Амортизация имущества

В рамках современной концепции бухгалтерских принципов амортизация имущества есть равномерное распределение затрат от приобретения такого имущества в соответствии с периодом использования. Когда Вы занимаетесь производством какого-либо товара, Вам необходимы сырьё, рабочая сила, электричество и т.л., и все эти затраты, связанные с изготовлением продукции, вычитаются из денег, полученных с продажи произведенных вещей. При этом действует механизм «сочетания» затрат и выручки по периодам, – если в апреле было продано 200 единиц предметов, то расходы за апрель отражаются не в том объёме, как они произошли фактически (в апреле Вы могли закупить сырья для производства 500 штук товара), но только в том, каковой потребовался для изготовления проданных 200 единиц. Однако помимо прямых производственных затрат существуют средства, выделенные на приобретение оборудования для производства. В рамках механизма «сочетания» затраты на покупку такого имущества не могут быть вычтены единовременно, так как оборудование, в отличие от сырья, не используется разово, а имеет определённый срок жизни, в течение которого участвует в генерировании выручки. Следовательно, затраты на его приобретение должны быть разнесены по времени в соответствии с предположительным сроком износа. В случае с инвестициями в недвижимость, для того чтобы оказывать услуги по предоставлению квартиры в наём и получать с этого доход, Вам сначала нужно приобрести такую квартиру или дом. Затраты на приобретение и составляют общую сумму средств, подлежащих вычету из получаемой прибыли, распределяемому по временным периодам.

В таком формате, на первый взгляд, амортизация находится в сфере интереса исключительно бухгалтеров, однако это не совсем так, особенно в части недвижимости. Во-первых, не вся недвижимость подлежит амортизации: если земля безусловно не амортизируется повсеместно, то в отдельных юрисдикциях амортизации также не подлежат определённые типы зданий. Во-вторых, далеко не все из инвестиционно привлекательных юрисдикций разрешают амортизацию недвижимости в принципе. В-третьих, регулирование амортизации недвижимости там, где она допускается, имеет очень детальный и комплексный характер: на методы, ставки и сроки амортизации оказывает влияние множество факторов от возраста строения и цели его использования до потенциального дохода, приносимого недвижимостью. В Англии, например, амортизации подлежат только «прикрепления» к недвижимости, – лифты, водопроводные и канализационные трубы, общая электрическая разводка здания и т.п., – и вложения в ремонт (если таковые произошли), но не сама недвижимость. В США и Голландии амортизируется исключительно инвестиционная недвижимость, – то есть те здания, использование которых предусматривает получение дохода; в Нидерландах при этом, амортизация ограничена лишь строениями, приобретёнными по цене выше рыночной и прекращается как только разница между затратами на покупку и суммарной амортизацией достигает оценочной стоимости недвижимости. В Австралии структурные элементы здания (фундамент, стены, опорные конструкции), прикрепления (в число которых могут включаться дороги и иные прочно связанные с землёй объекты, не являющиеся частью самой недвижимости, но необходимые для её использования) и улучшения (ковры, встроенные шкафы, кондиционеры и т.п.) амортизируются по различным ставкам. Данные факты позволяют рассматривать амортизацию недвижимости как юридическую фикцию, цель которой – оживлять рынок недвижимости за счёт привлечения инвесторов. Именно в таком виде понимание сути амортизации важно для инвестора, так как такие параметры как возраст здания, дата его последнего капитального ремонта, цель предыдущего использования, возможный метод амортизации и иные влияют на размер налогов, образующийся как в период владения недвижимостью, так и на момент её продажи, позволяя экономить порой десятки и сотни тысяч долларов и Евро, и определяя в конечном итоге сумму средств, вырученных с инвестиции в недвижимость.

На сегодняшний день существует три базовых метода амортизации. Большинство юрисдикций, допускающих амортизацию недвижимости, позволяют также выбирать и метод амортизации как минимум из двух.

Линейная амортизация[1] рассчитывается как полностью равномерное распределение затрат на протяжении всей жизни недвижимости. Если цена приобретения составила 1 400 000[2], а местное регулирование устанавливает срок износа для такого типа зданий в 30 лет, то ежегодная амортизация будет 46 667. Если сделка по приобретению была закончена, предположим, 14 апреля, а налоговый период исчисляется с 1 января, то за первый год владения амортизация составит 35 000 (46 667 / 12 * 9), то есть не полную годовую сумму, а девятимесячный её размер.

Метод снижающегося баланса заключается в неравномерном распределении вычетов. Формула для расчетов выглядит как:

А = БС * К, где

А – размер амортизации за период времени;

БС – балансовая стоимость недвижимости на начало периода;

К – коэффициент амортизации.

Начальная балансовая стоимость определяется как общая сумма затрат на покупку недвижимости. Балансовая стоимость за последующий период равна балансовой стоимости предыдущего периода минус амортизация за период. Коэффициент амортизации исчисляется как произведение коэффициента линейной амортизации либо на 200% (метод 200% снижающегося баланса), либо на 150% (метод 150% снижающегося баланса). При вышеприведённых исходных данных мы получим:

Коэффициент линейной амортизации = 1 / 30 = 3,33%

Коэффициент амортизации (200%) = 3,33% * 200% = 6,67%:

Коэффициент амортизации (150%) = 3,33% * 150% = 5,00%:

В течение последующих пяти лет, при использовании метода 200% снижающегося баланса инвестор будет возможность иметь следующие вычеты:

Период Начальная БС Коэффициент амортизации Размер амортизации БС на конец периода
1-ый год 1 400 000 6,67% 93 333 1 306 667
2-ой год 1 306 667 6,67% 87 111 1 219 556
3-ий год 1 219 556 6,67% 81 304 1 138 252
4-ый год 1 138 252 6,67% 75 883 1 062 368
5-ый год 1 062 368 6,67% 70 825 991 544

При использовании метода 150% снижающегося баланса получаются следующие цифры:

Период Начальная БС Коэффициент амортизации Размер амортизации БС на конец периода
1-ый год 1 400 000 5,00% 70 000 1 330 000
2-ой год 1 330 000 5,00% 66 500 1 263 500
3-ий год 1 263 500 5,00% 63 175 1 200 325
4-ый год 1 200 325 5,00% 60 016 1 140 309
5-ый год 1 140 309 5,00% 57 015 1 083 293

Метод суммирования цифр по годам – наименее употребительный механизм расчета. Он вычисляется по формуле:

(З – ОС) * Ф, где

З – затраты на приобретение;

ОС – остаточная стоимость в виде годовой амортизации, вычисленной методом линейной амортизации;

Ф – Фракция на период.

Фракция рассчитывается следующим образом:

1-ый год: n / (1+2+3+…+ n);

2-ой год: (n-1) / (1+2+3+…+ n);

3-ий год: (n-2) / (1+2+3+…+ n) и т.д.

Таким образом, при применении метода суммирования цифр по годам получаем следующие вычеты за 5-летний период:

Период Затраты Остаточная стоимость Фракция за период Размер амортизации
1-ый год 1 400 000 46 667 0,06897 93 333
2-ой год 1 400 000 46 667 0,06667 90 222
3-ий год 1 400 000 46 667 0,06437 87 111
4-ый год 1 400 000 46 667 0,06207 84 000
5-ый год 1 400 000 46 667 0,05977 80 889

Графически различие методов амортизации при установленном жизненном цикле недвижимости в 30 лет будут выглядеть так:

Графическое изображение  различий методов амортизации при установленном жизненном цикле недвижимости в 30 лет

Бросающаяся в глаза разница между размером амортизации при применении, скажем, линейной амортизации и метода 200% снижающегося баланса актуальна лишь при начальном периоде, т.е. для вновь построенного здания. Поэтому законодатель привязывает методы амортизации к возрасту недвижимости. Для линейного метода эта привязка не имеет значения, но для трёх других становится существенной.

Предположим, что приобретаемая недвижимость сохраняет все исходные параметры (1 400 000 – затраты, 30 лет – жизненный цикл), но на момент её покупки инвестором она имеет 14-летний срок эксплуатации и не подвергалась капитальному ремонту. В этом случае получаются следующие значения для различных методов амортизации:

Год эксплуатации Линейный метод 200% снижающийся баланс 150% снижающийся баланс Сумма цифр по годам
15-ый год 46 667 33 158 32 430 46 667
16-ый год 46 667 30 947 30 809 43 556
17-ый год 46 667 28 884 29 268 40 444
18-ый год 46 667 26 959 27 805 37 333
19-ый год 46 667 25 161 26 415 34 222

Выбор и расчет амортизационных отчислений всегда связан со множеством нюансов, и потому, конечно же, за конкретными оценками нужно обращаться к профессиональным бухгалтерам той юрисдикции, где расположен объект потенциальных инвестиций. Вместе с тем, есть несколько маркеров, знание которых может освободить от излишних затрат на консультации, а именно:

  • период амортизации равен жизненному циклу здания; то есть, если приобретается недвижимость возрастом 30 и более лет, то, скорее всего, возможности амортизации в отношении него (или как минимум конструктивных элементов) уже исчерпаны;
  • начало периода амортизации чаще всего начинает отсчитываться от момента коммерческого использования объекта; – если недвижимость покупается для сдачи в наём, а продавец является оригинальным (первым) собственником и не использовал её как инвестиционный инструмент (то есть проживал сам или иное), то покупатель получает право начать отсчёт амортизации с первого периода;
  • общая сумма амортизационных вычетов не может быть выше «оригинальных» затрат на создание недвижимости; – если сумма строительства, задекларированная исходным собственником составляет 1 400 000, то совокупные вычеты не могут превышать это значение, даже если объект приобретен за большую стоимость;

Амортизация, при всех её плюсах, порой может иметь мнимые преимущества, о чём осведомлены многие профессиональные инвесторы в недвижимость, отводящие в своих портфолио значительную долю возрастной, не привлекающей амортизации, недвижимости. Нюанс здесь в том, что при продаже недвижимости рассчитывается так называемый «выверенный базис», – то есть стоимость для расчёта налога с реализации имущества корректируется в части затрат. И в этом случае, если в период владения недвижимостью делались амортизационные отчисления, они должны быть добавлены «обратно» к стоимости недвижимости, что снижает общую сумму затрат и, тем самым, увеличивает налогооблагаемую стоимость.

Предположим, существуют два объекта для вложений по одной цене и соразмерным характеристикам, при этом один из них новый, подлежащий амортизации, а другой уже исчерпал все возможности отчислений. Через пять лет их также можно продать примерно по одной стоимости, при этом получаемая аренда с возрастного здания будет на 15% ниже, а затраты на одном уровне. В качестве исходных данных имеем следующее:

Объект – 1, амортизация
1 2 3 4 5
Аренда 215 000 198 000 225 000 231 000 248 000
    Текущие затраты (-) 31 175 28 710 32 625 33 495 35 960
    Амортизация (-) 46 667 46 667 46 667 46 667 46 667
Операционная прибыль (=) 137 158 122 623 145 708 150 838 165 373
Доход от реализации (+) 723 333
Расходы на реализацию (-) 76 300
Налог на операции (-20%) 27 432 24 525 29 142 30 168 33 075
Налог на прибыль с продажи (-18%) 130 200
Чистый доход (=) 109 727 98 099 116 567 120 671 779 332
Кэш-фло (ЧД + Амортизация) 156 393 144 765 163 233 167 337 1 862 465

Так как на втором объекте нет амортизации, то декларируемый доход и соответствующие налоги будут выше, однако, за счёт того, что «выверенный базис» не уменьшается на размер амортизации, налог на прибыль с реализации будет ниже.

Объект – 2, без амортизации
1 2 3 4 5
Аренда 182 750 168 300 191 250 196 350 210 800
    Текущие затраты (-) 31 175 28 710 32 625 33 495 35 960
    Амортизация (-) 0 0 0 0 0
Операционная прибыль (=) 151 575 139 590 158 625 162 855 174 840
Доход от реализации (+) 490 000
Расходы на реализацию (-) 76 300
Налог на операции (-20%) 30 315 27 918 31 725 32 571 34 968
Налог на прибыль с продажи (-18%) 88 200
Чистый доход (=) 121 260 111 672 126 900 130 284 553 572
Кэш-фло (ЧД + Амортизация) 121 260 111 672 126 900 130 284 1 865 372

Сравнивая характеристики проектов, можно заметить, что небольшая выгода от экономии на налогах с реализации не делает выбор второго, возрастного объекта, более привлекательным при расчёте Чистой реальной стоимости.

Показатель Объект 1 Объект 2
Цена приобретения 1 400 000 1 400 000
Цена реализации 1 890 000 1 890 000
Общий накопленный кэш на конец периода 2 494 195 2 355 488
Выверка 1 166 667 490 000
Налог на прибыль с реализации 130 200 88 200
Общая сумма налогов 274 540 245 697
ЧРС (NPV)@12% 134 388 28 877

Продолжая анализ нужно отметить, что если выход арендной платы с Объекта 2 будет равным Объекту 1, то различие в налогах исчезает, но второй проект все равно не выглядит более привлекательным, так как его ЧРС составит 124 575 руб и не дотягивает до показателя Объекта 1. С другой стороны, если Объект 2 будет приобретён за цену на 15% ниже первого (1 190 000), то, даже несмотря на большую сумму выплаченных налогов (289 947), его ЧРС резко возрастёт и составит 240 464 руб.

Вышеприведённый анализ говорит о том, что амортизация действительно удобный инструмент для инвестиционной деятельности. Однако его удобство состоит, в том числе и в том, что на рынке можно выбрать объект, который, при прочих равных, даст лучшие показатели прибыльности и без амортизации.

[1] Straight Line Depreciation (США); Prime Cost Depreciation (Австралия).

[2] В юрисдикциях, где здание и земля под ним рассматриваются как один объект недвижимости, из общей суммы приобретения вычитается стоимость земли. Определяется она исходя из данных местных архивов или регистрационной системы путем подбора схожего объекта недвижимости (площадь, возраст, строительные материалы и т.п.) и установления по нему процентного соотношения между ценой самого здания и земли.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *