного создания вещных прав собственником[1], который может стремиться включить в трансфер максимум условий, с его точки зрения, совершенно необходимых для удовольствия от использования недвижимости. Например, собственник продаёт часть земельного участка с требованием, адресованным приобретателю, высадить по границе раздела деревья. Данное условие не является (и не должно расцениваться таковым!) вещным правом, переходящим вместе с правом собственности на земельный участок, как бы юристы продавца не преследовали подобную цель. Уклонение покупателя от такого обязательства не лишит его права собственности, но лишь может предоставить возможность продавцу искать исполнение его воли по гражданскому законодательству.

В число вещных прав, помимо описанных выше[2], включаются:

  • финансовые / материальные обременения;
  • преимущественное право [приобретения];
  • узуфрукты;
  • сервитуты.

Наиболее распространённый вид материальных обременений – это то или иное денежное обязательство, где недвижимость является обеспечением, то есть, по сути залоги, имеющие иную форму[3]. К прочим видам обременений относятся платежи, налоги, сборы и т.п., связанные с использованием недвижимости[4], которые в силу закона, сделки[5] и / или регистрации обязывают приобретателя.

Преимущественное право [приобретения] подразумевает собой право определённого лица на преференции при отчуждении недвижимости собственником. Юридическая практика и законодательства могут преобразовывать и интерпретировать это право совершенно в диаметральные формы. Например, это может быть право лица А, в отношении недвижимости N, при её продаже, предоставить собственнику персональные условия приобретения. Если собственник отказывается продавать на таких условиях А, но затем соглашается на сделку с третьим лицом на худших условиях (e.g. – по более низкой цене, чем предлагал А); то собственность переходит к А, а третье лицо компенсируется за счёт продавца. Противоположная конструкция выглядит как право А принять условия продажи, согласованные с третьим лицом.

Даже в рамках одной юрисдикции, в зависимости от обстоятельств и конкретной недвижимости, право преимущественного приобретения может иметь различные характеристики и включать в себя (или исключать) те или иные вариации: оно может касаться исключительно определённого круга лиц, или принадлежать одному лицу, или, наоборот, круг лиц, или одно лицо, могут быть исключены из него; его срок может быть бессрочным или лимитированным по времени; ограничиваться одной сделкой (отказ А разрушает право) или одним предложением (если после отказа А, потенциальный приобретатель также отказывается; право А перестаёт существовать или возобновляется) или продолжать своё действие (право А переходит на каждого последующего приобретателя); обладатель этого права может распоряжаться им (передавать третьим лицам) или при такой передаче оно утрачивается; оно может быть обусловлено соблюдением ряда формальностей (срок ответа на уведомление, форма оплаты, предельный срок оформления сделки и т.п.); право может подлежать или нет лёгким изменениям (e.g. собственник может изменять (снижать) цену не более, чем на 5% при отказе А).

В отношении абсолютной собственности создание преимущественного права, как общая норма, ограничено: ординарный собственник не может по желанию передавать его третьим лицам[6]. С другой стороны, оно часто возникает по закону в рамках наследования или реализации доли в общей собственности или при иных обстоятельствах[7]. Чаще преимущественное право встречается в сделках с урезанной собственностью, выступая элементом стимулирования приобретателя к соблюдению прочих кондиций передачи недвижимости, а также оставляя за оригинальным собственником пассивный контроль за использованием и распоряжением недвижимостью.

Из всех «второстепенных» (но отнюдь не третьесортных) прав особою сложность в восприятии представляют сервитуты, в развивающихся и переходных правовых системах вызывающие реактивный коллапс мозга как у высших правительственных сановников, так и у рядовых граждан, включая образованных юридически и пишущих законы.

Российский гражданский кодекс определяет сервитут как «право ограниченного использования земельного участка» и предполагает создание сервитута на основании соглашения и его реализацию за плату. В таком формате сервитут имеет абсолютно контрактную природу (заключается договором между сторонами и за деньги) и, естественно, никакого отношения к вещным правам иметь не может, будучи абсолютно идентичным праву аренды[8].

В европейские правовые системы сервитут интегрировался из римского права, при том на довольно позднем этапе. Дело в том, что феодальные владения допускали различного вида права местных жителей в отношении земли лорда[9], и оттого не требовали специальных механизмов. Только с расширением городов и уменьшением размеров участков, находящихся в собственности, возникла правовая потребность в особом регулировании, что и привело к заимствованию из римского права, каковым по большей части является сервитут.

Ключевые элементы сервитута могут быть описаны как:

а) существование доминирующего (господствующего)[10] и подчинённого владений; – сервитут не может быть установлен в пользу какого-либо лица или круга лиц;

б) сервитут должен вести только к выгоде (пользе) господствующего владения, но не его собственнику, или действиям, им осуществляемым; это означает, что сервитут должен быть актуальным для каждого последующего приобретателя, если он совершает действия, свойственные ординарному владельцу недвижимости;

в) сервитут исключает право владения[11]; – то есть, если действие лица, истребующего сервитут, осуществляется на постоянной основе, то его право должно быть оформлено иным образом[12].

г) сервитут не формирует и не предполагает договора; – любые отношения, оформленные соглашением, контрактом или договором, не создают предпосылок для утверждения сервитута;

д) способы создания сервитута лимитированы; – как правило, сервитут создаётся либо по закону[13], либо приобретательной давностью, либо трансфером[14], либо решением суда[15] или иной уполномоченной инстанции[16];

е) сервитут не может накладывать материальные обязательства на стороны[17];

ё) сервитут прекращается только тремя способами: по решению суда, объеданием господствующего и подчинённого владений в руках одного собственника[18], или решением муниципалитета в рамках реализации детального плана освоения территории.

Как правило, юридические системы очень строго относятся к сервитутам и их список довольно ограничен (общепринятые включают в себя право на проход; право на вид[19]; право на водоток; право размещения на подчинённом владении части здания), хотя сервитуты, образуемые на праве приобретательной давности, могут принимать нестандартные формы для каждой конкретной юрисдикции. Наиболее либеральным является английское право, где спектр действий, включаемых в сервитуты, весьма широк, порой до абсурдных и экзотических прав[20].

Вышеописанное относится к сервитутам, выделяемым в теории права, как предиальные, то есть «привязанные» непосредственно к земле. Отдельным видом сервитутов являются так называемые «персональные сервитуты»[21], – то есть сервитуты, не предполагающие прямой пользы для господствующей недвижимости, но для конкретного лица или круга лиц. Такие сервитуты предполагают возможность «брать» что-либо от недвижимости: от сбора ягод, покоса травы до рыбной ловли и рубки леса[22]. Как правило, это крайне редко применяемые права, вследствие того, что современные законодательства имеют широкий спектр альтернатив для подобных действий и их архаичное существование увязано с традиционным укладом жизни отдельных деревень[23].

В нынешних реалиях с высокой значимостью детальных планов освоения территорий, имеющих силу закона, роль и частота применения сервитутов всё более снижается, так как уже на стадии проектирования можно предусмотреть возможные шероховатости землепользований (в части обеспечения доступом к необходимой инфраструктуре или размещения зданий), хотя при некоторых ситуациях сервитут остаётся оптимальным решением. Это в частности касается развития института трёхмерной пространственной недвижимости: доступ в помещение, являющееся собственностью лица, не имеющего прав на здание и землю, может быть реализован исключительно через сервитут на право пользования лестницами, лифтами и общими коридорами (площадками)[24].

Архаичность сервитутов подчёркивается и тем фактом, что они не применяются к линейным сооружением и их разновидностям[25] (трубо-, кабелепроводы, опоры линий электропередач, вышки сотовой связи и т.п.). В первую очередь, это вызвано тем, что само использование земли для таких объектов частично или полностью не совпадает с условиями установления сервитутов (e.g.– нет выгоды для конкретной недвижимости, но только для собственника сооружения). Подобный вид использования, – не подразумевающий, с одной стороны, права владения, но с другой,  требующий периодического доступа для ремонта и обслуживания и тем ограничивающий собственника, – весьма неоднозначен для традиций права недвижимости, что потребовало практически во всех юрисдикциях интервенции публичного права. При этом большинство правовых систем постаралось использовать уже имеющиеся юридические механизмы[26], что повлекло некоторую дискредитацию существующих прав на уровне коннотаций[27]. Наиболее же гибкие и динамичные юрисдикции (e.g. Швеция, Нидерланды) ввели особые права в отношении линейных сооружений, напоминающих концессии[28]. Общий подход, тем не менее, оказался стандартным, – земля изымается для публичных целей[29], а затронутые проектируемой трассой частные собственники участков обязываются предоставить пространство для прокладки и терпеть необходимые для эксплуатации сооружений действия их владельцев за согласованную компенсацию.

Порой переизбыток подручной терминологии играет злую шутку, с умами, старающимися объять необъятное. Римское право, являясь источником для большинства европейских правовых систем, предлагает широкий спектр анахроничных и архаичных слов, употребление которых необходимо исключительно для самоутверждения их пользователей. Суперфиций и эмфитеузис представляют собой именно такую, дьявольски соблазнительную возможность пощеголять образованием и эрудицией. Суперфций в Римском праве вытеснил из обихода классические понятия прочно связанных с землёй предметов (solo cohеrentes) уже в I-II веках н.э., оставшись наиболее употребительным обозначением того, что находится на и над землёй. Гай и Цицерон вполне чётко употребляя сочетание aedes superficiariae, подчёркивают им принадлежность оставленного / построенного на земле собственнику земли. Однако, по всей видимости, уже ко времени Юстиниана, суперфиций выделяется в отдельную категорию jus superficiarium, – право на то, что над землёй, существующее отдельно от права на землю, что, скорее всего можно объяснить деградацией права частной собственности на землю в эпоху поздней Империи, вызванного стремлением центральной власти удерживать землю, хотя бы формально, за собой. Эмфитеузис в Древней Греции означал, как кажется, аренду земель, при том неизвестно – частных, публичных или вообще. С расширением Рима термин интегрировался в латинское право как обозначение бессрочного[30], наследуемого пользования за плату государственной земли в восточной части Империи. На Западе для этих же целей применялось ius in agro vectigali, хотя на вопрос можно ли полагать эти два права равнозначными не отвечают даже дигесты Юстиниана. Во времена феодализма, в Византии, эмфитеузис уже однозначно понимается как право сельскохозяйственной обработки или право для строительства дома на феодальной земле. То есть, держателем эмфитеузиса был, вероятнее всего, свободный или зависимый крестьянин и право это отличалось от прав феодалов. Как бы то ни было, удивителен факт того, что эти два понятия – суперфиций и эмфитеузис, – пережили и Рим и Византию, и всплыли в новейшее время в Европе, то взаимозаменяясь, то противореча друг другу. Существующие в европейских правовых системах урезанные права собственности могут быть рассмотрены и как суперфиций, – если понимать его как персональный сервитут на право [на] поверхность, «накладываемый» на чужую собственность, – и как эмфитеузис, – срочное право собственности на время «вымещающее» право исходного собственника. Несмотря на вариации в наименованиях, сущность этих прав не меняется, что заметно в юрисдикциях, меньше подверженных влиянию концепций Римского права (Германия, Швеция), и разделяющих лишь собственность, абсолютную во времени и её менее длительный вариант и, особенно в Англии, где lease в полной мере охватывает и отношения, описываемые как суперфиций[31] (право на поверхность), и определяемые как эмфитеузис.

 

Узуфрукты, также как и сервитуты, инкорпорированы в европейские правовые системы из Римского права[32], и в той же мере получили несколько иную тональность. По большому счёту узуфрукт – это пожизненное владение[33] или даже доверительное управление, схожее с британским трастом, которое может касаться собственности на отдельные права или даже предметы. Главная особенность узуфруктов – ограничение по времени действия и невозможность «изменять существо вещи»[34]. В зависимости от юрисдикции право узуфрукта может быть оборотоспособным, но только в течение жизни узуфруктария (обладателя этого права), и в любом случае не подлежит наследованию, но регистрируется как вещное право в системах регистрации. Сфера применения узуфруктов замкнута семейным правом, так как они позволяют распределять прибыль без раздела самого имущества.

Несмотря на декларируемые тенденции предотвращения расширения числа вещных прав во всех правовых системах, можно заметить некое лукавство в этом вопросе, так как отчётливо заметно, что право собственности в земле и в помещении – всё-таки разные вещи, как и традиционный сервитут для прохода и его интерпретация для, скажем, кабелей связи. Понятие недвижимости продолжает всё более детализироваться в современном мире, а системы регистрации (права или сделок), переведённые в он-лайн, значительно упрощают как сам факт фиксации вещных прав, так и их исследование потенциальными приобретателями и их представителями. На примере наиболее гибких законодателей (Швеция, Нидерланды) очевидно, что интеграция новых прав не ведёт к коллапсу отрасли права недвижимости, но совершенствует её, позволяя откликаться на те или иные нужды участников рынка. Имеющиеся факты, в части, допустим, регулирования кондоминиумов, позволяют с достаточной долей уверенности утверждать, что в ближайшие сто лет произойдёт некая реконфигурация прав собственности, ибо очевидно, – инструментарий защиты как собственников, так и залогодержателей, и иных лиц, пригодный для земельных участков, перерастает в крайне запутанный и сложный комплекс регулятивных норм, когда речь заходит о помещениях, особенно ещё не возведённых, не говоря уже о прочих элементах инфраструктуры[35]. Самый интересный вопрос в том, что в резком контрасте к гражданскому праву, ориентированному на осязаемые вещи, право недвижимости де факто регулирует абстрактные концепции (прав собственности, залогов и т.п.) и, возможно, именно в нём уже находятся или ещё разовьются модели, методы и инструменты для эффективного правового регулирования отношений эпохи цифровых технологий, виртуальный денег и нематериального капитала, порог которой человечество уже переступило.


[1] В связи с чем, предполагают серьёзную профессиональную подготовку регистраторов.

[2] Собственность, ограниченная во времени собственность, общая собственность, кондоминиумы, залог.

[3] См. раздел «Залог».

[4] Некоторые юрисдикции требуют при этом соответствующей регистрации.

[5] Как отмечалось, характерная в прошлом практика наложения материальных обременений при продаже недвижимости (например, право, резервируемое продавцом, на получение ежегодного платежа или некой суммы при каждой последующей сделке) на сегодняшний день практически изжита. Эти рудименты феодального права сохраняются только в Англии и Нидерландах, при том создавать их заново запрещено.

[6] Исключением являются сделки, где собственниками выступают юридические лица.

[7] E.g. – право муниципалитетов, на земельные участке, расположенные в зоне действия детального плана освоения территории.

[8] Для сравнения, определение аренды в том же кодексе: «По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.»

[9] Например, крестьяне манора имели право проходить по всей территории их лорда.

[10] Чётко артикулировано в Англии: Re Ellenborough Park [1956] Ch 131. В кодифицированных системах это требование вытекает из следующего (польза для одного из владений).

[11] Например, при сервитуте на право прохода это означает, что обладатель сервитута не может ни сдать в аренду проход, ни исключать из пользования проходом собственника подчинённого владения, равно как лиц, находящихся с ним в юридических отношениях (арендатор и т.п.).

[12] E.g. – если лицо А раз в неделю/месяц/год устраивает традиционную игру в конные бои на соседнем участке, то это действие не является сервитутом.

[13] E.g. – если участок представляет собой анклав, сервитут на право прохода возникает автоматически.

[14] Крайне редко сервитут может быть создан отдельным трансфером; чаще образуется при продаже недвижимости.

[15] Решение суда может требоваться (но не всегда необходимо) и для признания сервитута «из трансфера» и по приобретательной давности.

[16] E.g. – в Швеции и австралийских штатах сервитут устанавливается землеустроителем.

[17] Хотя порой право прохода означает право проезда; в этих случаях собственник подчинённого владения обязан поддерживать дорогу в состоянии, позволяющем её использовать для проезда на транспорте (велосипеде, автомобиле).

[18] Довольно часто основанием может быть «отсутствие надобности в сервитуте», однако это слишком широкое определение; если конкретный собственник не использует сервитут, это не значит, что право сервитута не потребуется его приемнику в титуле, ибо сервитут установлен для выгоды недвижимости. Кроме того, даже если надобность очевидно отпала (e.g. – по границе доминирующего владения провели дорогу, и сервитут на право прохода через подчинённый участок утратил актуальность), всё равно простого заявления недостаточно, необходимо утверждения суда.

[19] Этот сервитут есть архаичный механизм; он заменяет современные градостроительные нормы, требующие возводить строение на некотором расстоянии от границы с соседним.

[20] Право протягивать верёвку для сушки белья через чужой участок (Drewell v Towler (1832) 3 B&Ad 735) или право занимать определённое место в церкви (Re St Mary’s Banbury [1986] 2 All ER 408.).

[21] В Англии – «прибыли» (profits à prendre). В США, Австралии, Канаде и иных странах common law носят название «брутто сервитуты» (easements in gross). Собственно английское право чрезвычайно ограничивает их применение и сводит его к традиционно реализуемым правам (фактически их осталось четыре вида: право на пастбище, право на рыбную ловлю, право на [взятие] торф[а], право на рубку леса [для целей отопления и строительства дома]), хотя порой «прибыль» (опять-таки вследствие традиции) может подменять lease, рассматриваясь как вполне самостоятельное право, если не привязана к земле (in gross).

[22] В Российском праве существует советский рудимент – прописка (регистрация по месту жительства). Так как факт прописанного (зарегистрированного) в квартире / доме лица, не являющегося собственником, значительно ограничивает права распоряжения (нельзя продать недвижимость пока лицо не «выписано»), то это прописка по существу может рассматриваться как персональный сервитут.

[23] Во многих континентальных странах они вымещены традиционными правами,

[24] Платежи за обслуживание (если таковые возникают) при этом будут составлять отдельные обременения, связанные непосредственно с собственностью на помещение. Альтернативная  конструкция, – например, договор об обслуживании или аренды соответствующих частей здания, –  выглядит безжизненной: во-первых она исключает из пользования собственника (если это аренда), во-вторых покупатель помещения не получает доступа в силу трансфера, ибо никакой персональный договор между собственником здания и продавцом помещения не может распространять действие на приобретателя, не являющегося стороной к нему.

[25] Сервитут может быть установлен в частном случае: например, если домовладение удалено от трассы кабеля и подключение к услугам интернета подразумевает прокладку кабеля через чужой участок. Такие примеры, однако крайне редки.

[26] Во Франции – «институциональный сервитут для публичных или общественных сооружений» (servitudes instituées pour lutilité publique ou communal); в Англии – традиционный сервитут (easement), но возникающий в силу закона (как правило, отраслевого акта); такой сервитут априори требует компенсации собственнику и его срок ограничен либо 15 годами, либо сроком службы сооружения. Альтернатива – контрактная лицензия (wayleave), очень напоминающая lease без права владения. Отличие сервитута и лицензии на практике не существует (сервитут по закону не подлежит регистрации, или регистрируется уведомлением, как и лицензия, — это ещё больше «уводит» такой сервитут от традиционного, требующего обязательной регистрации), за исключением того, что сервитут предоставляется за единовременную выплату, а лицензия предполагает периодический платёж. В Германии собственник земли по договорённости с владельцем сооружения может выбирать из «упрощённой аренды» (Mietvertrag), срочным пользованием (Nutzungsvertrag) или ограниченным личным сервитутом (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten); муниципальные территории передаются на праве концессии (уступка земли).

[27] Английский wayleave сближается с lease. Пожалуй, на сегодняшний день, консервативность судов, – это единственное, что мешает признать lease как альтернативу размещения линейных сооружений, или, как минимум отдельных их видов. – Если газо или нефте-транспортирующие компании являются эксклюзивными пользователями своей инфраструктуры, то в отрасли телекоммуникаций уже принято сдавать в аренду кабель (или одну нитку кабеля) оператору, не являющемуся собственником кабелепровода, или пространство на вышке сотовой связи для антенны другого оператора, что, в рамках английского права, предполагает владение «внутри» права wayleve или easement, и, следовательно, его самостоятельную вещность, которая не может быть выражена ни в лицензии, ни в сервитуте, но только в lease. В принципе, те же тенденции заметны и в Германии – ограниченный личный сервитут заимствован из Нидерландов и де факто является разрешением собственника использовать его землю (ср. с английской лицензией).

[28] Opstal – голл., ledningsträtt – шв. Содержание этих прав ничем ни отличается от предоставляемых в других юрисдикциях квази-сервитутов.

[29] Вообще «публичность» эта весьма критикуется. Большинство компаний-собственников линейных сооружений являются частными и публичный интерес в предоставлении им земель спорен. Если в Англии ситуация сглаживается особым таксационным сбором, распределяемым затем муниципалитетам; то в Германии муниципальные образования предоставляют землю бесплатно, что периодически вызывает у них нервные срывы в адрес сетевых компаний и правительства.

[30] Бессрочность предполагалась как «до того времени, пока вносится плата».

[31] Брутто-сервитуты (easements in gross), существующие во многих странах common law (за исключением Англии) во многих случаях подменяют то, что в самой Англии традиционно оформляется через lease или схожие инструменты. Например, в некоторых штатах Северной Америки брутто-сервитуты подразумевает в себя передачу права охоты или рыбной ловли за плату. В других (включая несоединённые австралийские штаты) на этом праве размещаются линейные сооружения или вышки сотовой связи.

[32] В классическом Римском праве узуфрукт это персональный сервитут (servitutes personarum); позже стал пониматься как право брать что либо с чужой земли (эхо персонального сервитута) с сохранением сущности вещи (недвижимости). Европейские юристы акцентировали только вторую часть, – то есть узуфрукт категорически запрещает менять цель использования недвижимости, в то время как «брать что-либо» соотносится исключительно с взиманием платежей.

[33] «Рента», зафиксированная в российской праве, и подразумевающая будущее приобретение права собственности на условиях пожизненного содержания текущего владельца, как представляется, есть некая своеобразная интерпретация континентального узуфрукта.

[34] То есть, например, жилой дом, полученный в качестве узуфрукта, не может использоваться как отель.

[35] Многоуровневые эстакады, включающие площадки для размещения бизнеса, метро, подвесные дороги, кабелепроводы и т.п. – практически все эти элементы на сегодняшний день «выпадают» из системы права недвижимости. Это позволительно пока они сохраняются в публичной собственности и сделки с ними носят корпоративный характер или не осуществляются вообще.

Залог / Ипотека / Обременения

Залог является древнейшим видом отношений, связанных с использованием земли, длительное время практиковавшийся как удержание дохода с земли в компенсацию долга[1]. С развитием капиталистических отношений он принял форму условной купли-продажи, где собственник продавал землю, но сохранял за собой право вернуть её обратно при уплате обязательства[2]. Внедрение регистрационных систем в европейских странах в XIX веке в первую очередь повлияло именно на институт залога, в корне изменив его восприятие с точки зрения юриспруденции; – до этого момента залог представлял собой весьма обременительное мероприятие, оказывавшее влияние не только на стороны сделки, но и на все вовлечённые в недвижимость интересы[3]; с введением регистрации он принял форму устойчивого вещного права, равного собственности и в значительной степени упростил задачу как для судов, так и для юристов при оформлении различных прав на землю. Вместе с тем, это «вещное» равенство не означает тождественности, – залогодержатель не есть собственник и его права ограничены (а де факто – ничтожны) до тех пор, пока должник исполняет условия займа. Невыплата какой-либо части или даже всей суммы по долгу не делает залогодержателя собственником автоматически[4]: ему нужно пройти ещё ряд процедур, часто требующих судебного решения или утверждения. С другой стороны, право собственника также сильно ограничивается с момента вступления залога в силу вплоть до невозможности практического распоряжения через продажу[5] или сдачу в аренду[6].

Современный залог есть триединая ипостась, связывающая а) отношения собственника (залогодателя / заёмщика / должника) и лица, ссужающего деньги (залогодержателя / займодавца / кредитора); б) позицию собственника к третьим лицам и в) позицию залогодержателя к третьим лицам. Безусловно, базовой в этой триаде является договор кредита / займа между собственником и займодавцем, имеющий сугубо финансовый характер, зачастую несоответствующий по цене с реальной стоимостью недвижимости. В глухое Средневековье, когда царило натуральное хозяйство, вопрос соотношения суммы долга и стоимости закладываемого имущества не стоял в принципе. Однако развитие кредитно-финансовой системы, сопряженное с реалиями феодализма, – где многие сеньоры и города имели право чеканить собственную, подчас заведомо порченную, монету, – создало очевидные предпосылки для традиции получения залогодержателем дополнительной гарантии в части обеспечения рисков. Эта цель достигалась с одной стороны через приращение к долгу процента (интереса), а с другой – посредством выдачи небольшого размера долга в сравнении с ценой недвижимости. Разница между текущей стоимостью земли и размером долга привлекала других, более рискованных займодавцев, в то время как право залога ограничивалось лишь ценностью конкретного имущества, в свою очередь, способного менять стоимость со временем в результате колебаний рынка на протяжении всего срока долга или сочетания обязательств[7]. В совокупности, дополненной прочими обстоятельствами, как, например, наличие иных интересов и прав в недвижимости[8] и необходимость для кредиторов иметь возможность распоряжаться долговыми обязательствами, привело к тому, что в настоящее время регулирование залогов представляет собой чрезвычайно комплексный и разносторонний институт, различающийся даже, например, в способах взыскания процентов и самого долга[9] внутри одной юрисдикции, или в судьбе прав первого и последующих займодавцев.

Отсюда же возникает тот факт, что в европейских правовых системах существуют различные виды того, что в русском языке в настоящее время описывается одним и тем же словом «залог»: в английском это pledge[10]; mortgage[11]; lien[12]; charge[13]; в немецком – Grundpfandrecht[14], разделяемый на Hypothek[15] и Grundschuld[16], каждый из которых имеет свои подкатегории[17]; или chstbetragshypothek[18]; во французском –hypothèque[19] и privilège[20]. Столь разнообразная терминология отражает широкий спектр прав, а подчас просто возможностей, в основании которых находится недвижимость, выступающая объектом обеспечения материальных притязаний к собственнику, – то есть того или иного вида долга, будь он оформлен как заём или кредит, или просто невыполненным обещанием или обязательством.

Выбор формы залога определяется в первую очередь видом кредитора: в развитых рынках финансовые услуги предоставляются широким спектром игроков, каковыми могут быть коммерческие банки, сберегательные или региональные банки, страховые компании, строительные общества[21], целевые государственные или  муниципальные учреждения, специальные кредитно-финансовые организации (трастовые фонды и т.п.), частные лица etc. Каждый из них имеет собственный профиль и предпочтения в части типа недвижимости: строительные общества чаще кредитуют приобретение квартир в многоэтажных домах, тогда как банки могут предпочитать ссужать деньги под индивидуальную застройку, страховые компании – выдавать займы под коммерческую недвижимость, а государственные учреждения – финансировать сельскохозяйственные проекты. Совокупно, это влияет на условия договора займа и права залога, начиная с размера процентной ставки и метода амортизации (плана выплаты долга), заканчивая возможностями досрочного погашения. Коммерческий банк, как первый участник в финансовой цепочке (именно эти банки «покупают» деньги от центральных банков по учётным ставкам и «продают» их прочим структурам) может быть более склонен к традиционной, классической форме залога[22], так как реализовать это обязательство ему более некому, кроме как коллекторским агентствам, если их действия разрешены законодательством. Напротив, другим игрокам, например, чья цель построить недвижимость и продать её, необходим более гибкий инструмент, позволяющий передать просроченное обязательство, пусть и за меньшую цену, но получить средства и вовлечь их в оборот. Цель предоставления денег также вносит свою лепту: если для банка в принципе не важно, для чего собственник берет заём под залог – купить ли ещё одну недвижимость или съездить к морю отдохнуть, или приобрести новый автомобиль, то, допустим, для целевого государственного фонда, ссужающего деньги на развитие сельского хозяйства, критично, чтобы собственник вкладывал полученные средства в свою непосредственную деятельность, то есть направлял их либо на покрытие операционных расходов, либо на инвестирование (покупку техники, строительство зданий и т.п.). В конечном итоге, современная практика показывает, что классический залог, не допускающий перевода финансового обязательства без уступки соответствующего права, крайне редко востребован: займодавцы в подавляющем большинстве случаев предпочитают оформлять возникающие отношения в виде финансового обременения[23]. Как результат, право залога и подлежащее ему финансовое обязательство де факто разведены[24]: залог оформляется как вещное право, трансфером с соответствующей нотариальной и / или иной регистрацией. Более того, в юрисдикциях, где нет регистрационной системы (e.g. – Франция), реестр обременений обязательно существует хотя бы на локальном уровне. Конкретно французская модель не обязывает регистрировать залог или заменяющее его обременение в таком реестре, но регистрация даёт займодавцу приоритет над последующими залогами, – то есть, если недвижимость собственника продаётся вследствие неисполнения им обязательств по кредиту, то залогодержатель, не проведший регистрацию в реестре обременений, будет последним в очередности получения вырученных от продажи денег (при неблагоприятных условиях, например, если текущая продажная цена недвижимости не покрыла суммы всех залогов и обременений, он не получает ничего). После регистрации залог вступает в силу, что, в ряде юрисдикций, значительно ограничивает права собственника. Так, в Германии, залогодержатель имеет право условиями залога (или обременений) требовать согласия собственника либо на передачу титула, либо на исполнение без решения суда, что позволяет займодавцу обходиться без сложной процедуры взыскания через суд. Переход титула (права собственности) оформляется только нотариусом, но не регистрируется в Поземельной книге и это делает и залогодателя и залогодержателя неполноценными собственниками, – первый не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго, а права второго заблокированы, пока первый исполняет обязательства по займу. В Англии залогодержатель получает право владения (possession) до того «как высохли чернила на залоге / обременении»[25], что даёт ему широкий спектр прав, как, например, передавать недвижимость в аренду[26] или требовать от текущего арендатора перевода рентных платежей на свой счёт. Однако эти права ограничены а) тем, что все такие платежи расцениваются, как идущие на уплату долга и б) крайне строгой подотчётностью залогодержателя, – например, он будет обязан компенсировать собственнику разницу в аренде, если взимаемая им арендная плата ниже рыночной и т.п. Это сдерживает реализацию права владения залогодержателем. Во Франции залог также номинально не изменяет статус собственника. Однако Гражданский кодекс предполагает, что собственник несёт ответственность по долгу всем своим имуществом. Кроме того, залог оформляется нотариальным трансфером и сам он, как и в случае с продажей недвижимости, уже имеет силу исполнительного листа: при дефолте заёмщика залогодержатель обладает широкими полномочиями в части взыскания, а продажа недвижимости собственником подразумевает обязательство нотариуса довести до сведения приобретателя существующее обременение: в случае согласия покупателя стать собственником, не взирая на существующий залог, право требования залогодержателя переходит на него (то есть сохраняется за объектом недвижимости).

Восприятие залога, как права, отделённого от сопровождающего его обязательства, упрощает механизм оформления последующих займов[27], превращающихся по большому счёту просто в подписание кредитных договоров, – любой последующий кредитор имеет те же права, что и первый, зарегистрировавший залог, и все требования таких займодавцев ограничены только субординацией по дате регистрации / учёта обременения. С другой стороны, важный элемент регулирования залогов – это возможность передавать требования по долгу. Если рассмотреть умозрительную ситуацию, выраженную рисунком 4, то она может быть применима и к «классическому» залогу, – в этом случае первый займодавец выдаёт все последующие займы (и становится, таким образом, единственным залогодержателем); – и к типичной ситуации, когда начальный займодавец оформляет залог под деньги, выданные им, а последующие кредиторы просто выдают деньги под уже зафиксированный залог[28].

Рис. 4 Залоги и финансовые обременения.

Право залога само по себе может быть передано (уступлено) залогодержателем тому или иному лицу: допустим, на 01 января 2016 года собственник выплатил большую часть долга по первому займу, так что оставшееся обязательство составляет 50 000, в то время как по второму займу, открывшемуся 06-09-2012, он должен 110 000. Залогодержатель может уступить право залога коллеге, без передачи права требования по своему долгу. В большинстве юрисдикций он ничего не теряет, так как долг ему имеет приоритет по дате. Если собственник не выплачивает обязательства по какому-либо из займов, и второй займодавец инициирует взыскание как залогодержатель, то первый кредитор получит причитающееся ему в любом случае, даже если средства, вырученные с продажи недвижимости не покрывают сумму двух займов с процентами – потери будут отнесены на счёт второго займодавца. В то же время, ничто не мешает ему переуступить право залога вместе с остатком долга. В той же мере, если собственник расплачивается по первым двум займам, скажем к 06-09-2019, то залогодержателем становится третий займодавец, для чего перерегистрации самого залога (обременения) не требуется[29]. Более того, во Франции залог продолжает действовать 2 года после выплаты долга, в течение которых собственник может взять новый заём под тот же залог; в Германии собственник может зарегистрировать залог на самого себя (Eigentümergrundschuld) и, при получении кредита, просто переуступить права по такому залогу займодавцу.

На протяжении веков займы под недвижимость по большей части являлись главным источником нетрудового дохода, провоцируя непроизводственное размещение капитала в среде двух сословий. Результатом тяжёлых досугов церкви и дворянства стала демонополизация прав собственности, охватившая широкие слои населения. В современном мире «жизнь» недвижимости немыслима без института залога и напрямую зависимого от него, – хоть не обременительно, но взаимно, – рынка финансовых услуг. И рутинное приобретение гаража и реализация проекта по застройке территории, стоимостью в десятки миллионов долларов, в равной степени не обходятся без заёмных средств. Неразвитость, финансового рынка, чрезмерная его закрытость влечёт замыкание прав собственности в круг лиц с определённым доходом и делает невозможным комплексное освоение земель, отдавая его на откуп анархии точеной застройки.

Каждая правовая система различает несколько видов участников финансового рынка[30], чья деятельность связана с недвижимостью, но в целом, ключевые игроки могут быть определены как:

  • коммерческие банки;
  • сберегательные и залоговые организации;
  • строительные (кредитные) общества;
  • страховые компании;
  • пенсионные фонды;
  • национальные (региональные) программы специального назначения.

Коммерческие банки являются базовым элементом финансовой организации экономики и представляют широкий спектр услуг всем категориям потребителей (включая правительство). Сберегательные и залоговые организации[31] более ограничены в услугах (в межбанковских сделках, сопровождении клиентов на фондовой бирже и т.п.), хотя формально мало чем отличаются от коммерческих банков по отношению к ординарным потребителям, предоставляя кредиты и возможности открытия депозитных счетов. Кредитные общества[32] являются главными конкурентами сберегательных банков, – основная их направленность выдача займов на приобретение жилья. Одно время их деятельность была ограничена только членами этого общества, но в последние десятилетия, как правило, их клиентами являются и лица, не входящие в их состав. Помимо кредитования жилья, они также имеют право предлагать размещение средств на депозитах и давать коммерческие кредиты, однако к последнему прибегают крайне редко. Во многих случаях эти организации[33] эмитируют долгосрочные облигации[34] и, оперируя этими средствами, предлагать более низкие кредитные ставки. Страховые компании и пенсионные фонды, в силу своей специфики, обладают «длинными» деньгами, которые они также ссужают на различные проекты, связанные с недвижимостью. Национальные, региональные и даже муниципальные власти могут основывать специальные фонды или санкционировать кратковременные программы, в ходе которых бюджетные средства в форме займов направляются на реализацию тех или иных задач земельной политики. В основном такие программы связаны с льготным кредитованием сельского хозяйства (т.е. фермеры имеют доступ к дешёвым займам под залог недвижимости, которая не вызывает особого энтузиазма у других игроков) или имеют социальную направленность (строительство социального жилья или иных объектов); хотя иногда касаются крупных инфраструктурных проектов (создание автодорог и т.п.). Каждый из игроков финансового рынка имеет свои приоритеты, – так коммерческие банки ориентируются на крупные строительные проекты и их клиентами являются подрядчики, застройщики, муниципалитеты и иные лица, выступающие как девелоперы. Сектор кредитования жилья в основной массе заполняется сберегательными банками и строительными (кредитными) обществами; при этом если они финансируют приобретение отдельных квартир, то в целом строительство и застройщика чаще кредитуют страховые компании. Они же и, реже, пенсионные фонды, предпочитают ссужать деньги под строительство и реализацию проектов коммерческой недвижимости, порой напрямую или через аффилированные структуры выступая в качестве девелоперов[35].

Конкуренция за одного и того же потребителя создаёт многообразие предложений, – срок займа, его приоритет (первый или последующий), вид амортизации (плана выплаты долга), уровень процентной ставки, её фиксация на весь период, или периодический пересмотр, возможность распределения уплаты принципала (ежемесячно, частями поквартально, по годам или всей суммы по окончании срока займа), комиссии, размер штрафов за досрочное погашение etc. – которое, в свою очередь, стимулирует развитие рынка недвижимости, создавая новых собственников и двигая экономику в целом.

Средства взыскания, доступные залогодержателю, по большому счёту, включают в себя три разновидности: а) вступление залогодержателя в права собственности; б) продажа недвижимости через специальную процедуру третьему лицу; в) назначение получателя [платежей от недвижимости]. Кроме того, существуют и иные формы «понуждения» к исполнению, зачастую включаемые в договор залога / займа или априорно содержащиеся в законодательстве[36]. Учитывая древнюю историю залога, правовые системы традиционно выстроены таким образом, чтобы, с одной стороны пресечь вероятную недобросовестность займодавца, в былые времена зачастую через залог стремившегося получить именно права на землю, а с другой – соблюсти его законные интересы в части требования денег. Это объясняет тот факт, что практически во всех юрисдикциях приобретение права собственности залогодержателем представляет собой чрезвычайно комплексную и длительную процедуру безусловно оставляющую последнее слово за судом, а в ряде правовых систем это вообще невозможно[37]. Наиболее распространенной формой реализации права залога, таким образом, выглядит продажа недвижимости залогодателя, осуществляемая залогодержателем без получения полноценного титула на недвижимость[38]. В данном случае правовые системы демонстрируют максимальную гибкость вплоть до того, что продажа может осуществляться без решения суда, – через особую процедуру, посредством удостоверения нотариусом прямой сделки между залогодержателем и приобретателем, специально санкционированным аукционом или даже без соблюдения формальностей[39]. Эта форма взыскания имеет тот парадоксальный нюанс, что залогодержатель в своих правах защищён гораздо в меньшей степени, нежели приобретатель «от него», По большому счёту, права залогодержателя в данном случае сводятся к получению суммы долга в порядке субординации и, даже если титул закрепляется за ним, все права, вытекающие из такого титула либо условны, либо временны, ибо главная цель облачения залогодержателя в квази-собственника – именно легитимизация передачи титула третьему лицу через право залога. Напротив, приобретатель, в чью собственность перешла недвижимость по такой процедуре[40], оказывается максимально защищённым от чьих-либо притязаний и становится полноценным правообладателем[41]. Позиции собственника-залогодателя при этом принципиально не меняются, – его право распоряжения либо подлежит согласованию с залогодержателем, либо обременено залогом и в любом случае не имеет никакого эффекта на залогодержателя[42]. Назначение получателя представляет собой передачу права управления недвижимостью третьему лицу, выступающему в роли агента залогодержателя[43]. Этот механизм применяется в основном, когда речь идёт о небольших платежах (e.g. – проценты по основному долгу), и используется в качестве альтернативы праву продажи. Его преимущество состоит в более простых процедурах и, соответственно, меньшей ответственности залогодержателя. Как правило назначение получатели используется в отношении коммерческой недвижимостью с целью максимизации выхода от арендной платы[44].

Приоритет залогодержателей неоспорим: в большинстве юрисдикций даже при общей процедуре банкротства заёмщика, инициируемой иным кредитором, их интересы удовлетворяются в первую очередь, хотя область «досягаемости» залога различна, и может быть как ограничена только объектом недвижимости[45], так и включать иное имущество должника[46]. В той же мере отдельные юрисдикции субординируют права залогодержателя преимущественными интересами национального правительства или муниципалитета (в части налогов и сборов)[47]. Судьба последующих за начальным залогодержателей практически всегда выстраивается по дате составления залога[48], так что «последние» по очерёдности займодавцы рискуют частично или полностью потерять свои интересы, особенно если залог ограничивается стоимостью недвижимости[49].


[1] В Средневековье, благодаря ряду запретов церкви, ростовщичество сосредоточилось в Италии и в еврейских гетто, – в руках тех, кто юридически не имел право владеть землёй в большинстве юрисдикций континента, создав предпосылки для появления неразрешимого на тот момент права залога: с одной стороны, выплатить кредит, полученный под землю, по существовавшим в то время ставкам, было практически невозможно; с другой, залогодержатель не мог стать полноценным собственником и был вынужден искать тех, кто имел легитимное право владеть землёй и компенсировать долг. В большинстве случаев, «теми» оказывались церковные институты. Один из них – Орден Тамплиеров, стал самостоятельно активно выдавать займы под обеспечение землёй. Так как те же папские энциклиты запрещали взимать интерес, тамплиеры закрепили за собой право обрабатывать землю и получать с этого доход на всё время залога. Залог, как правило, заключался в том, что бедный европейский рыцарь из Франции, Англии, Германии или Испании закладывал (сделка больше напоминала куплю-продажу) родовое имение Ордену, а Орден обязывался бесплатно доставить его в Святую землю и экипировать для битвы с неверными. По ряду причин (в основном из-за изматывающей жары, усугублённой привычкой лидеров тамплиеров выдвигаться в кампании летом, без запасов воды) смертность рыцарей в походах и сражениях достигала 90% (не совсем характерная, но показательная битва при Форбии 1244 года, в которой из 300 участвовавших выжило только 33 тамплиера), что, естественно, неплохо обогащало Орден.

[2] Одной из разновидностей залога было простое удерживание титула (документов, подтверждающих права собственника) залогодержателем.

[3] Пример Англии, где регистрационной системы фактически не было до 1925 года наиболее ярок: «Никто, следуя естественной логике, не в силах понять, что такое залог недвижимости в Англии» (Lord Macnaghten in Samuel v Jarrah Tinber and Wood Paving Corporation Ltd. [1904] AC 323). Положение во Франции, Германии и других странах было едва ли лучшим, но ответственность нотариусов за чистоту сделок несколько сглаживала, хотя и не удешевляла проблему.

[4] Право приобретения собственности залогодержателем не следует путать с его же правом продажи заложенной недвижимости (см. ниже).

[5] Продажа заложенной недвижимости предполагает предварительную выплату долга. В теории могла бы работать конструкция, при которой приобретатель (также прибегающий к залогу), продавец (предполагающий рассчитаться с кредитором ПОСЛЕ продажи) и их банки (посредством переуступки прав) находят общее решение через передачу взаимных обязательств. Однако на практике это выглядит столь фантастически сложно, что оставляет такие процедуры усмотрением для будущего, делая более предпочтительными иные доступные механизмы (e.g.: прямая продажа залогодержателем). Французская модель более гибкая, но продажа недвижимости собственником в любом случае влечёт возможности взыскания с приобретателя и, кроме того, найти нового займодавца под уже заложенную недвижимость весьма проблематично.

[6] Непременным условием залога во всех юрисдикциях считается реализация права аренды только залогодержателем. Если за собственником сохраняется  подобное право, то оно обусловлено согласием залогодержателя. Данные требования не распространяются на аренду, действие которой продолжается на дату подписания залога; однако  некоторые юрисдикции разрешают залогодержателю перезаключить такую аренду «под себя». Данные положения особенно характерны для долгосрочной аренды (урезанного права собственности), важным признаком которой является возможность самостоятельного залога.

[7] На сегодняшний день максимальная сумма [первоначального] долга под залог недвижимости определяется в значительной мере кредитной историей должника. Но даже при самых лучших показателях она почти нигде не превышает 80% от рыночной стоимости.

[8] E.g. – собственность, ограниченная во времени, как, например, строительная аренда, может иметь отличные механизмы в части взыскания долга.

[9] Здесь вступают в силу финансовое и налоговое регулирования. Стандарты финансовой отчётности подразумевают. что долг – это обязательство для заёмщика и актив для займодавца, а процент – это операционные затраты для первого и прибыль для второго. Однако с точки зрения залога невыплата и процента и самого долга идентичные нарушения; в то же время, если заёмщик уплатил принципал, но не выплатил процента или его части, требование продажи всей недвижимости будет очевидно несправедливым.

[10] Заклад (pledge или pawn) – вид залога, при котором залогодержатель (кредитор) вступает во владение имуществом собственника; в отношении к земле применялся в Средние века. Условия закладов были чрезвычайно разнообразны, но, тем не менее, академическая наука выделяет два принципиальных типа vadium vivum («живой» заклад – кредитор получал владение и вся прибыль с земли шла на погашение займа) и vadium mortuum («мёртвый» заклад; – займодавец получал владение и собирал весь доход, при этом вырученные средства часто не рассматривались как взнос на погашение долга; просрочка в выплате долга хотя бы на один день делала залогодержателя легитимным владельцем земли, откуда собственно и пошло современное наименование залога в английском языке; кроме того, в мёртвый заклад, скорее всего, включались проценты, тогда как при живом выплачивался только долг). В современном праве в отношении к недвижимости применятся только залог (mortgage), так как он сохраняет владение за собственником, в то время как движимость может подлежать и залогу и закладу (в этом случае имущество передаётся во владение кредитора).

[11] Современный залог. До реформы 1925 года наиболее распространённой формой залога была продажа земли в собственность (fee simple) залогодержателя с одновременным его обязательством совершить обратную сделку после выплаты долга: это положение снимало вековую дилемму судов о том, в какой мере собственник обременённого залогом имущества может быть свободен в распоряжении недвижимостью до выплаты долга. В глазах закона (common law), таким образом, формальным собственником становился кредитор-залогодержатель, а реальный собственник сохранял только владение (зачастую лишь в справедливости, так как легитимное владение может требовать залогодержатель) до тех пор, пока не выплачивал долг, либо утрачивал своё владение окончательно, если не мог погасить обязательство после наступления определённой фиксированной даты, Собственник оставался «собственником» в рамках права справедливости (law of equity), как обладатель «восполнения в справедливости» (equity of redemption). Интервенция права справедливости в залоговые отношения позволяла возвращать собственность в любой момент времени по истечении определённой договором даты уплаты, при условии, что должник действовал в рамках справедливости (согласно формуле: he who seeks equity must do equity). Это породило концепцию фактически бессрочного восполнения [права] в справедливости, а также ответную реакцию залогодержателей в виде сокращения периода исполнения долга до полугода. В конченом итоге, возник новый, самостоятельный интерес в земле (equity of redemption), который можно передавать, арендовать и даже закладывать. Выражался он следующем: если стоимость недвижимости составляла 70 000 £, а долг, которым обеспечивался залог, – 20 000 £, то разницу в 50 000 £ реальный собственник мог получить или реализовать любым иным способом, включая ещё один долг под новый залог. Однако так как он не был легитимным правообладателем, то все такие сделки осуществлялись только в праве справедливости. Современный залог сохранил все эти тонкости, с одной разницей – титул сохраняется за собственником, а залогодержатель получает лизхолд сроком на 2 000 или 3 000 лет.

[12] «Зарука» – удержание имущества должника без возможности реализации. В части недвижимости подобное право возникает в справедливости: например, у продавца до выплаты полной суммы сделки. Если какой-либо размер её недополучен, то он имеет право обратиться за судебным ордером на продажу имущества или зарегистрировать соответствующее обременение в реестре прав. В последнем случае, если какое-либо третье лицо уплачивает продавцу разницу, то оно получает такое же право по принципу суброгации права.

[13] Обременение. Де факто любые финансовые обязательства, привязанные к земле (то есть в которых недвижимость выступает обеспечением), включая неуплаченные налоги, комиссии юристов, необходимые для обслуживания сборы и т.п.

[14] «Обеспечение долга через недвижимость», – фактически это просто термин, употребляемый Германским Гражданским Уложением ко всем видам обеспечения долга.

[15] Главное отличие ипотеки в Германии это неразрывная связь между правом истребования недвижимости и долговым обязательством. Ипотека прекращает своё действие по исполнении собственником обязательств по кредиту.

[16] Обременение / заклад – долг может существовать (передаваться) отдельно от права требования по имуществу в связи с чем является наиболее популярной и предпочтительной формой. Разновидностью заклада (Grundschuld) является рентная ипотека (Rentenschuld), подразумевающая периодические платежи и также как и гарантийная ипотека практически не встречающаяся (при необходимости стороны чаще используют отношения в рамках ренты (Reallast)). И ипотека и заклад могут оформляться через сертификат (специальный документ – Briefrecht) или просто через внесение записи в поземельную книгу (Buchrecht).

[17] Ипотека (Hypothek) в Германии может принимать одну из двух ипостасей: гарантийной ипотеки (Sicherungshypothek), – крайне строгая форма и оттого практически не употребляемая в настоящее время (связь между правом залога и конкретным кредитом, выданным под неё, нерасторжимая) или маржинальной ипотеки (Höchstbetragshypothek) по которой право залога может переходить на новый долг (и нового кредитора), однако при этом фиксируется максимальная суммарная сумма кредита, который обеспечивается залогом.

[18] В Австрии – «максимальная ипотека». В отличие от обычного залога (Hypothek), сумма которого регистрируется и включает в себя не только проценты по долгу, но и затраты на взыскание; максимальная ипотека фиксирует только верхний потолок возможных выплат, которые собственник может запрашивать суммарно (e.g. общая сумма составляет 240 000; собственник может получать по 20 000 в месяц).

[19] Ипотека имеет три вида: контрактная ипотека (hypothèque conventionnelle), залог от займодавца (privilège de prêteur de deniers – «привилегия дающего деньги»: название восходит к Средним векам) и институциональная гарантия (la société de cautionnement). Каждый вид ипотеки отличатся как по требованиям к заёмщику, так и по правовому регулированию, включая механизмы взыскания, что не мешает их взаимному применению в отношении недвижимости. Например, залог от займодавца даётся только под существующую недвижимость и только под её цену. Если необходимо провести улучшения (ремонт и т.п.), то все суммы свыше цены объекта недвижимости оформляются как контрактная ипотека. Все эти разновидности составляют одну категорию «договорной» ипотеки в контрасте с ипотекой по закону (hypothèque légale – например, «автоматический» залог одного из супругов, если недвижимость оформлена на другого или право залога государства или несовершеннолетнего) и судебной ипотекой (hypothèque judiciaire – устанавливается решением суда).

[20] Привилегии включают в себя различные права и чем-то схожи с английскими charges – это те или иные денежные обязательства собственника (e.g. – если продаётся часть общей собственности и продавец остался должным некую сумму ассоциации собственников, эта ассоциация имеет приоритет по выплату задолженностей, а также преимущественное право требования к такому продавцу).

[21] Кредитные организации, главной целью которых является финансирования жилья частным лицам. В Британии, откуда они берут начало, им разрешено заниматься иной банковской деятельностью. В ряде других стран их функция ограничена только займами для жилых квартир и домов.

[22] Один залог – один заём; передача долгового обязательства возможна только с уступкой права залога; «жизнь» залога прекращается с момента выплаты долга. E.g. – германский Hypothek (Sicherungshypothek).

[23] В странах с влиянием романского права, «на бумаге» ипотека подразумевает именно классический её вид. Однако условиями договора можно её изменять. В Англии различие между «залогом» и обременением также стёрто: по существу, любой залог, оформленный не в том виде, как предписано законодательством, является обременением, а обременение, оформленное трансфером с употреблением фразы «имеет силу легального залога» становится залогом (статья 85 (1) Закона о недвижимости 1925 года: A mortgage of an estate in fee simple shall only be capable of being effected at law […] by a charge by deed expressed to be by way of legal mortgage).

[24] Это верно только для континентальных систем. В Англии залог принимает форму долгосрочного лизхолда (2000 или 3000 лет), вступающего в силу при неисполнении собственником обязательств по займу. Таким образом, долговое обязательство неотделимо от права залога.

[25] Four-Maids Ltd v Dudley Marshall (Properties) Ltd [1957] Ch 317.

[26] Даже путем перезаключения существующего лизхолда «под себя», при соблюдении определённых условий, однако.

[27] Даже приобретение жилой недвижимости часто  привлекает как минимум два займа, первый из которых выдаёт строительное общество или его эквивалент (допустим 70%); второй – коммерческий банк (у которого процент / интерес, как правило, выше) и 10-15% собственник должен покрыть из собственных средств. В наиболее «социалистических странах» покупатель в некоторых случаях может обходиться без собственных средств (e.g. – Дания; где 5-6%, требуемых как equity (собственный взнос), приобретатель может получить либо как потребительский кредит, либо как третий заём под залог).

[28] В Германии, как общем примере, в первом случае – это ипотека (Hypothek); во второй ситуации возникает обременение (Grundschuld).

[29] В Швеции, после регистрации залога, залогодержатель получает специальный залоговый сертификат. Количество и общая сумма таких сертификатов не ограничена. После выплаты начального долга сертификат может быть передан другому займодавцу.

[30] Это связано с тем, что во многих правовых системах лицензированию подлежат отдельные виды услуг.

[31] Общее название – S&L (savings and loan) associations. В Германии – Sparkassen; их разновидности – залоговые банки, в основном, региональные (Realkreditinstitute или Hypothekenbanken). Главное требование, предъявляемое им (хотя и не всегда) – иметь в активах не менее определённого процента займов под недвижимость (в США в разное время – от 60 до 70%).

[32] Building society (Англия), credit union (США), Kreditgenossenschaften (Германия).

[33] В основном в США и в Англии.

[34] Часто общества выпускают бескупонные (zero-coupon bonds) или глубоко-дисконтные облигации (deep discount bonds). Так как процент по ним не выплачивается (по глубоко-дисконтным облигациям выплачивается  небольшой интерес), такие облигации продаются дешевле номинала и разница между номинальной стоимостью и ценой покупки формирует прибыль их держателю. Они особенно востребованы страховыми компаниями и пенсионными фондами, ибо долгосрочность облигаций позволяет проводить стратегию «иммунициации» (immunization) процентных ставок, – то есть колебания ставок не будут оказывать влияние на стоимость конечной инвестиции (по крайней мере, в теории, выведенной Фрэнком Редингтоном, на которой строятся предложения пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни).

[35] E.g. – Франция. Как и во всех прочих странах, во Франции понятие девелопер (promotuer) весьма размыто и условно, но в отдельные периоды именно страховые компании и пенсионные фонды доминируют в освоении территорий, не только обеспечивая финансирование, но и выкупая земли, и проводя большой объём строительных работ самостоятельно (или через дочерние фирмы).

[36] Во Франции есть термин «право преследования долга» (droit de suite), которое включает в себя довольно широкие полномочия вплоть до требования к работодателю перечислять часть зарплаты на счёт залогодержателя или его представителя (если речь о жилой недвижимости) или арендатору платить ренту в пользу заёмщика (коммерческая недвижимость). В Англии подобный последнему механизм доступен через вступление во владение; другим стимулом, является удерживание документов на право собственности. В Германии залогодержатель фактически сразу после регистрации может требовать нотариальной передачи титула в свою пользу, а согласие заёмщика на представление (включаемое в статьи договора и подписываемое им), также позволяет прибегать к более серьёзным мерам, как получение части заработной платы в счёт погашения долга. Кроме того, многие юрисдикции распространяют права залога вообще на всё имущество должника в силу закона, при определённых, правда, условиях (например, во Франции это не право залога, но право удержания имущества, без права его продажи).

[37] E.g. – Австрия, Швеция. В Англии процедура «закрытия» залога (foreclosure), включающая не только получение легального и справедливого имения залогодержателем, но и разрушение восполнения в справедливости (equity of redemption) собственника, столь сложна, что применяется крайне редко. Кроме того, восполнение в справедливости может пережить закрытие и, при определённых условиях, активировать права собственника спустя длительное время, и это также не добавляет популярности этой форме взыскания.

[38] В ином случае залогодержатель попадал бы на процедуру утверждения права собственности за ним.

[39] E.g. – Англия. Залогодержатель должен быть во владении, для чего ему и предоставляется возможность вступать в него сразу после подписания залога (см. выше). Если он не преуспел в этом, то ему потребуется судебный ордер.

[40] Такая сделка совершается без трансфера (залогодержатель не имеет полноценного титула и не может передать то, чего нет), зачастую через публичный аукцион. Даже страны, где право собственности наступает с момента регистрации (Германия, Швеция, Австрия), выводят права таких приобретателей в разряд исключения (другими видами подобных исключений являются наследование и приобретательная давность).

[41] Английское право предоставляет максимальную степень свободы залогодержателю, в чьей воле выбирать способ продажи (публичный аукцион или напрямую частное лицо), определять условия договора продажи и т.п. Интересно, что право различает условия при которых право продажи «возникает»  (а) залог должен иметь форму трансфера и быть зарегистрированным; б) собственник пророчил платёж; должны быть соблюдены оба условия) и условия, при которых оно становится «осуществимым» (а) залогодержатель направил уведомление о просрочке с требованием оплаты в течение 3 месяцев и адресат не сделал оплаты; б) какой-либо платеж по залогу просрочен на 2 и более месяцев; в) иные условия залога нарушены собственником; достаточно наступления любого из этих событий). Для совершения сделки достаточно, если оба условия, при которых право продажи возникло, удовлетворены. В этом случае приобретатель от залогодержателя получает полноценный титул и ему не требуется удостоверять (проверять), наступило ли хоть одно из условий для «осуществления» права продажи; однако, если он ЗНАЛ, что ни одно таких условий не наступило и заключил сделку, то его титул разрушается.

[42] То есть, даже если такая сделка состоится, и приобретатель от залогодателя получит полноценный титул, он будет обременён правами залогодержателя.

[43] В Англии, как обычно, формально такое лицо будет агентом залогодателя / собственника.

[44] Возможности, предоставляемые французским и немецким законодательствами, заключающиеся в праве залогодержателя требовать часть заработанной платы должника, могут быть рассмотрены как примеры этого механизма: работодатель в этом случае выступает агентом займодавца. С другой стороны, во Франции, например, реализация права продажи требует от залогодержателя получения в суде ордера на владение, что сопряжено со сложностями. Назначение получателя в этом смысле является удобной, хотя и неполноценной альтернативой.

[45] E.g. – Австрия, Англия, Швеция.

[46] См. выше – Франция, Германия.

[47] Во Франции более высокий приоритет также имеют иные финансовые обременения, например, право ассоциации собственников общей недвижимости преобладает над оным залогодержателя.

[48] В странах, где оперирует система регистрации права, датой считается дата регистрации, так как без регистрации залог недействителен. Тот же принцип действует в иных юрисдикциях, – во Франции, например, приоритет отдаётся залогу, введённому в реестр залогов и обременений раньше. В Англии же сохраняется сложность в этом вопросе: как указывалось, легальный английский залог имеет форму лизхолда на длительный срок (2 000 или 3 000 лет, как норма). Последующий залог должен быть лизхолдом как минимум на один день больше, – это старое правило общего права, предусматривающее возможность реверсии (перехода права) лиза в пользу другого лиза с тем же сроком или как минимум на день большего, и на сегодняшний день являющегося анахронизмом (хотя оно и подтверждено законодательно). Реальный интерес для кредитора здесь представляет не право лиз сроком на 1 день и «как бы» удаленное на 2 000 – 3 000 лет, а именно восполнение в справедливости («остаточная стоимость недвижимости»), – т.е., если недвижимость текущей стоимостью в £ 350 000, обременена начальным залогом в размере £ 70 000; то следующий займодавец выдаёт деньги под «остаток» (на который у собственника будет отдельное, независимое от первого восполнение в справедливости) в £ 280 000. С другой стороны, обременения оформляются проще, но имеют ту же силу, что и залог. Общий подход расставляет приоритет согласно дате составления залога или обременения, но проблема в том, что введение системы регистрации делают «законным» (common law) только зарегистрированный залог; прочие являются «справедливыми» (equitable), что и формирует довольно сложные правила в приоритетах (например, залог или обременение подписанные 1 февраля, но зарегистрированные 1 апреля будут иметь приоритет ниже, чем подписанный 1 марта и зарегистрированный 30 марта).

[49] Общая совокупная сумма залогов, превышающая стоимость недвижимости вполне себе рутинное явление даже для индивидуального жилого дома. В современной финансовой отрасли для кредитора более значимую роль играют иные факторы, ниже текущая цена недвижимости, как, например, кредитная история заёмщика или его доход и т.п.

Condominia

Кондоминиум – это новейшее юридическое изобретение в сфере права недвижимости, имеющее, несмотря на некоторые параллели и с общей собственностью на землю и с частной, абсолютно уникальные характеристики. Кондоминиумы охватывают только здание или несколько строений и в общей форме включают в себя долевую, частную собственность на помещения и совместную, неделимую собственность на общие пространства здания и землю, на которой оно находится, связанные таким образом, что одно не существует без другого: в кондоминиуме невозможно ни выделение какой-либо части из общей собственности в частную, ни включение частной доли (помещения) в общее пространство. Доля (квартира, помещение) имеет все признаки абсолютной собственности и является объектом свободного, независимого распоряжения, то есть подлежит сделкам без согласования с кем-либо ещё. Напротив, общие зоны, в силу своей специфики обеспечивающие доступ к частным долям, не подлежат никакому виду распоряжения. Исключение составляют первые этажи зданий, предусмотренные для осуществления торговли или организации офисов, – в этом случае ряд юрисдикций допускает их коммерческую аренду или даже продажу, при условии сохранения в собственности кондоминиума необходимых общих пространств (лестничные клетки, подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т.п.).

Право кондоминиумов, с точки зрения его защиты, формализуется максимально просто, так как каждый объект имеет чётко определённые физические границы в виде стен. В этой связи, юридическое наполнение кондоминиумов несколько отличается от прав на землю, точнее это различие тождественно различию земельного участка и любого построенного на нём объекта, а именно, – права собственности в кондоминиуме не имеют признака вечности; они конечны в той же мере, как и любое строение, имеющее свой определённый срок службы. Впрочем, это теоретическое наблюдение на сегодняшний день не даёт каких-либо предпосылок для детального анализа судьбы прав кондоминиума в долгосрочной исторической перспективе в сравнении с правами собственности на землю, вследствие относительно недолгого существования первых, хотя и ставит многозначительное отточие[1], подчёркивающее неопределенность позиции собственника в момент, когда объект собственности перестал существовать[2] материально[3].

Капитальность, присущая зданиям, полностью передаётся и правам участников кондоминиума. В отличие от собственности на землю, собственность на помещение предполагает гораздо белее жёсткое регулирование вследствие естественных причин взаимосвязи конструктивных элементов строения. В кондоминиумах практически невозможно изменить не только цель использования отдельного помещения[4], но и производить какую-либо значимую реконструкцию (связанную, допустим, с переносом стен) даже внутри частной доли (квартиры). Более того, элементы системы отопления, водопровода, канализации, кондиционирования и т.п., расположенные в переделах частного помещения априорно относятся к общей собственности и налагают на владельца индивидуальной доли обязательство по надлежащей их эксплуатации, сама общая собственность, – вернее отдельные её элементы как, например, цокольный этаж здания, – лимитирована в распоряжении так, что в большинстве юрисдикций единственным возможным с ней действием является сдача в аренду[5].

Право кондоминиумов имеет два критичных нюанса, по одному для частной его составляющей,– заключающееся в том, что если оформленная (законченная строительством) доля реализуется по всем правилам ординарного объекта недвижимости, то до того момента пока она ещё физически не материализовалась, а деньги приобретателем уже вносятся, требуется особое регулирование; – и для общей, – состоящей в сложности не только совместного использования и обслуживания общих помещений, но и коммунального сожительства[6].

Кондоминиумы образуются различным образом: во Франции базовым документом является статьи об ассоциации (устав), имеющий сугубо договорную природу для начальных приобретателей и регистрируемый только в случаях распоряжения одним из участников своей долей; в Германии ключевой и императивный документ называется план раздела (Teilungserklärung), который должен быть зарегистрирован в реестре прав (Поземельной книге); устав рассматривается как приложение этого плана. В Нидерландах кондоминиум номинально образуется в момент получения прав собственности, так как законодательство формально рассматривает весь комплекс кондоминиума как единое имущество в общей собственности, а ассоциация членов кондоминиума осуществляет только управление этим комплексом. Таким образом, застройщик, будучи собственником всего комплекса, должен подготовить специальный «разделительный трансфер» при передаче квартиры частному лицу. Этот трансфер следует общим правилам приобретения недвижимости, то есть оформляется нотариусом, и, автоматически, при продаже первой квартиры, влечёт за собой создание кондоминиума путём регистрации его устава.

Законодательство фиксирует обязательность отражения в уставах или подобных документах ключевых условий использования кондоминиума и взаимодействия его членов, таких как, например, распределение долей на содержание и обслуживание комплекса (здания), методики расчета таких долей, цель использования отдельных помещений etc. Их изменение требует решения большинства и подлежит соответствующей перерегистрации (либо нотариусом, либо в реестре прав). Более того, базовые условия уставов обязывают последующих приобретателей недвижимости[7]. Прочие решения чаще принимаются анонимным голосованием, порой без требований к кворуму, и в рамках иного инструмента (e.g. – Нидерланды, где составляется специальный договор «домопользования» (huishoudelijk reglement), являющийся дополнением к уставу и трансферу)[8].

Методики распределения долей могут изменяться даже внутри одного кондоминиума и включают в себя три основных вида: per capita («поголовная», т.е. по числу проживающих в квартире), в привязке к общей площади доли, выраженной в квадратных метрах, либо пропорционально доли права частной собственности[9].

Наибольшее внимание законодательств приковывает к себе вопрос приобретения квартир (или домов / таунхаусов и т.п.), до стадии их завершения строительством, так как он сосредотачивает в себе значительное число рисков. В первую очередь, это риски дефолта застройщика, который, как правило, привлекает для строительства кредиты, обеспеченные собственным имуществом, включая землю под возводимым строением. Эти риски для займодавца (банка) тем более увеличиваются, чем больше продаётся квартир, – так как каждая проданная доля в кондоминиуме включает в себя приобретение собственности на невыделенную часть земли и тем уменьшает начальную стоимость обеспечения. Другой тип рисков связан с невозможностью чётко определить объект сделки, который де факто не существует на момент первого платежа и, следовательно, в теории контрактного права, продавец не может дать встречного представления покупателю. Тритий вид рисков, наиболее социально значимых, подразумевает неопредлённости приобретателя, использующего собственные накопления и, зачатую, также заёмные средства, для оплаты квартиры или дома. К этим трём ключевым примыкают иные риски, связанные с, например, некачественным проектированием[10], административными нормами[11], колебанием цен на строительные материалы, волативностью рынка недвижимости [12] etc.

Контракт на приобретение ещё не существующей недвижимости, таким образом, во всех юрисдикциях регулируется отдельными нормами[13], главная задача которых состоит не в том, чтобы учесть все риски и соблюсти все интересы, но создать условия максимального благоприятствования для достижения главной цели сторон, – завершить строительство. Отсюда контракты на покупку нематериализовавшегося помещения или здания представляет собой что угодно, но только не трансфер недвижимости, и содержат в себе элементы различных соглашений, от обычного договора оказания услуг до агентского. Важнейшим условием является разбивка платежа за недвижимость на несколько траншей в соответствии с этапами строительства. Предоплата (первоначальный взнос) ограничивается, как правило, 10 процентами, однако это требование, предъявляемое к застройщику: покупатель имеет право внести большую сумму, которая будет храниться либо в эскроу у нотариуса, либо на депозите продавца. Этот начальный взнос является единственным платежом, осуществляемым без встречного представления (то есть до начала строительства); дальнейшие выплаты привязываются к этапам возведения здания, уплачиваются по факту сделанных работ[14] и поступают застройщику. Наиболее чётко эта система выражена во Франции, где законодательно установлено, что следующий взнос реализуется после окончания фундаментов (35%), далее – после достижения стадии «водозащиты» (hors d’eau)[15]; затем – по окончанию строительства (95%) и оставшиеся 5 процентов вносятся при получении ключей. Первые или последние пять процентов резервируются как для целей устранения возможных дефектов[16], так и для обеспечения завершения наружных работ по благоустройству или инфраструктуре[17].

Индустриальная европейская революция, начавшая разворачиваться в конце XVIII века, постепенно готовила почву для резкой урбанизации спустя сотню лет, когда городская черта стала быстрыми темпами поглощать окружающие сельскохозяйственные земли, превращая их в жилые кварталы для рабочих и промышленные зоны заводов и фабрик. Традиционное строительство претерпевало параллельные изменения: вместо стандартных двух сторон (собственник земли и застройщик) стали возникать цепочки тем более длинные, чем комплексней становился сам процесс строительства. Кредитные организации, инвесторы, муниципалитеты, подрядчики отдельных видов работ, дорожные фирмы, компании по электро-, водо-, газоснабжению, поставщики телекоммуникационных услуг и т.п. и т.д. – спектр участников, вовлечённых в освоение территорий расширялся в ногу с внедрением технологий и появлением новых экономических возможностей. Современный термин «строительство» уже не означает банального возведения здания, но подразумевает многоэтапный и разветвлённый процесс с большим числом вовлечённых сторон, – от землеустроителей и архитекторов до финансистов и банкиров. Цепочка экономических обменов товарами и услугами в строительстве может иметь довольно простую, рутинную  форму: собственник земельного участка находит финансирование под залог недвижимости и подряжает застройщика. Однако даже столь простые отношения требуют учёта в договоре таких моментов как: имеет ли застройщик выбирать подрядчиков для производства отдельных видов работ самостоятельно; кто закупает строительные материалы; за чей счёт проводятся работы по геологическим изысканиям, геодезической съёмке, проектированию; кто ответственен за получение разрешений  и проведение согласований и т.п. Более комплексные проекты могут выглядеть как инициация муниципалитетом (как собственником осваиваемой территории) разработки детального плана развития; привлечение частных инвесторов, имеющих собственные источники финансирования; проведение тендера по выбору застройщика; последующая реализация на рынке построенных объектов недвижимости и т.д. В один, неотфисированный историей день, на забытой памятью хронистов конференции, незаписанный в протоколах докладчик описал эти процессы словосочетанием development agreement. Обсуждённый в курилках и кулуарах без тени сомнения в понимании его значения, фразеологизм этот разъехался по европейским университетам и профессиональным училищам, забравшись в голову участникам той эпохальной конференции. И уже там, будучи по домам, каждый отдельный ум попытался приложить это development agreement к знакомым ему правовым пейзажам, с опаской и удивлением обнаружив, что может быть кое-кто не совсем точно понимает систему контрактов, обеспечивающих процесс строительства и охватить все отношения, связанные с реализацией даже несложного проекта многоквартирного дома, одним неологизмом было бы весьма революционно. С другой стороны, необычно красивое для международного английского языка[18] слово «девелопмент», по-особенному эстетски звучащее в европейском произношении, не могло пропасть даром и уже на следующем симпозиуме активное его использование вызывало овации и приглашения на бесплатные фуршеты, – произнося «девелопмент», не нужно было вдаваться в детали конкретной юрисдикции: каждый понимал его по-своему и, главное, правильно. По взаимному умолчанию, все осознали банальную истину: строительство во Франции, Германии, Швейцарии, Италии, Швеции, Англии и где угодно ещё может и регулируется по-разному. Зато «девелопмент» везде и всегда одинаковый и обаяние его употребления не портит даже та неувязочка, что производное «девелопер» в устах шведа, немца, грека, австрийца и т.п. может означать абсолютное любое, – но различное для произносящего и внемлющего, – лицо, так или иначе вовлечённое в стройку. И ни у кого не должно вызвать ни изжогу ни ломоты бровей, если давняя его приятельница, – зарабатывающая профессией, до того не имевшей определения, и заключающейся в перевозке денег от тех, кто хочет оживить градостроительное пространство города Москвы новыми формами к тем, кто такие желания уполномочен утверждать, – вдруг, с блеском в глазах и твёрдым голосом, скажет: «я – девелопер!».

Понятие «девелопер» в современном мире не закреплено ни одной юрисдикцией. В простой форме, девелопером может выступать строительная компания, подряженная собственником, и работающая строго под его контролем (проект, стройматериалы и т.п. закупает собственник)[19]. С другой стороны, девелопером называется профессиональный бизнес, заключающийся в том, что компания ищет свободный и годный под развитие участок, покупает его и затем продаёт со зданием(ями), которое она возвёла. Более комплексно девелопером может быть  лицо, вовлечённое в крупный проект как менеджер по его реализации. В этом случае девелопер ответственен за весь спектр работ, начиная от заключения договора с архитектором и получения соответствующих разрешений на строительство до гарантии качества возведённых зданий, включая привлечение всего или части финансирования. В некоторых случаях девелопер получает права собственности на весь массив земель, осваиваемый им с обязательством обратной продажи инвесторам (часть территорий со зданиями может отходить муниципалитету, другие – частным лицам; альтернативно инвесторы вместе с муниципалитетом  могут образовывать партнёрство или иной вид юридического лица с распределением доходов) и, в таких случаях, он редко проводит строительство сам, но подряжает застройщика или менеджера проекта, оставаясь лично ответственным по всем обязательствам[20]. Часто, в зависимости от конъюнктуры рынка, одна и та же компания может ограничивать свои функции только строительством на чужой земле (например, при низком спросе на землю), а при росте спроса она будет стремиться капитализировать прибыль за счёт приобретения в собственность участков, их застройкой и последующей продажей. С другой стороны, участок под освоение может приобретаться инвестором (e.g. – страхования компания или пенсионный фонд) и затем продаваться непосредственно строительной фирме для производства работ. Последняя возвращает освоенные участки обратно или же продаёт их напрямую собственникам (e.g. – квартиры) и при этом она может выступать как самостоятельный игрок или быть аффилированной с инвестором. При прочих равных, девелопер, застройщик и подрядчик, в большинстве случаев различаются тем, что только первый получает права на землю и возводимую затем недвижимость и, как следствие, продаёт её. Принципиальным моментом является не то, совмещает или нет в себе девелопер функции застройщика, а факт обладания правами собственности, так как именно они дают возможности привлечения финансирования под залог недвижимости[21].

 

Другой существенной чертой процесса приобретения «будущей недвижимости» является формализация прав на неё. В Германии, например, первоначальный взнос не может быть уплачен, пока застройщик не удовлетворил все требования законодательства, включая получение разрешение на строительство, одобрение залога и т.п. и, главное, – не зарегистрировал план раздела[22]. Только на основании такого плана, в котором уже выделены отдельные помещения, застройщик может заключать с покупателем договор о продаже / строительном подряде[23], подлежащий нотариальному удостоверению. На основе этого документа покупатель регистрирует своё право в поземельной книге в качестве приоритетного прав требования (но не права собственности!), обеспечивая тем самым защиту своих интересов против третьих лиц, но не против застройщика и его банка. Существенное нарушение условий договора о продаже со стороны покупателя будет, таким образом, может привести к аннулированию его будущего права собственности. При рутинном ходе дела, после окончания строительства и выплаты всех сумм по договору продажи / подряда это право требования трансформируется в право собственности[24].

Но есть и иной подход: во Франции закон обязывает заключать договоры на покупку подлежащей строительству недвижимости исключительно через нотариальный трансфер. Однако в силу того, что нотариусы не стремятся рисковать ни репутацией, ни деньгами, подобный трансфер не заключается до начала фактического строительства. Вместо него стороны могут подписывать предварительное соглашение, заключаемое даже до того момента, как застройщик приобрёл землю, разрешение на строительство или получил одобрение по кредиту и дающее право застройщику получать первоначальный взнос (максимум 5 процентов и эти деньги резервируются у нотариуса или на специальных счетах в банке застройщика). Предварительное соглашение не передаёт никаких прав покупателю и, в той же мере, не накладывает на застройщика обязательство продать недвижимость вообще или какое-либо конкретное помещение, но лишь зарезервировать квартиру за приобретателем. Соответственно, соглашение содержит лишь общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, место расположения и качество здания; цену квартиры; срок окончания строительства и срок, в который должен быть оформлен нотариальный тансфер[25]. Это последнее из перечисленных является на практике самым существенным для покупателя, ибо до того как трансфер подписан и проштампован нотариусом, он может выйти из сделки[26]. Требования к самому трансферу[27] более жёсткие: он должен детально описывать недвижимость (в виде приложенного плана), стоимость и способ оплаты, дату передачи, указание на использование заёмных средств для строительства и, – критично важное, – гарантию завершения строительства. Сроки исполнения трансфера зависят только от нотариуса, для которого отправной точкой является не окончание целиком или какого либо этапа строительства, но подготовка и предоставление застройщиком документов, обеспечивающих готовность недвижимости, что является третьим ключевым элементом в регулировании приобретения потенциальной недвижимости. Французская правовая система решает этот вопрос через механизм гарантии окончания строительства, являющейся неотъемлемой частью нотариального трансфера. Такая гарантия может быть как «внешней», – когда требуется специальный договор гарантии либо на возмещение затрат покупателя в случае недостроя, либо на завершение [строительства], на основании которой поручитель по гарантии обязуется выплатить приобретателю сумму, необходимую для окончания строительства; – так и «внутренней», включаемую в условия самого трансфера (то есть не являющеюся отдельным договором). Внешние гарантии выдаются банками или страховыми компаниями и вполне удовлетворяют условиям трансфера. Внутренняя гарантия применяется как альтернатива внешней: она устанавливает условия[28], до наступления которых невозможна полноценная продажа квартир[29]. Подобная система гарантий создаёт некоторые сложности для использования заёмных средств покупателем до того момента, пока он не получит удостоверенный нотариусом трансфер сделки. С этой точки зрения германская система, хотя и более комплексная, выглядит более ориентированной на покупателя: для получения кредита, застройщик уполномочивает приобретателя на оформление договора с банком. Таким образом, приобретатель действует как бы от лица застройщика в качестве агента, имеющего собственный заём. Соответствующий залог застройщика регистрируется как приоритетный так, что до тех пор пока не внесена полная оплата за квартиру создаётся связка, где застройщик одновременно является должником и по собственному займу и по займу приобретателя (через механизм агентства / доверенности), хотя в случае дефолта последнего по его договору займа, он несёт личную ответственность перед своим банком[30]. С момента окончания строительства и внесения последнего платежа, приоритетный прямой залог банка (в отношении застройщика) снимается, и вступает в силу залог на долю покупателя, уже как собственника помещения[31].

Наконец четвёртая особенность приобретения незавершённой (а зачастую и неначатой) недвижимости состоит в том, что продавец (застройщик) полностью отвечает за дефекты и / или ненадлежащее качество возведённого объекта в рамках гражданского права, что разительно отличается от сделки с обычной недвижимостью, где продавец фактически неуязвим для исков в отношении качества и состояния приобретённого имущества.


[1] Спорадические нормы, касающиеся регулирования помещений, встречаются в эпоху европейских кодификаций начала XIX века. Однако цельное регулирование кондоминиумов, как категории недвижимости, появляется только во второй половине XX века.

[2] Ряд правовых систем заранее предусматривает такие случаи. Например, в Германии, все права членов кондоминиума сохраняются (включая общую собственность на землю) при разрушении здания и собственники могут принять решение о реконструкции (правда, только за свой собственный счет, включая средства, полученные от страхования), если сохранилась как минимум половина строения. Если же разрушения более тяжелые, то любой из собственников может требовать роспуска кондоминиума. Судьба прав (их остатков) на земельный участок определяется компенсациями.

[3] Страхование квартир является обязательным если не в силу закона, то по традиции. Во Франции, например, нотариус не удостоверит трансфер на квартиру, пока не оформлена страховка.

[4] Как правило, определение целей использования осуществляется первичными собственниками на основании статей об ассоциации (устава) кондоминиума. Если помещение предоставлено под торговую точку, то в дальнейшем поменять её, допустим, на ресторан, будет проблематичным, так как потребуется сложная процедура. Жилую квартиру перевести в коммерческое помещение в большинстве юрисдикций в принципе невозможно.

[5] Некоторые правовые системы допускают кондоминиумам принимать решения в части, например, обременения своей земли сервитутом в пользу третьих лиц (использование территории кондоминиума для прохода, прогулок и т.п.).

[6] Один из симптоматичных примеров касается содержания домашних животных: если во Франции ассоциация участников кондоминиума в силу закона не может установить запрет на проживание с питомцами, то в Германии или Англии такие запреты допустимы.

[7] Отсюда возникает разделения уставных документов: в Нидерландах договор домопользования является гражданским соглашением, тогда как разделительный трансфер и основные положения устава подчинены праву недвижимости (и тем императивно обязывают приобретателя); в Германии регистрация плана раздела фиксирует виды пользования недвижимости, распределение долей и т.п., что также включает эти нормы в вещное право на квартиру и безусловно обязывает наследников в титуле.

[8] Изменения в уставе подлежат регистрации нотариусом, т.е. для их вступления в силу нужен отдельный трансфер, как для сделки; напротив, договор домопользования не требует регистрации.

[9] Например, если кондоминиум охватывает 100 квартир, то собственник каждой из них будет платить взнос, равный 1/100, вне зависимости от площади доли (квартиры).

[10] Добросовестный застройщик может пострадать от неверных решений архитекторов, не предусмотревших, например, воздействие на здание грунтовых вод, или иных специфических условий рельефа, включая сейсмические опасности, риски наводнения, образования селевых потоков и т.п.

[11] В Германии например, муниципалитет может устанавливать в локальных планах развития требования о получении специального разрешения. Данные требования не учитываются федеральным законодательством и застройщик, не сделавший своевременный запрос или исследование рискует не получить такое разрешение.

[12] Строительство занимает, как правило, значительный период времени, за которые цены могут меняться. Кроме того, застройщик своими действиями прямо влияет на ценообразование недвижимости, увеличивая её предложения на рынке.

[13] Те же нормы, с небольшими коррекциями, применяются и в отношении частных домов, приобретаемых до их готовности.

[14] Это требование, как ни странно, не возбуждает интерес в странах с переходной экономикой, таких как Российская Федерация, где с начала введения частной собственности застройщикам позволяется брать полную стоимость с приобретателей помещения даже ещё не начав рыть котлован.

[15] Здание «под крышей», но окна, двери, коммуникации т.п. могут быть ещё не готовы.

[16] Франция, Нидерланды.

[17] Германия. Это объясняется тем, что в Германии окончанием договора является дата постройки самого дома.

[18] Это отдельный, как минимум, диалект. Не следует путать этот язык с английским, используемым на Британских островах, в американских и австралийских штатах, и провинциях Канады.

[19] Чаще в таких ситуациях «девелопером» именуется собственник (Австрия, Германия).

[20] При этом некоторые работы по строительству он может проводить самостоятельно, своими рабочими. В ряде юрисдикций девелоперу предоставляется право продавать участки конечному собственнику «под ключ», то есть с уже готовыми объектами или до начала строительства, пока спецификации зданий ещё только отражены в плане / проекте.

[21] Вообще, «перемещение» прав собственности на землю увязано с огромным количеством нюансов, налогового, финансового и юридического толка. Например, при жилом строительстве, особенно кондоминиумов, застройщику выгодно «становиться» девелопером, так как он а) может привлекать дополнительные средства под залог земли; б) имеет право продавать квартиры до окончания строительства. При возведении коммерческих зданий тому же застройщику, ceteris paribus, выгоднее оставаться подрядчиком инвестора (собственника земли), так как возможные риски будущей продажи построенного объекта сохраняются у последнего. Кроме того, налоговый фактор также существенен: в некоторых юрисдикциях применяется налог на увеличение стоимости недвижимости: если покупка и последующая продажа совершается в определённый промежуток времени (e.g. – 3 года), то собственник при продаже платит дополнительный налог (порой до 40%); в этом смысле, инвестор, использующий застройщика лишь в качестве подрядчика теряет меньше, чем если бы застройщик становился собственником, так как последнему нужно продавать застроенный объект как можно раньше после окончания строительства, ибо собственность для него всего лишь обеспечивает заём для покрытия затрат на оказание услуг по строительству. Оставаясь собственником в «ожидании» лучшей конъюнктуры застройщик в данном случае теряет деньги за счёт продолжающегося обслуживания займа и невозможности высвободить средства для реализации другого объекта. С другой стороны, застройщики-девелоперы часто подвергаются критике за спекуляцию именно вследствие того, что помимо извлечения прибыли непосредственно от оказания услуг по строительству, становясь собственниками на время строительства и продавая уже отстроенные участки, они получают дополнительный доход за счёт возникающей разницы в цене между неосвоенным участком и новой недвижимостью.

[22] Или не провел межевание и регистрацию отдельных участков, если речь идет о строительстве домов или таунхаусов.

[23] Общее название – Bauträgervertrag.

[24] В общих чертах большинство европейских правовых систем схожи с германской – сначала заключается особый договор оказания услуг / подряда / купли продажи, на основании которого в реестры прав вносится приоритетное требование, реализующееся по окончании строительства в право собственности.

[25] Этот документ не идентичен ординарному трансферу недвижимости, так как составляется до момента полной готовности здания. Тем не менее, его эффект на приобретателя тот же самый, что и у ординарного – после того как трансфер совершён, ceteris paribus, приобретатель обязан купить заявленную квартиру.

[26] Законодательно за покупателем закреплен семидневный срок для раздумий, в течение которых при изменении решения (то есть отказа от покупки квартиры), ему возвращается депозит. Этот срок предоставляется либо после подписания предварительного соглашения, либо до подписания нотариального трансфера. В первом случае, за покупателем сохранятся право выйти из сделки с потерей депозита, если он просто передумал, или же с его возвратом, если застройщик в чём-либо нарушил условия предварительного соглашения (e.g. – к моменту заключения трансфера застройщик не может предоставить приобретателю помещение согласованной площади или в указанном месте).

[27] Во Франции принято «страховать» трансфер с недвижимостью. Законодательство закрепило это требование и для строящихся квартир и зданий. В итоге, в документы сделки должен включаться ещё один договор: либо контракт о «будущей продаже» (vente d’immeuble construire), либо контракт о «продаже в состоянии будущей законченности» (vente en l’état futuré d’achèvement). Первая форма предполагает обязательство застройщика передать недвижимость покупателю по завершению строительства и встречное обязательство последнего принять и оплатить эту передачу. Покупатель становится собственником в момент фактического принятия помещения, однако начало этой собственности определяется датой самого договора (т.е. до создания недвижимости). Этот нюанс столь несвойственен французскому праву, что нотариусы фактически исключили подобную форму контрактов. На практике применяется более понятный договор о «продаже в состоянии будущей законченности», в результате которой с момента подписания застройщик передаёт права на землю и все оконченные к этому дню постройки покупателю, последний также приобретает собственность на результат всех строительных работ, которые ещё только предстоит выполнить, т.е. становится собственником после подписания трансфера.

[28] К таким условиям может относиться, например, фаза строительства «под крышей»; или оконченные фундаменты с условием одобренного кредита или наличия у застройщика собственных средств, или привлеченных по предварительным договорам на сумму не менее 75% оценочной стоимости всей недвижимости (все три возможности могут быть просуммированы).

[29] То есть подписание трансфера о продаже, но не предварительных договоров с оплатой 5%-го депозита.

[30] Иными словами, цель этой схемы стимулировать застройщика завершать строительство. В случае его дефолта, приобретатель не несёт ответственности перед своим банком и, помимо того, по договору с застройщиком может требовать с него не только внесенные личные средства, но и ущерб в рамках гражданского законодательства (то есть данная сделка рассматривается законодателем не как тансфер недвижимости, а как оказание услуги застройщиком покупателю).

[31] Весьма деликатная и уязвимая позиция банков, выступающих заёмщиками и покупателя квартиры и застройщика, т.е. по сути имеющих залог на один и тот же объект недвижимости, делает для них более выгодным завершение строительства в случае банкротства (дефолта) застройщика.

Общая собственность

При некоторых обстоятельствах, общая собственность неизбежна, и это единственное, что о ней можно сказать позитивного, хотя бы потому, что общего в ней гораздо больше, чем собственности.

Самые истоки и историческое развитие частной и общей собственности на землю различны. «Классическое» землепользование крестьянской общины имело интернациональное и вневременное[1] устройство: на ранних этапах феодализма сельское поселение обрабатывало два-три поля; для  выпаса скота использовались пастбища, а также пахотные земли, занятые паром или уже с убранным урожаем. В тяжелых условиях земледелия, таких как европейские, пашня обрабатывалась вытянутыми полосами, для уменьшения разворотов тяжелого инвентаря и скота. Полосы выделялись каждому двору, но экономическое расслоение предполагало коллективные работы, так как отнюдь не каждая семья располагала собственными сохой или волом, что способствовало развитию представлений об общем праве на обрабатываемые и иные используемые угодья. Нобилитет и церковь, фактически повсеместно появившись позже крестьян[2], на первых фазах развития феодального владения не вторгаются в права общин, довольствуясь натуральными поставками от крестьян и отстаивая свои права исключительно перед равными себе. С течением времени, однако, в Европе сеньоры начинают оттягивать из общин часть земель, необходимых им для поддержания двора, образуя так называемые домены (demense); домены эти, как и общие земли, также обрабатываются крестьянами, более того, крестьяне сохраняют различные виды прав в отношении иных ресурсов (торф, водные источники, леса и т.п.), что на этом витке развития формально меняет только отношения внутри феодального владения, – крестьяне уже не могут претендовать на земли домена, обходясь меньшими интересами (позже распознанными в праве в виде узуфруктов или подобными). Следующим шагом землевладелец начинает требовать плату за землю, используемую крестьянами, что создаёт предпосылки для раскола общины, так как предполагает формирование класса частных фермеров: полоски возделываемых земель закреплены за домовладениями (семьей), с одной стороны, они, как правило, наследуются и, более того, каждый член семьи, достигающий совершеннолетия, получает свою полосу; с другой стороны наследование полос ничем не урегулировано; с третьей, – полоски, закреплённые за семьёй, находятся и на землях домена и на общинных землях, при том и первые и вторые формально суть владение лорда. Требование феодала платить ренту влечёт, таким образом, различные последствия: тот, кто способен его выполнить, становится частником и его права на полоску общинных земель тяготеют превратиться в индивидуальную собственность или, как минимум, персонифицированную аренду и следуют в этом направлении при соответствующем регулировании (например, при необходимости огородить; выделить свой участок); те, кто не в состоянии исполнить притязания феодала, обращаются в наёмных рабочих, батраков, не имеющих участка во владении. Той же коммерцилизации подвергаются отношения внутри общины, – совместная обработка с выделившимся частником становится невозможной, ибо влечёт споры по поводу как прав на скот и инвентарь, до того использовавшихся в кооперации, так и в части распределения налоговых и иных повинностей в отношении к помещику. Далее вступает в силу множество различных факторов различного толка, – от географических, климатических, демографических до экономических и политических, – предопределяющих дальнейшую участь общества, – хотя тенденция социально-экономического расслоения общины на зажиточных, отделившихся и стремящихся к дальнейшему обособлению и укреплению индивидуалистов (со временем в Европе превратившихся в полноценных фермеров), и бедных, остающихся в общине, зачастую обезземеленных, крестьян, сохраняется почти во всех формациях.

Таким образом, если в ранние эпохи общая собственность как форма земледелия могла быть эффективной и была объективно предпочтительней вследствие сложности индивидуальной обработки земли, особенно в суровых климатических условиях Европы (в сравнении с традиционными обществами Азии), то с того момента, как собственность начала приобретать черты капитала, коллективный её вид всё менее утрачивал значение. Более того, собственность исторически выкристаллизовывалась как предмет сделки, как то, что приобретается за деньги и то, что может привлекать деньги (залог); главным образом развитие её юридического регулирования касалось вопроса передачи права из одних рук в другие и обеспечения всех связанных с ней правовых интересов и обязательств. Коллективная форма же означала по факту не столько коллективное распоряжение (которое, например, могло включать или исключать участников общего пастбища или сенокоса), сколько коллективное приложение труда к земле. В этом смысле совершенно очевидно, что собственность рождена не связью человека с землёй через труд (что наблюдалось во всех цивилизациях), а определением статуса человека через его привилегию контроля над землёй. И если многие века этот контроль выглядел как необоснованное присвоение результата труда других людей (крестьян), то со временем он сосредоточил в себе всего лишь или сверх всего прочего возможности наиболее эффективного извлечения прибыли, не зависящей ни от числа крестьян, возделывающих барские поля, ни от эффективности их труда, а только от решения самого собственника, – тот, кто в конце XIX века упорно продолжал сдавать землю в аренду фермерам, неизбежно проигрывал тому, кто продавал участок фабриканту под завод, а прилегающие к нему пашню или пастбище – под постройку домов для рабочих в той же  мере, как этот второй оказывался менее успешен, чем третий, заложивший арендованную крестьянам землю в банк и инвестировавший в строительство домов или завода.

Массовая коллективизация, предпринятая Советским правительством в 1930-ые годы, служит образцом экстремального эксперимента с правом коллективной собственности. Предпосылки коллективизации до сих пор неочевидны и имели различный характер. Плановая индустриализация СССР требовала масштабного строительства, закупок оборудования и технологий и привлечения иностранных специалистов (в основном из США), что оплачивалось валютными средствами, поступление которых в довольной значительной мере шло (или предполагалось) за счёт экспорта зерна. Первые колхозы, возникавшие с 1918 года, имели различную форму, но преимущественно они устраивались как ТОЗ (товарищество по совместной обработке земли), где крестьяне удерживали право частной собственности на скот, инвентарь, агрегаты (машины) и постройки. Вопрос с землёй был не совсем решён: с одной стороны, с 1918 года вся земля была национализирована в государственную собственность и частная собственность в принципе не допускалась. С другой, с введением НЭПа в 1922, крестьянам разрешалось брать в аренду поля; размер таких земель ограничивался возможностью самостоятельной обработки, что несколько противоречило существованию кулаков, при всей сложности дефиниции которых в советский период, использовавших наёмный крестьянский труд батраков, то есть, очевидно, тем или иным образом имевших земли больше, чем допускали законы большевицкой республики. Кроме того, не совсем был ясен статус придомовых участков, и последующее присоединение к ним арендованных государственных земель. Как бы то ни было, но новая экономическая политика (НЭП) дала результаты, и в 1926 году сельское хозяйство вышло на предвоенный уровень 1912-1913 годов[3], с заметно изменившейся структурой в сторону уменьшения выхода зерновых. Это объяснялось быстрым ростом синдикатов в легкой промышленности, нуждавшихся в технических культурах и предлагавших рыночные цены (или близкие к ним) крестьянам в противовес фиксированным и неиндексируемым государственным закупкам зерна. Жёсткое регулирование цен применялось и для промышленных товаров, но если цены на зерно занижались, особенно к концу 20-ых годов, то приоритет пролетариата, а главное – необходимость сбыта промышленной продукции, не способной конкурировать на внешних рынках, подталкивало правительство к завышению цен на машины и сельскохозяйственный инвентарь. Свою роль сыграло и движение к плановой экономике, предполагавшей борьбу за показатели между бюрократией. В итоге, в 1927 году государственные хлебозаготовки не достигли планируемого уровня, что привело к принудительному изъятию зерна и, в свете приближения первой пятилетки, исполнение плана которой требовало взаимодействия всех отраслей. вызвало тревогу в правительстве, принявшегося искать меры по предотвращению подобных ситуаций нехватки зерна. Не совсем ясно почему, при наличии различных форм колхозов и параллельного существования совхозов (совместные хозяйства – государственные аграрные предприятия, использовавшие крестьян в качестве наёмного труда за плату), правительство Советского Союза выбрало самую чудовищную, как оказалось в итоге, опцию насильственного привлечения крестьян в колхозы-коммуны/артели[4] со сдачей всего личного имущества (включая скот, мельницы, трактора и т.п.) в общую собственность, где платой за труд стали трудодни – количество дней, проведенных колхозником на общественных работах[5]. Вероятно, всё-таки, не последнюю роль сыграло стремление Сталина полностью выжечь и искоренить какой-либо вид частного хозяйствования, как потенциальной угрозы власти большевиков[6]. С другой стороны, нельзя отбрасывать и экономический эффект – продукцию колхозов государство приобретало по той цене, какую считало разумной, а расплачивалось с крестьянами ею же[7]. Результатом коллективизации стали массовые восстания крестьян, ответное подавление мятежей и высылки в отдалённые территории и голод 1932-1933 годов[8]. С точки зрения экономики эффект общего хозяйствования в рамках колхозов в последующий период оценить проблематично, так как высокую роль в их функционировании по-прежнему играла социально-политическая доминанта в виде репрессий и войны. В пост-сталинский период намечается ослабление контроля за частными наделами и частичный перевод колхозников на денежную оплату. Демографический рост, миграционные сдвиги в сторону увеличения городского населения, применение новых технологий, удобрений и техник ведения земледелия и растениеводства, а также перераспределение структуры потребления сельскохозяйственной продукции[9], происходившие в СССР во второй половине XX века не дают полной картины, позволяющей безоговорочно признать бессмысленность общей собственности, как формы владения землёй, особенно в отсутствие конкуренции со стороны частных хозяйств. Однако косвенные факторы, такие как начало импорта зерна в СССР и принятие программы по реорганизации колхозов в совхозы[10], а главное, – сравнение основных показателей сельского хозяйства, как частного выражения оптимальности формы собственности, с различными странами, – подтверждают тот факт, что проблема устройства эффективного землевладения через коллективную собственность весьма спорна.

Израильские кибуцы повторяют судьбу советских колхозов (без, однако, государственного насилия в их учреждении), навевая занимательную параллель. Как указывает Даниель Гаврон (Daniel Gavron) с 1924 года фактически каждые 10 лет Израильское правительство совместно с банками вынуждены разгребать долговые проблемы кибуцев. На протяжении 2-ой половины XX века создавались различные учреждения для финансирования кибуцев, с целью найти оптимальные механизмы гарантии от их дефолтов, но эти проблемы не решены и доныне, несмотря на то, что некоторые кибуцы (как правило, с диверсифицированной деятельностью, не связанной непосредственно с сельским хозяйством) имеют миллионные обороты. Ситуация усугубляется тем, что кибуцы, в отличие от колхозов, полностью контролируют общественную жизнь членов, включая предоставление медицинских и образовательных услуг, а также социальные выплаты (пенсии, пособия и т.п.), что в некоторых из них влечёт социальное расслоение между рядовыми членами и руководством. На сегодняшний день «реанимирование» системы кибуцев включает в себя, помимо обычной, ставшей рутиной, реструктуризации долгов, частичную приватизацию сфер деятельности, имущества и/или активов.

В подобных рамках общая собственность в большей степени есть коллективное использование, нежели совместное распоряжение и извлечение прибыли. В теории, с позиции недвижимости, как юридического механизма, коллективная собственность вполне себе равна индивидуальной, с той незначительной на бумаге разницей, что если трансфер частной собственности есть отношение двух лиц (покупатель – продавец), то при коллективной форме одна из сторон (или обе) имеют множественную форму. Именно в этой точке практика входит в катастрофический конфликт с академическими рассуждениями: простое несогласие с ценой одного из участников коллективной собственности влечёт за собой невозможность заключить сделку. Ситуации же, возникающее «на земле», гораздо сложнее: здесь может быть и проблема наследования (один из участников умер, а наследник ещё не вступил в права, или не хочет вступать и ему просто не интересны те возможности, которые ему даёт коллективная собственность, а формализовать свой выход также проблематично), и неразрешённые вопросы между самими участниками, и комплексность процедур, требуемая законом при переходе таких прав и т.п. В совокупности это критически увеличивает риски приобретателя и потенциального залогодержателя, что сводит на нет все возможности собственности как капитала и, ceteris paribus, обесценивает коллективную собственность в глазах рынка[11].

Несмотря на указанный кардинальный недостаток, общая собственность, понимаемая как право нескольких персоналий на один и тот же участок земли, пережила феодализм и добралась во многих юрисдикциях до XXI века, ограничившись, правда, незначительным процентом земельных участков, охваченных ею. Если исключить рудиментарные права, ограниченные жителями поселений (как-то: право ловить рыбу, собирать валежник, и т.п.) и инкорпорированные либо в разряд узуфруктов, либо традиционных прав, то право общей собственности сконцентрировано в значительной мере на родственных отношениях, что, впрочем, в ряде юрисдикций, не мешает применению этого института в рамках не связанных узами родства или брака лиц.

Чаще общая собственность[12] предполагает собой умозрительное, номинальное  распределение долей, порой определяемых по умолчанию, как равные для каждого из участников. Эти сведения составляют часть документов сделки, по которым создаётся общая собственность, i.e. – в подавляющем количестве случаев это либо вступление в наследство по завещанию, либо брачный договор. Некоторые юрисдикции допускают приобретение земли в общую собственность через сделку купли-продажи или иную (например, через взыскание с обанкротившегося собственника несколькими разными лицами — кредиторами), что требует составления соответствующего договора с распределением долей. Ординарное администрирование (сдача в аренду и т.п.) осуществляется либо участниками на паритетных началах, либо через назначенный ими орган менеджмента. Распоряжение (продажа, залог) долями осуществляется свободно, без согласования с прочими участниками, хотя за последними иногда резервируется право преимущественной покупки[13]. Решения о более значимых действиях с недвижимостью (перестройка, изменение назначения, и т.п.) чаще всего принимаются анонимным голосованием и требуют согласия большинства. Отдельные юрисдикции (e.g. – Англия[14], Германия) проводят разграничение между совместной собственностью, возможной только между супругами (включая проживающих неофициально) и/или наследниками, и долевой, – общей собственностью иных лиц[15].

Уходя в крестовые походы, рыцари в Средние века вынуждены были предпринимать шаги для устройства собственных владений, так, чтобы одновременно, обеспечить наследование земли прямыми отпрысками или членами семьи, и предотвратить изъятие владения за неисполнение повинностей королю. Европейские правовые системы, будучи в то время локализованными, применяли различные механизмы для данных отношений, но только английские суды, вследствие чрезмерной централизации, вынужденно разработали и развили специфический инструмент, ныне применяемый во многих странах мира под названием «доверительное управление» (trust) и включающий в себя управление любым видом имущества, – от недвижимости до акций, – третьими лицами. Проблема английского общего права заключалась в том, что передать землю можно было только двумя способами – субституцией (подменой) или субинфеодизацией (созданием нового вассала). После запрещения практики субинфеодизаций, любой приобретатель земли принимал от распорядителя (продавца) все повинности по отношению к королю. «Обратная» сделка могла быть совершена только тем же способом, – то есть приобретатель передавал назад бывшему уже владельцу его манор. Поэтому если рыцарь, счастливо вернувшийся из Святой земли, получал отказ вернуть землю, никаких инструментов защиты у него не было, ибо и титул, и владение находились у другого лица и королевский суд не имел оснований для принятия иска. Также как и прочие «неформальные права», заявления о подобных требованиях складировались у Лорда-канцлера и подлежали рассмотрению судов справедливости[16]. Со временем доверительное управление (или собственность) приняло довольно стройную форму, отличную от обычных сделок (такое владение именовалось «пользование» – use), включавшую минимум трёх лиц: распорядитель-продавец (settlor или feoffor to use), приобретатель или доверенное лицо (feoffee to use) и персона, в пользу которого действует приобретатель (cestui que use). Продавец при этом в любом случае расставался с правами, приобретатель становился легальным собственником, то есть воспринимался и действовал как ординарный владелец, а выгодополучатель (бенефициар) становился истинным собственником или собственником в справедливости, права которого ограничивались условиями соглашения траста, чаще сводясь к получению денежных выплат. Учитывая требования траста о том, что из трёх действующих лиц как минимум два должны быть разными лицами (то есть «устроитель» и бенефициар, или бенефициар и доверенное лицо могут быть одной и той же персоной), достаточно быстро этот механизм получил популярность как способ избегать неприятных инцидентов феодального права (от налогов на наследство до требований системы майорта). Принимая во внимание, что суды справедливости не ограничивали ни число выгодополучателей, ни количество доверенных лиц, эта форма владения стала единственной возможной формой общей собственности в английском праве на долгие столетия, и, используясь наравне с нормами общего права, сформировала по большому счету, отдельное законодательство. В 1996 году в Англии предприняли глубокую реформу института траста, в отдельных чертах приведшую управление недвижимостью к нормам континентального права, сохранив, тем не менее, высокую роль самого соглашения о передаче в доверительное управление.

 

Вопрос распределения долей представляется одним из наиболее комплексных в регулировании общей собственности, так как напрямую касается соотношения затрат участников общей собственности (в то время как общие прибыли, извлекаемые из недвижимости, легко делятся пропорционально долям и не представляют особых сложностей в их оценке). Даже столь простой пример, как использование лифтов в кондоминиуме (здания, где пространства общего пользования принадлежат всем собственникам квартир или помещений) может вызвать ряд вопросов – должен ли каждый участник платить фиксированный размер или его доля зависит от состава семьи, с учётом или без учета детей, или от частоты использования им лифта или от собственного веса и т.п. При более сложных конструкциях, как использование общей дороги несколькими компаниями, разрабатывающими карьеры в одной локации, два-три исходных, базовых фактора (грузоподъемность автомобилей, длина отрезка, используемого каждым участником, и количество совершаемых рейсов) может варьироваться периодически в зависимости от действий участников (парк может включать машины с разной грузоподъемностью, изменяться могут и дистанция, преодолеваемая каждым автомобилем, и количество рейсов, обусловленное объёмом заказов), что превращает оценку доли затрат в серьёзную математическую задачу. Вместе с тем, столь дотошный «поиск справедливости» свойственен крайне незначительному числу юрисдикций, так как требует особого института иссушенных профессионалов, облачённых соответствующими полномочиями[17].

Выход из общей собственности одним из участников дополнительно расширяет регулятивные нормы, чем также усложняет эффективное существование этого института в рыночных отношениях. Подобные возможности предоставляются всеми правовыми системами с различным, однако, результатом, – чаще, выход одного из участников ведёт к разрушению общей собственности в пользу индивидуальной за счёт либо раздела, либо выкупа одним из участников всех других долей. Альтернативно, доли соразмерно перераспределяются между остающимися со-собственниками. В ряде юрисдикций (e.g. – Франция, Бельгия. Австрия) возможность существования общей собственности ограничивается понятием неделимой вещи, – то есть если раздел общей собственности и возможен, то эта форма права не касается неделимого объекта (как правило, индивидуальный дом или квартира).

Подытоживая, можно сказать, что общая собственность всегда влечёт более проблем и является менее привлекательным правовым институтом, нежели её индивидуальный аналог. С другой стороны, отдельные её формы (e.g. – совместная собственность супругов) при адекватном регулировании принципиально не меняют ни подходов к обеспечению этого права, ни следствий, вытекающих из распоряжения им только одним из участников, что нисколько не умаляет ценность права. Отдельно остаётся открытым вопрос общего администрирования объекта недвижимости: если в черте города, где напряжение частной недвижимости количеством на территорию. высоко, оптимальным безусловно выглядит передача потенциальной общей собственности (дороги, водопровод и т.п.) в руки муниципалитета или иного учреждения, ответственного за распределение ресурса (вода, отопление, канализация и т.п.) и соответствующих затрат за его использование, то на периферии, где при тех же обстоятельствах, потребителями ресурса будет ограниченное число собственников, общая собственность смотрится предпочтительней, при тех базовых условиях, однако, что существует орган, способный эффективно устанавливать долю каждого собственника, сама доля является не персонифицированным, но вещным, заключенным в частный земельный участок, правом и, соответственно, сам общий объект недвижимости не обладает самостоятельной ценностью[18]. Вместе с тем, все эти рассуждения утрачивают смысл, если речь идёт не о долевых затратах, а о распределении прибыли, особенно если ресурс обладает высокой ценностью и на доступ к нему начинают претендовать сторонние лица (то есть не только локальные собственники).

Общая собственность никогда не была объектом пристального внимания исследователей до второй половины XX века, несмотря на то, что является едва ли не древнейшей формой владения землёй. Первая академическая работа, вызвавшая резонанс и поднявшая проблематику общей собственности на международный уровень, увидела свет в 1968 году. Автор Гаррет Хардин (Garrett Hardin), будучи экологом, дал крайне пессимистичные оценки этому институту: основываясь на примерах развивающихся стран, а также на более ранней работе Уильяма Ллойда (1833 года), он теоретически обосновывал неизбежное «переиспользование» общего ресурса, влекущее его невозмещаемое истощение, вследствие тенденции каждого из участников общей собственности стремиться к максимизации собственных выгод, что сформулировал как «трагедия общин». Работа вызвала цепную реакцию, в основном критическую, направленную на фатализм Хардина, обозначившего проблему, но не предложившего решения, которое, как полагалось в те лево-либеральные времена и, особенно в среде экологов, заключалось в жёстком регулировании доступа к общей собственности со стороны центральной (региональной) власти. В 1990 году Элинор Остром (Elinor Ostrom) суммирует накопленные на тот момент ею знания о предмете и переводит задачу из узкой, отраслевой экологической плоскости использования ограниченного общего ресурса в ранг культовой, гуманитарной, политической, социальной, экономической, психологической и даже математической проблемы столь грандиозных глубины и ширины, что даже Нобелевская премия, вручённая автору за это исследование, не очертила всех границ полноты, но лишь приобнажила её фееричность, не доказав, тем не менее, реальности существования. В книге Остром приводятся почерпнутые из библиотек примеры удачных решений использования ресурсов на праве общей собственности, и взятые из жизни образцы противоположных итогов. Удивительным образом, проанализировав действия общинников в Швейцарии[19], Испании, Японии, Турции, Шри-Ланке, на Филиппинах и т.д., она чудом не обратила внимание на долгое и вполне устойчивое использование пастбищ, лесов, водных объектов и т.п. в почти родной, – как только близко может быть Англия для американца, –  стране в рамках институтов общего права (common law). По большому счёту, работа Остром, став знаковой в политической экономии, имела целью найти институциональные критерии, являющиеся универсальными для эффективного функционирования любого вида общей собственности, но де факто она сосредоточилась на вопросах извлечения и распределения прибылей и лишь ещё раз подтвердила тот известный историкам факт, что общинное земле(ресурсо)пользование вполне успешно самоорганизовывается пока а) оно применяется в симбиозе с частной собственностью[20]; б) оно не испытывает давления из вне, либо такое давление ограничено третьей силой (e.g. – судами против вторжения в права общинников или их самостоятельным регулированием, препятствующим участию в общей собственности пришельцев) и в) пока ресурс, являющийся общим, не становится критичным для выживания или не коммерцилизуется в высокой степени[21]. Пункт а) подтверждается примерами рыбацких деревень, – общая собственность тихо-бедно функционирует, пока размеры улова распределяются между членами общины, проживающими в деревне; возникновение стороннего игрока рано или поздно влечёт к деградации общего пользования ресурсом. Второй пункт удостоверяется контрастами в истории, с одной стороны, Англии, где огораживания полностью ликвидировали общинное землепользования и, – с противоположной, – Швейцарией, где в альпийских селениях до сих пор сохраняются традиции общих полей. Наконец, третья позиция разрушает все иллюзии, надуманные Остром, – если калифорнийские собственники смогли разрешить вопрос совместного пользования грунтовых вод, то очевидно, что те же инструменты были (бы) бессильны во времена золотой лихорадки именно вследствие предельно высокой стоимости ресурса.

При всех недостатках общей собственности невозможно не упомянуть новейшую её ипостась, развившуюся как частная инициатива в тяжелых экономических условиях послевоенного периода. С конца сороковых годов XX века европейцы начали покупать недвижимость в курортных регионах вскладчину несколькими семьями, договариваясь о ежегодной ротации периода использования, – то есть, если бунгало приобреталось четырьмя семьями, то каждые четыре года каждая семья проводила лето у моря в «собственном» доме. Столь интересная интерпретация темы общей собственности захватила умы юристов компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, и очень скоро в Англии созрела идея продавать (сдавать) один и тот же объект пятьдесят раз пятидесяти разным лицам (по числу недель в году минус две недели на ремонт и обслуживание), что безусловно сулило совсем иные прибыли, чем обычная продажа или аренда. В Англии, тем не менее, эксперимент не особо прижился, возможно из-за не совсем качественных климатических условий, но в США, во Флориде, оформился в стандартную практику позже закрепленную законом. Общее право (common law) само по себе давало широкие возможности для развития института «периодичных долей» (timesharing) в рамках лизхолда (lease) или лицензий (licences), – так, предложение Караибской Международной компании первоначально включало в себя 25-летнюю лицензию (то есть аренду), стоимостью 15 долларов в сутки в определённый сезон на фиксированное число дней. Изменение даты начала пребывания в отеле или самого отеля, или комнаты привлекало штраф в размере 25 долларов. Исходная цена (15 долларов) подлежала оплате в начале года и не возвращалась, если обладатель лицензии по тем или иным причинам не реализовывал свое право. Со временем, во Флориде пошли ещё дальше, разрешив продавать в такие периодичные доли собственность (fee simple), что привело к созданию общей собственности, в которой доли владения распределены по периодам. Этот инструмент на сегодняшний день используется и многими европейскими странами, где присутствует большая доля курортной недвижимости (Испания, Италия). Однако, если аренда «периодичных долей» оказалась весьма эффективной, то с собственностью дело обстоит сложнее, и до сих пор Европейский Союз пытается разработать общее регулирование такой периодической собственности. Ключевым препятствием в выработке оптимального механизма для таймшеринга является судьба доли собственника, отказывающегося от своего участия и не нашедшего покупателя на свою «часть» недвижимости.


[1] Даже в Англии до сих сохранилась пара деревень, где существует эта система феодального землепользования.

[2] Например: в Китае общинное землепользование развито с древнейших времён, а первые прототипы феодалов встречаются в эпоху Чжоу (770-256 гг. до н.э.); в Британии система открытых полей (общинного землепользования) появляется во второй половине первого тысячелетия (в 400 г-х. н.э.), а знать выделяется только к VII-IX векам; на территории России, общины упоминаются в XI веке, а более-менее отчетливая система феодального владения возникает в XV веке и т.д.

[3] Статистика вещь лукавая, а советская – вдвойне (например, сравнительные цифры здесь (http://www.contrtv.ru/common/2505) и тут (http://втораяиндустриализация.рф/urozhaynost-zernovyih/) расходятся даже в динамике), поэтому автор оставляет за собой смелость её избегать.

[4] Примерный Устав колхозов, принятый в 1931 году, предполагал для колхозника наличие приусадебного участка (разной площади) и ограниченное число скота и птицы. Одно время, в различных регионах, регулировалось даже количество и вид плодовых деревьев, которые колхозник мог высаживать на участке.

[5] Если добавить сюда, что паспортизация населения не затронула колхозников (паспорта им стали выдавать только в 1974 году), то их статус несравнимо ниже положения крепостных крестьян XIX века.

[6] Это согласуется с Указом 1931 года, полностью запретившим частную торговлю.

[7] Продукция скупалась по фиксированной цене; далее колхоз расплачивался за семенную ссуду, затем – с МТС (машинно-тракторная станция – государственные предприятия, сдававшие в аренду технику колхозам и совхозам), после должен был закупать фураж, корма и семена (по ссуде или без), и остаток уже распределялся между колхозниками соответственно выработанным трудодням. По факту это приводило к банальной нехватке денег и часто колхозники получали зарплату натуральной продукцией. По словам очевидцев, к 1960-ым годам, предельной мечтой колхозника было перейти или реорганизоваться в совхоз.

[8] Общая оценка от раскулачивания (включавшего переселения на неосвоенные территории), коллективизации, подавления крестьянских мятежей и голода оценивается в 6 000 000 (хотя есть и более высокие подсчёты). Вполне вероятна версия, что «Большой террор», начавшийся в 1937 году, являлся следствием страха большевицкой верхушки перед возможными волнениями в армии, основную массу которой составляли выходцы из крестьян, заставшие коллективизацию воочию.

[9] В первую очередь замещение продукции из зерновых картофелем.

[10] Ключевым мотивом реорганизации были задолженности колхозов.

[11] В Советском Союзе, на момент его падения, в центрах крупных городов сохранялся высокий процент коммунальных квартир, подразумевающих собой общее, коллективное использование санузлов, кухонь и коридоров (комнаты де факто были в персональном владении). Несмотря на то, что порой выкуп таких квартир сопровождался прямым криминалом, в большинстве случаев вопрос компенсаций удавалось урегулировать без крайних последствий. Этому способствовал резкий диспаритет между низкой ценой недвижимости (квартиры) и возможностями приобретателей, вызванный, с одной стороны слабой экономической грамотностью продавцов, удовлетворявшихся предложенными суммами, а с другой – общими тенденциями начальной стадии формирования рынка прав собственности, когда количество сделок крайне мало, а их цена даже за сопоставимые объекты может кардинально различаться.

[12] Ряд юрисдикций допускает образование общей собственности через устройство особого рода юридического лица.

[13] Испанское законодательство императивно требует делать предложение о покупке со-собственникам перед продажей. Игнорирование этого обязательства даёт право ре-выкупа (retractio legal) проданной доли другим участникам собственности; третье лицо (покупатель) компенсируется новым приобретателем по полной сумме затрат (цена доли плюс издержки на оформление сделки). Похожие положения существуют в Португалии, где правовая система относится к общей собственности весьма депрессивно – в случае, если со-собственники не были уведомлены о продаже доли участником общей собственности, любой из них имеет право через специальную процедуру требовать передачу прав на долю ему. Данное требование может быть заявлено в любой момент, но процедура должна быть инициирована в течение 6 месяцев, с того момента как заявителю стало известно о сделке.

[14] В Англии общая собственность реализуется через механизм доверительного управления (trust). Например, супруги, покупая недвижимость, могут приобрести её в трасте, сделав самих себя бенефициарами. В этом случае они, как поверенные (trustees – в английском праве юридически легальный собственник) могут стать либо совместными собственниками (joint tenants), либо долевыми (tenants in common) в последнем случае предполагается, что у со-собственников равные доли, если иное не оговаривается условиями сделки или отдельным соглашением. К двум этим видам общей собственности применяется различное регулирование, но главная особенность совместной собственности в том, что она содержит «право выжившего», – то есть в случае смерти одного из участников другой становится единоличным собственником. Именно поэтому совместная собственность де факто возможна только между супругами, – при разводе или иной попытке единолично распорядится своим правом, совместная собственность превращается в долевую (tenancy in common).

[15] В Швеции, помимо разделения на совместную (samfälld) и долевую собственность (samfällighet), также выделяются общее сооружение (gemensamhetsanläggning), общий участок леса (gemensamhetsskog), общее рыболовство (fiskesamfällighet), чему способствует развитая система кадастра, содержащая отдельный подраздел (реестр) для прав общей собственности.

[16] Вообще связь трастового механизма с Крестовыми походами кажется надуманной. Скорее истинной причиной их возникновения и развития стало как раз запрещение субинфеодизаций, как ухода от повинностей (или хотя бы их части) в пользу короля. Во Франции и Священной Римской Империи, где центральная власть длительное время не могла запретить создание собственных вассалов, ничего похожего не возникло. В определённые промежутки истории король Франции или император Священной Римской Империи имели меньше вассалов, чем некоторые их прямые ленники (и, соответственно, обладали меньшим доходом), – e.g. Вельфы или герцоги Бургундские.

[17] E.g. – Швеция, Финляндия, где землеустроители обладают правовыми полномочиями в части регулирования землепользования; к их прерогативе, среди прочего, относятся вопросы формирования новых объектов недвижимости и/или перераспределения прав собственности в рамках реализации градостроительных планов, включая установление участков общей собственности, сервитутов и т.п.

[18] Сложность, зачастую разрешаемая императивными нормами, представляют участки общей собственности, используемые для ограниченных целей: например, детская площадка или общий парк для прогулок; – любой собственник может отказываться от участия в затратах на основании того, что он не реализует своё право.

[19] Одним из рассмотренных примеров была сельская община в швейцарских Альпах, использовавшая пастбища как общую землю. Максимальное количество скота, разрешённое к выгону каждому из общинников, устанавливалось равным тому, которое он может прокормить зимой. То же самое правило существует в common law – как в форме традиционного права, так и частного узуфрукта (profit à prendre).

[20] Сама Остром очертила этот критерий более дипломатично как «чётко установленные границы» (clearly defined boundaries).

[21] Среди практических примеров, разобранных Остром, приводятся общая ирригационная система полей в восточной Испании (huertas) и общее использование грунтовых вод в Южной Калифорнии. И в том и другом случае на поверхностный взгляд, кажется, что ресурс (вода) является критичным, но испанские huertas существовали ещё до Реконкисты (то есть едва ли не более тысячи лет), а климатические условия той зоны таковы, что в отдельные сезоны некоторые поля, находящиеся дальше всего от источников, не орошались совсем вследствие нехватки воды, а в другие сезоны, поля, ближайшие к каналам, затапливались, и это не приводило к экономической катастрофе. В той же мере собственники участков в бассейне Реймондс, на протяжении десятков лет до выработки решения, испытывали недостаток воды, но, тем не менее, не покидали своих земель.

Меньше, чем недвижимость

Главный критерий права собственности в недвижимости – это его бессрочность, вечность: точно также как земельный участок существует бесконечно (с точки зрения правовых горизонтов), права собственности на него длится ровно столько же. Сделка с недвижимостью передаёт, таким образом, эту бесконечность новому приобретателю, но всегда ли самому приобретателю и/или продавцу нужна бесконечность, непосредственно право собственности? Юридические системы, в ходе своего развития, пришли к выводу, что отнюдь не во всех случаях сделок продавец желает передать всю полноту права собственности, а приобретатель в состоянии принять её соответствующим возмещением. Именно отсюда берут истоки права, схожие с собственностью по возможностям распоряжения и ограниченные лишь временем. Интерпретация и спектр их применения различны в зависимости от юрисдикции, но факт их существования доказывает их востребованность.

Общее всех этих прав заключается в том, что они точно также как и собственность, могут продаваться, наследоваться, подлежать залогу и дают возможность их обладателю получать прибыль (в том числе за счёт сдачи в аренду). Отсюда появляется законодательное требование к их созданию / передаче по тем же правилам, что и применяемые к недвижимости (собственности) – то есть либо через трансфер, либо через публичную регистрацию. Единственное, казалось бы, их отличие – это фиксированный срок существования, ограниченный, как правило, максимумом в 99 лет. Но всё не совсем так.

Суды и законодательство в развитых юрисдикциях нацелены на то, чтобы максимально «очистить» право собственности от второстепенных обременений. По большому счету, в настоящий момент, собственник имеет только два обязательства – платить налог и следовать нормам градостроительного регулирования. Остальные ограничения накладываются либо историей конкретного права, т.е. земельного участка (сервитуты, узуфрукты, некоторые виды ренты), либо самим собственником (залог). Напротив, права меньшие, чем собственность, дают возможность их продавцу налагать на приобретателя дополнительные обязательства. В современном мире, как правило, собственник, продавая участок, не может зарезервировать за собой и наследниками права получения дополнительных выгод, кроме непосредственно монетарного (реже – иного) возмещения за счёт продажи собственности. Но если он передаёт не собственность, а нечто меньшее, ограниченное сроком (назовём это «усечённой собственностью»), то он волен требовать периодических платежей, а также (в зависимости от юрисдикции) определять иные условия использования недвижимости. В этом смысле и суды, и теории права различают само право «усечённой собственности», признавая его вещным и ставя в один ряд с собственностью, и иные обязательства, возникающие из сопутствующего трансферу контракта, которые будут трактоваться исключительно в рамках коммерческого (гражданского) права. Таким образом, «усечённая собственность» имеет двоякую природу – с точки зрения степени юридической защиты, это право вещное, что делает его привлекательным для кредиторов (залогодержателей); с точки зрения иных нюансов (платежи, ограничения в использовании и т.п.) – оно чрезвычайно близко к аренде, персональному обязательству.

Вещность таких прав подчёркивается требованием их оформления через трансфер (с вытекающей регистрацией или нотариальным заверением), длительным периодом владения и невозможностью автоматического продления срока действия. С другой стороны, контрактная составляющая заключается в возможности устанавливать ограничения по использованию (разрешенный вид строений, их количество и т.п.) и регулировать иные, в первую очередь, монетарные обязательства, нарушение которых, тем не менее, не влечёт прекращение прав.

В Европе примеры подобных прав включают в себя:

  • строительная аренда (bail à construction – Франция)вещное право, передаваемое на срок от 18 до 99 лет и обладающее полной рыночной оборотоспособностью[1]; подлежит нотариальному удостоверению и регистрации; чаще всего передаётся безвозмездно, а собственник резервирует получение периодического платежа, размер которого привязывается к доходу арендатора от сдачи в аренду построенного на этом праве здания, что делает возведение строения на таком участке ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ арендатора[2]; по окончанию срока аренды все постройки переходят к собственнику без компенсаций, если таковые не предусмотрены договором[3].
  • аренда эмфитеузиса (bail emphytéotique или emphytéose – Франция)общий случай строительной аренды; применяется вне черты населенных пунктов для сельского и лесного хозяйства, а также для добычи полезных ископаемых; все постройки по окончании права отходят собственнику, однако, право строительства не является обязательством; рента за использование незначительная, но, как и в случае со строительной арендой, периодически может пересматриваться.
  • эмфитеузис (emphytéose – Бельгия) – полностью оборотоспособное право, предоставляемое на срок от 27 до 99 лет и обязательное для нотариального заверения и регистрации; не может быть передано безвозмездно; рента обычно равна среднерыночной; по окончании срока эмфитеузиса, все строения отходят к собственнику бесплатно, если договор не предусматривает компенсаций; если держатель права по условиям контракта не был обязан строить здания, то он имеет право их снести.
  • право на поверхность (droit de superficie / recht van postal – Бельгия) – право возводить постройки на чужой земле; передаётся либо безвозмездно, либо за единовременную или периодическую плату на срок до 50 лет, по окончании которого все здания отходят собственнику, а держатель права компенсируется.
  • строительное право (Bauberecht – Австрия) – право строительства на чужой земле; полностью оборотоспособно; предоставляется на срок от 10 до 100 лет, вследствие чего вопросы платы, возврата права собственности на постройки и т.п. могут сильно различаться в зависимости от периода владения этим правом.
  • наследуемое строительное право (Erbbaurecht – Германия) – в теории, немецкие юристы видят его как эмфитеузис – право как бы «налагаемое» на право собственности; свободно реализуется на рынке, предоставляется чаще на 99 лет, хотя законодательно может быть не лимитировано; держатель строительного права уплачивает собственнику ренту и является собственником всех зданий, построенных на участке; по окончании срока действия все постройки переходят собственнику земли за компенсацию.
  • долгосрочная аренда участка (tomträtt – Швеция) – право, фактически идентичное собственности, но предполагающее выплату ренты (незначительный платеж, несравнимый с рыночной арендой); предоставляется на срок 20, 60 или 90 лет; размер платежа и продление (прекращение) права могут пересматриваться только в эти же сроки; все постройки и улучшения, созданные держателем права, становятся частью земельного участка и подлежат компенсации, так же как и само право, если оно прекращается досрочно[4].
  • наследуемое право пользования за плату (erfpacht – Нидерланды) – создается и передаётся как собственность на длительный срок, как правило, 49 или 99 лет; платеж собственнику за предоставление права может быть единовременным или периодическим; все условия регулируются договором, подписываемым при создании этого права, законодательство предусматривает лишь обязанность собственника компенсировать рыночную стоимость недвижимости (участка и земли) при досрочном расторжении.
  • право на постройку (opstal – Нидерланды) – право собственности на здание или сооружение, расположенные на принадлежащем другому лицу земельном участке; условия предоставления определяются договором; при продаже участка приобретатель либо соглашается терпеть присутствие чужого здания на участке, либо выкупает его по рыночной стоимости; во многих случаях «право на постройку» сопровождается оформлением отдельного контракта на использование участка.
  • право на поверхность (derecho de superficie – Испания). Создаётся через трансфер и является полностью оборотоспособным. В черте города передаётся на 75 лет (если от лица муниципалитета или государственных образований) или на 99 лет (от частных лиц); в сельской местности может быть делегировано «навечно»; по истечении срока постройки возвращаются собственнику без компенсаций.
  • срочное право [собственности][5] (leasehold – Англия) – право собственности, урезанное конкретным сроком по времени; срок может быть определенным (до 999 лет), а может быть выражен периодами – из года в год или неделя за неделей или даже в форме «каждую рождественскую неделю» на протяжении 80 лет; по окончании срока права все постройки и улучшения отходят к собственнику; передаваться может безвозмездно, за единовременную сумму или периодический платёж; широкий спектр условий регулируется договором.

Фундаментальный вопрос, возникающий при рассмотрении таких прав, мягко может быть выражен фразой: а зачем они упёрлись, будучи, по сути, суррогатом права собственности? Появление этих «усечённых прав собственности» относится к сравнительно недавнему времени – концу XIX — началу XX веков, в тот момент, когда рынок недвижимости принимал современную форму с тремя ключевыми игроками: муниципалитет – кредитная организация (банк) – профессиональный инвестор. Все они нуждались в эффективном инструменте, позволявшем вовлекать новые группы в кластер собственников, в инструменте, с одной  стороны, достаточном мощном, чтобы банк мог ссудить деньги, с другой – доступным для более широкого спектра лиц, нежели традиционная собственность; и с третьей – в инструменте, который мог бы сохранять за бенефициаром (оригинальным собственником) контроль за использованием недвижимости и возможность влиять на её судьбу в долгосрочной перспективе. Не кдивительно в этом смысле, что голландское право erfpacht, шведский tomträtt и австрийский Bauberecht[6]  – являются прерогативой муниципалитетов; а французская строительная аренда, бельгийское право на поверхность и английский lease – в подавляющем большинстве случаев используются также муниципальными органами или компаниями, специализирующимися на продаже / сдаче в аренду недвижимости[7]. И если для частных инвестиционных фирм главный интерес в такого рода правах состоит в сохранении за собой будущих возможностей (рента за такие права, как правило, номинальна и не играет существенной роли), то муниципалитеты, помимо прочих выгод, получают преимущества в части долгосрочного планирования развития территорий, – они могут избегать дорогостоящих процедур изъятия прав собственности путём непродления усечённых прав.

Урезанность подобных прав состоит не только в ограничении их по времени, но и в возможностях собственника регулировать максимум аспектов их использования, так как договор между собственником и обладателем усечённого права, может содержать широчайший спектр условий, в ином случае (при продаже прямой собственности) не имеющих существенного значения. Собственник вправе регулировать как технические параметры застройки и самого здания (определять этажность, разрешённый вид строительства, общую или относительную площадь застройки и т.п.), так и благоустройство и дальнейшую судьбу построек после окончания права (снос, обратное приобретение себе в собственность, передача участка в собственность (полную или обновленную ограниченную) владельцу здания). В этом смысле «усечённые» права собственности есть оптимальная и взаимовыгодная форма отношений, когда земля требуется не для городской застройки, а для иных целей – лесозаготовок, добычи полезных ископаемых, промысловой рыбной ловли и т.п. Разработка любого ресурса конечна, и компаниям, занимающимся экскавацией щебня или добычей нефти не нужна собственность, ибо с коммерческой точки зрения она слишком «тяжела», не является предметом постоянного и устойчивого спроса на рынке и будет обременительной, особенно после окончания целевой деятельности предприятия на данном участке. С другой стороны, условиями договора собственнику может предъявляться требование соблюдения экологических норм, и восстановления земли до того состояния, в котором она была до предоставления под разработку.

Lease (вотчина[8]) – уникальный институт, симулякр одновременно и права собственности и права аренды, вещного права и договорного обязательства, не имеющий аналогов[9] ни в одной иной правовой системе, кроме юрисдикций общего права (common law). и оттого сложно переводимый на какой-либо иной язык. Строго говоря, в современных формулировках вотчина – это «контракт на эксклюзивное владение и получение прибыли от земли на определённый период времени»[10]. В таком договорном виде вотчина известна с XIII века, но в Средние века это было право исключительно контрактной природы, и имело шаткие шансы для выживания, не будучи увязанным с интересом в земле. Феодальное владение само по себе представляло букет взаимных обязательств лорда и вассала (см. выше). И тот и другой могли делегировать их третьим лицам, в результате чего возникало огромное число споров по поводу того, кто является легитимным владельцем земли. Вотчинник (обладатель lease), имея чисто коммерческие отношения (то есть не привязанные к владению землёй) оказывался в этой ситуации совершенно беззащитной стороной – заключив договор с одним лицом, спустя некоторое время могло оказаться, что легитимным собственником является совсем другая персона. Традиция английского права заключалась в том, что при тяжбе лиц, оспаривающих права собственности, и истец и ответчик должны привести землю в то состояние, какое она имела до иска[11], что неизбежно приводило к изгнанию вотчинника. Выглядело это примерно так: А приобрел вотчину от Б; некая персона С заходит на землю, переданную в вотчину А, утверждая, что именно он является собственником, а не Б, и при споре за собственность А не только не имеет права подавать иск против С, но должен покинуть участок[12], пока суд не примет то или иное решение. Стряпчие вотчинников (обладателей lease) придумали юридическую уловку, – они создавали фиктивного (суб)вотчинника (John Doe), получившего (суб)вотчину от А; в свою очередь, этот фиктивный До (John Doe) подавал иск против вымышленного же ответчика Роберта Ро (Robert Roe), якобы незаконно вторгающегося в легитимные права Джона До; далее, от имени Роберта Ро следовало письмо в адрес С, составленное в дружеском тоне, с просьбой присоединиться к защите его интересов, – согласие С легитимизировало позицию А, так как Роберт Ро выдвигает претензию против Джона До, и, в случае успеха, будет держать землю от А, и сам А, таким образом, получает законный статус даже в случае победы С над Б (то есть он будет вотчинником без разницы от кого, ибо С согласился со статусом А, поддержав иск Роберта Ро); отказ приводил С к обязанности уйти с земли и ждать окончания тяжбы между До и Ро, полностью контролируемой юристами А. Данные процессы изначально рассматривались только в судах справедливости[13] и им присваивалось наименование Doe d. A v R (= Doe demise of A, то есть До, получивший [землю] от А). Слово «demise» было юридическим эквивалентом передачи права в земле (чаще по наследству), то есть уже этим вотчина приобретала как минимум оттенок вещного интереса в земле. Когда количество подобных дел разрослось, и они стали приносить неплохие деньги, суды общего права также начали принимать их к рассмотрению, что привело к признанию за вотчинником не только договора, но и наличия у него вещного «имения», переданного на время. В свою очередь, это признание позволило использовать такие же фикции в делах прямых собственников, как альтернативу традиционным процедурам, требовавших соблюдения чрезвычайного множества формальностей и оттого крайне дорогостоящих и длительных.

Благодаря двойственной природе, современную вотчину порой довольно сложно отличить как от собственности, так и от иных, договорных прав. Например, как и собственность, вотчина продаётся за единовременную сумму (так называемая «премия»), но в той же мере собственник может передавать её за периодическую плату, или за совокупность одного и другого (большая премия и низкая рента или рыночная рента и небольшой первоначальный платеж), или за любое иное встречное представление, включая погашение задолженности собственника, исполнение иных условий договора или даже простое принятие предложение о предоставлении вотчины[14]. Таким образом, вотчина не предполагает обязательности какого-либо платежа за её приобретение[15] и, в той же мере, неисполнение обязательства по уплате за вотчину (если таковое является условием её создания) не даёт права собственнику прекращать её[16], что значительно «роднит» вотчину и собственность. Формально, главное их отличие– это указание в вотчине на фиксированный, определенный период, выраженный в терминах «срок лет»[17] – годах, неделях, кварталах или иным периодом. Если период владения не установлен однозначно, а привязан к наступлению каких-либо условий, то суд будет рассматривать такое право не как вотчину, а как иной вид имения, например, «определенное право собственности»[18]. Таким образом, технически вотчина формулируется как «имение на срок лет» (estate for term of years), хотя в обиходе практически безальтернативно именуется синонимами lease, leasehold, или tenancy[19].

Кроме того, вотчина, как и собственность, будучи «имением в земле», требует «гранта» или «трансфера» для создания. Однако её контрактная природа подталкивает судей к частичному игнорированию этого требования, – вотчина может быть совершена контрактом без соответствующего наименования[20] или даже на основе устной договоренности[21] и, как таковая, образовывать «имение в земле» без трансфера.

С другой стороны, вотчина чрезвычайно «опасно» приближается к контрактным правам¸ прежде всего лицензии (разрешению) под которой английское право понимает любое законное использование недвижимости, не предполагающее образование вещного интереса. Тот, факт, что вотчина формирует «имение в земле» подчёркивает её вещность в сравнении с лицензией; то есть, в ключевой частности – любой приобретатель собственности обязывается терпеть вотчинника на условиях контракта с предыдущим собственником (продавцом), если этот контракт составляет вотчину, и освобождается от такого обязательства, если контракт подразумевал всего лишь лицензию[22]. Формальные условия договоров при этом могут быть выражены единообразно, и судам приходится доискиваться истинных намерений сторон при помощи различных тестов[23], ключевыми из которых для признания вотчины являются:

эксклюзивное владение; – под ним понимается способность вотчинника (держателя права lease) осуществлять все действия, которые мог бы реализовывать собственник. Это не просто физическое пребывание на земле или в здании, но возможность, например, получать ренту от сдачи недвижимости в суб-вотчину, или препятствовать, в том числе посредством изгнания, использованию недвижимости третьими лицами. В той же мере эксклюзивность трактуется в отношении самого собственника, – если он сам или лица, контролируемые им, имеют доступ к недвижимости на постоянной основе, то право, на котором передана такая недвижимость будет всего лишь лицензией, но не вотчиной[24].

срок; – на ранних этапах своего развития английское право, реализуемое королевскими судами (собственно – common law), являлось исключительно земельным правом: все инициируемые процессы включали в себя только вопросы, связанные с отношениями лордов и вассалов, базой которых было землевладение. Вотчины, возникнув как сугубо договорное, контрактное право, оказались чем-то новым, обладающим иной природой, нежели «удержания» (tenures) и «поместья» (estates). Традиционный консерватизм судей не мог не сказаться на оценках и анализе вотчин. Частью такого традиционалистского подхода дожившей до нынешнего дня, является взгляд на срок вотчины не как на срок договора между двумя лицами, но как на промежуток времени, по окончании которого собственник реализует право «реверсии» (возврата). Понятие реверсии приобрело стройную форму к XVII веку: имения, законодательно формализованные в то время, по сути ограничиваются только реверсией: пожизненное имение (life estate), выражаемое фразой «А передаёт землю к Х на всю его жизнь», означало, что А сохраняет за собой и своими наследниками реверсию, реализовать которую они могут только по смерти Х. Предтеча права собственности (estate in fee simple) в этом смысле было единственным видом имения, передающим реверсию приобретателю вместе с недвижимостью. Продажа или иное распоряжение им де факто означало отчуждение реверсии, в то время как все иные виды имений сохраняли право реверсии за оригинальным собственником[25]. Эта же традиция сохранилась и по сей день, с той лишь разницей, что простое имение и вотчина вытеснили и упразднили все иные виды имений[26], при этом собственность (fee simple или freehold) всё так же передаёт реверсию приобретателю, а вотчина резервирует её за собственником, и это составляет самое базовое их отличие. Отсюда единственный срок, который делает вотчину ничтожной это срок «бесконечность» или «вечность» или иной подобный[27], так как такой срок обуславливает невозможность реверсии для собственника. Любой другой период формирует вотчину либо в легальном виде, либо в неформальном (то есть в праве справедливости) и может быть фиксированным, «плавающим» или детерминированным событием. В последнем случае вотчина признаётся только в праве справедливости и, в соответствии с законодательством[28], фраза, например, «к Х, пока он жив» создаёт вотчину сроком на 90 лет[29]. Фиксированный срок, как правило, следует традициям: на самых ранних этапах вотчины предоставлялись на 14 лет, позже практика увеличила период владения  до 40 лет; в XVIII веке стали обыкновенными вотчины в 99 лет, а в XIX – на 999 лет. Тем не менее, та же традиция не запрещает устанавливать любой иной срок, – так, например, легальный (common law) залог оформляется как вотчина на 3 000 лет, а так называемые «возобновляемые вечно»[30] вотчины по закону конвертируются в срок на 2 000 лет[31]. «Плавающий» срок – это период, обозначенный как «из года в год» или «из месяца в месяц», и т.п. Если при фиксированном сроке реверсия естественным образом наступает после его окончания, и собственник не может прекратить вотчину в какой бы то ни было момент до истечения оговоренного периода[32], то при плавающем сроке реверсия (и, соответственно, прекращение вотчины) может быть истребована собственником в любой момент по письменному уведомлению[33]. Уведомление должно быть направлено в срок, как минимум равный сроку владения по договору (если «из месяца в месяц», – то за месяц), или же, – в случае «из года в год», – за полгода, если иное не предусмотрено контрактом. Отдельную категорию составляют «вотчины по усмотрению» (tenancy at will), – они возникают там, где формальной вотчины нет, но все иные её признаки соблюдаются, например, если по истечении срока вотчинник остаётся во владении недвижимостью, а собственник знает об этом и не предпринимает действий по оформлению отношений, или если приобретатель вступил во владение недвижимостью, но сделка формально не завершена, или в случаях, где по техническим мотивам вотчина недействительна (её срок может быть интерпретирован как «вечность» или обусловлен событием). Вотчины по усмотрению прекращаются в любой момент по уведомлению любой из сторон, что в принципе, выводит их за рамки традиционной вотчины[34], хотя формально они и остаются в этой категории[35].

Ещё одним существенным отличием вотчин является тот факт, что это единственный вид прав на недвижимость, который может начинаться по прошествии некоторого времени с момента изготовления, подписания и вступления в силу (регистрации) трансфера[36], ибо собственность всегда переходит к приобретателю с момента завершения сделки. С 1925 года законодательно максимальный срок для начала такой вотчины установлен в 21 год с момента подписания соответствующего документа[37]. Правила для начала отсчёта вотчины те же, что и для фиксированного периода – первый день вотчины должен быть определён однозначно[38]. При этом предлог «от»[39] (дня, завершения предыдущей вотчины) не включает в себя указанный день (от 1 января, означает, что вотчина начинается со 2-го), а предлог «с»[40] – наоборот.

форма, – вотчины, являясь «имением в земле», должны образовываться исключительно через трансфер (deed)[41], и подлежат регистрации, если их срок превышает семь лет[42]. Но, поскольку, вотчины также и договор, то это положение до некоторой степени противоречит нормам общего права, отстаивающим легитимность устных контрактов наравне с письменными. Позиции судов в этом вопросе на протяжении веков менялись, – если на раннем этапе устные вотчины были вполне приемлемы, то с XVI века наметилась тенденция к умалению их существования: к этому времени наличие «вещного интереса» в вотчине уже устойчиво признавались, хотя она сама не была выведена в отдельное «имение», что это создавало ряд трудностей при рассмотрении дел[43]. «Статут о [намеренных] ошибках»[44] впервые установил требование о письменном оформлении вотчин; – в ином случае они обращались в «вотчины по усмотрению», то есть в чистый контракт, при котором приобретатель вотчины не получает вещного интереса в земле. Исключение из правила коснулись только вотчин, заключённых на срок в три и менее лет, и переданных за плату в размере не менее двух третей от стоимости земли[45]. Последующие реформы законодательства привели к тому, что вотчина может создаваться только через трансфер (deed) и подлежит регистрации. Исключение опять-таки сохранилось за вотчинами сроком до трёх лет, которые по-прежнему могут быть заключены устно, но при этом должны быть соблюдены два условия: 1) вотчинник должен быть во владении; 2) вотчина передаётся за лучшую разумную ренту, без учёта пени. Пеня в данном случае означает единовременную выплату, снижающую последующую ренту[46].

Выполнение трёх вышеописанных условий составляет легитимную вотчину. Несоблюдение их не аннулирует договор, но переводит его в разряд неформальных, могущих потребовать судебного решения. Недействительной вотчина может быть признана по большому счёту, только если её срок интерпретируется как бесконечность, или вотчиннику не предоставлена эксклюзивность владения[47] или само владение[48].

Временные рамки, в которые заключена вотчина, делают её необычайно гибким правовым институтом (рис. 3). Допустим, А формирует 99-летную вотчину в пользу Х. В свою очередь Х может создать (суб) вотчину в пользу Y. Срок такой суб-вотчины должен быть как минимум на один год меньше оригинальной вотчины между А и Х, а её условия регулируются договором между X и Y. При этом, условия оригинального контракта между А и Х, сохраняют свою силу в отношении суб-вотчины. В рамках своих договоров вотчинники также имеют право уступать (assign) вотчины. Уступка отличается от суб-вотчины тем, что новое лицо встаёт на место исходного обладателя вотчины, – то есть, если Х уступает вотчину Z, то уже Z будет вотчинником по отношению к А, в той же мере, как уступка от Y в пользу S делает последнего суб-вотчинником по отношению к Х или к Z, если Х уступил свою 99-летнюю вотчину ранее. Передача права уступки совершается только через трансфер и срок вотчины не меняется в сравнении с исходным: если Х делает уступку 99-летней вотчины через 59 лет владения, то приобретатель Z получит только её остаток (remainder) в 40 лет. Точно также, суб-вотчинник Y, получив суб-вотчину на 69 лет, уступая её, скажем, через 50 лет, может передать S только остаток на 19 лет. В итоге, к окончанию периода суб-вотчины, оба лица, заключившие её (X и Y) могут поменяться, так что возвращать владение будет S в пользу Z, как в той же мере может поменяться и сам собственник А, если он передаст оставшуюся у него реверсию (assignment of reversion) другому лицу (W). При этом, следует учитывать доктрину «приватности договора» (privity of contract), подразумевающую взаимные обязательства исходных сторон друг другу, – например, если Z, получивший вотчину по уступке от X, не соблюдает условий вотчины (не платит ренту и т.п.), то собственник A будет требовать исполнения от X, в той же мере как сам X, при соответствующем дефолте со стороны S, уполномочен искать возмещения от Y.

С точки зрения экономики безусловно интересны конкретные факты соглашений: например, уступка (assignment) от X к Z не будет совершенно иметь смысла при одновременном наступлении двух условий: а) если оставшийся срок оригинальной вотчины между X и А на момент сделки X и Z равен (за вычетом 1 года) оставшемуся сроку суб-вотчины Y и б) Y по договору с X не платит периодический платёж за суб-вотчину (то есть получил её за единовременную выплату ил иное представление). – Z в этом случае получает только 1 год вотчины от А, наступающий после окончания суб-вотчины Y. С другой стороны, если Z «угадает» и его 1 год владения придётся на пик рынка, его сделка будет коммерчески успешной, так как, при прочих равных X может согласиться на уступку за номинальную цену в 1 фунт. Подобные же нюансы существуют во всех вотчинах, главная закономерность которых в том, что окончание их срока значительно уменьшает их рыночную стоимость, если она оценивается единовременным платежом и, в зависимости от рынка, может совершенно менять конфигурацию сторон, если платёж периодический.

 



Рис. 3 Ограниченное во времени право собственности на примере lease.

Неотъемлемой составляющей вотчины являются условия или кондиции[49] договора, передающие её. Кондиции оформляются (или могут быть составлены) и при продаже собственности, но в этом случае они не влияют на право приобретателя: если собственник, продавая часть земли, оговаривает обязанность приобретателя не строить на участке здания высотой свыше пяти метров, то нарушение приобретателем этой кондиции даёт право собственнику (уже бывшему) требовать их исполнения в рамках гражданского права (нарушение договора). При той же ситуации с вотчинной, собственник может досрочно прекратить права вотчинника. Учитывая, что кондиции могут касаться широчайшего спектра вопросов (от обязательства сохранять парк или ремонтировать дорогу до жёсткого определения вида использования недвижимости), они де факто являются инструментом контроля собственника над судьбой недвижимости.

В части строительства в черте города (коммерческого, жилого и т.п.) целевая направленность урезанных прав собственности придаёт им дополнительное экономическое значение. Возведение здания, будучи необходимостью, (а в случае французской строительной аренды – обязательством), увеличивает привлекательность права, как обеспечения по кредиту, и даёт правообладателю возможности залога, сравнимые с собственностью, или даже большие, так как строительство, являясь условием договора, значительно повышает стоимость недвижимости (в виде неосвоенной земли), а, следовательно, снижает риски займодавца. Именно увязка ограниченных прав собственности с развитием земельного участка, к которому они относятся, в значительней степени преображает такие права в инвестиционный инструмент, чаще используемый для получения материальных выгод; – приобретая прямую собственность, человек невольно задумывается о её дальнейшей судьбе: проживание длительное время в одном месте формирует социальною зависимость, желание закрепить за собой и наследниками это место, превращающееся со временем в более значимое, чем просто собственность, – семейный очаг или фамильный склеп. Ограничение владения по времени нацелено на коммерциализацию недвижимости: лицо, приобретающее право, урезанное сроком, будет стремиться капитализировать вложение посредством сдачи в аренду построенного здания или помещений в нём. Именно с этих же позиций действует и законодатель, различными механизмами подчёркивая вещность усечённых прав с целью возможности предоставления под них займов и кредитов.

Возвращаясь к истории возникновения урезанных прав, легко заметить их последовательное создание / признание вслед за кодификацией законодательств. Европейские правовые системы начала XIX во многом оставались под влиянием феодальных отношений, характерной чертой которых была индивидуальность прав собственности на землю сопряжённая с их региональной раздробленностью: то есть, например, право собственности в центральной Франции включало в себя несколько иной набор прав и обязательств, нежели подобное право на юге страны. Более того, содержание могло варьироваться в одной провинции, в сельской местности и в городе, у графа и у герцога и т.д. Кодификации были направлены как раз на унификацию принципов права и естественным образом не в состоянии были зафиксировать весь спектр индивидуальных отличий феодальных землевладений. В итоге ряд прав и обязательств был просто ликвидирован как класс, следствием чего стал факт разобщения владения землёй и строений на ней, несмотря на все теоретические тенденции реформаторов следовать принципу superficies solo cedit. Отсюда берут истоки франко-бельгийское право на поверхность и нидерландские наследуемое право пользования и право на постройку и иные, – права, одна из главных задач которых легитимизировать доступ на чужую землю собственника здания. Под влиянием последующего экономического развития эти права, изначально имея более общего с сервитутами, оперились в самостоятельную категорию, оставаясь с одной стороны вещными (что даёт право не только занимать землю, но и свободно распоряжаться строениями на ней, так как вещность передаёт право доступа на чужую землю), а с другой являясь продуктом персонального договора между собственником и лицом, получающим такое право.

В Англии, где кодификации не случилось благодаря исконному британскому упрямству, в идентичных условиях, решение было найдено в существовавших уже институтах права. Недвижимостью является только земля и, за крайне редкими исключениями, собственность (freehold) на здание не может существовать без собственности на землю, или, иными словами, собственник земли всегда является собственником всего, что на ней. Однако если собственник хочет выделить и продать какую-то часть из недвижимости, – будь то дом, квартира, офисное помещение, право на охоту или рыбную ловлю, или даже право на строительство – он может использовать лизхолд, – уменьшенное в сроке и возможности право собственности. Лизхолд, в категориях континентальных юристов, заключает в себе вещное право, что гарантирует обладателю этого права доступ на землю, даже если право относится только к части этой земли (квартира)[50].

Если игнорировать применение усеченных прав собственности вне городской черты, то есть, для целей, напрямую не связанных со строительством, где они объективно предпочтительней права собственности для всех заинтересованных сторон, то вопрос необходимости существования таких всё-таки прав весьма спорен. Английский lease и французская строительная аренда достаточно популярны особенно в крупных мегаполисах, где всегда присутствует высокий спрос на землю; в Германии распространённость Erbbaurecht  диверсифицировано по региональному признаку; в Голландии и Швеции соответствующие права ограничены плотно заселёнными муниципалитетами (в Нидерландах – Амстердам, Роттердам, Гаага; в Швеции – Стокгольм, Гётеборг, Мальмё); но есть и пример Австрии, где строительное право фактически не востребовано частными лицами. Всё это позволяет увязывать спрос на ограниченные права собственности с интенсивностью локального рынка недвижимости, – Лондон и Париж, например, на протяжении последних столетий, являются лидерами по количеству сделок и их общему монетарному объему. С другой стороны, процент усечённых прав собственности, среди недвижимости, отчуждаемой муниципалитетами крайне высок, что подчёркивает важность такого инструмента с точки зрения публичной власти для реализации земельной политики.


[1] Т.е. может быть продано, отдано в залог, или его обладатель может сдавать построенное здание в аренду.

[2] В случае, если арендатор ничего не строит, или условия договора прямо не предполагают строительства, право будет рассматриваться как «аренда эмфитеузиса».

[3] Альтернативно, договор может предусматривать выкуп собственности на земельный участок арендатором.

[4] То есть, если, например, право предоставлено на 90 лет, а собственник желает прекратить его через 60 лет, он компенсирует его «остаточную» стоимость.

[5] В Англии, главное отличие freehold от leasehold состоит в указании срока (terms of years). Если собственность (freehold) ограничивается во времени четким упоминанием лет, то она становится «срочной».

[6] До 1990 года. Однако и сейчас это право застройки непопулярно среди частных владельцев.

[7] В Англии с 2002 года законодательно разрешено передавать землю под многоэтажную застройку в общую собственность (commonhold), которая, по мнению инициаторов такого введения такого права, должна была заменить усечённую собственность (leasehold) в первую очередь в многоквартирных домах и, тем самым, вывести здания из собственности инвестиционных компаний. Однако застройщики и инвесторы крайне редко отказываются от традиционного лизхолда, в силу очевидных его преимуществ.

[8] Lease никогда не был феодальным владением (tenure), даже не взирая на тенденцию судей в XVII-XIX веках (то есть после фактической отмены «доктрины владений») рассматривать его как «владение за службу рентой» (tenure for rent service), являвшейся попыткой оправдать наличие вещного интереса в контрактном по своей сути праве. В современном юридическом словаре синонимом lease является tenancy, – производное от tenant (владелец, собственник – так именовались вассалы, получавшие землю от лорда). Лицо, создающее или, точнее, устраивающее lease именуется landlord (традиционный эквивалент сугубо технического leasor), а лицо, принимающее его – tenant (в строгом юридическом обозначении – leasee); – то есть в буквальном смысле, если придираться к словам, отношения, охватываемые lease – это связь лорда и вассала, что, за неимением лучшей альтернативы, даёт право автору переводить lease как «вотчина».

[9] Это, безусловно, преувеличение автора. По сути, английский lease мало чем (пожалуй, за исключением срока) отличается от «строительной аренды» Франции или Германии и иных подобных прав. С другой стороны, только lease является продуктом натурального права, – все его европейские эквиваленты введены законодательно.

[10] Prudential Assurance Co. Ltd v London Residuary Body [1992] 2 A.C. 286.

[11] Например, тот, против кого предъявлен иск, должен был её покинуть, если его не было на земле до процесса.

[12] Вотчинник держит землю от лица, не находящегося на земле (ибо она занята вотчинником) и должен её покинуть, так как иск не против него, но против лица, от которого он держит землю. Если бы иск подавался против вотчинника, он бы имел прав оставаться на ней.

[13] Суды под юрисдикцией Канцлера, осуществлявшие право справедливости; суды общего права (common law) или королевские суды, в то время занимались исключительно вопросами, связанными с передачей земли (наследование, продажа, залоги, оспаривание титула). В принципе, всё средневековое английское общее право – это земельное право. Тяжбы в делах, которые сегодня можно было бы отнести к гражданским искам, разбирались в местных (региональных) судах или в судах справедливости.

[14] Anon (1698) 2 Freeman 224.

[15] Knight’s Case (1588) 5 CoRep 54b – периодические попытки судей увязать «лиз» с обязательностью выплаты ренты собственнику (например: Street v Mountford [1985] AC 809) не получили развития. С другой стороны, на практике, солиситоры всегда перестраховываются, и в большинстве случае договор вотчины подразумевает хотя бы номинальный (часто 1 £ в год) периодический платёж (ground rent).

[16] Собственнику даже без решения суда всегда доступно «угнетение» (distress) – право заходить и забирать любое движимое имущество, принадлежащее обладателю «лиза», и находящееся на земле собственника, в случае неисполнения условий договора «лиза», в том числе неуплаты ренты.

[17] Term of years, – как противопоставление абсолютности права собственности.

[18] До реформы 1925 года могли существовать так называемые «lease for lives», – то есть  «лизы», окончание которых привязывалось к какому-либо событию (чаще – смерть арендатора, но также и любое иное), что, принимая во внимание тогдашние практики существования собственности как в виде прямой (fee simple), так и урезанной (fee tail), ставило судей в крайне неловкие условия, подталкивая делать выбор между собственностью и «лизом».

[19] Lease – изначально название документа.

[20] Addiscombe Garden Estate Ltd v Crabbe [1958] 1 Q.B. 513.

[21] Walsh v Lonsdale (1882) 21 Ch. D. 9.

[22] Некоторые лицензии могут обязывать приобретателя, но только как контрактное право; альтернативно, держатель лицензии, при продаже недвижимости собственником, может требовать с него компенсаций за разрыв договора.

[23] Lease, в ярком контрасте к собственности, подчинён «отраслевому» регулированию. При рассмотрении вопросов, связанных с ним, общее право (common law) применимо только в той мере, в какой это не противоречит статутным уложениям конкретной отрасли. Например, сельскохозяйственные вотчины регулируются соответствующим законом (Agricultural Tenancies Act, 1995), предполагающим компенсации за улучшения, сделанные вотчинником, фиксированный срок пересмотра ренты (3 года, если иное не определено договором) и т.п. То же касается жилых зданий / помещений, регулируемых Законом о домовладениях (Housing Act, 1988) и, де факто выводящих lease жилья в отдельную категорию (assured tenancy или assured  shorthold tenancy). Таким образом, при одной и той же форме lease может быть по содержанию абсолютно различным правом – и вещным, близким к собственности (если оформлен через трансфер и обладает иными признаками); и договорной арендой, прекращающейся со сменой собственника.

[24] Например, как бы часто Вы не наведывались в Лондон, предпочитая один и тот же отель, и (допустим) один и тот же номер, это право будет всего лишь лицензией (собственник, в лице обслуги имеет постоянный доступ к недвижимости), но если вы снимаете бунгало «каждую неделю, начиная с первого воскресенья июня, в течение 30 лет», – то это будет lease, – то есть на тех же условиях, что и вы, это право смогут осуществлять ваши дети или третьи лица, если Вы передадите (продадите) им это право надлежаще оформленным образом.

[25] Ограниченное имение (fee tail) было единственным, которое могло превращаться в право собственности (fee simple), если об этом было прямое указание в сделке в виде «к Х в реверсии» или «к Х в остатке» (см. выше).

[26] Иные виды имений могут существовать в праве справедливости.

[27] Английские суды не склонны к формализму; задача суда – установить истинные намерения сторон. Соответственно, если устройство вотчины предполагало просто некую длительность, некорректно сформулированную, то судьи стараются избегать признания вотчин недействительными. Так, формулировка «на годы» (for years) интерпретируется на 2 года (Bishop of Bath’s Case (1605) 6 Co. Rep.), а срок «на выбор» (option of a lease) может быть признан как «вотчина на жизнь» (lease for life; ныне – на 90 лет: – Austin v Newhan [1906] 2 K.B. 167).

[28] s. 149 (6), Law of Property Act, 1925.

[29] До 1925 года существовали «вотчины на жизнь» (leases for lives), привязывавшие окончание срока к какому-либо событию. Статья 149 Закона о недвижимости 1925 года конвертирует все такие вотчины в 90-летние, но если вотчина передавалась не за плату, или не предусматривает периодической ренты, то в праве справедливости она может быть переведена либо в пожизненное имение (life estate, – означает последующую (после смерти Х) реверсию оригинального собственника) или в определённое право собственности (например: «пока Х исповедует католичество», – смерть Х католиком передаёт его наследникам полноценное право собственности; отказ Х от католической веры «разряжает» право реверсии, то есть лицо, передавшее недвижимость Х на таких условиях (или его наследники) возвращают собственность обратно).

[30] Perpetually Renewable Lease – вотчина не может продлеваться автоматически по окончании срока, так как по общим принципам права требует оформления через трансфер (deed). Тем не менее, одно время в разных регионах были популярны такие «вечные продления». С другой стороны, факт «продления» может быть вычитан из условий договоров, составленных небрежно или невразумительно.

[31] s. 145, Law of Property Act 1922.

[32] Условия договора вотчины могут предполагать досрочное её прекращение – см. ниже.

[33] В той же мере, в какой сам вотчинник может её прекратить по письменному же уведомлению.

[34] То есть «вотчина по усмотрению» всего лишь договор, не имеющий «имения в земле».

[35] Такой же статус имеет вотчина по принуждению (tenancy by sufferance); – по большому счёту это та же «вотчина по усмотрению», но без разрешения собственника. Почти все вотчины по принуждению возникают там, где вотчинник остаётся на / в недвижимости после окончания срока без дозволения собственника, каковое, например, может быть выражено уведомлением о прекращении «плавающей» вотчины. Допустим, вотчинник «из года в год» не покидает недвижимость после получения письма от собственника и истечения предписанного срока. Если собственник не подаёт иска об изгнании вотчинника, права последнего принимают форму «вотчины по принуждению»; если спустя месяц-два-три и т.д. собственник принимает ренту или иным способом не противодействует вотчиннику, «вотчина по принуждению» обращается в вотчину по усмотрению.

[36] Отложенная вотчина – Reversionary Lease.

[37] s. 149, Law of Property Act, 1925.

[38] Prudential Assurance Co. Ltd v London Residuary Body [1992] 2 A.C. 286.

[39] «from».

[40] «on».

[41] Просто письменной формы недостаточно.

[42] Установлено и подтверждено рядом законов, начиная с Real Property Act, 1845. Несоблюдение этих условий отнюдь не всегда делает вотчину недействительной; – довольно часто они переводятся в справедливые интересы (equitable interests).

[43] В первую очередь из-за параллельного существования «урезанного имения» (fee tail), также как и вотчины, оставлявшего реверсию в руках оригинального собственника (см. выше).

[44] Statute of Fraud, 1667.

[45] Стоимость земли в то время оценивалась затратным способом, то есть как стоимость сделанных на земле улучшений.

[46] При рыночной аренде в 10 000 фунтов в год, годовой платёж может быть снижен до 300 фунтов, если единовременная выплата составит не меньше 29 100 тысяч фунтов (10 000 х 3 [года] – 300 х 3 3 [года]).

[47] В отличие от собственности вотчина может быть передана нескольким лицам (общая вотчина). В этом случае эксклюзивность определяется в отношении к третьим лицам, а не между со-вотчинниками.

[48] То есть, если вотчиннику условиями договора запрещено распоряжаться недвижимостью (продавать, закладывать и т.п.), то такое право не формирует вотчину, но только лицензию.

[49] Covenants – термин «кондиции» употреблён, чтобы отделить это понятие от вообще условий договора. Ранее кондиции включались в сам договор, зачастую без соответствующего заголовка, что приводило к смешению и подмене одних другими (например: платёж за вотчину должен быть сделан единовременно в два транша с разницей в неделю, – это условие договора, не меняющее статус вотчинника и его права в случае просрочки платежа; но, если судья рассмотрит это условие в качестве кондиции, то за нарушение срока выплаты право вотчины может быть прекращено). Сегодня кондиции составляют отдельную часть трансфера и регистрируются как ограничения.

[50] В этих ситуациях потенциально заложена проблема; – очевидно, что квартира, переданная на праве leasehold, сроком на 999 лет, вряд ли будет физически существовать через этот промежуток времени. Но собственник квартиры (точнее – держатель лизхолда) сохранит за собой интерес в земле даже после разрушения материального объекта, ибо лизхолд подразумевает «имение в земле». Было бы занимательно заглянуть лет на 300-400 вперёд, чтобы узнать каким образом английские судьи будут определять размер и содержание этого «интереса»; что в итоге останется у собственника квартиры или дома, проданных в 999-летний лизхолд, и переставших существовать физически ранее окончания срока права.

Собственность

Право собственности – одна из тех абстрактных категорий, что элементарно понимается на всех языках мира, но, – при всей их разнообразной ловкости, – ни один из них не в силах подняться до и повернуться для её определения.

Псевдо — классическая дефиниция Римского права гласит, что «собственность есть право пользоваться и распоряжаться вещью в рамках закона[1]». География и история попыток окончательно и артикулировано разобраться с правом собственности широки и необъятны и включают в себя с одной стороны Англию, где теория собственности прошла феодальную эпоху, в которой одним из существенных её признаков рассматривалось право «разорять» землю[2], миновала либеральную стадию, акцентировавшую как главную её составляющую «эксклюзивность», исключительное право одного лица и социализировалась концепцией «узла права», а с другой – Россию, где по-немецки деловито каждый слушатель юридического факультета знает, что собственность это «право использования, владения и распоряжения».

В Англии формула института, называемого общим местом «право собственности», наиболее точно звучит как the tenure [held] by soccage for the estate in fee simple absolute in possession.

Первая часть – tenure – означает феодальное владение (от лат. tenere – держать, владеть). Доктрина владений развивалась с момента завоевания Англии норманнами и приняла относительно стройную теоретическую форму к середине-концу XII века. Она подразумевала связь лорд–вассал, установленную через привилегию владения землёй и ответную повинность. Владение (tenure) не рассматривалось как право, но со временем тяготилось перерасти в таковое. Точно также повинность не была обязательством (например, изначально повинности в части рекрутирования войск были актуальны только на случай войны; но поскольку лорды воевали ежедневно, то достаточно быстро эта повинность материализовалась в регулярное обязательство). Вассал приносил клятву верности сюзерену (homage), в ответ сеньор обязывался защищать вассала и его интересы. В начальный период все эти отношения были разрознены, и лишь со временем сплавились в единую, зачастую запутанную связь, на основании которой лорды притязали на имущество вассалов, если те выступали против них, и наоборот: вассалы считали себя свободными от повинностей, если лорд предавал их интересы (например, выдав титул на наследство конкуренту). Другое важное отличие феодального владения от права – его несистематичность, полная индивидуальность. Говоря о современных правах собственности мы априорно понимаем, что право собственности на землю компании XYZ не отличается от такого же права частного лица X, но с владением совершенно иное – повинность зависела исключительно от воли лорда: в Книге Страшного Суда[3] можно найти вполне понятные повинности, предполагающие например, держать меч при коронации или возглавить войска, но точно также там встречается повинность «пускать газы на Рождество для удовольствия короля» или «дудеть в рог при виде шотландцев или иных врагов на северной границе»[4]. При этом, натуральный размер владения, урожайность или доходность земли и т.п. вполне могли быть сопоставимы. Некоторые исследователи полагают, что отдельные владения вообще не содержали ответной повинности (то есть были не феодальными, а аллодиальными). Статус земельного владения в раннем феодализме лучше всего описывается как контракт, выраженный взаимными намерениями: одна сторона клянётся давать защиту интересам другой в обмен на исполнение другой стороной своей повинности. Земля здесь не предмет сделки (ибо король не передаёт и не гарантирует права на землю, точно так же как лорд/вассал их не приобретает), а лишь объект обеспечения обязательств каждой из сторон соответственно[5].

Такой «феодальный контракт», сопрягавший связь между лордом и вассалом через владение землёй, содержал в себе целый ряд взаимных прав и обязанностей, разделить которые в ту эпоху представляется проблематичным и потому они именовались «инцидентами». Например, земельное владение за рыцарскую службу (knight service) подразумевало экипировку определённого числа рыцарей[6] на сорок дней в году (достаточно скоро, – где-то через сотню лет, – эта повинность сменилась на «щитовые» – выплату денег[7]). Принятие владения сопровождалось принесением клятвы почтения (homage), являвшейся сакральным обетом, наподобие церковного: вассал присягал лорду в качестве его «человека»; далее, вассал обязывался «нести службу добросовестно» (fealty) [8] и, кроме того, соглашался являться в суд по требованию короля (в качестве судимого, свидетеля или любом ином[9]). Ответное обязательство лорда включало в себя защиту вассала и его интересов. Сюда относилось, к примеру, попечительство, заключавшееся, помимо прочего, в том, что в случае смерти или невозможности вассалом исполнять повинности, и до тех пор пока его наследники не достигнут правоспособности, лорд напрямую получал все выгоды с земли[10]; уступка владения обратно[11] обходилась наследникам в размере полугодового дохода[12]. Лорду также вменялось в обязанность (или право?) искать несовершеннолетнему владельцу, находящему под попечительством, супругу или супруга. Если протеже отказывался от предложенной партии или женился (выходила замуж) до совершеннолетия без разрешения лорда, он обязан был уплатить штраф[13]. Отдельно существовало право лорда на налог за наследование, взимавшийся с совершеннолетнего наследника владельца земли[14] и составлявший сумму годового дохода. Такой же размер надлежало уплатить лорду за его право «первого владения»[15]. Ещё одним инцидентном была «помощь» лорду. Великая Хартия свела этот вид инцидента к трём случаям: выкуп лорда из плена, экипировка его старшего сына рыцарем и подарок на свадьбу старшей дочери. Наконец, лорд имел право «выморачивать» имущество вассала, то есть прекращать владение и забирать землю обратно. На ранних этапах сеньоры могли (или пытались, по крайней мере) прибегать к этому праву по любому поводу неисполнения или недостаточного или ненадлежащего исполнения феодальной повинности; позже оно ограничилось всего двумя обстоятельствами: если вассал умирал без законного наследника[16] или если вассал был осужден и казнён (не просто осуждён)[17].

Самая значительная ущербность владений заключалась в их статичности: составители Книги Страшного Суда совершенно не подумали о завтрашнем дне и не предусмотрели никаких правил для отчуждения/перехода владения в другие руки, и в принципе, это не было их задачей. Кроме того, если все повинности предполагались быть исполненными в пользу короля, то никакой артикулированной связи между владением землёй и королём не существовало. Отсюда неудивительно, что самым популярным способом раздела/передачи владения (помимо наследования) стала так называемая субинфеодизация (subinfeudation) – процесс произвольного создания новых вассалов, в результате которого появились феодальные цепочки, где непосредственный вассал короля становился лордом своих вассалов, а те, в свою очередь, создавали своих вассалов, приобретая статус лордов по отношению к ним. Ни о какой справедливости в сочетании размер земли – размер повинности речи, естественно не было: главный владелец (tenant-in-chief –  прямой вассал короля) мог сделать себе вассала, передав ему четвёртую часть владения, но при этом, переложив на него ¾ повинностей. В свою очередь, средний лорд[18], приобретал себе вассала за половину своей земли, навязывая тому максимум повинностей. В конечном итоге, очевидно, пострадавшей стороной в этой системе был король, терявший поступления от исполнения повинностей главным владельцем и не имевший рычагов влияния на младших вассалов[19]. Статут Quia Emptores 1290 года запретил практики субинфеодизации, разрешив отчуждение земель только посредством «подмены» (substitution) вассала, – т.е. все повинности в отношении короля, вытекающие из владения землёй, должны были переходить на нового собственника; при том, что лицо, отчуждающее землю, имело право налагать в свою пользу иные повинности. То есть, если А, будучи главным владельцем (tenant-in-chief), держал землю B, за каковую привилегию он был обязан экипировать и обслуживать 5 рыцарей, то при отчуждении им этой земли в пользу С, на С полностью переходило обязательство по предоставлению 5 рыцарей и при этом А мог потребовать ещё годовой урожай (годовую прибыль) в свою пользу или иную плату. То есть, это был первый шаг к открытой купле-продажи земли. С другой стороны, Quia Emptores обеспечил исключительно интересы короля, но не решил многие вопросы феодального землевладения, – это произошло с помощью традиции.

Владение соккаж (soccage tenure) – было первым феодальным леном, повинность за владение которым исполнять разрешалось деньгами; и это единственное, что о нём можно сказать с определённостью. Соккаж точнее понимается не видами повинностей, входивших в него, но всем тем, что не попадало под иные виды феодальных владений. В результате развития военных технологий, увеличения значения наёмников, вовлечения в круг собственников третьего сословия и благодаря ряду иных факторов практически все виды феодальных повинностей к семнадцатому веку заменялись простой выплатой денег, то есть любое владение де факто можно было считать соккажем. В конце концов, в 1660 году Статут об отмене владений (Tenures Abolition Act), упразднив все их виды, констатировал status quo, и оставил лишь соккаж, как единственную легальную форму владения землёй.

К этому времени уже сформировалась доктрина имений / поместий (doctrine of estates), на первый взгляд никак не связанная с доктриной владений[20]. Под поместьем подразумевался легитимный вид права на землю, каковых могло быть четыре – простое имение (fee simple), устроенное (ограниченное) имение (fee tail), имение на жизнь другого [человека] (pur autre vie) и пожизненное имение (life estate). Последние два говорят сами за себя – А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B в пожизненное имение (life estate). Соответственно по смерти B, земля возвращается к А (если он ещё жив) или его наследникам. Или: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B, на время жизни С (pur autre vie – в течение жизни другого лица). По смерти С, земля от B возвращается к А или его наследникам. Отметим, что оба этих вида имения формально не подразумевали запрет на распоряжение, – собственник B имел право продавать[21], сдавать в аренду и т.п. в течение срока владения, но по собственной смерти или по смерти С, земля возвращается к А, без каких-либо обязательств по отношению к третьим лицам. Простое имение[22] подразумевало возможность обычного распоряжения (продажу). Если земля не продаётся в течение жизни собственника, она переходит к его наследникам в виде простого имения. Здесь в принципе всё понятно. Но вот урезанное (ограниченное) имение (fee tail)[23] – это полное головокружение. Посредством этой формы имения собственник мог «устраивать» судьбу земельного участка на десятки лет вперёд. Урезанное имение могло иметь простую форму: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B в пожизненное имение, затем к С и его наследникам; – по смерти B земля переходит к С и уже становится простым имением (fee simple), но могло принимать и многоступенчатую форму, обусловленную обстоятельствами и влияющую на жизнь нескольких поколений наследников, например: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B, на время жизни С, затем, если у B есть ребёнок от D, то к их ребёнку в остатке (in remainder – если этот ребёнок доживёт до совершеннолетия, то «устройство» разрушается и ребёнок B от D принимает простое имение (fee simple)), если B не женится на D, или они бездетны, то к Е – пожизненно, и если E выходит замуж за старшего ребёнка мужского пола G, – то E, и её наследникам в остатке, если иначе, то – к Н возвратом (in reverson – Н, в случае если E не соблюла условий, приобретает простое имение, вставая на место наследника оригинального «устройства» А) и т.д. Длина и все нюансы цепочки зависели исключительно от фантазии лица, создающего такое имение и ловкости его юристов. Понятия «в остатке» и «в реверсии» родились не случайно, ибо ограниченное имение прекращалось при прерывании прямой цепочки наследников исходного лица А (отец/мать – дочь/сын и т.д.)[24]: то есть, если простое имение в таких случаях переходило к наследникам боковой линии (брат/кузен/племянник и т.д.), то ограниченное поместье не переходило даже к брату или сестре. Именно различие остатка (remainder) и возврата/реверсии (reversion) стало ключевой проблемой в трактовках устроенного имения. Если возврат безальтернативно толковался как часть права собственности (fee simple ОДНОЗНАЧНО[25] включало в себя реверсию, и наоборот – передача права возврата подразумевала переход fee simple), то «в остатке» могло значить и пожизненное владение (life estate), – в этом случае после окончания жизнью последнего владельца с правом пожизненного владения, земля возвращалась наследникам оригинального дарителя (продавца).

Помимо этого, устроенное имение могло «членить» исходное имение на различные интересы, передавая отдельным лицам часть прав или некоторые виды их, или физически делить владение. Устроенное имение, таким образом, имело в себе и черты лизгольда и черты собственности, но, вследствие его «тяжести» постепенно вымирало (официально упразднено Законом о недвижимости 1925 года, хотя, может быть, продолжает существование кое-где и поныне), равно как и формы пожизненного имения и имения на жизнь другого человека (сохраняют действие только в праве справедливости). В начале нынешнего века правки в статутное законодательство оставило только три вида имения (estates): свободное имение (freehold), имение ограниченное сроком до 999 лет (leasehold) и общее имение (commonhold).

Абсолютность имения (absolute) означает его неразрушаемость во времени, вечность, то есть подчёркивает связь имения с  землёй, как физическим объектом. В то же время, постулат абсолютности не есть обязательный критерий собственности, – простое имение может иметь и срочный, определенный характер. Однако период его существования не может быть выражен конкретно категориями времени, – указание на столько-то лет (месяцев, недель) автоматически превращают простое имение в лизгольд. Точно также событие, к которому привязывается срок жизни имения, не должно быть из ряда тех, которые произойдут в обязательном порядке в прогнозируемом будущем, то есть фраза «пока не умер X» не создаёт простое имение, но передача простого имения «к X, пока он женат» делает право собственности срочным. Лицо, отчуждающее таким образом землю, сохраняет за собой право «вероятной реверсии», – как только эта вероятность утрачивается (например, X становится вдовцом или умирает в браке), – простое имение становится абсолютным и продавец, или его наследники в титуле навсегда теряют возможность возврата земли. Другой способ создавать неабсолютное право собственности – это условие, предшествующее или последующее его передаче (например: «к Х, когда он поженится» или «к Х, пока он исповедует католичество»). Последующее условие наиболее сложно, так как предполагает, что приобретатель имения уже является собственником, и, если условие не выполнено, его собственность отчуждается (де факто через изъятие – forfeiture). В любом случае условие должно быть распознаваемо, не умалять прав собственности (то есть например, условие передачи А, «без права продажи, залога или иного распоряжения» не имеет эффекта – А получит абсолютное имение) и следовать духу закона (условие разрушения простого имения «в случае банкротства, отсутствия наследников или казни» бессмысленно, так как правые нормы  предполагают тот иной вид перехода имения в каждом из этих случаев). В современном праве все нюансы оспаривания абсолютности простого имения носят характер наследственных споров, и по большому счёту, не существенны.

Во владении (in possession) означает не только и не столько физическое нахождение на земле, сколько способность осуществлять действия, присущие собственнику (получать ренту, преследовать нарушителей владения и т.п.). Это эхо самого раннего Средневековья, когда формальный титул и реальное, в своём лице, присутствие на земле создавали де факто равные предпосылки оспаривания права. Допустим, Ваш дядя умирает бездетным, Вы, как старший племянник, спешите вступить в наследство и отсылаете гонца получить королевское подтверждение своих прав (writ of right[26]), приложив к сему мзду, естественно. К моменту, когда вы прибыли к гробу усопшего, там уже находится – и находится во владении (in seisin[27])– младший племянник параллельной линии, который просто заперся в замке и не пускает Вас, несмотря на старшинство. Более того, королевская канцелярия имеет своё мнение, по поводу того, кто должен быть наследником титула и к замку подтягивается муж вашей сестры со своими вассалами и подтверждённым титулом. Ваши действия? – Разумнее всего стакнуться с зятем, и вместе поскорее овладеть замком. Изгнать, а лучше прирезать племянника, а потом, на пирушке, тихо  отравить зятя. Тогда Вы будете находиться «во владении», а конкуренты мертвы, что существенно повышает Ваши шансы на наследство. Конечно, сегодня данные ситуации маловероятны, но «владение» по-прежнему составляет неотъемлемую часть собственности в английском праве. Это в частности выражается том, что в Англии, даже несмотря на систему регистрации, нет абсолютности титула[28], – любой существующий собственник, может лишиться прав, если кто-либо докажет большую основательность своих притязаний. Допустим, некто А вступает во владение (занимает физически) собственностью Х, при том сам Х не подаёт иска; уже по прошествии года[29] А, оставаясь лишь во владении, становится собственником для всех третьих лиц, – он может преследовать незаконных арендаторов и иных, лиц, нарушающих права собственности, строиться и распоряжаться землёй как через аренду, так и через продажу и наследование[30]. Однако против Х, его законных наследников, их представителей и/или приобретателей от них, действия А не имеют силы: Х и иное лицо, получившее тот или иной титул от него (например, арендатор) могут в любой форме препятствовать действиям А (включая, например, снос дома или разрушение дороги) без последствий для себя. В любое время, пока А не получил абсолютное право собственности[31], Х и его наследники могут через суд вернуть себе право собственности.

 

Право собственности можно анализировать и рассматривать масштабно, многостранично, бесконечно долго и нудно перетасовывая все накопленные на текущий момент представления о нём, но ничего из всего арсенала юридических абстракций и конкретных моментов использования не даст более убедительного ответа, уже имеющегося в распоряжении каждого собственника, а именно: право собственности, – это тот максимум возможностей, которое предоставляет существующая законодательная база в части распоряжения объектами недвижимости. Возможности эти имеют экономический характер, – право, в данном случае, должно следовать опыту и природе – нет смысла в собственности, если она не даёт доход, не является предметом спроса, не генерирует прибыль и /или не может быть предметом обеспечения. В этом базовое отличие европейской недвижимости от всех иных форм использования земли, возникавших в разных цивилизациях за историю человечества. Земля всегда была наиболее удобной формой дохода для власти, ибо её невозможно утаить, нельзя передать и переместить, но лишь в Европе право получать прибыль не просто размывалось среди феодалов, а, – в результате революций, уничтоживших владения как привилегию одного сословия, – закрепилось в качестве абстрактного права, доступного любому члену общества, и равного основополагающим свободам[32].

Понимание «недвижимости» и заложенного в ней права собственности, как ключевой, базовой возможности гражданина, объясняет её эволюцию, историю расширения числа объектов, включаемых в право собственности, – если на раннем этапе это были огромные маноры феодалов, то позже они стали дробиться на меньшие участки земли; в девятнадцатом веке оно охватило отдельные здания, в двадцатом и в двадцатом первом – квартиры, помещения и этажи в них. Те же тенденции, что профессионалы от юриспруденции преследовали в XVI, XVII, XVIII вв., стремясь отреагировать на спрос, рождённый появлением третьего сословия в виде банкиров, торговцев, зарождающихся промышленников, и самих юристов и диктовавший необходимость «отвязать» права владения землёй от сословного статуса и личных уз между дворянством и короной, руководили законодателями XIX-XX веков, пытавшихся путём удешевления прав собственности распространить его на личное жилище, дома для рабочих и иных менее обеспеченных классов, и таким образом, обозначивших здания, как отдельную категорию недвижимости, и, – ещё позже, – уравняв с ними квартиры. Такое «умаление» права собственности до квартир, помещений и т.д. – не более, чем экономическая целесообразность, которая с одной стороны, должна быть поддержана устойчивым спросом на определённый вид недвижимости, возможностями стабильно поддерживать этот спрос (e.g. – путём доступности финансов), а с другой – не ущемлять существующие права[33].

Право приобретательной (приобретательской) давности один из редких анахронизмов феодального земельного права, доживший до наших дней. На протяжении столетий европейская юриспруденция сталкивалась с проблемой расхождения титула (документального права) и владения (фактического использования земли). В идеальном случае, соединяясь в одном лице, они формировали легитимную собственность. Но в средние века, пока ещё не было чётких правил наследования, подтверждения сделок и т.п. всегда возникал вопрос: из двух относительно равных претендентов, чьи притязания весомей, – того, кто находится на земле, или того, кто получил официальный ордонанс (документ), но даже силой не может взять имущество. Эти проблемы касались, как правило, семейных отношений, хотя где они оканчивались в то время сказать затруднительно, ибо европейская аристократия была связана многочисленными династическими браками. По большому счёту, любой рыцарь мог въехать в замок другого дворянина и на основании родства через троюродную бабушку или по любому иному[34] требовать признания себя легитимным владельцем манора. С течением времени развитие юридических норм сглаживало разногласия, хотя споры по поводу легитимности притязаний на собственность продолжались до эпохи гражданских кодексов[35]. На сегодняшний день право приобретательной давности де факто не действует против зарегистрированных собственников, в юрисдикциях, где функционирует система регистрации прав, – закон предписывает, чтобы права были в любом случае зарегистрированы. Таким образом, приобретательная давность распространяется только на случаи, когда сама сделка была по каким-либо причинам ничтожна или недействительна, но приобретатель, тем не менее, был зарегистрирован в качестве собственника[36]. В правовых системах, где нет регистрации прав (e.g. – Франция, Бельгия), требуется 30 лет[37] осуществлять права владения, чтобы стать легитимным собственником. При этом обязательно должно соблюдаться условие искренних намерений (bona fide) лица, притязающего на право собственности, – то есть он не знал, или не мог знать о том, что на момент приобретения существовал законный собственник. Кроме того, должны быть удовлетворены иные требования, такие как непрерывность (постоянство) владения, его открытость, добросовестность, отсутствие исков, претензий, притязаний и иных действий со стороны легитимного собственника (включая разрешение). При прочих равных, приобретение по давности недвижимости целиком в современных условиях случай довольно редкий, чаще его применяют к сервитутам или к изменениям части земельного участка при спорах о границах.

 

Экономический потенциал права собственности и формирует ту особую ценность этого права, которая должна быть обрисована законодателем в рамках разделения движимых и недвижимых вещей. Правовая организация владения некоторым движимым имуществом может по форме совпадать с владением землёй, например: точно также как земельный участок может быть обременён залогом, но приносить при этом доход в виде аренды, заложенные акции продолжают генерировать дивиденды. Но, в отличие от движимости, где право собственности является самодостаточным правом, право собственности в недвижимости зачастую требует иных, менее значимых, прав или интересов. Кабель, забор, сарай, навес, газопровод и т.л., принадлежа на праве собственности какому-либо лицу, не требуют признания недвижимостью потому, что, во-первых, их самостоятельная ценность ограничена той целью, для которой они созданы, во-вторых эта их цель не совпадает с целью использования той части поверхности, на которой они находятся, и, в-третьих, сочетание каждого их этих объектов с тем участком земли, на котором они расположены, не придаёт ощутимую ценность праву, объединяющему их и землю под ними. Линия электропередачи, переносящая энергию от генерирующего источника до распределительной подстанции, сама по себе не образует ту же связь с землёй, как подстанция и генератор; отсюда последние требуют права собственности (или близкого к нему), в то время как сами линии вполне могут обходиться меньшими интересами, так же как часть дома, – в результате ли ошибки землеустроителя или при попустительстве владельца, – оказавшаяся на соседнем участке, но все эти интересы так или иначе корреспондируются с правом собственности, либо того, для выгоды они служат, либо того, к чьему ущербу или ограничению они существуют.

Другой, традиционно подчёркиваемый аспект недвижимости состоит в её неперемещаемости: владелец движимой вещи может держать её в руках и свободно передвигать из одной точки в другую, и тот факт что он это делает, подчёркивает, формирует и зачастую доказывает права собственности на движимую вещь. В большинстве случаев, – покупая огурец на рынке, облигацию на бирже или бит-коин в интернете – вы уверены, что тот, кто передал предмет, имел на это право, равно, как подбирая окурок с асфальта, нет ничего, препятствующего вам утверждать своё право собственности на него, – тем более, что оно прекратится, едва фильтр начнёт обжигать губы. Но путешествуя за грибами, и пересекая пшеничное поле, человек не может знать ни чьё это поле, ни кто его обрабатывает, ни к кому обратиться, чтобы заключить контракт на поставку зерна с него. И факт присутствия конкретной персоны на конкретной лужайке не устанавливает никакой связи между ними, – по крайней мере, до тех пор, пока эта конкретная персона не постоит дом на лужайке, и не удивится явлению лесника с предписанием к чертям снести дом. Отсюда берёт истоки разделение титула и владения, свойственное лишь праву собственности на недвижимость, – подданный Поднебесной может приобрести замок на берегу Луары, и, пробыв его собственником лет десять, передать его по наследству или продать ни разу не побывав в нём. И отсюда же  возникает понятие публичного права – совершенно не применимого к движимым объектам, – парк, дорога, река и т.п. – в силу своей природы обеспечивают доступ каждому. Неперемещаемость, таким образом, из единого базиса рождает две диаметральные противоположности: и то, и другое являются правом, – в данном случае в смысле санкционированного государством императива, – но публичное право нацелено на обеспечение доступа на конкретный земельный участок неограниченно широкому кругу лиц, в то время как право, требующее титул, наоборот, – стремится максимально индивидуализировать объект к которому оно применяется, в идеале исключив доступ всех лиц на конкретный земельный участок, за изъятием единственного обладающего титулом. Как ни парадоксально, но – в отличие от идей, скажем коммунизма и капитализма, – публичное право и частное право собственности на недвижимость не паразитируют друг друга, но сосуществуют, образуя вполне гармоничный симбиоз: публичный парк зачастую обрамлён частными владениями; в будущем – отдалённом или нет, – весь квартал может попасть под проект развития территории и тогда парк станет частным владения, а какие-нибудь частные участки или их части сформируют публичное пространство. Сверх того, – публичное и частное право не так далеки друг от друга. Максимальная эксклюзивность частного владения может быть ограничена сервитутом на право прохода в пользу соседнего участка. Пока этот сервитут действует только в отношении собственника и только одного участка – это одна ситуация. Если такое же право получает арендатор? А затем – его наемные рабочие? Если оно включит в себя возможность доставлять почту, то есть распространится на почтальона, затем на мальчишку посыльного из булочной? А дальше – и на всех жителей квартала? И, – следующим этапом, – перестанет ограничиваться только существующей дорожкой, ремонт которой, между прочим, оплачивает только собственник обремененного участка, – и сервитут охватит весь участок? Последний шаг – расширить этот сервитут на всех жителей улицы, района, города, страны, мира… В какой момент право индивидуальной собственности потеряет ценность в глазах рынка? В какой момент частный земельный участок с домом, даже обремененный сервитутом, но находящийся в собственности, перестаёт быть недвижимостью? Не в тот ли, когда на него возникает публичное, неограниченное ни для кого право? Не выглядит ли нонсенсом тот факт, что публичное право, применяемое к скверу, реку, лесному массиву и т.п. никто и нигде[38] формально не определяет как «публичное право собственности». – и наоборот: в отношении частного, индивидуализированного объекта за словом «право» «собственность» сама, интуитивно домысливая логику, спрыгивает с языка[39].

Вы приобрели земельный участок и построили на нём дом. Спустя годы, вы решили перебраться поближе к детям, переехавшим в Москву и готовым снимать вам квартиру. Поразмыслив, вы приняли их предложение, но резные наличники со ставнями, купленные вами когда-то у местного умельца так сильно запали в душу, что просто просились быть взятыми с собой. Однако, покупатель, увидев, как вы пытаетесь снять их, запротестовал, утверждая, что наличники суть часть дома, уже купленного им. Граница между улучшением (самостоятельной движимостью) и прикреплением (частью недвижимости) существует в каждой юрисдикции, но установить её подчас чрезвычайно сложно даже в самых детальных правовых системах, где оперируют кадастры и регистрация. Является ли кондиционер частью дома? А электрическая розетка составляет ли неотъемлемую часть квартиры? Кодифицированные системы содержат вроде бы недвусмысленные указания на такие различия. Во Франции частью недвижимости является всё, что необходимо для её использования, – если фермер продаёт землю, то сено, предназначенное для продажи, остаётся в его собственности в качестве движимого имущества, а сено, определённое для зимнего кормления скота, продаваемого вместе с фермой, будет расценено как часть недвижимости. Но если сено собрано и хранится в закромах, то как выделить ту или иную часть? Как показывает практика английского права, единственным верным критерием в таких обстоятельствах будет являться признак цели: если, допустим, гобелены в рамах просто прикреплены к стенам, они являются улучшением[40], но если они покупались и размещались как часть дизайнерского оформления, то они составляют часть недвижимости[41]. Статуи бюсты, вазы, формирующие общий архитектурный ансамбль особняка, образуют единое целое с недвижимостью[42], а одна статуя, хоть и увесистая – нет[43]. Кабель связи, закопанный в землю, есть движимость[44], а заросшая травой куча мусора, – только часть земельного участка[45].

Но если публичное право так или иначе способно реализовать на практике юридическую суть – то есть на деле стремится расширить круг действия, включив в него даже лиц, единожды в жизни воспользовавшихся им (например – туристы), то частное право – именно вследствие предопределённости местоположения – де факто не способно обеспечить абсолютную эксклюзивность своему субъекту. В современном мире, с самолетами, подземкой, автобанами, железными дорогами и в принципе достаточно небольшими размерами владений (в сравнении с более ранними периодами) это объяснимо и понятно. Но даже в Средние века право феодала было не то, чтобы ограничено, но – если он хотел получать доход, а доход собственно приносила не земля, а труд крестьян на ней, — он вынужден был мириться с интервенцией иных прав на своей территории. Это касалось тех прав, что в современном мире относятся к традиционным правам – например, право жителей определённой деревни рубить лес для заготовки дров на зимний период, или право собирать ягоды и т.п. Это некий «привет», обратный отсыл к концепции «узла прав»,  с той разницей, что собственник – даже в те глухие времена, когда не было собственности, — никогда не владел абсолютной эксклюзивностью права; но, — в отличие от последних ста пятидесяти лет, когда публичные ограничения стали императивом, как к примеру, обязанность получать разрешение на строительство — все ограничения и обременения он либо накладывал на себя сам, либо добровольно принимал их при приобретении недвижимости (например, право короля охотиться в лесу феодала).

Но всё же неперемещаемость есть характеристика предмета, а любой предмет существует в пространстве. Недвижимость же и есть пространство, – в отличие от движимых объектов, имеющих форму, и тем довольствующихся достаточностью наименования, – требующее детерминации, как в части содержания права, так и в плане описания внешних лимитов действия этого права. Пространство безгранично и бесконечно во времени и, как таковое, может быть зафиксировано лишь умозрительной категорией права, что безусловно подчёркивается попытками закрепить этот факт соответственно эволюции недвижимости. Книга Страшного суда (Doomsday Book), с сомнительной тенденциозностью воспринимаемая рядом исследователей как первый кадастр, содержала в себе лишь то, что казалось в те времена сутью землевладения, а именно – натуральные повинности в пользу Короны; и более пяти сотен лет по всей Европе, все отношения по поводу земли определялись в рамках этого понимания, – верховная власть в лице монархов пыталась стабилизировать доходы (посредством разрешения наследования и т.п.), а те, кто должен был их обеспечивать, – дворянство, – с той же силой стремились сохранить как минимум статус кво между обязательствами и собственными правами, а как максимум – сократить повинности и расширить предел права владения. Но, поскольку, в конечном счёте, интерес всех сторон сводился к деньгам, то в обоюдные отношения сюзеренов и вассалов постоянно вмешивалась третья сила в виде «нештатных» институтов, ссужавших деньги под залог землевладений и тщетно притязавших на возможности реализовать свои права при дефолте заёмщиков. Открытие Нового света, повлёкшее резкое разрастание и усиление торгового сословия, включая возникновение нуворишей, ищущих новых средств для вложения, а также изменение социальной структуры за счёт новых технологий и увеличения населения, потребовали иного формата восприятия земли. По большому счёту, именно буржуазия санкционировала новое видение земли, как недвижимости, как капитала, для чего и понадобились усовершенствованные правила, направленные в первую очередь, на вовлечение земли в гражданский оборот, как хоть и сложного, комплексного актива, сопряжённого всё еще с рядом феодальных инцидентов, но, тем не менее, подлежащего открытой купле-продаже. Не случайно, Голландия, первая освободившейся от тьмы Средневековья, прибегает к нормам Римского права, смешивая его возможности с текущими необходимостями в рамках Римско-голландского права[46]. Не случайно, один из первых актов Карла II, – реставрированного после Революции английского монарха, – касался отмены феодальных владений и перехода на доктрину «имений», три из которых сохраняли средневековые рудименты и не дожили до сегодняшнего дня, а одно – допускавшую безусловную продажу – стало эквивалентом права собственности (fee simple). Не случайно Французская революция и последовавший за ней Гражданский кодекс, заменили все сословные привилегии в отношении к земле на «недвижимость». И, точно также, – не случайно, – все системы кадастров и регистрации прав на недвижимость стали активно распространяться по Европе в ногу с чередой буржуазных революций середины XIX века. В некотором роде, эволюция земли в недвижимость, превращение средства обеспечения повинностей монарху в товар, описанный и зафиксированный в виде права, – есть вполне успешная попытка через юридическую фикцию (каковой на деле и является недвижимость) сблизить пространство и вещь, движимый предмет, максимально возможно упростив и уравняв правила их передачи между субъектами гражданских правоотношений.

В современном понимании право собственности [на недвижимость], как и саму недвижимость можно сформулировать как возможность тем или иным способом капитализировать (сдача в аренду, продажа, залог) пространство, описанное в правовом значении и измеренное в физическом. – Так, по крайней мере, видится с точки зрения эволюции недвижимости. Более чёткой, однозначной дефиниции отыскать невозможно именно вследствие простого факта уникальности каждого объекта недвижимости как индивидуализированной точки пространства. Два соседствующих земельных участка, граничащих забором, два здания с общей стеной, две помещения, разделённые перегородкой при одном и том же праве собственности, будучи в равной мере названные недвижимостью, могут иметь совершенно разный набор прав и обязательств, привязанных к ним даже находясь в руках одного собственника. Единственное, что их роднит как недвижимость – это их экономическая ценность, которая, хоть и может быть различна, но подлежит идентичному регулированию при той или иной реализации права собственности.


[1] Dominium est ius utendi et abutendi re sua quatenus iuris ratio patitur (лат.) – В классическом Римском праве найти подобное невозможно, хотя бы потому, что там такого нет. Самый ранний текст, содержащий данный пассаж – это работа Прюдона. Принимая во внимание его критическое отношение к предмету исследования, слово abutendi (распоряжаться по своему усмотрению) носит скорее негативный оттенок. Ричард Пайпс со ссылкой на Витторио Шалоя (Vittorio Scialoja) относит эту максиму к XVI веку.

[2] Waste – рыцарь мог уничтожить урожай на корню или вырубить лес. Если в последствии его притязания признавались, то компенсации выплачивались только тем, кому он изволил. В более позднее время waste стало одним из признаков собственности, означая какие-либо изменения (к лучшему или худшему) земли (e.g. обладатель пожизненного владения мог быть обязан компенсировать собственнику сделанные улучшения / ухудшения).

[3] Doomsday Book – перепись земельных владений, законченная в царствование Гийома (Вильгельма) Завоевателя. Исследователи не без оснований полагают, что начало труда было положено ещё при англо-саксонских королях.

[4] Данные владения попадали в категорию «владение в рыцарстве» (tenure in chivalry), подкатегорию «великое сержантство» (grand sergeanty), одно из самых привилегированных видов владений.

[5] Фактически все конфликты Средневековья вытекали из неопределённости владения землёй и, соответственно, прав (титула) на неё. Объединение различных владений и титулов в одном лице добавляли неразберихи; например, первые норманнские короли Англии династий Анжевинов и Плантеженетов, имели титулы герцогов Нормандских и графов Анжу и Мэн, полученные от Французской короны. Если король Англии Ричард «да-и-нет» объявляет войну королю Франции, то, будучи одновременно вассалом своего врага как граф Анжу и Мэн и герцог Нормандский, он де юре утрачивает эти владения и соответствующие титулы, ибо нарушает вассальные обязательства по отношению к сюзерену. Чтобы сохранить их, он должен апеллировать к ущемлению королем Франции своих прав как вассала. Более того, даже без войны и английской короны, граф Анжу обязан являться в суд по вызову короля, а герцог Нормандский обладает иммунитетом против королевского суда. Рецепт, как избежать суда и пожертвовать графским титулом всё в том же русле – нужно предъявлять встречные претензии о нарушении своих прав сюзеренном, например, – в том году король затребовал дополнительный налог на крестовый поход.

[6] В 1086 году это были ещё не рыцари, а просто «вооружённые всадники».

[7] Есть мнения, что «щитовые» начали выплачиваться баронами как штраф за отказ от несения личной службы в правление Ричарда Львиное Сердце, но так как это мнение из Википедии, то оно как минимум, спорно.

[8] Обязательство разбивалось на три не случайно – преступление обета (homage) рассматривалось и как клятвопреступление в рамках канонического права (то есть вассал мог быть отлучен от церкви), нарушение доблести (fealty), выражавшееся, например, в бегстве с поля битвы или неявку на сражение, было меньшим проступком.

[9] Этот третий вид обязательства, в отличие от двух предыдущих, не был императивом, но условием договора. Например, пэры Франции, будучи прямыми вассалами короля, не всегда подлежали королевскому суду.

[10] То есть лорд тем самым обязывался не отчуждать владение в польз