Анализ NPV через стандарты финансовой отчетности

NPV – Расчет через формы финансовой отчетности

Все формулы, применяемые в инвестиционном анализе с одной стороны достаточно понятны, но с другой, порой (и часто) возникает вопрос (особенно у людей никогда не сталкивавшихся с расчетами непосредственно): а что же собственно считается?

Допустим, когда мы ведём речь про аннуитеты, мы понимаем что расчёты довольно условны, ибо главное требование (или допущение), предъявляемое к ним, чтобы расчёт был верным: это идентичность периодичного платежа. Люди, которые непосредственно занимаются недвижимостью, знают, что такая идеальная ситуация складывается нечасто. Ваш договор с арендатором может содержать фиксированную сумму, но расходы также могут отличаться каждый месяц по тем или иным причинам. Кроме того, периодичность платежа, записанная в договоре, крайне субъективна, – арендатор может попросить отсрочку, или вы можете быть в отпуске и т.п. Все эти расхождения вытекают из того простого факта, что когда вы считаете, допустим, Чистую реальную стоимость (NPV), вы заглядываете в будущее; когда вы отражаете текущую отчётность, вы сталкиваетесь с реальностью. Чем больше эти дивергенции, тем менее точен Ваш прогноз.

Возьмём элементарный пример. У Вас есть квартира, и Вы нашли арендатора. Оговорили с ним условия, по которым арендная плата составляет 30 000 в месяц; арендатор сверх того оплачивает электричество, воду, интернет, вы же – прочие коммунальные платежи (вывоз мусора, платежи за обслуживание здания, взносы на капитальный ремонт и т.п.). Составляем простенькую таблицу:

Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Операционная прибыль 28 300

Допустим, Вы подписали договор аренды в конце марта, поставив дату начал аренды как 1 апреля, и указав, что арендная плата вносится 1-го числа каждого месяца. И, при этом, уже получили первый платёж. С точки зрения инвестиционной математики, это – аннуитет к дате. Но! – держитесь,– с точки зрения финансовой отчётности, полученные Вами деньги не являются Вашей прибылью де юре, так как Вы ещё не оказали услугу (не поставили товар) – арендатор не прожил месяц в вашей квартире, но уже оплатил его. Эти тридцать тысяч для Вас на 31 марта – обязательство. Прибылью Вы их можете считать по истечению месяца – с 30 апреля.

Для того, чтобы связывать поступающие платежи и оказываемые услуги по периодам времени существуют три вида финансовой отчетности: Отчёт о доходах, Балансовый лист и Отчёт Кэш-Фло (в настоящее время встречается в терминологии «Отчёт о движении денежных средств»). Отчёт о доходах отражает полученные (доход) и истраченные (расход) средства за период времени. Это необязательно могут полученные деньги, но и просто оказанные услуги: если, предположим, арендатор Вам уплачивает аренду в начале месяца – за предыдущий, то составляя отчётность на конец месяца, вы пишите себе в прибыль то, что должны ещё получить (это можно называть дебиторской задолженностью; в англоязычной практике – accounts receivables) – на следующий день за отчётным. Балансовый лист показывает активы и обязательства компании или физического лица. Отчёт Кэш-Фло связывает Отчёт о доходах и Балансовый лист.

Итак, допустим, на 31 марта Вы получили первый платёж от арендатора за первый месяц – апрель.

Ваш отчёт о доходах будет выглядеть следующим образом:

Отчёт о доходах на 31-ое марта

Выручка – всего
Операционные расходы
ЖКХ
Операционная прибыль
Налоги
Чистый доход

Заметим, что расходы в Отчёте о доходах ВСЕГДА привязываются к соответствующему доходу. Вы можете оплатить коммунальные платежи раньше, чем получили арендную плату, но учитывать Вы этот платёж должны как актив (авансовый платёж или иное), пока не покажете соответствующий доход.

Балансовый лист на 31-ое марта

АКТИВЫ — всего 30 000
Деньги и эквиваленты 28 300
Предоплаченные услуги 1 700
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА — всего 30 000
Авансы (незаработанная прибыль) 30 000

Итак, мы видим, что у нас нет ни прибыли, ни расходов, на 31-ое марта; однако Вы уже получили по факту 30 000 и успели оплатить коммунальные платежи за тот же месяц. При этом, полученный Вами аванс по состоянию на 31 марта – это незаработанная прибыль (unearned revenue), а уплаченные платежи – предоплаченнеы услуги (работы), Так как через месяц Вы уже можете забыть, как у вас возникли эти деньги, составляется Отчёт Кэш-Фло

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000
Итого: операционный кэш 28 300

Отчёт Кэш-Фло, в отличие от Балансового листа не фиксирует обязательства и активы; он отображает их ИЗМЕНЕНИЕ по отношению к предыдущему периоду. В данном случае Отчёт Кэш-Фло составлен по методу непрямого расчёта (indirect cash flow), поэтому положительное изменение активов отражается с отрицательным знаком и наоборот: увеличение обязательств показывается за знаком «+». Метод непрямого расчёта хорош тем, что он даёт дополнительный контроль над учётом: все изменения в активах и обязательствах начинают рассчитываться от чистого дохода (последняя строка из Отчёта о доходах) и заканчиваются собственно той суммой, которая составляет текущие средства и отражается в Балансовом листе.

Отчёт кэш-фло состоит из трёх разделов. Выше мы привели только пример учёта операционных средств. Помимо них есть инвестиционные средства (инвестиционный кэш) – то, что в рамках российского бухгалтерского и налогового учёта можно обозначить как основные фонды, – недвижимость, оборудование, нематериальные ценности (патенты) и т.п.; и финансовые средства (финансовый кэш) – взносы в уставной капитал компании, финансовые операции с акциями и облигациями, выплаты дивидендов.

Таким образом, если Вы приобрели квартиру в том же месяце марте (скажем за 3 200 000), то Отчёт о доходах не меняется, но Балансовый лист и Отчёт кэш-фло – оформляются соответствующим образом:

Балансовый лист на 31-ое марта — активы

АКТИВЫ — всего 3 230 000
Деньги и эквиваленты 28 300
Предоплаченные услуги 1 700
Недвижимость 3 200 000

Так как Балансовый лист подразумевает тождество активов и обязательств, то его часть, включающая обязательства, должна отражать то, откуда вы взяли деньги на квартиру. Это или собственный капитал или заёмные средства, или их сочетания (здесь мы сделаем допущение в виде займа в размере 1 500 000) .

Балансовый лист на 31-ое марта – обязательства и капитал

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА -всего 3 230 000
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000
Собственный капитал 1 700 000

Подобные изменения претерпит и Отчёт кэш-фло (вернее он будет включать в себя два новых раздела).

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000
Итого: операционный кэш 28 300
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000
Финансовый кэш
Заём 1 500 000
Собственный капитал 1 700 000
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300
Деньги и эквиваленты – начало периода 0
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300

Отметим, что инвестиции в Отчёте кэш-фло всегда заносятся со знаком «-» (если только это не продажа актива с положительной разницей балансовой стоимости), так как это ПРИОБРИТЕНИЕ (то есть расход). Точно также финансовая деятельность по привлечению средств записывается со знаком «+», – это приток средств. Не важно как Вы их получили – через заём или переложив из своего кармана: для банка, давшего заём и для Вашего кармана, откуда деньги ушли – это «минус», но для отчётности по проекту, в который они вошли – это «плюс».

Итак, прошёл месяц. Вы добросовестно выполнили свои обязательства по договору, получили следующий платёж и решили пока повременить с оплатой ЖКХ.

Отчёт о доходах на 30-ое апреля

Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Операционная прибыль 28 300
Налоги
Чистый доход 28 300

В то же время, арендатор выплатил Вам 25 000 и клятвенно пообещал принести 5 000 через неделю, когда ему вернут долг. Балансовый лист будет выглядеть следующим образом.

Балансовый лист на 30-ое апреля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 53 300
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 200 000
ВСЕГО 3 253 300
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000
Удерживаемая прибыль 28 300
Собственный капитал 1 700 000
ВСЕГО обязательств и капитала 3 253 300

За месяц операционной деятельности мы накопили денежных средств в размере 53 300 (28 300 – прибыль за предыдущий месяц и 25 000 – наличные от арендатора, полученные за май). Удерживаемая прибыль за апрель в размере 28 300 заносится в отдельную строку обязательств, как нераспределённая прибыль, ибо в теории, у Вас есть фирма (предприятие) и её деньги не есть Ваши, даже если вы её 100% собственник. Учитывать их как свои Вы можете только после выплаты дивидендов.

По сравнению с предыдущим периодом (март) у Вас изменилось 2 параметра: текущие обязательства – авансы (то, что нам заплатил арендатор за месяц вперёд) – они сократились на 5 000 (в прошлом месяце арендатор авансировал 30 000, а в этом – 25 000) и предоплаченные услуги (то, что Вы уплатили заранее в марте, и решили не платить авнсово в апреле) – они сократились (1 700 прошлого месяца минус 0 в текущем), то в непрямом кэш-фло Вы должны показать это со ЗНАКОМ «+». Отражаем эти изменения в Отчёте кэш-фло:

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое апреля

Чистый доход 28 300
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -5 000
Итого: операционный кэш 25 000
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0
Финансовый кэш
Заём 0
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 25 000
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300
Деньги и эквиваленты – конец периода 53 300

Теперь у Вас начало периода равно окончанию предыдущего, и, следовательно, если мы не распределили прибыль, то суммарный показатель денежных средств включает в себя 25 000, полученных в данный период и 28 300 как перешедших с прошлого месяца.

Ещё раз подчеркнём здесь преимущество непрямого метода расчёта Отчёта кэш-фло: он начинается с той же цифры, какой заканчивается отчёт о доходах (Чистый доход), и завершается той, что ставится в начале Балансового листа (Деньги и эквиваленты).

Что мы здесь забыли? Правильно: учесть изменения в материальных активах (основных фондах) и долгосрочных обязательствах (заём).

Амортизация долга (план выплат по займу) включает в себя две ключевые составляющие: собственно тело кредита и проценты по нему. Учитываются они по-разному. Допустим, наш заём сроком на 15 лет, и привлекает 9% годовых по выплатам (0,75% в месяц). Если у вас план стандартной амортизации то ежемесячный платеж в первый месяц (допустим это всё тот же апрель) составит 15 214 рублей, из которых 11 250 – это процент, и он вносится в Отчёт в качестве расхода, а 3 964 – выплата тела долга, то есть размер изменения (уменьшения) долга за период (если в марте Ваш долг банку составлял 1 500 000 рублей, то в апреле, после первой выплаты, он уменьшится на эту сумму и составит 1 496 036).

Квартира, как объект недвижимости подлежит амортизации. В данном случае это амортизация – это уменьшение стоимости актива за счёт износа. Так как в Российской Федерации в настоящий момент правила учёта амортизации зданий (и особенно помещений) весьма запутаны, то сделаем допущение, что расчёт ведётся по принципам адекватной юрисдикции, где амортизация (depreciation) – это допустимый налоговый вычет, а не фактический износ. Рассчитывается он исходя из установленных нормативов для каждого типа зданий в зависимости от года постройки, материалов и т.п. Примем срок износа помещения в соответствии с российским законодательством в размере 361 месяца; при линейном методе расчета амортизации (то есть равная ежемесячная сумма) составит 8 864,26 рублей.

Теперь внесём соответствующие корректировки в отчёты.

Отчёт о доходах на 30-ое апреля

АПРЕЛЬ
Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 19 435,74
Процент по займу 11 250
Доход перед налогами 8 185,74
Налоги
Чистый доход 8 185,74

Как видно из таблицы операционный доход уменьшился, но только для налоговых органов, так как Вы воспользовались возможностью налогового вычета за счёт амортизации здания (по факту эти деньги у Вас в кассе). Чистый доход же уменьшился фактически, так как Вы выплатили процент по займу.

Балансовый лист на 30-ое апреля

АКТИВЫ АПРЕЛЬ
Деньги и эквиваленты 38 086
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 200 000
— амортизация квартиры — 8 864,26
ВСЕГО активов 3 229 221,74
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 496 036,00
Удерживаемая прибыль 8 185,74
Собственный капитал 1 700 000
ВСЕГО обязательств и капитала 3 229 221,74

В Балансовом листе Вы отразили уменьшение стоимости квартиры за счёт амортизации и снижение размера долгосрочного обязательства. Но на эти же суммы у Вас уменьшились денежные средства и их эквиваленты.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое апреля

АПРЕЛЬ
Чистый доход 8 185,74
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -5 000
Итого: операционный кэш 13 750
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0
Финансовый кэш
Заём 0
Выплата по займу — 3 964
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 9 786,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 38 086,00

В Отчёте кэш-фло появились новые строки: во-первых, Вы должны ПРИБАВИТЬ амортизацию, так Вы её вычли в Отчёте о доходах как фиктивный (не в криминальном смысле) платёж, а задача кэш-фло – учитывать все материальные активы, которые у Вас есть де факто. Во-вторых, Ваше долгосрочное обязательство по уплате займа уменьшилось и это изменение отражается в разделе финансовых операций.

Итак, май подходит к завершения, а Ваш арендатор «забыл» про обещание и несмотря на угрозы, высказываемые ему с Вашей стороны, всячески саботирует обязательства оправдываясь то сволочем-начальником, который задерживает премию, то необходимостью вносить алименты. Сетуя на судьбу, пославшую Вам столь неблагодарную планиду, Вы садитесь записывать творящееся безобразие в цифрах.

Отчёт о доходах на 31-ое мая

МАЙ
Выручка – всего 30 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 700,00
Прочие расходы 3 540,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 15 895,74
Процент по займу 11 220,27
Доход перед налогами 4 675,47
Налоги
Чистый доход 4 675,47

На третьем месяце операционной деятельности дела идут плачевно. Вы решили пока не тратиться на счета за электричество, воду и телефон, так успешно неоплаченные арендатором, хотя по договору это его обязанность, и меньшая, чем вовремя платить Вам аренду. Вы, как человек разумный, естественно не планируете брать на себя чужие обязательства, хотя, в некотором роде, – и Ваши, как собственника, но Вы же не пользовались этими услугами! Куда их девать? – Целых 3 540 рублей? Правильно – их нужно записывать в расход (можно сделать строку прочие расходы), даже если фактически деньги остаются у вас в кассе. А чтобы зафиксировать их нахождение на Вашем кармане, в Балансовом листе приплюсуйте их к текущим обязательствам или выделите отдельно.

Балансовый лист на 31-ое мая

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 24 712
Дебиторская задолженность 5 000
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 191 135,74
— амортизация квартиры — 8 864,26
ВСЕГО активов 3 211 983,48
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль)
Текущие обязательства – прочие 3 540
Долгосрочные обязательства (заём) 1 492 042,27
Удерживаемая прибыль 16 401,21
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 211 983,48

Так как, Вы, будучи арендодателем, исполнили свой долг, – позволив, согласно договору пользоваться арендатору Вашей недвижимостью, – то текущие обязательства, возникшие из предварительно оплаченной суммы (те 25 000, полученные уже больше месяца назад) переходят из категории обязательств в строку Выручка в Отчёте о доходах. Но Ваша выручка по тому же договору ДОЛЖНА БЫТЬ 30 000, в каковом виде она и заносится, поскольку с Вашей стороны услуга оказана на эту сумму за отчётный период. Соответственно разницу в 5 000 Вы записываете себе в актив в качестве дебиторской задолженности: арендатор уже прожил на эту сумму (ибо это часть платежа за май, а май истёк), но не уплатил её. Все эти изменения отражаются через Отчёт кэш-фло:

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое мая

Чистый доход 4 675,47
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -5 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -25 000,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 3 540,00
Итого: операционный кэш -12 920,27
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -3 993,73
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -16 914,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 38 086,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 21 172,00

Отметим ещё раз – в Отчёте кэш фло коммунальные платежи (прочие расходы) плюсуются к чистой прибыли, ибо это те расходы, которые должны были быть оплачены, но на данный момент остаются обязательством, деньги на исполнение которого как бы «зарезервированы» на Вашем счёте.

Таким образом, май – первый месяц, когда Вы несёте реальные убытки (отрицательный показатель кэш-фло за данный период). Однако по Отчёту о доходах всё не так плохо. И платежи внесённые арендатором ранее, позволяют сохранять общий положительный баланс в деньгах и эквивалентах и быть осторожным оптимистом.

Июнь – не Ваш месяц совершенно. Арендатор по-прежнему отделывается обещаниями, по кредиту нужно платить, свет и вода поставляются за бесплатно уже 2 месяца (в июне ещё и нажег на 4000 тыщи!), правительство обещает с 1-го июля увеличить ЖКХ на 5% (но по факту это будет все 10 – Вы то знаете) и потихоньку Вы начинаете проклинать себя за то, что связались с этой недвижимостью.

Отчёт о доходах на 30-ое июня

Выручка – всего 30 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 700,00
Прочие расходы 4 150,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 15 285,74
Процент по займу 11 190,32
Доход перед налогами 4 095,42
Налоги
Чистый доход 4 095,42

Единственное почему у Вас есть прибыль – это бумага и бесконечная вера в конечную доброту людей и, – в частности – Вашего арендатора. По-хорошему: вызвать бы полицию, выселить его к чертям и всё списать в расход, но Вы дали ему срок до 15-го июля.

Балансовый лист на 30-ое июня

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 5 958,00
Дебиторская задолженность 35 000,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 182 271,48
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 214 365,22
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 0,00
Текущие обязательства – прочие 7 690,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 700,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 488 018,59
Удерживаемая прибыль 16 956,63
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 214 365,22

Итак, всё, что у Вас поменялось за месяц – это увеличились обязательства (свет, воду и т.п.), которые Вы вывели в отдельную строчку, хотя могли бы этого и не делать и не будете делать в Отчёте кэш-фло) и дебиторская задолженность.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое июня

Чистый доход 4 095,42
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -30 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 5 850,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -)
Итого: операционный кэш -11 190,32
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 023,68
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -15 214,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 21 172,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 5 958,00

И – о чудо! – в июле Ваш должник расплатился. Не так, как Вам мечталось бы – то есть полностью и с процентами, но хоть как-то: выплатив в сумме 37 000. Вы с ним расстались, – как и хотели кратко, в три буквы, – и начинаете, пару раз постучав по дереву, поиск нового арендатора. Разнести полученные можно различными способами – либо списав дебиторскую задолженность, либо уменьшив показатель выручки за июль. Точно также с расходами, – можно выплатить всё сразу (ЖКХ, июнь – 1 700; ЖКХ, июль (плюс 9%) – 1 850; платежи за свет, воду и т.п. за три месяца 3 540, 4 160 и 4 090 соответственно) в размере 15 340, или придержать июльские платежи до лучших времён.

Отчёт о доходах на 31-ое июля

Выручка – всего 2 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 090,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход -12 804,26
Процент по займу 11 160,14
Доход перед налогами -23 964,40
Налоги
Чистый доход -23 964,40

Дохода за июль у Вас нет; есть только чистый убыток. Зато Вы решили погасить до-июльские обязательства по коммуналке, свету, воде и телефону.

Балансовый лист на 31-ое июля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 18 354,00
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 173 407,22
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 182 896,96
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 0,00
Текущие обязательства – прочие 4 090,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 850,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 483 964,73
Удерживаемая прибыль -7 007,77
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 182 896,96

В конце июля на счетах (в кассе) у Вас должно оставаться 18 354 рублей. Для контроля можно просто суммировать все полученные средства (30 000 +25 000 + 37 000 = 92 000) и фактические расходы (общие коммунальные платежи, свет, вода, телефония – 12 790, выплаты по процентам – 44 820,73 и выплата тела кредита — 16 035,27). Отчёт о кэш-фло отражает то, как Вы распределили вырученные 37 000.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое июля

Чистый доход -23 964,40
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 35 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -3 450,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -)
Итого: операционный кэш 16 449,86
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 053,86
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 12 396,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 5 958,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 18 354,00

Благодаря тому, что Вы материализовали дебиторскую задолженность в деньги Ваш показатель доступных средств остался положительным, даже при том, что Вы погасили задолженность, хотя и не целиком, по коммуналке: текущие обязательства: в июне Ваш долг был 7 690 (2 месяца – вода, электричество, интернет) и 1 700 (ЖКХ – 1 месяц); июльская задолженность составляет соответственно 4 090 и 1 850; За предыдущие задолженности Вы уплатили 9 390, но при этом в июльская задолженность составила 5 940; ИЗМЕНЕНИЕ в размере разницы (9 390 – 5 940) отражается в Отчёте кэш-фло со знаком «минус», так как это уменьшение общей суммы обязательств.

Пол-июля Вы пробегали в поисках нового арендатора. Запыхавшись, к концу месяца решили обратиться к риэлтору. За 20 000 руб ко второй неделе августа Вам подобрали нового арендатора в соответствии с Вашими запросами. Условия определили следующие: задаток за два месяца. Ежемесячный платёж составит 32 800, за август – 24 500. Арендатор – человек занятой, – долго препирался по части оплаты за сетевые услуги. В итоге Вы сошлись, что Вы будете их оплачивать, а он будет компенсировать их, округляя до больших 500 рублей при следующем платеже. Рисуете отчётность за август.

Отчёт о доходах на 31-ое августа

Выручка – всего 28 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 3 275,00
Риэлтор – вознаграждение 20 000,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход -5 989,26
Процент по займу 11 129,74
Доход перед налогами -17 119,00
Налоги
Чистый доход -17 119,00

Доход опять у Вас опять отрицательный, но зато на руках предоплата за 2 месяца, и можно ровно дышать. И да, – Вы опять решили потянуть с ЖКХ, тем более, что арендатор так и не согласился взять расход по долгу своего предшественник на себя.

Балансовый лист на 31-ое августа

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 67 300,00
Дебиторская задолженность 3 500,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 164 542,96
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 226 478,70
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 3 275,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 850,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 479 880,47
Удерживаемая прибыль -24 126,76
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 226 478,70

В Балансовом листе у Вас возникает дебиторская задолженность в размере тех 3 500 рублей, что Вы оплатили за арендатора по счетчикам за сетевые услуги и которые арендатор обещал Вам компенсировать в следующем месяце. Авансовый платеж за 2 месяца в размере 65 600 Вы относите к текущим обязательствам.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое августа

Чистый доход -17 119,00
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -3 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -815,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 65 600,00
Итого: операционный кэш 53 030,26
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 084,26
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 48 946,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 18 354,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 67 300,00

Сентябрь спокойный месяц, и Вы решили закончить с долгами по ЖКХ и по услугам сетевых компаний.

Отчёт о доходах на 30-ое сентября

Выручка – всего 37 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 890,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 195,74
Процент по займу 11 099,10
Доход перед налогами 11 096,64
Налоги
Чистый доход 11 096,64

Балансовый лист на 30-ое сентября

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 76 521,00
Дебиторская задолженность 5 000,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 155 678,70
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 228 335,44
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 475 765,57
Удерживаемая прибыль -13 030,13
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 228 335,44

В Отчёте кэш-фло отражаем соответствующее уменьшение обязательств.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое сентября

Чистый доход 11 096,64
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -1 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 5 125,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 13 335,90
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 114,90
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 9 221,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 67 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 76 521,00

В Октябре Вы решили предоплатить налог на доход. Примерно рассчитав, что он составит около 20 000, Вы платите в налоговую службу 12 000. На Отчёте о доходах этот платёж не отразится, так как налог уплачивается раз в год (хотя в теории их можно разнести по месяцам), но в Балансовом листе и Отчёте кэш-фло Вы можете выделить этот платёж отдельной строкой. Также Вы заранее оплатили ноябрьский ЖКХ.

Отчёт о доходах на 31-ое октября

Выручка – всего 38 300,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 5 130,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 455,74
Процент по займу 11 068,24
Доход перед налогами 11 387,50
Налоги
Чистый доход 11 387,50

Балансовый лист на 31-ое октября

Предоплаченные услуги1 850,00

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 78 277,00
Дебиторская задолженность 5 500,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 146 814,44
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 235 577,18
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 471 619,81
Удерживаемая прибыль -1 642,63
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 235 577,18

Все эти изменения проходят через Отчёт кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое октября

Чистый доход 11 387,50
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 850,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) -12 000,00
Итого: операционный кэш 5 901,76
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 145,76
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 1 756,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 76 521,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 78 277,00

В ноябре над Вами снова сгущаются тучи – в декабре арендатора отсылают в командировку на полгода. Вам чертовски неохота тратиться на риэлтора, а более того – остаться без подарка на Новый год, так как придётся экономить. С расстройства, чтобы развеяться и оценить ситуацию, Вы махнули в отпуск и забыли оплатить все положенные счета.

Отчёт о доходах на 30-ое ноября

Выручка – всего 37 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 975,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 110,74
Процент по займу 11 037,15
Доход перед налогами 11 073,59
Налоги
Чистый доход 11 073,59

По прилёту Вы быстренько стряпаете Балансовый лист, записывая умножившиеся обязательства и уменьшившуюся дебиторскую задолженность (так как в ноябре Вы не платили за постояльца, а она существует, пока вы вносите за него платежи).

Балансовый лист на 30-ое ноября

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 127 603,85
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 137 950,18
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 268 689,77
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 1 850,00
Текущие обязательства – ЖКХ 4 975,00
Обязательства – банк, процент 11 037,15
Обязательства – банк, принципал 4 176,85
Долгосрочные обязательства (заём) 1 471 619,81
Удерживаемая прибыль 9 430,96
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 268 689,77

…и показываете изменения в кэш-фло

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое ноября

Чистый доход 11 073,59
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 5 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 850,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 6 825,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 15 214,00
Итого: операционный кэш 49 326,85
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш 0,00
Заём 0,00
Выплата по займу
Собственный капитал
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 49 326,85
Деньги и эквиваленты – начало периода 78 277,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 127 603,85

Арендатор оказался достойным человеком, – он предложил Вам вместо себя коллегу почти на тех же условиях. Есть только два «но»: коллега просил поменять ванну, и готов въезжать только с середины января. Вы долго препираетесь с арендатором по поводу предоплаты. В итоге, сходитесь на том, что часть суммы (32 800) учитывается как плата за декабрь. Ещё 2 000 пойдёт на оплату света и воды за декабрь. А остаток Вы удерживаете в качестве обеспечения въезда коллеги, – они пускай сами разбираются.

Отчёт о доходах на 31-ое декабря

Выручка – всего 34 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 1 050,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 23 035,74
Процент по займу 11 005,82
Доход перед налогами 12 029,92
Налоги
Чистый доход 12 029,92

Вы вычитаете из удержанных средств 34 800, которые записываете как выручку за декабрь. Плюс гасите все накопившиеся обязательства, чтобы войти в Новый год без долгов.

Балансовый лист на 31-ое декабря

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 78 274,00
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 129 085,92
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 210 495,67
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 800,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 463 234,79
Удерживаемая прибыль 21 460,88
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 210 495,67

Подходя к Отчёту кэш-фло, Вы вдруг вспоминаете, что не взяли у съехавшего уже арендатора, который сейчас уже Томске или Омске, 5 000 за электричество, воду и телефонию за ноябрьский период (в ноябре Вы же ничего не платили, а в декабре он Вам ничего не платил), После продолжительной и немного разорительной беседы по межгороду, он соглашается, что сумма обеспечения должна быть уменьшена на 5 000. Откорректировав Балансовый лист Вы делаете то же самое с Отчётом кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое декабря

Чистый доход 12 029,92
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -39 800,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -6 825,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) -15 214,00
Итого: операционный кэш -40 944,82
Инвестиционный кэш
Недвижимость
Финансовый кэш
Заём
Выплата по займу -8 385,03
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -49 329,85
Деньги и эквиваленты – начало периода 127 603,85
Деньги и эквиваленты – конец периода 78 274,00

После того, как всё зафиксировано, Вы ретируетесь искать армянина, чтобы поменять ванну, но находите молдованина, согласившегося сделать всю работу за 17 000, включая стоимость самой ванны (9 500).

Новому арендатору улучшения понравились и он попросил подписать договор аренды с 15-го числа, оговорив следующие условия: он соглашается подписать договор на неопределённый срок, уплачивая ежемесячно 34 000 руб, плюс ЖКХ, электричество, телефон и воду, но Вы со своей стороны не имеете права поднимать аренду три года. Сумму обеспечения он согласился увеличить только на размер одной месячной выплаты, а как Вы будете учитывать оставшиеся 25 800 ему всё равно. Так как три года срок довольно большой, Вы сторговались на размере аренды в 34 450, уменьшив период постоянной аренды до 2-ух лет и условившись, что на третий год цена может быть увеличена только если средние цены по району поднимутся более, чем на 50%; при том свою аренду Вы сможете поднять не выше этого показателя.

В январе арендатор пользовался квартирой всего полмесяца, поэтому прибыль у Вас получается половинная. В теории 25 800 Вы могли приплюсовать к прибыли, но решили пока подождать.

Отчёт о доходах на 31-ое января

Выручка – всего 17 225,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 8 000,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 360,74
Процент по займу 10 974,26
Доход перед налогами 10 974,26
Налоги
Чистый доход -10 613,52

В строку прочие расходы Вы внесли затраты за работу армянина (или молдованина?), в то время как покупка ванной – это улучшение существующей недвижимости, и Вы должны увеличить стоимость квартиры в балансовом листе на 9 000.

Балансовый лист на 31-ое января

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 97 735,01
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 129 221,66
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 230 092,41
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 60 250,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 458 995,05
Удерживаемая прибыль 10 847,36
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 092,41

В Отчёте кэш-фло Вы показываете покупку ванной как инвестиции.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое января

Чистый доход -10 613,52
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 34 450,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 32 700,74
Инвестиционный кэш
Недвижимость — 9 000
Финансовый кэш
Заём
Выплата по займу -4 239,74
Собственный капитал
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 19 461,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 78 274,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 97 735,01

Февраль протёк без потрясений, к каковым Вы, как арендодатель, уже начали привыкать, и показался скучным.

Отчёт о доходах на 28-ое февраля

Выручка – всего 34 450,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 0,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 889,19
Операционный доход 25 560,81
Процент по займу 10 942,46
Доход перед налогами 14 618,35
Налоги
Чистый доход 14 618,35

В феврале к стоимости квартиры добавилась стоимость установленной ванны. Это улучшение и Вы можете увеличить амортизационный вычет (если Вы рассматриваете ванну как отдельный, движимый предмет, Вы должны будете её забрать с собой при продаже квартиры, а её использование регулировать отдельным договором). Увеличение небольшое, так как оно должно рассчитывается также как для недвижимости (а именно: 9 000/361 (месяц) = 24,93 руб), но всё же приятно.

Балансовый лист на 28-ое февраля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 116 971,01
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 120 357,40
— амортизация квартиры -8 889,19
ВСЕГО активов 3 240 439,22
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 60 250,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 454 723,51
Удерживаемая прибыль 25 465,70
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 240 439,22

Отчёт Кэш-Фло на 28-ое февраля

Чистый доход 14 618,35
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 889,19
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 23 507,54
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 271,54
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 19 236,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 97 735,01
Деньги и эквиваленты – конец периода 116 971,01

Март (тьфу-тьфу) также не принёс сюрпризов, за исключение одного, всегда ожидаемого, но также всегда наступающего неожиданно – налогов, ибо прошёл ровно год с начала операционной деятельности, с того момента как Вы подписали первого арендатора. Для расчёта налогов, первое, что нужно решить – включать ли в прибыль те 25 800, что арендаторами оставлены на Ваше усмотрение. В теории, Вы можете их оставить как обязательство (неоказанная услуга или часть задатка). С другой стороны, рано или поздно Вам всё равно придётся включить эту сумму в доход. Вы предпочли сделать это раньше.

Отчёт о доходах на 31-ое марта

Выручка – всего 60 250,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 0,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 889,19
Операционный доход 51 360,81
Процент по займу 10 910,43
Доход перед налогами 40 450,38
Налоги 22 837,50
Чистый доход 17 612,88

Далее, в соответствии с действующим законодательством Вы оформились как индивидуальный предприниматель и у Вас есть две альтернативы: либо принять схему уплаты 6% с оборота или 15% от разницы расходов и доходов (с чистого дохода). Последнее проблематичней вследствие неразвитости системы вычетов в текущем налоговом законодательстве, но попробуем прикинуть и так и так.

Общая заявленная выручка за год составляет у Вас 380 625 рублей. При уплате налога с оборота Вы должны в бюджет 22 837,50 рублей. Годовой расчётный чистый доход составил 65 916,08, и, соответственно 15%-ый налог с этой суммы получится равным 9 887,41 рублям. Более чем в два раза ниже. Но, к сожалению, несовершенство законодательства не позволяет рассчитывать на эту сумму (не подлежат или фактически невозможно признавать вычеты на амортизацию и уплату процентов по долгу). Поэтому Вы отбрасываете сожаления и переводите на счёт налоговых органов 10 837,50 рублей (ведь в октябре Вы предоплатили 12 000).

Посмотрим, что у Вас с балансом.

Балансовый лист на 31-ое марта

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 125 369,51
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 0,00
Недвижимость 3 111 468,21
— амортизация квартиры -8 889,19
ВСЕГО активов 3 227 948,53
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 34 450,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 450 419,94
Удерживаемая прибыль 43 078,59
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 227 948,53

и с кэш-фло…

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход 17 612,88
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 889,19
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -25 800,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 12 000,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 12 702,07
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш 0,00
Заём 0,00
Выплата по займу -4 303,57
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 8 398,50
Деньги и эквиваленты – начало периода 116 971,01
Деньги и эквиваленты – конец периода 125 369,51

Подведём общий итог за год.

Отчёт о доходах

год 0 год 1
Выручка – всего 0,00 380 625,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00 16 200,00
Расходы – вода, свет, телефон 0,00 31 100,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00 20 000,00
Прочие расходы 0,00 8 000,00
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98
Операционный доход 0,00 198 904,02
Процент по займу 0,00 132 987,93
Доход перед налогами 0,00 65 916,09
Налоги 0,00 22 837,50
Чистый доход 0,00 43 078,59

Теперь сравните показатели по Балансовому листу

Балансовый лист

АКТИВЫ год 0 год 1
Деньги и эквиваленты 28 300,00 125 369,51
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 1 700,00 0,00
Предоплаченные налоги 0,00
Недвижимость 3 200 000,00 3 209 000,00
— амортизация квартиры -106 420,98
ВСЕГО активов 3 230 000,00 3 227 948,53
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 34 450,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000,00 1 450 419,94
Удерживаемая прибыль 0,00 43 078,59
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 000,00 3 227 948,53

и посмотрим как изменился кэш-фло

Отчёт Кэш-Фло

год 0 год 1
Чистый доход 0,00 43 078,59
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -1 700,00 1 700,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000,00 4 450,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00 0,00
Итого: операционный кэш 28 300,00 155 649,57
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000,00 -9 000
Финансовый кэш
Заём 1 500 000,00 0,00
Выплата по займу -49 580,06
Собственный капитал 1 700 000,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300,00 97 069,51
Деньги и эквиваленты – начало периода 0,00 28 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300,00 125 369,51

А теперь самый главный вопрос, который Вас интересует, вероятно, с самого начала: а зачем вся эта бухгалтерская ахинея? Какое она имеет отношение к вычислению Чистой реальной стоимости (NPV)?

Самое что ни на есть прямое. Стандарты МСФО предполагают сопоставление выручки и затрат по периодам. Это означает, что если арендатор принёс вам плату за май, допустим, 5-го июня, отчёт о доходах за май всё равно должен содержать запись о получении денег за май (не за июнь!), точно также как и ваш просроченный платеж за коммунальные услуги, возникший из-за того, что вы ждали арендной платы. В Балансовом листе это отразится как дебиторская (то, что должны вам) и кредиторская (то, что должны вы) задолженности, а отчёт о кэш-фло должен показать соответствующие изменения (увеличение или уменьшение таких задолженностей). Иными словами, если Отчёт о доходах содержит информацию, как должно быть, де юре, то Балансовый лист и Отчёт кэш-фло показывают то, что есть в наличии де факто. При этом, если в Балансовом листе информация о наличествующих денежных средствах и иных показателях отражается накопленным итогом, то в Отчёте о кэш-фло эти поступления разбиты по периодам, в которые они приходили или уходили. Следовательно, для корректного расчёта Чистой реальной стоимости (NPV) используются данные Отчёта о кэш-фло.

Существует несколько методик расчёта Чистой реальной стоимости в зависимости от целей. В данном случае Ваш-наш интерес ограничен оценкой ЧРС на собственные средства (NPV on Equity), так как исходная задача – насколько и при каких условиях инвестиция в данный конкретный объект недвижимости приумножит личное состояние инвестора.

Основываясь на данных первого года инвестиции, попробуем спрогнозировать жизнь проекта на последующие четыре года.

Отчёт о доходах. 5 лет

год 1 2 3 4 5
Выручка – всего 380 625,00 414 000,00 390 800,00 435 200,00 450 750,00
Операционные расходы
ЖКХ 16 200,00 0,00 8 750,00 21 300,00 15 800,00
Расходы – вода, свет, телефон 31 100,00 0,00 23 160,00 42 800,00 45 900,00
Риэлтор – вознаграждение 20 000,00 0,00 40 000,00 0,00 0,00
Прочие расходы 8 000,00 5 600,00 11 650,00 13 750,00 7 500,00
Амортизация квартиры 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Операционный доход 198 904,02 301 979,02 200 819,02 250 929,02 275 129,02
Процент по займу 132 987,93 128 336,98 123 249,73 117 685,27 111 598,83
Доход перед налогами 65 916,09 173 642,04 77 569,29 133 243,75 163 530,19
Налоги 22 837,50 24 840,00 23 448,00 26 112,00 27 045,00
Чистый доход 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 136 485,19

Балансовый лист, 5 лет

АКТИВЫ 1 2 3 4 5
Деньги и эквиваленты 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 771 942,58
Дебиторская задолженность 0,00 5 700,00 2 350,00 35 700,00 1 050,00
Предоплаченные услуги 0,00 3 100,00 0,00 0,00 4 750,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Недвижимость 3 209 000,00 3 102 579,02 2 996 158,04 2 889 737,06 2 783 316,07
— амортизация квартиры -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98
ВСЕГО активов 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 454 637,67
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 34 450,00 50 600,00 35 000,00 72 000,00 64 000,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 5 700,00 0,00 3 150,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 450 419,94 1 396 188,93 1 336 870,68 1 271 987,97 1 201 018,81
Удерживаемая прибыль 43 078,59 191 880,63 246 001,92 353 133,66 489 618,86
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 454 637,67

 

Отчёт Кэш-Фло 5 лет

1 2 3 4 5
Чистый доход 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 136 485,19
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность — 1 700,00 -5 700,00 3 350,00 -33 350,00 34 650,00
Предоплаченные услуги 0,00 -3 100,00 3 100,00 0,00 -4 750,00
Текущие обязательства к уплате 0,00 5 700,00 -5 700,00 3 150,00 -3 150,00
Авансы (незаработанная прибыль) 4 450,00 16 150,00 -15 600,00 37 000,00 -8 000,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства — банк 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Итого: операционный кэш 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 261 656,17
Инвестиционный кэш
Недвижимость -9 000 0,00 0,00 0,00 0,00
Финансовый кэш
Новый займ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Выплата по займу -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -70 969,16
Собственный капитал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 190 687,02
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56
Деньги и эквиваленты – конец периода 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 771 942,58

Итак, вспоминаем формулу расчёта ЧРС:

Здесь Pmt есть неравномерный аннуитет, получаемый ежегодно. В отчётах это строка «Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах» в кэш-фло. Переменные MV и MD – цена приобретения и сумма займа соответственно, отражённые в начальный период Балансового листа и Отчёта кэш-фло, а iставка дисконтирования. Единственное, что отсутствует в прогнозах – это предельная стоимость TV, то есть продажная цена квартиры, приведённая на начальный момент инвестиции.

Предположим, что предложение о продаже составило 4 350 000 руб. Прежде чем вносить корректировки в формы отчётности, необходимо провести расчёты в части уточнения реальной прибыли от реализации имущества (квартиры) и налогов, выплачиваемых с неё[1].

Для начала следует рассчитать налогооблагаемую сумму и размер налога, образуемого с прибыли. Прежде всего из суммы реализации вычитаются затраты на сделку по продаже, которые (предположим) в данном случае составили 135 500 руб (услуги риэлторов, пошлины и т.п.). Далее, исчисляем так называемый «выверенный базис», то есть совокупные разрешённые вычеты, помимо прямых расходов на сделку. В данном случае выверка включает в себя а) затраты на приобретение квартиры, сделанные в начальный период инвестиции (3 200 000); б) все затраты, связанные с устройством улучшений (в данном примере – 9 000) и в) корректировка на амортизацию. Поскольку все амортизационные отчисления были сделаны за период владения недвижимостью, то они добавляются (возвращаются) к исходной выручке и, таким образом, выверенный базис равен сумме капитальных затрат (приобретение недвижимости, ремонт плюс иные улучшения) минус вся накопленная амортизация за период инвестирования. Налогооблагаемая стоимость получается как разница выручки с продажи и выверенного базиса. При ставке налога в 13% его сумма составит 199 889.

Расчёт налогооблагаемой стоимости

Цена реализации 4 350 000
— Затраты на сделку продажи 135 500
= Выручка с продажи 4 214 500
— Выверка
расходы на приобретение 3 200 000
расходы на улучшения (+) 9 000
амортизация (-) 532 105
= Налогооблагаемый доход от реализации 1 537 605
— Налог на реализацию (13%) 199 889

Все эти изменения следует соответствующим образом зафиксировать в отчётах.

Отчёт о доходах. 5 лет

год 0 1 2 3 4 5
Выручка – всего 380 625,00 414 000,00 390 800,00 435 200,00 450 750,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00 16 200,00 0,00 8 750,00 21 300,00 15 800,00
Расходы – вода, свет, телефон 0,00 31 100,00 0,00 23 160,00 42 800,00 45 900,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00 20 000,00 0,00 40 000,00 0,00 0,00
Прочие расходы 0,00 8 000,00 5 600,00 11 650,00 13 750,00 7 500,00
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Операционный доход 0,00 198 904,02 301 979,02 200 819,02 250 929,02 275 129,02
Доход от реализации 1 673 104,91
Затраты на реализацию (продажу) 135 500,00
Процент по займу 0,00 132 987,93 128 336,98 123 249,73 117 685,27 111 598,83
Доход перед налогами 65 916,09 173 642,04 77 569,29 133 243,75 1 701 135,10
Налоги 0,00 22 837,50 24 840,00 23 448,00 26 112,00 27 045,00
Налог на реализацию 199 888,64
Чистый доход 0,00 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 1 474 201,46

Продажа квартиры не является непосредственно операционной деятельностью и поэтому доход от её реализации заносится в отдельную строку. Размер дохода определяется как начальная стоимость приобретения минус накопленная амортизация за все периоды владения. Не следует путать размер дохода и налогооблагаемую базу, для которой налог на прибыль с реализации имущества, рассчитан выше. Также отдельно показываются затраты на реализацию (пошлины, услуги риэлторов, банка и т.п.). Доход перед налогами суммирует операционный доход и доход от реализации за вычетом затрат на продажу. Также выделяется на прибыль с реализации имущества.

Балансовый лист, 5 лет

АКТИВЫ 0 1 2 3 4 5
Деньги и эквиваленты 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 3 585 535,13
Дебиторская задолженность 0,00 5 700,00 2 350,00 35 700,00 1 050,00
Предоплаченные услуги 1 700,00 0,00 3 100,00 0,00 0,00 4 750,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Недвижимость 3 200 000,00 3 209 000,00 3 102 579,02 2 996 158,04 2 889 737,06 0,00
— амортизация квартиры -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 0,00
ВСЕГО активов 3 230 000,00 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 591 335,13
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 34 450,00 50 600,00 35 000,00 72 000,00 64 000,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 0,00 5 700,00 0,00 3 150,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000,00 1 450 419,94 1 396 188,93 1 336 870,68 1 271 987,97 0,00
Удерживаемая прибыль 0,00 43 078,59 191 880,63 246 001,92 353 133,66 1 827 335,13
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 000,00 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 591 335,13

Все произошедшие изменения отражаются в Отчёте кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло 5 лет

0 1 2 3 4 5
Чистый доход 0,00 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 1 474 201,46
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность -1 700,00 1 700,00 -5 700,00 3 350,00 -33 350,00 34 650,00
Предоплаченные услуги 0,00 0,00 -3 100,00 3 100,00 0,00 -4 750,00
Текущие обязательства к уплате 0,00 0,00 5 700,00 -5 700,00 3 150,00 -3 150,00
Авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 4 450,00 16 150,00 -15 600,00 37 000,00 -8 000,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства — банк 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Доход (-) / Убыток (+) от продажи имущества 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 — 1 673 104,91
Итого: операционный кэш 28 300,00 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 — 186 597,46
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш
Заём 1 500 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Выплата по займу 0,00 -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -1 271 987,97
Собственный капитал 1 700 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300,00 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 3 004 279,57
Деньги и эквиваленты – начало периода 0,00 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 3 585 535,13

Поскольку чистый доход, перешедший из Отчёта о доходах, уже содержит в себе разницу в балансовой и продажной стоимости недвижимости (то есть прибыль от реализации), необходимо внести соответствующие корректировки в операционный кэш: Остаточную балансовую стоимость в размере 2 676 895,09 рублей (сумма инвестиций в размере 3 200 000 плюс 9 000 дополнительных вложений минус амортизация за пять лет) следует вычесть из продажной цены: 4 350 000 — 2 676 895,09 = 1 673 104,91 рублей. Эта сумма отражается со знаком минус, чтобы компенсировать двойные исчисления (она появляется в Отчёте о доходах и в инвестиционном кэш-фло, как часть продажной цены); соответственно, если бы цена продажи была бы ниже цены покупки (скажем, 2 900 000), то разница составляла бы убыток, и писалась бы с положительным знаком. Таким образом, за счёт этой сугубо арифметической поправки, операционный кэш-фло за 5-ый год будет отрицательным.

В разделе инвестиций, Вы выручаете сумму от продажи недвижимости, которая записывается с положительным знаком, как поступление средств в проект, а в финансовом блоке показывается погашение остатка по займу. Итоговый накопленный кэш за пять лет операционной деятельности и за вычетом заёмных средств составил 3 472 670,13 рублей по отношению к вложенным 1 700 000. Однако эта разница может оказаться обманчивой, если принять в расчёт теорию стоимости денег. Именно для этого проводится анализ через ЧРС.

Итак, все корректировки в формы отчётности внесены и можно приступать непосредственно к оценке Вашей инвестиции. Ставку дисконтирования принимаем за 13% и вводим исходные данные в соответствующую таблицу:

Стоимость приобретения (MV), из неё 3 200 000
Сумма займа (MD) 1 500 000
Сумма собственных средств 1 700 000
Денежный поток по периодам (Pmt): (28 300; …)
Цена Реализации 4 350 000
Ставка дисконтирования 13%

Все компоненты формулы ЧРС должны быть продисконтированы по соответствующему периоду поступления по формуле расчёта настоящей (приведённой) стоимости, так как для ЧРС-анализа нужно понимать, сколько средств сгенерирует проект в текущих, на момент инвестиции, деньгах. То есть каждое поступления, начиная с затрат на покупку квартиры необходимо продисконтировать по формуле:

Данные, необходимые для расчёта, содержатся в Отчёте кэш-фло, в разных разделах. Более того, эти данные уже скорректированы: например, по формуле ЧРС цена реализации должна дисконтироваться, чтобы получить предельную стоимость (TV), а поскольку она включена в общую сумму вырученного кэша (строка «Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах» за последний период), то дисконтирование проводится уже по сумме оставшихся средств. То же касается и вычета остатка принципала, уже произведённого в разделе финансовых потоков и отражённого по итоговому поступлению средств. Поэтому для вычисления ЧРС можно брать строки из Отчёта кэш-фло:

Период 0 1 2 3 4 5
Операционный кэш 28 300,00 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 — 73 732,46
Инвестиционный кэш -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш 3 200 000,00 -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -1 271 987,97
Приток денежных средств за период 28 300,00 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 3 004 279,57
Дисконтированный приток 28 300,00 85 902,22 167 626,30 59 861,53 95 352,67 1 630 602,59

Итак, сумма дисконтированных денежных потоков за каждый период составит 2 067 645,30. Для определения показателя ЧРС требуется из этой суммы вычесть размер вложения собственных средств (то есть разницу между стоимостью приобретения и суммой долга). В итоге, ЧРС (NPV) на собственные вложения по данному проекту получается равным 367 645,30, что делает инвестицию прибыльной.

Альтернативно, можно рассмотреть, как выглядела бы ЧРС инвестиции, в случае, если бы весь проект финансировался за счёт собственных средств.

Период 0 1 2 3 4 5
Операционный кэш 28 300,00 288 637,50 396 610,00 268 942,00 338 038,00 37 866,36
Инвестиционный кэш -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш 3 200 000,00
Приток денежных средств за период -1 471 700,00 279 637,50 396 610,00 268 942,00 338 038,00 4 387 866,36
Дисконтированный приток 28 300,00 247 466,82 310 603,81 186 390,30 207 325,04 2 381 558,07

Накопленная сумма дисконтированных средств составит 3 361 644,02, а общий размер вложенных будет 3 200 000, что даёт в итоге ЧРС равную 161 644,02. Это меньше, чем при использовании заёмных средств и данная ситуация позволяет заключить, что инвестирование с привлечением займа будет более эффективно.

Вместе с тем, для полной оценки и влияния различных показателей на конечный выбор инвестора необходимости провести анализ восприимчивости проекта.

[1] Допустимые вычеты из налогооблагаемой стоимости различаются в каждой юрисдикции и устанавливаются законодательством конкретной страны или, в отдельных случаях, региона. Здесь в качестве примера приводится лишь общий расчёт.

 

Скачать

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *