Анализ NPV (Чистая реальная стоимость)

Чистая реальная стоимость , чистая приведённая стоимость, чистый приведённый доход (Net Present Value) – ключевая и устоявшаяся методика анализа инвестиций.

Расчет чистой реальной стоимости инвестиции применяется фактически во всех проектах, связанных с инвестированием – будь то расширение бизнеса, открытие новой сферы деятельности или просто инвестиции ради диверсификации рисков. Ключевой элемент расчёта чистой реальной стоимости – это использования уравнений срочной стоимости денег, то есть учёт рисков, возникающих в связи с изменением цены денежной массы за период времени и/или (если расчёт исходя из финансового баланса существующего бизнеса) вследствие колебания стоимости активов и обязательств компании.

Чистая реальная стоимость инвестиции отражает реальную стоимость вложенных (и полученных за период инвестирования) средств на момент инвестирования. Если вы сегодня приобретаете квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, и полагаете, что через 5 лет продадите её за 6 миллионов, то чистая реальная стоимость покажет вам сколько планируемые 6 миллионов рублей (плюс прочие доходы, полученные от инвестиции за 5-летний период) стоят сегодня по отношению к вкладываемым 3-ём.

В общем виде формула ЧРС может быть представлена как

где:

NPV – чистая реальная стоимость [инвестиции];

Pmtt – денежный поток за период в течение срока инвестирования;

Pmtn – денежный поток за последний период в течение срока инвестирования;

TVn – терминальная стоимость (продажная цена инвестиции);

MV – рыночная стоимость инвестиции на начальный период;

MD – рыночная стоимость долга на начальный период;

n – количество периодов;

t – порядковый номер периода;

i – процент доходности (ставка дисконтирования).

NB! Формула ЧРС может упрощаться, расширяться и углубляться в зависимости от объекта инвестиций, особенно если речь идёт о стоимости инвестиции для корпорации или портфолио инвестиций.

Общее правило таково, что если чистая реальная стоимость больше нуля, то инвестиция прибыльная; если меньше – то от неё следует воздержаться; если ЧРС равна нулю, то вы ничего не теряете, но и ничего не выигрываете.

В анализе ЧРС задействовано несколько переменных, значение каждой из которых влияет на итоговый результат. Понять их взаимозависимости проще на конкретных примерах.

Предположим, Вы приобретаете однокомнатную квартиру за 3 500 000 руб. Прогнозируемый доход от аренды составит 372 000 в год. Вы ожидаете, что через 4 года цены на недвижимость вырастут на 20% против текущих и намерены продавать эту квартиру не менее, чем за 4 200 000 руб. Требуемый процент доходности (ставку дисконтирования) Вы приняли за 14%.

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 326 315,79р
2 372 000,00р 286 241,92р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 372 000,00р 220 253,86р
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 486 737,16р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 70 638,14р.

Чистая реальная стоимость инвестиции составила 70 638,14 руб, что больше нуля и, следовательно, инвестиция привлекательна.

NB! ЧРС (NPV) ВСЕГДА рассчитывается на текущий момент (нулевой период) и, соответственно, начальная стоимость инвестиции дисконтируется за нулевой период

Теперь попробуем предположить, что реализовывать инвестицию (продавать квартиру) Вы будете через ШЕСТЬ лет за 4 450 000 руб.

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 326 315,79р
2 372 000,00р 286 241,92р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 372 000,00р 220 253,86р
5 372 000,00р 193 205,14р.
6 372 000,00р 169 478,20р
Предельная стоимость 4 450 000,00р. 2 027 360,14р
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -71 614,20р.

Как видно из таблицы, продажа квартиры через 6 лет, при небольшом увеличении её стоимости делает показатель чистой реальной стоимости отрицательным и, тем самым, вся инвестиция становится убыточной.

При первом расчёте мы прогнозировали ежегодный приток аренды на одном уровне. Однако в реальной жизни далеко не всегда удаётся получать желаемую арендную плату за каждый месяц в полном объёме: у вас может уйти какое-то время на поиск арендатора, арендатор может съехать через полгода, не заплатив за три месяца, в результате действий арендатора квартира может потерять в цене и т.д. Если мы чуть-чуть скорректируем размеры аренды, то можем получить совершенно другой результат, при прочих равных:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 340 000,00р 298 245,61р
2 278 000,00р 213 911,97р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 290 000,00р. 171 703,28р.
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 486 737,16р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -78 312,56р.

Отрицательная чистая реальная стоимость говорит нам о том, что если мы не добираем прогнозную арендную плату, то всё вложение становится невыгодным.

С другой стороны, если при тех же потерях арендной платы, Вы сумеете продать квартиру за несколько большую сумму, ЧРС снова возвращается к положительным значениям:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 340 000,00р 298 245,61р
2 278 000,00р 213 911,97р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 290 000,00р. 171 703,28р.
Предельная стоимость 4 400 000,00р. 2 605 153,22р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 40 103,49р

Эффект, оказываемый на ЧРС требуемым процентом доходности (ставкой дисконтирования), пожалуй, наиболее ощутим. Увеличим процент доходности до 18%, сохранив все прочие данные:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 315 254,24р.
2 372 000,00р 267 164,61р..
3 372 000,00р 226 410,68р.
4 372 000,00р 191 873,46р..
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 269 471,05р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 18,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -229 825,96р..

Как видно из примера, ЧРС резко снизилась, несмотря на то, что прочие показатели сохранились. Это говорит о том, что при более высокой ставке выручаемые от инвестиции средства быстрее снижаются в стоимости по отношению к начальному периоду инвестирования. Приведем обратный пример, взяв процент доходности на уровне 10%:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 338 181,82р.
2 372 000,00р 307 438,02р.
3 372 000,00р 279 489,11р.
4 372 000,00р 254 081,01р.
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 3 005 259,20р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 10,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 684 449,15р.

Более низкая ставка даёт лучшие результаты, демонстрируя тем самым, более стабильное состояние экономики.

Вышеприведённые примеры безусловно упрощены. Расчет чистой реальной стоимости требует учёта множества различных показателей, начиная с учёта всех операционных расходов (включая амортизацию, страхование недвижимости и т.п.) и заканчивая оценкой развития экономики в целом. Для того, чтобы прогнозировать будущую стоимость продажи объекта недвижимости, Вам нужно понимать локальные данные по демографии, миграционным потокам, безработице, инфраструктуре, соседним объектам строительства, планы муниципальных властей в отношении окружающих территорий, инфляцию, рост цен на услуги и недвижимость и т.п. То же касается оценки уровня арендной платы. Для правильно выбора процента доходности Вы должны представлять и прогнозировать как макроэкономические тренды, так и тенденции локальной экономики. В этой комплексности – применительно к недвижимости – главный минус анализа инвестиции по ЧРС. Кроме того, единственное, о чём достоверно свидетельствует расчёт ЧРС – это уменьшение реальной стоимости денег по отношению к начальной инвестиции: чем больше период от вложения до реализации, тем меньше будут стоить вырученные средства в сравнении с вложенными. Этот фактор делает анализ ЧРС фактически не применимым для вычисления эффективности инвестиций сроком более чем на 10 лет, так как предсказать развитие экономики столь детально, как это требует ЧРС, на такой период чрезвычайно сложно даже в самых стабильных условиях. Вся суть расчёта ЧРС не в том, чтобы спрогнозировать прибыль, а в том, чтобы верно оценить риски и определить возможности компенсировать их. ЧРС (в том числе через анализ восприимчивости) даёт вам понимание, какая арендная плата, процент её потерь, продажная цена проекта и срок владения им должны быть, чтобы сохранялась прибыльность проекта и – через это – Вы получаете инструменты контроля над вложенными средствами, например,: видя, что арендная плата идёт вниз, до уровня, Вас не устраивающего, Вы можете продать объект недвижимости ранее намеченного срока. И наоборот – при резком скачке цен посредством ЧРС Вы можете оценить стоит ли Вам продавать проект сегодня или через год.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *