Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло, традиционно используемый инвесторами в недвижимость, представляет собой запись расходов и доходов в одной таблице, являясь упрощенной версией стандартных форм финансовой отчетности. Составление его менее детально и даёт только общее представление о возможностях недвижимости, однако в нём отражается ряд показателей, позволяющих провести довольно быстрый анализ привлекательности недвижимости.

К ним относятся:

  • потенциальный рентный доход (Potential Rental Income, PRI; – иначе: выручка; валовый доход) – это доход, который собственник (инвестор) ДОЛЖЕН получить, если ВЕСЬ объект недвижимости занят на 100%. Стоимость по каждому отдельному помещению берётся из существующего договора аренды, и, если какая-либо часть (помещение) в объекте недвижимости не занято, то к такой части применяются среднерыночные цены; – то есть в любом случае оно будет рассматриваться как находящееся в аренде;
  • чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI) – один из ключевых показателей в экономике недвижимости; принципиально он рассчитывается как потенциальный арендный доход минус операционные расходы, однако что включать, а что исключать из последних является предметом постоянных дебатов в среде профессионалов: так, например, резервирование фондов для ремонта конструктивных элементов здания может учитываться и как операционных расход, и как изменение в активах;
  • доход перед налогами (Before Tax Cash Flow, BTFC) – при прочих равных, не вдаваясь в дискуссии, что относится к операционным расходам, доход перед налогами это операционный доход минус неоперационные затраты (e.g. – выплата процентов по кредиту, амортизация недвижимости и т.п.);
  • чистый доход / доход после налогов (Net Income / After Tax Cash Flow, ATFC) – очевидно, это доход перед налогами за вычетом налогов, подлежащих к уплате.

Иногда отдельно подсчитывается и валовый (брутто) операционный доход (Gross Operating Income) и / или фактический рентный доход (Effective Rental Income). Первый включает в себя все доходы от недвижимости, то есть потенциальный арендный доход и иные доходы (каковые могут возникать от, например, размещения рекламы на здании, предоставлении услуг прачечной, сбор платежей за парковку и т.п., – иными словами, от любой деятельности, приносящей прибыль, но не связанной непосредственно со сдачей помещений или части здания в аренду). Фактический арендный доход – это потенциальный арендный доход за вычетом потерь от отсутствия арендаторов. Однако оба эти показателя не используются для оценки инвестиций.

В той же мере, затраты в отрасли управления недвижимостью также имеют свои особенности в сравнении с иными видами бизнеса. Во-первых, сами статьи затрат могут варьироваться в зависимости от условий договоров аренды даже в одном здании. Соответственно выделяются три типа аренды: а) чистая аренда, когда арендатор оплачивает 100% расходов, связанных с использованием недвижимости; б) брутто аренда, при которой все затраты, касающиеся обслуживания и обеспечения надлежащего функционирования недвижимости, несёт собственник и, наиболее часто встречающаяся, в) модифицированная аренда, где затраты делятся между собственником и арендатором. Во-вторых, доход от недвижимости – это безальтернативно доход от арендаторов, и, соответственно, их отсутствие, дефолт (неуплата), или недостаток напрямую влияют на капитализацию недвижимости. В общем виде, расходы включают в себя:

  • простой; или потери от отсутствия арендатора. Как правило, даже при оптимальных условиях показатель простоя составляет 10% от потенциального арендного дохода по каждому договору аренды: например, собственник подписывает аренду сроком на пять лет (60 месяцев); по её окончанию ему требуется в среднем полгода (6 месяцев), чтобы найти нового арендатора. Кроме того, простой включает в себя ненаполненность всех площадей, – крайне редко все 100% предоставляемых помещений (e.g. – номера в отелях, офисы в административном здании, бизнес-точки в коммерческой недвижимости и т.д.) арендуются; отсюда к проценту простоя добавляется фактор текущей незанятости. Также простой может включать в себя рентные каникулы (то есть бесплатное пребывание), или скидки, предоставляемые арендатору на время необходимого ремонта, чтобы начать бизнес, или наоборот – устранение мелких дефектов после съезда арендатора (с другой стороны, как минимум часть таких работ, e.g. – замена окон, или смена покрытия пола или стен, могут расцениваться как улучшение, вносимые в недвижимость и рассматриваться как увеличение актива (общей стоимости недвижимости). Все указанные формы потерь могут учитываться одной статьёй или разбиваться на несколько.
  • кредитные потери – это недополученная по договору арендная плата. Она может включать в себя как досрочное прекращение договора аренды, так и просто неуплату вследствие недобросовестности или банкротства арендатора. Часто эти потери включаются в статью простоя, но могут выделяться отдельно.
  • обслуживание – подразумевает всё, связанное с функционированием недвижимости, а именно: оплата за использование инженерных сетей (вода, газ, отопление, канализация, электричество и т.п.), оплата услуг связи, затраты на устройство и поддержание внешней территории, охрана, уборка, профилактика и техническое обслуживание элементов здания (лифты, системы кондиционирования и т.п.), а также зарплата персонала менеджмента, если таковой имеется. Расходы на обслуживание могут частично или полностью покрываться арендатором в рамках договора аренды, в этом случае они исключаются из расходов.
  • налог на недвижимость – многие юрисдикции допускают включение постоянного налога на недвижимость в расходы, что позволяет вычитать их из налогооблагаемой базы.
  • страхование – платежи за страхование часто распределяются между собственником и арендатором; последний, как правило, обязан страховать занимаемые им площади (помещение).
  • обслуживание долга – обыкновенно недвижимость приобретается под залог, и выплата процентов и займа является составляющей расходов.
  • амортизация – амортизация имущества является допустимым налоговым вычетом и записывается как расход.
  • комиссионные – поиском арендаторов, как правило, занимаются агенты по недвижимости, поэтому расходы на них составляют отдельную статью.
  • резервирование – недвижимость требует периодического ремонта, поэтому практика инвесторов следует этой необходимости, подразумевающей периодические отчисления на будущий ремонт. При этом, зарезервированные средства идут на ремонт конструктивных элементов (замена крыши, лифтов и т.п.), в то время как исправление мелкого износа часто относится к операционным расходам. Важно понимать, что для собственника недвижимости, замена, например, одной лампочки – это операционные расходы (обслуживание), но если замена происходит на всех дверях в рамках капитального ремонта, то это уже будут капитальные затраты (улучшения недвижимости).
  • налог на прибыль.

Вышеприведенная форма не принимает во внимание ряд важных факторов, влияющих на исчисление налогов, поэтому соответствующая строка рассчитывается отдельно:

Если необходимо рассчитать денежный поток при продаже недвижимости (например, для вычисления чистой приведенной стоимости), то применится тот же принцип раздельных расчетов:

При продаже учитываются возможные налоговые вычеты:

Критерии оценки инвестиций

Традиционные критерии оценки инвестиций в недвижимость

Анализ инвестиций по чистой приведенной стоимости не является единственным инструментом для оценки эффективности инвестиций. Помимо него могут применяться иные методы, хоть и менее комплексные, но тем не мене вполне надежные, и служащие как бы первой, оценочной итерацией для принятия дальнейших решений. Принципиально, – чем более тщательный анализ проекта проведён, тем большим пониманием обладает инвестор.

Первое, что интересует каждого инвестора как предварительный анализ потенциального проекта, это срок окупаемости или период возврата средств (Payback Period). Рассчитывается он довольно просто, по формуле:

Альтернативно, – если инвестор прежде всего ориентируется на уровень возможной доходности, можно формулу для вычисления ставки возврата:

Отсюда, если предполагаемая для инвестиций недвижимость обходится в 35 000 000 (что включает стоимость приобретения и затраты (агенты, сборы и .т.п) на приобретение объекта), а декларируемый (потенциальный) доход от неё составляет 2 900 000 в год, то срок окупаемости будет равен 12 годам; а ставка возврата составит 8% годовых.

Простота приведённых формул усложняется содержанием переменной «доход». В части недвижимости выделяются дифференцированные способы выражения дохода, или итерации его расчёта, такие как потенциальный рентный доход или чистый операционный доход. Соответственно, существует несколько различных традиционных показателей, характеризующих инвестиции в недвижимость. Условно, их можно разделить на следующие группы:

  1. Мультипликаторы (переменные) – это расчет относительных показателей в привязке к тому или иному виду доходов. Выделяются четыре ключевых мультипликатора:
    • переменная валового дохода:

Под валовым доходом при этом может пониматься как потенциальный рентный доход так и фактический рентный доход;

  • переменная операционного дохода:
  • переменная дохода перед налогами: 
  • переменная чистого дохода:

Мультипликаторы показывают период, за который окупится инвестиция в недвижимость.

  1. Ставки возврата, – это показатели, выражающие процент «отдачи» (возврата) вложенных средств. К ним относятся:
    • Ставка капитализации: 

Это один из ключевых параметров, показывающий какой процент инвестиций окупается ежегодно.

  • Ставка возврата собственных средств: 
  • Ставка возврата через чистый доход: 

Ставки возврата – это процентное (обратное) выражение мультипликаторов: например, ставка капитализации это переменная операционного дохода (ПОД), рассчитанная в процентах.

  1. Средние показатели ставок рассчитываются по тем же формулам, что и ставки возврата, с той разницей, что переменные дохода берутся не за первый год, а как среднее за определенный период (как правило, предполагаемый срок владения).
    • Средняя ставка капитализации: 
    • Ставка возврата собственных средств: 
    • Ставка возврата через чистый доход: 
  2. Коэффициенты используются кредитной организацией для оценки возможностей недвижимости вернуть заём, выданный для её приобретения. К ним относятся кредитные коэффициенты и коэффициенты прибыльности.
    • Кредитные (финансовые) коэффициенты:
      • Коэффициент заём к стоимости: 
      • Коэффициент покрытия долга (за период): 
      • Коэффициент дефолта: 
      • Коэффициент оборачиваемости активов:
      • Коэффициент операционных затрат: 
    • Коэффициенты прибыльности:
      • Коэффициент доходности:
      • Возврат на инвестиции: 
      • Возврат на собственные средства:

В качестве примеры для оценки инвестиции примем следующие данные:

Применяя эти исходные, проведем оценку объекта недвижимости. Начнем с расчета периода и ставки возврата:

Вышеприведенные показатели периода возврата средств соотносятся с общими вложениями и повторяют формулы исчисления переменных валового дохода и операционного доходов (1.1 и 1.2) и отражают количество лет, требуемых для окупаемости суммарных затрат тем или иным видом дохода. Показатели возврата собственных средств соотносятся  с доходом перед налогами и чистым доходом:

Потенциальная рентная плата позволяет ожидать, что весь проект окупится за 8 лет и 3 месяца; но переменная операционного дохода отдаляет этот срок до 11 лет. Собственные же средства вернутся за 16 лет при расчете по чистому доходу.

Ставки возврата показывают, какой процент вложенных средств возвращается ежегодно. Из них самым важным показателем считается ставка капитализации. Через неё, как правило, инвестор оценивает ту сумму, за которую он готов приобрести проект. – Допустим, чистый операционный от недвижимости доход составляет 1 000 000 в год, и вы хотите получить 14% годовых возврата; в этом случае максимальная цена, за которую следует приобретать недвижимость, составит 7 142 852 (1 000 000 / 0,14).

Другой пример, – вам предлагают приобрести недвижимость за 45 000 000, генерирующую. годовой операционный доход в размере 4 900 000. Проведя анализ местного рынка, вы нашли следующие данные по недавно проданным объектам в этой же локации:

После чего рассчитали ставку капитализации для каждого объекта:

Средняя ставка по недвижимости одного и того же типа в этом районе составляет 12%. Используя вои исходные данные вы получаете: 4 900 000 / 12% = 40 833 333, что очевидно ниже запрашиваемой продавцом цены.

Усреднённые ставки, как правило, несколько выше стандартных, так как последние рассчитываются по показателям первого года, а средние – за период в несколько лет с ежегодной индексацией.

Анализ финансовых коэффициентов боле важен кредитной организации, дающей деньги под инвестирование в недвижимость, так как показывают потенциальные возможности объекта покрывать и обслуживать заём.

Коэффициенты прибыльности демонстрируют уровень прибыльности проекта.

При анализе всех показателей следует учитывать, что все они, взятые отдельно, мало что говорят о финансовой привлекательности проекта и поэтому их всегда необходимо сопоставлять с данными по схожему типу недвижимости, расположенной в том же районе.

NPV – Анализ восприимчивости

Анализ восприимчивости инвестиции (иначе: анализ чувствительности)– это оценка изменений показателей Чистой реальной стоимости (NPV) и Внутренней ставки возврата (IRR) в зависимости от значений тех или иных параметров проекта в целом. Анализ восприимчивости позволяет понять, как на предполагаемую инвестицию повлияют те или иные обстоятельства и события  их развитие.

Допустим, у нас есть инвестиционное предложение со следующими характеристиками:

Стоимость приобретения 3 200 000р.
Кредитное плечо 60,00%
Размер займа 1 920 000р.
Срок займа, годы 30
Годовой процент по займу 8,00%
Собственные средства 1 280 000р.
Цена реализации 4 350 000р.
Количество лет владения 5
Амортизация в год 106 371р.
Улучшения 27 500р.
Амортизация улучшений в год 2 750р.
Затраты на реализацию 132 800р.
Требуемая ставка возврата 14,00%
Ставка налога на прибыль 13,00%
Ставка налога на реализацию 18,00%

Также, сделаем следующие допущения в части периодических платежей:

1 2 3 4 5 среднее
Фактически поступившая арендная плата 31 719р. 34 500р. 32 567р. 36 267р. 37 563р. 34 523р,
Номинальная арендная плата 32 000р. 34 500р. 36 000р. 38 000р. 40 000р.
Прирост размера номинальной аренды 7,81% 4,35% 5,56% 5,26% 5,74%
Процент потерь от простоя без арендатора 0,88% 0,00% 9,54% 4,56% 6,09% 4,21%
Процент расходов к выручке 19,78% 15,39% 21,38% 17,89% 15,35% 17,96%

При таких вводных, расчёт Чистой реальной стоимости (NPV) даст нам следующие результаты: ЧРС (NPV) = 342 775,73 руб.; Внутренняя ставка возврата (IRR) = 20,54%, что позволяет оценить этот проект как прибыльный.

Вместе с тем, прежде чем довериться этим цифрам и делать соответствующее вложение, можно попробовать оценить, как изменятся показатели проекта в случае отклонения проектных показателей от сделанных допущений. Предположим, что фактически поступившая арендная плата за пять лет составит в среднем 25 000 рублей в месяц. В этом случае, ЧРС резко снижается до уровня 9 712 рублей. Наоборот, если средняя арендная плата составит 45 000 рублей в месяц, то показатель ЧРС вырастете более чем в два раза и составит 729 690 рублей.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА NPV IRR
фактически, среднее в месяц 25 000р. 9 712,09 14,18%
30 000р. 188 199,39 17,61%
34 523р. 342 775,73 20,54%
40 000р. 548 987,75 24,65%
45 000р. 729 689,95 28,26%

В идеале, в течение всего периода владения недвижимостью, выбранный объект должен постоянно быть занятым и приносить арендную плату согласно договору. В реальности неизбежно возникают потери, – достаточно редко случается, что арендатор в течение всего срока инвестиций; чаще они меняются и этот период – пока ищется новый арендатор вместо старого, – недвижимость не приносит дохода, за счёт чего образуются потери арендной платы. В данном прогнозе средний процент такого вынужденного «простоя» был принят за 4,21% по отношению к номинальной арендной плате (то есть к той сумме, что можно было бы выручить если бы арендатор постоянно занимал недвижимость). Что будет если этот процент увеличится?

ПОТЕРИ ОТ ПРОСТОЯ NPV IRR
среднее 2,00% 369 298,61 21,03%
4,21% 342 775,73 20,54%
6,00% 321 600,52 20,16%
8,00% 295 179,50 19,64%
10,00% 270 930,73 19,19%

Из приведённых расчётов видно, что даже 10% потери от простоя – то есть, если из 5 лет инвестиционного периода недвижимость не будет иметь арендатора полгода, –не являются критическими для проекта.

Прогноз предполагает, что рынок будет иметь положительную динамику, что позволяет допустить средний ежегодный прирост арендной платы в размере 5,74% в год. Однако, следует оценить насколько изменится ЧРС проекта, если эти ожидания окажутся завышенными или заниженными:

ПРИРОСТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ NPV IRR
среднее ежегодно 2,00% 259 432,01 19,01%
4,00% 299 239,62 19,74%
5,74% 342 775,73 20,54%
8,00% 383 337,81 21,26%
10,00% 427 712,83 22,04%

Важную часть проекта составляют расходы, возникающие в ходе операционной деятельности. К ним относятся коммунальные платежи, платежи за интернет, телефон, охрану недвижимости, выплаты риэлторам для поиска арендаторов и т.п. В текущем прогнозе средний годовой процент таких расходов к общей выручке принят за 17,96%. Их увеличение или уменьшение отразится на проекте следующим образом:

РАСХОДЫ, % к выручке NPV IRR
без налогов, процентов по займу 10,00% 435 587,08 22,28%
и амортизации 14,00% 386 160,57 21,33%
17,96% 342 775,73 20,54%
20,00% 307 334,84 19,79%
24,00% 256 708,81 18,83%

Начальная цена недвижимости (стоимость приобретения) и цена её продажи по окончании проекта представляют собой наиболее важные показатели для проекта в целом. Их колебания отразятся следующим образом:

ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ NPV IRR
2 500 000,00р. 877 997,46 32,83%
2 850 000,00р. 610 386,60 26,29%
3 200 000,00р. 342 775,73 20,54%
3 550 000,00р. 75 164,87 15,37%
3 900 000,00р. -192 446,00 10,60%
СТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ NPV IRR
3 200 000,00р. -146 988,92 10,59%
3 800 000,00р. 108 540,46 16,25%
4 350 000,00р. 342 775,73 20,54%
4 700 000,00р. 491 834,54 22,97%
5 000 000,00р. 619 599,23 24,89%

Из приведённых значений видно, что, при прочих равных, максимальная цена приобретения (при прогнозной продаже за 4 350 000 руб.) составляет около 3 634 000 рублей. Стоимость покупки за 3 650 000 и более высокую цену делает проект невыгодным. В равной мере, при цене продаже ниже, чем 3 550 000 рублей (через пять после покупки), ЧРС получается негативным и, значит, весь проект не будет прибыльным.

Сумма, подлежащая к вычету в качестве амортизации имущества, рассматривается как расход и также влияет на весь проект, хотя, в данном случае, это влияние минимально.

РАЗМЕР АМОРТИЗАЦИИ NPV IRR
0,00р. 345 023,49 20,47%
45 000,00р. 344 072,58 20,50%
80 000,00р. 343 332,99 20,53%
106 371,19р. 342 775,73 20,54%
150 000,00р. 341 853,80 20,57%

Важной частью любого бизнеса являются налоги. Поэтому необходимо также предусмотреть каким образом повышение или снижение налоговых ставок повлияет на весь инвестицию.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ NPV IRR
7,00% 358 597,26 20,84%
10,00% 350 686,50 20,69%
13,00% 342 775,73 20,54%
18,00% 329 591,12 20,29%
22,00% 319 043,43 20,10%

Принятая для проекта требуемая ставка возврата или ставка дисконтирования включает в себя инфляционную составляющую и премию за риск. Изменение этих двух показателей не влияет на относительные критерии проекта, – то есть Внутренняя ставка возврата (IRR) останется неизменной, в то время как ЧРС будет колебаться в зависимости от инфляции и рисков: Нижеприведённый анализ показывает, что высокая инфляция и высокие риски снижают экономическую эффективность проекта.

ИНФЛЯЦИЯ NPV IRR
2,00% 651 933,42
5,00% 438 064,93
6,50% 342 775,73 20,54%
9,00% 198 942,84
13,00% 2 175,59
ПРЕМИЯ ЗА РИСК NPV IRR
0,50% 505 727,48
1,50% 438 064,93
3,00% 342 775,73 20,54%
7,00% 120 709,45
11,00% -62 537,45

Прогноз допускает, что проект реализуется, в том числе, за счёт приведения заёмных средств. Кредитное плечо (соотношение размера займа к общей цене приобретения недвижимости) было принято за 60% и, соответственно, собственные средства составили 40% от стоимости покупки. Ниже приведены показатели, отражающие влияние суммы займа на общий итог проекта.

КРЕДИТНОЕ ПЛЕЧО NPV IRR
0,00% -113 587,76 13,03%
35,00% 152 624,28 15,91%
60,00% 342 775,73 20,54%
70,00% 418 836,31 24,16%
80,00% 494 896,90 30,58%

Интересно, что реализация данного инвестиционного проекта полностью за свой собственный счёт, без привлечения займа, совершенно невыгодна. Более того, чем больший процент в общей сумме вложений составляют заёмные средства, тем более он привлекателен.

Важной частью использования кредита является процентная ставка по нему. Как и в случае с требуемой ставкой возврата она содержит премию за риски и инфляцию, но с точки зрения кредитной организации, в то время как эти же критерии в ставке дисконтирования отражают ожидания инвестора. Нижеприведённый анализ также подтверждает, что высокая оценка рисков и инфляции банком снижает инвестиционную привлекательность проекта так, что годовая процентная ставка выше 14,10% «убивает» весь проект.

ПРОЦЕНТ ПО ЗАЙМУ NPV IRR
3,00% 608 950,56 25,49%
6,00% 451 677,76 22,60%
8,00% 342 775,73 20,54%
12,00% 119 178,07 16,28%
17,00% -165 496,76 10,84%

Анализ восприимчивости показывает и совокупное влияние нескольких показателей. Например, выше мы приводили пример, что при отказе от займа, используя для проекта 100% собственных средств, данная недвижимость становится непривлекательной для вложений. Но как должны измениться показатели, чтобы данная ситуация изменилась в позитивную сторону? Оказывается, при вложении 100% собственных средств, проект станет выгодным, если его продажная цена составит минимум 4 620 000 рублей или же (если цена продажи сохранится на уровне 4 350 000) средняя арендная плата за весь период проекта будет составлять 37 400 руб в месяц. Точно также, низкий уровень инфляции даст возможность сохранить эффективность инвестиции при меньшей стоимости реализации, а высокий процент по займу может быть компенсирован более низкой ценой приобретения или увеличением продажной стоимости.

 

 

Ликвидационная стоимость

Предельная стоимость / Ликвидационная стоимость / Остаточная стоимость / Балансовая стоимость

Предельная стоимость (Terminal Value) – это вероятная продажная цена имущества на конец периода владения им, приведённая на момент начала инвестирования. То есть это Настоящая стоимость той суммы, за которую инвестор готов (или будет вынужден) продавать недвижимость.

Остаточная стоимость (Residual Value) / Ликвидационная стоимость (Salvage Value) – понятия, как правило, взаимозаменяемые. Используются для расчёта амортизации, в том числе недвижимости. Предположим, законодательство устанавливает срок использования для квартиры в размере 30 лет и одного месяца. Вы приобрели квартиру за 5 600 000 рублей. Если Вы полагаете, что полный износ данной недвижимости произойдет к этому времени, то Остаточная / Ликвидационная стоимость будет равна нулю. В этом случае Ваши ежемесячные амортизационные вычеты составят (5 600 000 – 0) / 361 = 15 512,46 рублей. С другой стороны, Вы можете допустить, что через 30 лет Остаточная / Ликвидационная стоимость квартиры составит 1 200 000. В этом случае ежемесячные амортизационные вычеты будут равны 12 188,36 рублей ((5 600 000 – 1 200 000) / 361).

Остаточная стоимость (Residual Value) также может употребляться как остаточная стоимость прав, подобных британской долгосрочной аренде (lease), на момент их переуступки (в тех юрисдикциях, где подобные права существуют). Предположим, Вы приобрели аренду (lease) на 80 лет за 1 500 000 £, и планируете перепродать его через 45 лет за 800 000 £. В данном случае 800 000 £ будут Остаточной стоимостью.

Балансовая стоимость – стоимость недвижимости на конец периода согласно балансовому листу.
Следует понимать: ни одно из приведённых понятий не является актуальной рыночной ценой недвижимости на момент её продажи. Допустим, при покупке квартиры за 6 000 000 рублей, Вы рассчитывали продать её через 5 лет за 7 200 000. При ставке возврата в 7% Предельная стоимость составит 5 133 500 рублей (7 200 000 / (1+7%)5). Ликвидационную стоимость Вы приняли за нуль, следовательно, амортизационные отчисления составят 15 512,46 в месяц. На момент реализации инвестиции (через пять лет) Балансовая стоимость актива составит 5 067 452,40 (6 000 000 — 15 512,46 * 60 [месяцев]). К концу пятого года Вы можете продать недвижимость и за 6 000 000 и за 4 500 000, в зависимости от предложений на рынке. Разница между реальной ценой продажи и Предельной стоимостью показывает Ваши таланты, как инвестиционного прогнозиста; а разница между реальной ценой продажи и Балансовой стоимостью – головная боль Вашего бухгалтера (де факто – позитивная разница это дополнительная прибыль, облагаемая налогом, отрицательный показатель является убытком).
Амортизация имущества

В рамках современной концепции бухгалтерских принципов амортизация имущества есть равномерное распределение затрат от приобретения такого имущества в соответствии с периодом использования. Когда Вы занимаетесь производством какого-либо товара, Вам необходимы сырьё, рабочая сила, электричество и т.л., и все эти затраты, связанные с изготовлением продукции, вычитаются из денег, полученных с продажи произведенных вещей. При этом действует механизм «сочетания» затрат и выручки по периодам, – если в апреле было продано 200 единиц предметов, то расходы за апрель отражаются не в том объёме, как они произошли фактически (в апреле Вы могли закупить сырья для производства 500 штук товара), но только в том, каковой потребовался для изготовления проданных 200 единиц. Однако помимо прямых производственных затрат существуют средства, выделенные на приобретение оборудования для производства. В рамках механизма «сочетания» затраты на покупку такого имущества не могут быть вычтены единовременно, так как оборудование, в отличие от сырья, не используется разово, а имеет определённый срок жизни, в течение которого участвует в генерировании выручки. Следовательно, затраты на его приобретение должны быть разнесены по времени в соответствии с предположительным сроком износа. В случае с инвестициями в недвижимость, для того чтобы оказывать услуги по предоставлению квартиры в наём и получать с этого доход, Вам сначала нужно приобрести такую квартиру или дом. Затраты на приобретение и составляют общую сумму средств, подлежащих вычету из получаемой прибыли, распределяемому по временным периодам.

В таком формате, на первый взгляд, амортизация находится в сфере интереса исключительно бухгалтеров, однако это не совсем так, особенно в части недвижимости. Во-первых, не вся недвижимость подлежит амортизации: если земля безусловно не амортизируется повсеместно, то в отдельных юрисдикциях амортизации также не подлежат определённые типы зданий. Во-вторых, далеко не все из инвестиционно привлекательных юрисдикций разрешают амортизацию недвижимости в принципе. В-третьих, регулирование амортизации недвижимости там, где она допускается, имеет очень детальный и комплексный характер: на методы, ставки и сроки амортизации оказывает влияние множество факторов от возраста строения и цели его использования до потенциального дохода, приносимого недвижимостью. В Англии, например, амортизации подлежат только «прикрепления» к недвижимости, – лифты, водопроводные и канализационные трубы, общая электрическая разводка здания и т.п., – и вложения в ремонт (если таковые произошли), но не сама недвижимость. В США и Голландии амортизируется исключительно инвестиционная недвижимость, – то есть те здания, использование которых предусматривает получение дохода; в Нидерландах при этом, амортизация ограничена лишь строениями, приобретёнными по цене выше рыночной и прекращается как только разница между затратами на покупку и суммарной амортизацией достигает оценочной стоимости недвижимости. В Австралии структурные элементы здания (фундамент, стены, опорные конструкции), прикрепления (в число которых могут включаться дороги и иные прочно связанные с землёй объекты, не являющиеся частью самой недвижимости, но необходимые для её использования) и улучшения (ковры, встроенные шкафы, кондиционеры и т.п.) амортизируются по различным ставкам. Данные факты позволяют рассматривать амортизацию недвижимости как юридическую фикцию, цель которой – оживлять рынок недвижимости за счёт привлечения инвесторов. Именно в таком виде понимание сути амортизации важно для инвестора, так как такие параметры как возраст здания, дата его последнего капитального ремонта, цель предыдущего использования, возможный метод амортизации и иные влияют на размер налогов, образующийся как в период владения недвижимостью, так и на момент её продажи, позволяя экономить порой десятки и сотни тысяч долларов и Евро, и определяя в конечном итоге сумму средств, вырученных с инвестиции в недвижимость.

На сегодняшний день существует три базовых метода амортизации. Большинство юрисдикций, допускающих амортизацию недвижимости, позволяют также выбирать и метод амортизации как минимум из двух.

Линейная амортизация[1] рассчитывается как полностью равномерное распределение затрат на протяжении всей жизни недвижимости. Если цена приобретения составила 1 400 000[2], а местное регулирование устанавливает срок износа для такого типа зданий в 30 лет, то ежегодная амортизация будет 46 667. Если сделка по приобретению была закончена, предположим, 14 апреля, а налоговый период исчисляется с 1 января, то за первый год владения амортизация составит 35 000 (46 667 / 12 * 9), то есть не полную годовую сумму, а девятимесячный её размер.

Метод снижающегося баланса заключается в неравномерном распределении вычетов. Формула для расчетов выглядит как:

А = БС * К, где

А – размер амортизации за период времени;

БС – балансовая стоимость недвижимости на начало периода;

К – коэффициент амортизации.

Начальная балансовая стоимость определяется как общая сумма затрат на покупку недвижимости. Балансовая стоимость за последующий период равна балансовой стоимости предыдущего периода минус амортизация за период. Коэффициент амортизации исчисляется как произведение коэффициента линейной амортизации либо на 200% (метод 200% снижающегося баланса), либо на 150% (метод 150% снижающегося баланса). При вышеприведённых исходных данных мы получим:

Коэффициент линейной амортизации = 1 / 30 = 3,33%

Коэффициент амортизации (200%) = 3,33% * 200% = 6,67%:

Коэффициент амортизации (150%) = 3,33% * 150% = 5,00%:

В течение последующих пяти лет, при использовании метода 200% снижающегося баланса инвестор будет возможность иметь следующие вычеты:

Период Начальная БС Коэффициент амортизации Размер амортизации БС на конец периода
1-ый год 1 400 000 6,67% 93 333 1 306 667
2-ой год 1 306 667 6,67% 87 111 1 219 556
3-ий год 1 219 556 6,67% 81 304 1 138 252
4-ый год 1 138 252 6,67% 75 883 1 062 368
5-ый год 1 062 368 6,67% 70 825 991 544

При использовании метода 150% снижающегося баланса получаются следующие цифры:

Период Начальная БС Коэффициент амортизации Размер амортизации БС на конец периода
1-ый год 1 400 000 5,00% 70 000 1 330 000
2-ой год 1 330 000 5,00% 66 500 1 263 500
3-ий год 1 263 500 5,00% 63 175 1 200 325
4-ый год 1 200 325 5,00% 60 016 1 140 309
5-ый год 1 140 309 5,00% 57 015 1 083 293

Метод суммирования цифр по годам – наименее употребительный механизм расчета. Он вычисляется по формуле:

(З – ОС) * Ф, где

З – затраты на приобретение;

ОС – остаточная стоимость в виде годовой амортизации, вычисленной методом линейной амортизации;

Ф – Фракция на период.

Фракция рассчитывается следующим образом:

1-ый год: n / (1+2+3+…+ n);

2-ой год: (n-1) / (1+2+3+…+ n);

3-ий год: (n-2) / (1+2+3+…+ n) и т.д.

Таким образом, при применении метода суммирования цифр по годам получаем следующие вычеты за 5-летний период:

Период Затраты Остаточная стоимость Фракция за период Размер амортизации
1-ый год 1 400 000 46 667 0,06897 93 333
2-ой год 1 400 000 46 667 0,06667 90 222
3-ий год 1 400 000 46 667 0,06437 87 111
4-ый год 1 400 000 46 667 0,06207 84 000
5-ый год 1 400 000 46 667 0,05977 80 889

Графически различие методов амортизации при установленном жизненном цикле недвижимости в 30 лет будут выглядеть так:

Графическое изображение  различий методов амортизации при установленном жизненном цикле недвижимости в 30 лет

Бросающаяся в глаза разница между размером амортизации при применении, скажем, линейной амортизации и метода 200% снижающегося баланса актуальна лишь при начальном периоде, т.е. для вновь построенного здания. Поэтому законодатель привязывает методы амортизации к возрасту недвижимости. Для линейного метода эта привязка не имеет значения, но для трёх других становится существенной.

Предположим, что приобретаемая недвижимость сохраняет все исходные параметры (1 400 000 – затраты, 30 лет – жизненный цикл), но на момент её покупки инвестором она имеет 14-летний срок эксплуатации и не подвергалась капитальному ремонту. В этом случае получаются следующие значения для различных методов амортизации:

Год эксплуатации Линейный метод 200% снижающийся баланс 150% снижающийся баланс Сумма цифр по годам
15-ый год 46 667 33 158 32 430 46 667
16-ый год 46 667 30 947 30 809 43 556
17-ый год 46 667 28 884 29 268 40 444
18-ый год 46 667 26 959 27 805 37 333
19-ый год 46 667 25 161 26 415 34 222

Выбор и расчет амортизационных отчислений всегда связан со множеством нюансов, и потому, конечно же, за конкретными оценками нужно обращаться к профессиональным бухгалтерам той юрисдикции, где расположен объект потенциальных инвестиций. Вместе с тем, есть несколько маркеров, знание которых может освободить от излишних затрат на консультации, а именно:

  • период амортизации равен жизненному циклу здания; то есть, если приобретается недвижимость возрастом 30 и более лет, то, скорее всего, возможности амортизации в отношении него (или как минимум конструктивных элементов) уже исчерпаны;
  • начало периода амортизации чаще всего начинает отсчитываться от момента коммерческого использования объекта; – если недвижимость покупается для сдачи в наём, а продавец является оригинальным (первым) собственником и не использовал её как инвестиционный инструмент (то есть проживал сам или иное), то покупатель получает право начать отсчёт амортизации с первого периода;
  • общая сумма амортизационных вычетов не может быть выше «оригинальных» затрат на создание недвижимости; – если сумма строительства, задекларированная исходным собственником составляет 1 400 000, то совокупные вычеты не могут превышать это значение, даже если объект приобретен за большую стоимость;

Амортизация, при всех её плюсах, порой может иметь мнимые преимущества, о чём осведомлены многие профессиональные инвесторы в недвижимость, отводящие в своих портфолио значительную долю возрастной, не привлекающей амортизации, недвижимости. Нюанс здесь в том, что при продаже недвижимости рассчитывается так называемый «выверенный базис», – то есть стоимость для расчёта налога с реализации имущества корректируется в части затрат. И в этом случае, если в период владения недвижимостью делались амортизационные отчисления, они должны быть добавлены «обратно» к стоимости недвижимости, что снижает общую сумму затрат и, тем самым, увеличивает налогооблагаемую стоимость.

Предположим, существуют два объекта для вложений по одной цене и соразмерным характеристикам, при этом один из них новый, подлежащий амортизации, а другой уже исчерпал все возможности отчислений. Через пять лет их также можно продать примерно по одной стоимости, при этом получаемая аренда с возрастного здания будет на 15% ниже, а затраты на одном уровне. В качестве исходных данных имеем следующее:

Объект – 1, амортизация
1 2 3 4 5
Аренда 215 000 198 000 225 000 231 000 248 000
    Текущие затраты (-) 31 175 28 710 32 625 33 495 35 960
    Амортизация (-) 46 667 46 667 46 667 46 667 46 667
Операционная прибыль (=) 137 158 122 623 145 708 150 838 165 373
Доход от реализации (+) 723 333
Расходы на реализацию (-) 76 300
Налог на операции (-20%) 27 432 24 525 29 142 30 168 33 075
Налог на прибыль с продажи (-18%) 130 200
Чистый доход (=) 109 727 98 099 116 567 120 671 779 332
Кэш-фло (ЧД + Амортизация) 156 393 144 765 163 233 167 337 1 862 465

Так как на втором объекте нет амортизации, то декларируемый доход и соответствующие налоги будут выше, однако, за счёт того, что «выверенный базис» не уменьшается на размер амортизации, налог на прибыль с реализации будет ниже.

Объект – 2, без амортизации
1 2 3 4 5
Аренда 182 750 168 300 191 250 196 350 210 800
    Текущие затраты (-) 31 175 28 710 32 625 33 495 35 960
    Амортизация (-) 0 0 0 0 0
Операционная прибыль (=) 151 575 139 590 158 625 162 855 174 840
Доход от реализации (+) 490 000
Расходы на реализацию (-) 76 300
Налог на операции (-20%) 30 315 27 918 31 725 32 571 34 968
Налог на прибыль с продажи (-18%) 88 200
Чистый доход (=) 121 260 111 672 126 900 130 284 553 572
Кэш-фло (ЧД + Амортизация) 121 260 111 672 126 900 130 284 1 865 372

Сравнивая характеристики проектов, можно заметить, что небольшая выгода от экономии на налогах с реализации не делает выбор второго, возрастного объекта, более привлекательным при расчёте Чистой реальной стоимости.

Показатель Объект 1 Объект 2
Цена приобретения 1 400 000 1 400 000
Цена реализации 1 890 000 1 890 000
Общий накопленный кэш на конец периода 2 494 195 2 355 488
Выверка 1 166 667 490 000
Налог на прибыль с реализации 130 200 88 200
Общая сумма налогов 274 540 245 697
ЧРС (NPV)@12% 134 388 28 877

Продолжая анализ нужно отметить, что если выход арендной платы с Объекта 2 будет равным Объекту 1, то различие в налогах исчезает, но второй проект все равно не выглядит более привлекательным, так как его ЧРС составит 124 575 руб и не дотягивает до показателя Объекта 1. С другой стороны, если Объект 2 будет приобретён за цену на 15% ниже первого (1 190 000), то, даже несмотря на большую сумму выплаченных налогов (289 947), его ЧРС резко возрастёт и составит 240 464 руб.

Вышеприведённый анализ говорит о том, что амортизация действительно удобный инструмент для инвестиционной деятельности. Однако его удобство состоит, в том числе и в том, что на рынке можно выбрать объект, который, при прочих равных, даст лучшие показатели прибыльности и без амортизации.

[1] Straight Line Depreciation (США); Prime Cost Depreciation (Австралия).

[2] В юрисдикциях, где здание и земля под ним рассматриваются как один объект недвижимости, из общей суммы приобретения вычитается стоимость земли. Определяется она исходя из данных местных архивов или регистрационной системы путем подбора схожего объекта недвижимости (площадь, возраст, строительные материалы и т.п.) и установления по нему процентного соотношения между ценой самого здания и земли.

Амортизация долга / займа

Долговое обязательство, как правило, оформляется в виде займа или кредита. Несмотря на их юридические различия в российском законодательстве, с точки зрения финансовой и то, и другое являются долговым обязательством и включают в себя 4 составляющих:

  • процент;
  • тело кредита (принципал);
  • маржа за оформление;
  • штраф за досрочное погашение.

Два последних элемента варьируются в зависимости от законодательства и стратегии конкретного банка (штраф за досрочное погашение в настоящее время в России отменен), в то время как выплачиваемые проценты и выплату принципала всегда можно рассчитать самостоятельно. Амортизация долга – это план его выплаты, то есть четкое распределение по периодам размеров исполнения обязательств. В мировой практике существует множество вариантов амортизации: принципал и проценты могут быть равномерно распределены на весь период долга, принципал может выплачиваться несколькими платежами вне зависимости от процентов, или единовременным платежом по истечению обязательства: условия либо зависят от договаривающихся сторон, или же исходят от заимодавца. Два самых распространенных вида амортизации это:

  • стандартная амортизация – процент и часть принципала периодически выплачиваются суммой равных платежей; при этом, с течением времени, размер процента в общей сумме уменьшается, а принципала – увеличивается;
  • срочная амортизация – процент и часть принципала периодически выплачиваются НЕравномерно, при том, что размер выплачиваемой части принципала всегда одинаковый.

Пример: срок займа – 30 лет, сумма – 5 000 000, годовой процент (не капитализируемый) – 15,45%

Стандартная амортизация
ГОД ВЫПЛАТА ПРОЦЕНТ ПРИНЦИПАЛ БАЛАНС
1 783 018,50р. 772 500,00р. 10 518,50р. 4 989 481,50р.
2 783 018,50р. 770 874,89р. 12 143,61р. 4 977 337,89р.
3 783 018,50р. 768 998,70р. 14 019,80р. 4 963 318,09р.
4 783 018,50р. 766 832,64р. 16 185,86р. 4 947 132,23р.
5 783 018,50р. 764 331,93р. 18 686,57р. 4 928 445,66р.
6 783 018,50р. 761 444,85р. 21 573,65р. 4 906 872,01р.
7 783 018,50р. 758 111,73р. 24 906,78р. 4 881 965,23р.
8 783 018,50р. 754 263,63р. 28 754,87р. 4 853 210,36р.
9 783 018,50р. 749 821,00р. 33 197,50р. 4 820 012,86р.
10 783 018,50р. 744 691,99р. 38 326,52р. 4 781 686,34р.
11 783 018,50р. 738 770,54р. 44 247,96р. 4 737 438,38р.
12 783 018,50р. 731 934,23р. 51 084,27р. 4 686 354,10р.
13 783 018,50р. 724 041,71р. 58 976,79р. 4 627 377,31р.
14 783 018,50р. 714 929,79р. 68 088,71р. 4 559 288,60р.
15 783 018,50р. 704 410,09р. 78 608,41р. 4 480 680,19р.
16 783 018,50р. 692 265,09р. 90 753,41р. 4 389 926,78р.
17 783 018,50р. 678 243,69р. 104 774,82р. 4 285 151,96р.
18 783 018,50р. 662 055,98р. 120 962,52р. 4 164 189,44р.
19 783 018,50р. 643 367,27р. 139 651,23р. 4 024 538,21р.
20 783 018,50р. 621 791,15р. 161 227,35р. 3 863 310,86р.
21 783 018,50р. 596 881,53р. 186 136,98р. 3 677 173,88р.
22 783 018,50р. 568 123,36р. 214 895,14р. 3 462 278,74р.
23 783 018,50р. 534 922,07р. 248 096,44р. 3 214 182,31р.
24 783 018,50р. 496 591,17р. 286 427,34р. 2 927 754,97р.
25 783 018,50р. 452 338,14р. 330 680,36р. 2 597 074,61р.
26 783 018,50р. 401 248,03р. 381 770,47р. 2 215 304,14р.
27 783 018,50р. 342 264,49р. 440 754,01р. 1 774 550,12р.
28 783 018,50р. 274 167,99р. 508 850,51р. 1 265 699,62р.
29 783 018,50р. 195 550,59р. 587 467,91р. 678 231,70р.
30 783 018,50р. 104 786,80р. 678 231,70р. 0,00р.
Срочная амортизация
ГОД ВЫПЛАТА ПРОЦЕНТ ПРИНЦИПАЛ БАЛАНС
1 939 166,67р. 772 500,00р. 166 666,67р. 4 833 333,33р.
2 913 416,67р. 746 750,00р. 166 666,67р. 4 666 666,67р.
3 887 666,67р. 721 000,00р. 166 666,67р. 4 500 000,00р.
4 861 916,67р. 695 250,00р. 166 666,67р. 4 333 333,33р.
5 836 166,67р. 669 500,00р. 166 666,67р. 4 166 666,67р.
6 810 416,67р. 643 750,00р. 166 666,67р. 4 000 000,00р.
7 784 666,67р. 618 000,00р. 166 666,67р. 3 833 333,33р.
8 758 916,67р. 592 250,00р. 166 666,67р. 3 666 666,67р.
9 733 166,67р. 566 500,00р. 166 666,67р. 3 500 000,00р.
10 707 416,67р. 540 750,00р. 166 666,67р. 3 333 333,33р.
11 681 666,67р. 515 000,00р. 166 666,67р. 3 166 666,67р.
12 655 916,67р. 489 250,00р. 166 666,67р. 3 000 000,00р.
13 630 166,67р. 463 500,00р. 166 666,67р. 2 833 333,33р.
14 604 416,67р. 437 750,00р. 166 666,67р. 2 666 666,67р.
15 578 666,67р. 412 000,00р. 166 666,67р. 2 500 000,00р.
16 552 916,67р. 386 250,00р. 166 666,67р. 2 333 333,33р.
17 527 166,67р. 360 500,00р. 166 666,67р. 2 166 666,67р.
18 501 416,67р. 334 750,00р. 166 666,67р. 2 000 000,00р.
19 475 666,67р. 309 000,00р. 166 666,67р. 1 833 333,33р.
20 449 916,67р. 283 250,00р. 166 666,67р. 1 666 666,67р.
21 424 166,67р. 257 500,00р. 166 666,67р. 1 500 000,00р.
22 398 416,67р. 231 750,00р. 166 666,67р. 1 333 333,33р.
23 372 666,67р. 206 000,00р. 166 666,67р. 1 166 666,67р.
24 346 916,67р. 180 250,00р. 166 666,67р. 1 000 000,00р.
25 321 166,67р. 154 500,00р. 166 666,67р. 833 333,33р.
26 295 416,67р. 128 750,00р. 166 666,67р. 666 666,67р.
27 269 666,67р. 103 000,00р. 166 666,67р. 500 000,00р.
28 243 916,67р. 77 250,00р. 166 666,67р. 333 333,33р.
29 218 166,67р. 51 500,00р. 166 666,67р. 166 666,67р.
30 192 416,67р. 25 750,00р. 166 666,67р. 0,00р.

Приведенные примеры достаточно условны, так как исходят из того, что процент по займу не будет меняться в течение всего срока долга. На практике финансовые учреждения могут корректировать процент долгосрочного обязательства в зависимости от экономической ситуации.

Следует отметить, что выбор способа амортизации не в последнюю очередь зависит от целей займа. Международные стандарты финансовой отчетности предусматривают различный учет принципала и процентов: процент по займу относится к расходам, и, соответственно, уменьшает размер налогооблагаемой прибыли, в то время как выплата принципала является исполнением обязательства и засчитывается не как расходная строка, а как изменение (уменьшение) объёма учтенных обязательств. Таким образом, если вы инвестируете в недвижимость, то модель стандартной амортизации более приемлема, так как при продаже объекта недвижимости, допустим,  на 7-й год, аккумулированная экономия за счет вычетов из дохода процентов, будет выше (то есть при стандартной амортизации ежегодный налогооблагаемый доход будет ниже, чем при срочной амортизации и, соответственно, налог будет уплачиваться от меньшей суммы).

ОТЧЕТ О ДОХОДАХ
Стандартная амортизация Срочная амортизация
Реализация — всего 4 257 000,00 4 257 000,00
Прямые затраты — 1 658 000,00 — 1 658 000,00
Операционные расходы — 1 359 000,00 — 1 359 000,00
Доход от операций 1 240 000,00 1 240 000,00
Выплаты по долгу/займу — 758 111,73 — 618 000,00
Налогооблагаемый доход 481 888,27 622 000,00
Пикетные Ставки

Пикетные (базовые) процентные ставки (Benchmark Interest Rates).

Порой процентная ставка может быть не императивным предложением, но предметом соглашения между заёмщиком и заимодавцем. В этих случаях расчёты могут соотноситься с одной из так называемых «пикетных» процентных ставок.

Дисконтная ставка (Discount Rate) – ставка, устанавливаемая Федеральной резервной системой США, по которой Федеральные резервные банки краткосрочно кредитуют остальные банки. Дисконтную ставку часто путают со ставкой дисконтирования, однако, при тех или иных обстоятельствах, ничто не мешает принимать дисконтную процентную ставку за ставку дисконтирования.

Ставка федеральных фондов (Federal Fund Rate) – ставка, по которой банки кредитуют друг друга. В отличие от дисконтной ставки, может меняться в ходе торговой сессии, или приниматься как среднее между несколькими предложениями.

ЛИБОР (London Interbank Offered Rate) – ставка, рассчитываемая как среднее от процентов, уплачиваемых банками друг другу на Лондонской бирже за использование (размещение) Евродолларовых депозитных сертификатов (certificate of deposits, term deposits, bonds).

В зависимости от финансового рынка, могут применяться иные ставки, привязанные как к краткосрочным финансовым инструментам (например, T-bills в США), так и к долгосрочным обязательствам.

Процент / Ставка

Номинальная ставка возврата, номинальный процент (Nominal Rate of Return), – это процентная ставка, установленная финансовым учреждением. Фактически любое предложение банка, страховой компании или иной организации содержит указание о процентной ставке. Это и есть номинальная годовая ставка. Если банк предлагает кредит за 19%, то 19% это годовая номинальная ставка.

Эффективная ставка возврата, эффективный процент (Effective Rate, Effective Annual Interest Rate, Annual Equivalent Rate (AER)) – это та же номинальная ставка, но с учетом количества капитализаций за период (как правило – год). Рассчитывается по формуле:

где: i – номинальный процент; n – количество капитализаций за год.

Предположим, у Вас есть предложения по кредиту с номинальной ставкой 12,2% в год и 12,3%. Однако первая капитализируется раз ежемесячно, а вторая – квартально. Эффективный процент для 12,2% будет составлять – 12,91% (1+12,2%/12)12-1), а для 12,3% – 12,88% (1+12,3%/4)4-1). То есть, если по номинальному проценту первое предложение выглядит предпочтительней, то после расчета эффективного процента, второе предложение более выгодно.

Реальная ставка возврата, реальный процент (Real Rate of Return, Real Interest Rate) – это номинальный процент за вычетом инфляции. Если годовая инфляция составляет 7,3%, а банк предлагает кредит по ставке 15% годовых, то реальный процент будет 15%-7,3% = 7,7%.

Более детальное определение реальной ставки предполагает, что инфляция должна учитываться методом капитализации (как сложный процент), то есть не как единожды свершившееся событие, но постоянно (на конец каждого периода) накапливаемая величина и, таким образом, расчет ставки возврата осуществляется по формуле Фишера:

Rr – реальная ставка;

Rn – номинальная ставка;

Ri – ставка инфляции.

Премия за риски и неопределенности (Risk and Uncertainty Factor). Предположим, вы видите предложение банка о кредите с 19,7% процентами годовых. Инфляция составляет 5,9%. Ставка рефинансирования – 10,5%. 19,7%-5,9%-10,5% = 3,3%. Таким образом, 3,3% включают в себя заработки банка плюс его оценку факторов рисков и неопределенностей, которые могут возникнуть за период выплаты кредита. Следует понимать, что риски и неопределённости могут иметь совершенно различный и множественный характер – от рисков самого проекта, до рисков конкретной экономической среды. Как правило, выделяется три типа рисков: инфляция, риск «вызревания» (то есть риск длительности кредита/инвестиции: чем дольше период займа, тем больше дешевеют средства) и риск дефолта (заёмщика или проекта). В зависимости от конкретной ситуации те или иные риски могут уменьшаться, увеличиваться или не приниматься в расчёт.

Внутренняя ставка возврата

Внутренняя ставка возврата, внутренняя норма доходности (англ. Internal Rate of Return).

В разделе ставка дисконтирования было отмечено, что при анализе ЧРС сама по себе ставка возврата приобретает существенное значение при сравнении нескольких инвестиционных проектов и не так важна, если анализ одного проекта даёт результат ЧРС > 0. Значение ставки дисконтирования при которой ЧРС обращается в нуль, служит инвестору базовым ориентиром в его прогнозах и называется внутренней ставкой возврата (IRR).

В примере, приведённом в разделе ставка дисконтирования (с предельной стоимостью инвестиции, равной 6 180 000), внутренний процент доходности составит примерно 14,27 % (при следующем шаге – 14,28% ЧРС обращается в негативный). Соответственно, любая ставка равная или ниже этого показателя делает ЧРС позитивным и наоборот. Если инвестор понимает, что невозможно доступными ему средствами (уменьшением цены приобретения, увеличением предельной стоимости или арендной платы) достичь этой или меньшей ставки, то от инвестиции следует отказаться.

Следует понимать, что IRR – это некий водораздел, говорящий Вам о том, где остановиться. В принципе, вся методика анализа ЧРС строится на исчислении этой ставки, так как в конечном счете вопрос для инвестора стоит так: позволяет ли развитие экономической ситуации достигнуть значения ставки IRR, или меньших значений.

Математически, по формуле вычисления NPV, чем ниже ставка IRR тем выгодней инвестиция, так как больший процент увеличивает значение знаменателя (1+i) и тем уменьшает сумму денежного потока за период (Pmt / (1+i)n. Вместе с тем, в реальности не совсем так. Если говорить о недвижимости, то низкие ставки характеризуют стабильный рынок, где нет скачков ни в арендной плате, ни в ценах на продажу. Наоборот, высокое значение IRR говорит о развивающемся рынке, где динамика роста цен (как аренды, так и продажных значений) способна «перекрыть» эффект дисконтирования высокой ставкой.
Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования, процент доходности, дисконтная ставка возврата [инвестиций] (англ. Rate of Return, Discounted Rate).

Самое элементарное понятие в инвестиционном анализе, ибо может обозначать, что угодно, имея единственное предназначение – дисконтировать денежные потоки. Интерпретации ставки дисконтирования включают в себя следующее:

  1. Требуемая ставка возврата (Required Rate of Return). Вследствие опыта, анализа рынка, сравнения продаж и т.п. инвестор полагает, что в отношении данного конкретного объекта недвижимости наиболее оптимальная ставка возврата, требуемая ему лично, составляет или должна сотавлять13%.
  2. Учетная ставка (ставка рефинансирования) – часть финансистов принимает за ставку дисконтирования дисконтную ставку (discount rate), т.е. процент, под который Федеральная резервная система США выдаёт кредиты банкам и/или иным финансовым институтам. Далее к ней добавляются коэффициенты инфляции и риски, а иногда и иные показатели (как, например, средний процент надбавок, возникающий при предоставлении кредитов частным лицам). Учётная ставка рассматривается как одна из «пикетных», или базовых ставок, применяемых для расчёта обязательств.
  3. Ожидаемая ставка возврата (Expected Rate of Return). Допустим, Вы хотите приобрести квартиру стоимостью в 5 000 000 руб. Примерный чистый операционный доход от её аренды будет составлять ежегодно 250 000 тыс. В этом случае ожидаемую ставку возврата можно рассчитать как отношение 250 000 / 5 000 0000= 5%.
  4. Средневзвешенные затраты на капитал (Weighted Average Cost of Capital – WACC). При оценке проектов дисконтная ставка часто принимается равной средневзвешенным затратам на капитал, которые вычисляться по формуле:

    , где Д – Долг; С – собственные средства; Зд – затраты на долг; Зс – затраты на собственные средства.
    С поправкой на налоги, к формуле может прибавляться выражение (1-Н), где Н является ставкой налога.

  5. Компания предпочитает использовать для реализации проекта 60% заёмных средств и 40% собственного капитала. Ставка по кредиту оставляет 8%, требуемая ставка возврата на собственные средства принята за 22%. Ставка дисконтирования может быть рассчитана по формуле 0,6 х 0,08 + 0,4 х 0,22 = 13,5%.
  6. Если Вы приобретаете помещение стоимостью в 3 000 000 руб и полагаете, что его можно будет продать через 7 лет за 3 600 000 (то есть за период владения цена увеличится на 20%), то при помощи формул, применяемых при расчёте срочной стоимости денег, вы можете вычислить ставку дисконтирования, которая в данном случае составит 3,17%.

На самом деле, дисконтировать денежные потоки можно абсолютно по любой ставке. Ключевое здесь – оценка реальной экономической среды и прогноз её развития на период инвестиций. Вы можете произвести расчеты по любой из указанных выше формул, но… при всем множестве вариантов решения правильный ответ только один – насколько объективная реальность будущего совпадёт с Вашим субъективным прогнозом.

Предположим, Вы уверены, что ставка дисконтирования должна включать в себя показатель инфляции. Но инфляция сама по себе крайне субъективна, так как на различные товары и услуги цены меняются по-разному. За один и тот же период цены на автомобиль, десяток яиц, услуги парикмахера и билет в кино могут измениться на 1%, 10%, 4% и -2% соответственно. Если из этих данных вычислить среднее, мы получим 6,5%, что в принципе не скажет Вам ни о чём, если Вы не кушаете яйца, не ходите в кино и стричься, а намереваетесь приобрести новую машину. Субъективность эта биполярная: рождаемая, с одной стороны, конкретным товаром или услугой, и востребуемая (или невостребуемая), с другой стороны, конечным потребителем. Иными словами, если инфляция составляет 1% для той потребительской корзины, которой вы оперируете, и, одновременно, 6% на товары, не попадающие в сферу Ваших предпочтений, то для Вас, инфляция сохраняется на уровне 1%.

Точно также обстоит дело со ставкой дисконтирования. Вы можете прибегнуть к её расчету по формуле (4), но для этого Вам необходим актуальный бизнес и его текущая финансовая отчетность. Но у Вас нет ни того, ни другого,(или только одно из двух, что усложняет ситуацию), а просто  интерес в умножении накопленного капитала, проявляемый Вами просмотром доступных предложений банковских услуг и финансовых учреждений, которые есть на рынке. Допустим, Вы решили, что депозит по вкладу, обещающий 8% годовых, не совсем чётко коррелирует с Вашими представлениями об экономической ситуации и её краткосрочным развитием. Вы уверены – по общению с друзьями, коллегами, знакомыми, – что купить квартиру гораздо выгодней; кто-то Вам даже рассказывал, что квартиры сейчас дают 12% рентабельности, а в Лондоне – так и все 15%. Что же, 12 лучше чем 8, думаете Вы, не сознаваясь себе, что слово «рентабельность» не особо раскрывает абсолютное денежное выражение процента, стоявшего перед ним, но зато звучит веско. Ведь, в целом, Вы, как человек, разбирающийся в экономике, чувствуете, что 12% всё-таки более отвечают Вашим личным ожиданиям в существующих тенденциях экономики и, в целом, Вы уже присмотрели привлекательную квартиру.

На самом деле, выбор ставки дисконтирования – ключевой параметр для оценки эффективности инвестиции в принципе. Попробуем разобрать вышеприведённый пример Представим себе, что у Вас накопилось 5 600 000 руб,, и Вам нужно решить какую из инвестиций выбрать, скажем, между депозитарным вкладом в банк и покупкой квартиры. Первое, что Вы узнаёте – это процент по депозиту, который предлагается банком в размере 13,40%, с ежемесячной капитализацией. Далее, Вы обращаете внимание на рынок недвижимости и определяете, что за эту же сумму вы можете купить квартиру (с учетом необходимого ремонта и затрат на приобретение) и сдавать её в наём за 38 000 руб. в месяц. Сообразуясь с общими тенденциями рынка и собственным мнением, Вы пришли к выводу, что требуемый процент доходности на четырёхлетний период можно принять за 8% и взялись за анализ ЧРС, сначала для вклада по депозиту.

 

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Сумма, вносимая на депозит 5 600 000,00р.
Выплата по депозиту в год при 13,40% годовых, капитализируемых ежемесячно .
1 798 246,41р. 739 117,05р.
2 912 031,65р. 781 920,14р.
3 928 251,05р. 736 875,61р.
4 1 304 357,55р. 958 741,74р.
Стоимость начального взноса на конец периода 5 600 000,00р. 4 116 167,18р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 8,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 1 732 821,71р.

Затем, внеся корректировки на рост арендной платы в размере 7% в год и предположив, что стоимость недвижимости через 4 года возрастёт примерно на 20% и соответственно примерная предельная стоимость (дисконтированная цена продажи) составит 6 180 000 руб (5 600 000 – 450 000 (ремонт + затраты на приобретение) = 5 150 000 руб +5 150 000 * 20%), вы рассчитали ЧРС для объекта недвижимости:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость (включая затраты на приобретение и улучшение) 5 600 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 5 600 000,00р. 5 600 000,00р.
1 456 000,00р. 414 545,45р.
2 487 920,00р. 403 239,67р.
3 522 074,40р. 392 242,22р.
4 558 619,61р. 381 544,71р.
Предельная стоимость 6 180 000,00р. 4 542 484,49р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 8,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 534 056,55р.

и Вам стало очевидно, что при таких условиях вкладывать в недвижимость безответственно с точки зрения капитала. Вы уже приготовились нести деньги в банк, когда совершенно случайно, на улице Моховой, столкнулись с человеком, который спросил Вас, а почему, собственно, Вы взяли процент доходности за 8%? – Вы немного удивились, словно этот вопрос затронул Ваше самомнение, и ответили – А почему нет? – Но ведь даже банк даёт Вам 13,40 % – аргументировано заметил он. Вот смотрите, ставка рефинансирования на сегодня составляет 8%, средняя инфляция за последние 4 года – 6%. Уже минимум 14% получается! А если добавить риски? Так или иначе, но по ставке дисконтирования в 18%, более соответствующей финансовым реалиям в данном случае, обе инвестиции дают негативную ЧРС: для депозита это будет – 142 360 руб, для недвижимости: — 820 853 руб.

Отметим ещё раз: выбор ставки делается ДО инвестиции, на основании персонального понимания и прогнозов. При выбранных показателях, следует однозначно выбирать банковский вклад, но если мы имеем развивающийся рынок (о чём, собственно и говорят высокие ставки по депозиту), то процент увеличения арендных платежей и рост стоимости недвижимости могут быть допущены с более высокими рисками. Если, предположим, через 4 года цены на квартиру поднимаются на 40%, то предельная стоимость инвестиции в недвижимость составит порядка 7 850 000 руб., и, при той же ставке в 18%, мы получаем положительную ЧРС в размере 35 356 руб., в том время как выход с депозита останется на том же отрицательном уровне. А если при этом цены на аренду также растут высокими темпами (возьмем как 20%), то ЧРС по недвижимости составит порядка 420 000 руб.

Выгоды вложения в недвижимость в том, что инвестор, выбирая процент доходности, которого он ХОЧЕТ достичь, может контролировать процесс через изменение цен на аренду и знания цены реализации. Если, допустим, на третьем году инвестиции инвестор замечает спад на рынке недвижимости он может продать объект инвестиции, потеряв при этом, но потеряв меньше, чем если бы он продал ещё через год (так как каждый последующий год дисконтированные средства стоят меньше, чем в предыдущий, и чтобы преодолеть это, ежегодный прирост стоимости должен превышать ставку дисконтирования). И наоборот: если инвестор к концу четвертого года замечает начало значительного роста, он может увеличить ЧРС, подождав с продажей.

При выборе процента доходности есть ориентир, позволяющий инвестору четко определить границу, которой он может достичь или нет. Это внутренний процент доходности (IRRinternal rate of return), то есть ставка дисконтирования, при которой уравнение ЧРС равно нулю.

 

В нашем исходном примере (с предельной стоимостью инвестиции, равной 6 180 000), внутренний процент доходности составит примерно 14,27 % (при следующем шаге – 14,28% ЧРС обращается в негативный). Соответственно, любая ставка равная или ниже этого показателя делает ЧРС позитивным и наоборот. Если инвестор понимает, что невозможно доступными ему средствами (уменьшением цены приобретения, увеличением предельной стоимости или арендной платы) достичь этой или меньшей ставки, то от инвестиции следует отказаться.

NB! Математически дисконтирование – это процесс, обратный вычислению сложного процента (капитализации). Однако это не означает то, что, например, дисконтирование по ставке, равной проценту по депозиту, даст результат в виде внутреннего процента доходности (то есть ЧРС равный нулю). Объясняется это тем, что капитализация рассчитывается по отношению не к начальной стоимости инвестиции, а к её стоимости плюс процент за предыдущий период, то есть заработанные за период средства (месяцы, годы) реинвестируются, суммируясь к начальному вкладу. При дисконтировании учёт эффекта реинвестирования возможен только при расчётах инвестиций в ценные бумаги. Если же расчёт ЧРС ведётся для недвижимости или иного проекта, включающего приобретение материальных ценностей, то математически это также осуществимо, но фактически не реализуемо, так как инвестор не может «докупить» несколько квадратных метров и реинвестировать их.
Анализ NPV через стандарты финансовой отчетности

NPV – Расчет через формы финансовой отчетности

Все формулы, применяемые в инвестиционном анализе с одной стороны достаточно понятны, но с другой, порой (и часто) возникает вопрос (особенно у людей никогда не сталкивавшихся с расчетами непосредственно): а что же собственно считается?

Допустим, когда мы ведём речь про аннуитеты, мы понимаем что расчёты довольно условны, ибо главное требование (или допущение), предъявляемое к ним, чтобы расчёт был верным: это идентичность периодичного платежа. Люди, которые непосредственно занимаются недвижимостью, знают, что такая идеальная ситуация складывается нечасто. Ваш договор с арендатором может содержать фиксированную сумму, но расходы также могут отличаться каждый месяц по тем или иным причинам. Кроме того, периодичность платежа, записанная в договоре, крайне субъективна, – арендатор может попросить отсрочку, или вы можете быть в отпуске и т.п. Все эти расхождения вытекают из того простого факта, что когда вы считаете, допустим, Чистую реальную стоимость (NPV), вы заглядываете в будущее; когда вы отражаете текущую отчётность, вы сталкиваетесь с реальностью. Чем больше эти дивергенции, тем менее точен Ваш прогноз.

Возьмём элементарный пример. У Вас есть квартира, и Вы нашли арендатора. Оговорили с ним условия, по которым арендная плата составляет 30 000 в месяц; арендатор сверх того оплачивает электричество, воду, интернет, вы же – прочие коммунальные платежи (вывоз мусора, платежи за обслуживание здания, взносы на капитальный ремонт и т.п.). Составляем простенькую таблицу:

Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Операционная прибыль 28 300

Допустим, Вы подписали договор аренды в конце марта, поставив дату начал аренды как 1 апреля, и указав, что арендная плата вносится 1-го числа каждого месяца. И, при этом, уже получили первый платёж. С точки зрения инвестиционной математики, это – аннуитет к дате. Но! – держитесь,– с точки зрения финансовой отчётности, полученные Вами деньги не являются Вашей прибылью де юре, так как Вы ещё не оказали услугу (не поставили товар) – арендатор не прожил месяц в вашей квартире, но уже оплатил его. Эти тридцать тысяч для Вас на 31 марта – обязательство. Прибылью Вы их можете считать по истечению месяца – с 30 апреля.

Для того, чтобы связывать поступающие платежи и оказываемые услуги по периодам времени существуют три вида финансовой отчетности: Отчёт о доходах, Балансовый лист и Отчёт Кэш-Фло (в настоящее время встречается в терминологии «Отчёт о движении денежных средств»). Отчёт о доходах отражает полученные (доход) и истраченные (расход) средства за период времени. Это необязательно могут полученные деньги, но и просто оказанные услуги: если, предположим, арендатор Вам уплачивает аренду в начале месяца – за предыдущий, то составляя отчётность на конец месяца, вы пишите себе в прибыль то, что должны ещё получить (это можно называть дебиторской задолженностью; в англоязычной практике – accounts receivables) – на следующий день за отчётным. Балансовый лист показывает активы и обязательства компании или физического лица. Отчёт Кэш-Фло связывает Отчёт о доходах и Балансовый лист.

Итак, допустим, на 31 марта Вы получили первый платёж от арендатора за первый месяц – апрель.

Ваш отчёт о доходах будет выглядеть следующим образом:

Отчёт о доходах на 31-ое марта

Выручка – всего
Операционные расходы
ЖКХ
Операционная прибыль
Налоги
Чистый доход

Заметим, что расходы в Отчёте о доходах ВСЕГДА привязываются к соответствующему доходу. Вы можете оплатить коммунальные платежи раньше, чем получили арендную плату, но учитывать Вы этот платёж должны как актив (авансовый платёж или иное), пока не покажете соответствующий доход.

Балансовый лист на 31-ое марта

АКТИВЫ — всего 30 000
Деньги и эквиваленты 28 300
Предоплаченные услуги 1 700
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА — всего 30 000
Авансы (незаработанная прибыль) 30 000

Итак, мы видим, что у нас нет ни прибыли, ни расходов, на 31-ое марта; однако Вы уже получили по факту 30 000 и успели оплатить коммунальные платежи за тот же месяц. При этом, полученный Вами аванс по состоянию на 31 марта – это незаработанная прибыль (unearned revenue), а уплаченные платежи – предоплаченнеы услуги (работы), Так как через месяц Вы уже можете забыть, как у вас возникли эти деньги, составляется Отчёт Кэш-Фло

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000
Итого: операционный кэш 28 300

Отчёт Кэш-Фло, в отличие от Балансового листа не фиксирует обязательства и активы; он отображает их ИЗМЕНЕНИЕ по отношению к предыдущему периоду. В данном случае Отчёт Кэш-Фло составлен по методу непрямого расчёта (indirect cash flow), поэтому положительное изменение активов отражается с отрицательным знаком и наоборот: увеличение обязательств показывается за знаком «+». Метод непрямого расчёта хорош тем, что он даёт дополнительный контроль над учётом: все изменения в активах и обязательствах начинают рассчитываться от чистого дохода (последняя строка из Отчёта о доходах) и заканчиваются собственно той суммой, которая составляет текущие средства и отражается в Балансовом листе.

Отчёт кэш-фло состоит из трёх разделов. Выше мы привели только пример учёта операционных средств. Помимо них есть инвестиционные средства (инвестиционный кэш) – то, что в рамках российского бухгалтерского и налогового учёта можно обозначить как основные фонды, – недвижимость, оборудование, нематериальные ценности (патенты) и т.п.; и финансовые средства (финансовый кэш) – взносы в уставной капитал компании, финансовые операции с акциями и облигациями, выплаты дивидендов.

Таким образом, если Вы приобрели квартиру в том же месяце марте (скажем за 3 200 000), то Отчёт о доходах не меняется, но Балансовый лист и Отчёт кэш-фло – оформляются соответствующим образом:

Балансовый лист на 31-ое марта — активы

АКТИВЫ — всего 3 230 000
Деньги и эквиваленты 28 300
Предоплаченные услуги 1 700
Недвижимость 3 200 000

Так как Балансовый лист подразумевает тождество активов и обязательств, то его часть, включающая обязательства, должна отражать то, откуда вы взяли деньги на квартиру. Это или собственный капитал или заёмные средства, или их сочетания (здесь мы сделаем допущение в виде займа в размере 1 500 000) .

Балансовый лист на 31-ое марта – обязательства и капитал

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА -всего 3 230 000
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000
Собственный капитал 1 700 000

Подобные изменения претерпит и Отчёт кэш-фло (вернее он будет включать в себя два новых раздела).

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000
Итого: операционный кэш 28 300
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000
Финансовый кэш
Заём 1 500 000
Собственный капитал 1 700 000
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300
Деньги и эквиваленты – начало периода 0
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300

Отметим, что инвестиции в Отчёте кэш-фло всегда заносятся со знаком «-» (если только это не продажа актива с положительной разницей балансовой стоимости), так как это ПРИОБРИТЕНИЕ (то есть расход). Точно также финансовая деятельность по привлечению средств записывается со знаком «+», – это приток средств. Не важно как Вы их получили – через заём или переложив из своего кармана: для банка, давшего заём и для Вашего кармана, откуда деньги ушли – это «минус», но для отчётности по проекту, в который они вошли – это «плюс».

Итак, прошёл месяц. Вы добросовестно выполнили свои обязательства по договору, получили следующий платёж и решили пока повременить с оплатой ЖКХ.

Отчёт о доходах на 30-ое апреля

Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Операционная прибыль 28 300
Налоги
Чистый доход 28 300

В то же время, арендатор выплатил Вам 25 000 и клятвенно пообещал принести 5 000 через неделю, когда ему вернут долг. Балансовый лист будет выглядеть следующим образом.

Балансовый лист на 30-ое апреля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 53 300
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 200 000
ВСЕГО 3 253 300
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000
Удерживаемая прибыль 28 300
Собственный капитал 1 700 000
ВСЕГО обязательств и капитала 3 253 300

За месяц операционной деятельности мы накопили денежных средств в размере 53 300 (28 300 – прибыль за предыдущий месяц и 25 000 – наличные от арендатора, полученные за май). Удерживаемая прибыль за апрель в размере 28 300 заносится в отдельную строку обязательств, как нераспределённая прибыль, ибо в теории, у Вас есть фирма (предприятие) и её деньги не есть Ваши, даже если вы её 100% собственник. Учитывать их как свои Вы можете только после выплаты дивидендов.

По сравнению с предыдущим периодом (март) у Вас изменилось 2 параметра: текущие обязательства – авансы (то, что нам заплатил арендатор за месяц вперёд) – они сократились на 5 000 (в прошлом месяце арендатор авансировал 30 000, а в этом – 25 000) и предоплаченные услуги (то, что Вы уплатили заранее в марте, и решили не платить авнсово в апреле) – они сократились (1 700 прошлого месяца минус 0 в текущем), то в непрямом кэш-фло Вы должны показать это со ЗНАКОМ «+». Отражаем эти изменения в Отчёте кэш-фло:

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое апреля

Чистый доход 28 300
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -5 000
Итого: операционный кэш 25 000
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0
Финансовый кэш
Заём 0
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 25 000
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300
Деньги и эквиваленты – конец периода 53 300

Теперь у Вас начало периода равно окончанию предыдущего, и, следовательно, если мы не распределили прибыль, то суммарный показатель денежных средств включает в себя 25 000, полученных в данный период и 28 300 как перешедших с прошлого месяца.

Ещё раз подчеркнём здесь преимущество непрямого метода расчёта Отчёта кэш-фло: он начинается с той же цифры, какой заканчивается отчёт о доходах (Чистый доход), и завершается той, что ставится в начале Балансового листа (Деньги и эквиваленты).

Что мы здесь забыли? Правильно: учесть изменения в материальных активах (основных фондах) и долгосрочных обязательствах (заём).

Амортизация долга (план выплат по займу) включает в себя две ключевые составляющие: собственно тело кредита и проценты по нему. Учитываются они по-разному. Допустим, наш заём сроком на 15 лет, и привлекает 9% годовых по выплатам (0,75% в месяц). Если у вас план стандартной амортизации то ежемесячный платеж в первый месяц (допустим это всё тот же апрель) составит 15 214 рублей, из которых 11 250 – это процент, и он вносится в Отчёт в качестве расхода, а 3 964 – выплата тела долга, то есть размер изменения (уменьшения) долга за период (если в марте Ваш долг банку составлял 1 500 000 рублей, то в апреле, после первой выплаты, он уменьшится на эту сумму и составит 1 496 036).

Квартира, как объект недвижимости подлежит амортизации. В данном случае это амортизация – это уменьшение стоимости актива за счёт износа. Так как в Российской Федерации в настоящий момент правила учёта амортизации зданий (и особенно помещений) весьма запутаны, то сделаем допущение, что расчёт ведётся по принципам адекватной юрисдикции, где амортизация (depreciation) – это допустимый налоговый вычет, а не фактический износ. Рассчитывается он исходя из установленных нормативов для каждого типа зданий в зависимости от года постройки, материалов и т.п. Примем срок износа помещения в соответствии с российским законодательством в размере 361 месяца; при линейном методе расчета амортизации (то есть равная ежемесячная сумма) составит 8 864,26 рублей.

Теперь внесём соответствующие корректировки в отчёты.

Отчёт о доходах на 30-ое апреля

АПРЕЛЬ
Выручка – всего 30 000
Операционные расходы
ЖКХ 1 700
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 19 435,74
Процент по займу 11 250
Доход перед налогами 8 185,74
Налоги
Чистый доход 8 185,74

Как видно из таблицы операционный доход уменьшился, но только для налоговых органов, так как Вы воспользовались возможностью налогового вычета за счёт амортизации здания (по факту эти деньги у Вас в кассе). Чистый доход же уменьшился фактически, так как Вы выплатили процент по займу.

Балансовый лист на 30-ое апреля

АКТИВЫ АПРЕЛЬ
Деньги и эквиваленты 38 086
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 200 000
— амортизация квартиры — 8 864,26
ВСЕГО активов 3 229 221,74
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 000
Долгосрочные обязательства (заём) 1 496 036,00
Удерживаемая прибыль 8 185,74
Собственный капитал 1 700 000
ВСЕГО обязательств и капитала 3 229 221,74

В Балансовом листе Вы отразили уменьшение стоимости квартиры за счёт амортизации и снижение размера долгосрочного обязательства. Но на эти же суммы у Вас уменьшились денежные средства и их эквиваленты.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое апреля

АПРЕЛЬ
Чистый доход 8 185,74
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 700
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -5 000
Итого: операционный кэш 13 750
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0
Финансовый кэш
Заём 0
Выплата по займу — 3 964
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 9 786,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 38 086,00

В Отчёте кэш-фло появились новые строки: во-первых, Вы должны ПРИБАВИТЬ амортизацию, так Вы её вычли в Отчёте о доходах как фиктивный (не в криминальном смысле) платёж, а задача кэш-фло – учитывать все материальные активы, которые у Вас есть де факто. Во-вторых, Ваше долгосрочное обязательство по уплате займа уменьшилось и это изменение отражается в разделе финансовых операций.

Итак, май подходит к завершения, а Ваш арендатор «забыл» про обещание и несмотря на угрозы, высказываемые ему с Вашей стороны, всячески саботирует обязательства оправдываясь то сволочем-начальником, который задерживает премию, то необходимостью вносить алименты. Сетуя на судьбу, пославшую Вам столь неблагодарную планиду, Вы садитесь записывать творящееся безобразие в цифрах.

Отчёт о доходах на 31-ое мая

МАЙ
Выручка – всего 30 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 700,00
Прочие расходы 3 540,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 15 895,74
Процент по займу 11 220,27
Доход перед налогами 4 675,47
Налоги
Чистый доход 4 675,47

На третьем месяце операционной деятельности дела идут плачевно. Вы решили пока не тратиться на счета за электричество, воду и телефон, так успешно неоплаченные арендатором, хотя по договору это его обязанность, и меньшая, чем вовремя платить Вам аренду. Вы, как человек разумный, естественно не планируете брать на себя чужие обязательства, хотя, в некотором роде, – и Ваши, как собственника, но Вы же не пользовались этими услугами! Куда их девать? – Целых 3 540 рублей? Правильно – их нужно записывать в расход (можно сделать строку прочие расходы), даже если фактически деньги остаются у вас в кассе. А чтобы зафиксировать их нахождение на Вашем кармане, в Балансовом листе приплюсуйте их к текущим обязательствам или выделите отдельно.

Балансовый лист на 31-ое мая

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 24 712
Дебиторская задолженность 5 000
Предоплаченные услуги
Недвижимость 3 191 135,74
— амортизация квартиры — 8 864,26
ВСЕГО активов 3 211 983,48
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль)
Текущие обязательства – прочие 3 540
Долгосрочные обязательства (заём) 1 492 042,27
Удерживаемая прибыль 16 401,21
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 211 983,48

Так как, Вы, будучи арендодателем, исполнили свой долг, – позволив, согласно договору пользоваться арендатору Вашей недвижимостью, – то текущие обязательства, возникшие из предварительно оплаченной суммы (те 25 000, полученные уже больше месяца назад) переходят из категории обязательств в строку Выручка в Отчёте о доходах. Но Ваша выручка по тому же договору ДОЛЖНА БЫТЬ 30 000, в каковом виде она и заносится, поскольку с Вашей стороны услуга оказана на эту сумму за отчётный период. Соответственно разницу в 5 000 Вы записываете себе в актив в качестве дебиторской задолженности: арендатор уже прожил на эту сумму (ибо это часть платежа за май, а май истёк), но не уплатил её. Все эти изменения отражаются через Отчёт кэш-фло:

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое мая

Чистый доход 4 675,47
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -5 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -25 000,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 3 540,00
Итого: операционный кэш -12 920,27
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -3 993,73
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -16 914,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 38 086,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 21 172,00

Отметим ещё раз – в Отчёте кэш фло коммунальные платежи (прочие расходы) плюсуются к чистой прибыли, ибо это те расходы, которые должны были быть оплачены, но на данный момент остаются обязательством, деньги на исполнение которого как бы «зарезервированы» на Вашем счёте.

Таким образом, май – первый месяц, когда Вы несёте реальные убытки (отрицательный показатель кэш-фло за данный период). Однако по Отчёту о доходах всё не так плохо. И платежи внесённые арендатором ранее, позволяют сохранять общий положительный баланс в деньгах и эквивалентах и быть осторожным оптимистом.

Июнь – не Ваш месяц совершенно. Арендатор по-прежнему отделывается обещаниями, по кредиту нужно платить, свет и вода поставляются за бесплатно уже 2 месяца (в июне ещё и нажег на 4000 тыщи!), правительство обещает с 1-го июля увеличить ЖКХ на 5% (но по факту это будет все 10 – Вы то знаете) и потихоньку Вы начинаете проклинать себя за то, что связались с этой недвижимостью.

Отчёт о доходах на 30-ое июня

Выручка – всего 30 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 700,00
Прочие расходы 4 150,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 15 285,74
Процент по займу 11 190,32
Доход перед налогами 4 095,42
Налоги
Чистый доход 4 095,42

Единственное почему у Вас есть прибыль – это бумага и бесконечная вера в конечную доброту людей и, – в частности – Вашего арендатора. По-хорошему: вызвать бы полицию, выселить его к чертям и всё списать в расход, но Вы дали ему срок до 15-го июля.

Балансовый лист на 30-ое июня

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 5 958,00
Дебиторская задолженность 35 000,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 182 271,48
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 214 365,22
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 0,00
Текущие обязательства – прочие 7 690,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 700,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 488 018,59
Удерживаемая прибыль 16 956,63
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 214 365,22

Итак, всё, что у Вас поменялось за месяц – это увеличились обязательства (свет, воду и т.п.), которые Вы вывели в отдельную строчку, хотя могли бы этого и не делать и не будете делать в Отчёте кэш-фло) и дебиторская задолженность.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое июня

Чистый доход 4 095,42
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -30 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 5 850,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -)
Итого: операционный кэш -11 190,32
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 023,68
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -15 214,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 21 172,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 5 958,00

И – о чудо! – в июле Ваш должник расплатился. Не так, как Вам мечталось бы – то есть полностью и с процентами, но хоть как-то: выплатив в сумме 37 000. Вы с ним расстались, – как и хотели кратко, в три буквы, – и начинаете, пару раз постучав по дереву, поиск нового арендатора. Разнести полученные можно различными способами – либо списав дебиторскую задолженность, либо уменьшив показатель выручки за июль. Точно также с расходами, – можно выплатить всё сразу (ЖКХ, июнь – 1 700; ЖКХ, июль (плюс 9%) – 1 850; платежи за свет, воду и т.п. за три месяца 3 540, 4 160 и 4 090 соответственно) в размере 15 340, или придержать июльские платежи до лучших времён.

Отчёт о доходах на 31-ое июля

Выручка – всего 2 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 090,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход -12 804,26
Процент по займу 11 160,14
Доход перед налогами -23 964,40
Налоги
Чистый доход -23 964,40

Дохода за июль у Вас нет; есть только чистый убыток. Зато Вы решили погасить до-июльские обязательства по коммуналке, свету, воде и телефону.

Балансовый лист на 31-ое июля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 18 354,00
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 173 407,22
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 182 896,96
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 0,00
Текущие обязательства – прочие 4 090,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 850,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 483 964,73
Удерживаемая прибыль -7 007,77
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 182 896,96

В конце июля на счетах (в кассе) у Вас должно оставаться 18 354 рублей. Для контроля можно просто суммировать все полученные средства (30 000 +25 000 + 37 000 = 92 000) и фактические расходы (общие коммунальные платежи, свет, вода, телефония – 12 790, выплаты по процентам – 44 820,73 и выплата тела кредита — 16 035,27). Отчёт о кэш-фло отражает то, как Вы распределили вырученные 37 000.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое июля

Чистый доход -23 964,40
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 35 000,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -3 450,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -)
Итого: операционный кэш 16 449,86
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 053,86
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 12 396,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 5 958,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 18 354,00

Благодаря тому, что Вы материализовали дебиторскую задолженность в деньги Ваш показатель доступных средств остался положительным, даже при том, что Вы погасили задолженность, хотя и не целиком, по коммуналке: текущие обязательства: в июне Ваш долг был 7 690 (2 месяца – вода, электричество, интернет) и 1 700 (ЖКХ – 1 месяц); июльская задолженность составляет соответственно 4 090 и 1 850; За предыдущие задолженности Вы уплатили 9 390, но при этом в июльская задолженность составила 5 940; ИЗМЕНЕНИЕ в размере разницы (9 390 – 5 940) отражается в Отчёте кэш-фло со знаком «минус», так как это уменьшение общей суммы обязательств.

Пол-июля Вы пробегали в поисках нового арендатора. Запыхавшись, к концу месяца решили обратиться к риэлтору. За 20 000 руб ко второй неделе августа Вам подобрали нового арендатора в соответствии с Вашими запросами. Условия определили следующие: задаток за два месяца. Ежемесячный платёж составит 32 800, за август – 24 500. Арендатор – человек занятой, – долго препирался по части оплаты за сетевые услуги. В итоге Вы сошлись, что Вы будете их оплачивать, а он будет компенсировать их, округляя до больших 500 рублей при следующем платеже. Рисуете отчётность за август.

Отчёт о доходах на 31-ое августа

Выручка – всего 28 000,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 3 275,00
Риэлтор – вознаграждение 20 000,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход -5 989,26
Процент по займу 11 129,74
Доход перед налогами -17 119,00
Налоги
Чистый доход -17 119,00

Доход опять у Вас опять отрицательный, но зато на руках предоплата за 2 месяца, и можно ровно дышать. И да, – Вы опять решили потянуть с ЖКХ, тем более, что арендатор так и не согласился взять расход по долгу своего предшественник на себя.

Балансовый лист на 31-ое августа

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 67 300,00
Дебиторская задолженность 3 500,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 164 542,96
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 226 478,70
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 3 275,00
Текущие обязательства – ЖКХ 1 850,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 479 880,47
Удерживаемая прибыль -24 126,76
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 226 478,70

В Балансовом листе у Вас возникает дебиторская задолженность в размере тех 3 500 рублей, что Вы оплатили за арендатора по счетчикам за сетевые услуги и которые арендатор обещал Вам компенсировать в следующем месяце. Авансовый платеж за 2 месяца в размере 65 600 Вы относите к текущим обязательствам.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое августа

Чистый доход -17 119,00
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -3 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -815,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 65 600,00
Итого: операционный кэш 53 030,26
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 084,26
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 48 946,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 18 354,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 67 300,00

Сентябрь спокойный месяц, и Вы решили закончить с долгами по ЖКХ и по услугам сетевых компаний.

Отчёт о доходах на 30-ое сентября

Выручка – всего 37 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 890,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 195,74
Процент по займу 11 099,10
Доход перед налогами 11 096,64
Налоги
Чистый доход 11 096,64

Балансовый лист на 30-ое сентября

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 76 521,00
Дебиторская задолженность 5 000,00
Предоплаченные услуги 0,00
Недвижимость 3 155 678,70
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 228 335,44
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 475 765,57
Удерживаемая прибыль -13 030,13
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 228 335,44

В Отчёте кэш-фло отражаем соответствующее уменьшение обязательств.

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое сентября

Чистый доход 11 096,64
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -1 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 5 125,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 13 335,90
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 114,90
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 9 221,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 67 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 76 521,00

В Октябре Вы решили предоплатить налог на доход. Примерно рассчитав, что он составит около 20 000, Вы платите в налоговую службу 12 000. На Отчёте о доходах этот платёж не отразится, так как налог уплачивается раз в год (хотя в теории их можно разнести по месяцам), но в Балансовом листе и Отчёте кэш-фло Вы можете выделить этот платёж отдельной строкой. Также Вы заранее оплатили ноябрьский ЖКХ.

Отчёт о доходах на 31-ое октября

Выручка – всего 38 300,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 5 130,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 455,74
Процент по займу 11 068,24
Доход перед налогами 11 387,50
Налоги
Чистый доход 11 387,50

Балансовый лист на 31-ое октября

Предоплаченные услуги1 850,00

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 78 277,00
Дебиторская задолженность 5 500,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 146 814,44
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 235 577,18
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 471 619,81
Удерживаемая прибыль -1 642,63
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 235 577,18

Все эти изменения проходят через Отчёт кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое октября

Чистый доход 11 387,50
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) -1 850,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) -12 000,00
Итого: операционный кэш 5 901,76
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 145,76
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 1 756,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 76 521,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 78 277,00

В ноябре над Вами снова сгущаются тучи – в декабре арендатора отсылают в командировку на полгода. Вам чертовски неохота тратиться на риэлтора, а более того – остаться без подарка на Новый год, так как придётся экономить. С расстройства, чтобы развеяться и оценить ситуацию, Вы махнули в отпуск и забыли оплатить все положенные счета.

Отчёт о доходах на 30-ое ноября

Выручка – всего 37 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 4 975,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 22 110,74
Процент по займу 11 037,15
Доход перед налогами 11 073,59
Налоги
Чистый доход 11 073,59

По прилёту Вы быстренько стряпаете Балансовый лист, записывая умножившиеся обязательства и уменьшившуюся дебиторскую задолженность (так как в ноябре Вы не платили за постояльца, а она существует, пока вы вносите за него платежи).

Балансовый лист на 30-ое ноября

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 127 603,85
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 137 950,18
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 268 689,77
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 65 600,00
Текущие обязательства – прочие 1 850,00
Текущие обязательства – ЖКХ 4 975,00
Обязательства – банк, процент 11 037,15
Обязательства – банк, принципал 4 176,85
Долгосрочные обязательства (заём) 1 471 619,81
Удерживаемая прибыль 9 430,96
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 268 689,77

…и показываете изменения в кэш-фло

Отчёт Кэш-Фло на 30-ое ноября

Чистый доход 11 073,59
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 5 500,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 1 850,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 6 825,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 15 214,00
Итого: операционный кэш 49 326,85
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш 0,00
Заём 0,00
Выплата по займу
Собственный капитал
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 49 326,85
Деньги и эквиваленты – начало периода 78 277,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 127 603,85

Арендатор оказался достойным человеком, – он предложил Вам вместо себя коллегу почти на тех же условиях. Есть только два «но»: коллега просил поменять ванну, и готов въезжать только с середины января. Вы долго препираетесь с арендатором по поводу предоплаты. В итоге, сходитесь на том, что часть суммы (32 800) учитывается как плата за декабрь. Ещё 2 000 пойдёт на оплату света и воды за декабрь. А остаток Вы удерживаете в качестве обеспечения въезда коллеги, – они пускай сами разбираются.

Отчёт о доходах на 31-ое декабря

Выручка – всего 34 800,00
Операционные расходы
ЖКХ 1 850,00
Прочие расходы 1 050,00
Риэлтор – вознаграждение
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 23 035,74
Процент по займу 11 005,82
Доход перед налогами 12 029,92
Налоги
Чистый доход 12 029,92

Вы вычитаете из удержанных средств 34 800, которые записываете как выручку за декабрь. Плюс гасите все накопившиеся обязательства, чтобы войти в Новый год без долгов.

Балансовый лист на 31-ое декабря

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 78 274,00
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 129 085,92
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 210 495,67
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 25 800,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 463 234,79
Удерживаемая прибыль 21 460,88
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 210 495,67

Подходя к Отчёту кэш-фло, Вы вдруг вспоминаете, что не взяли у съехавшего уже арендатора, который сейчас уже Томске или Омске, 5 000 за электричество, воду и телефонию за ноябрьский период (в ноябре Вы же ничего не платили, а в декабре он Вам ничего не платил), После продолжительной и немного разорительной беседы по межгороду, он соглашается, что сумма обеспечения должна быть уменьшена на 5 000. Откорректировав Балансовый лист Вы делаете то же самое с Отчётом кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое декабря

Чистый доход 12 029,92
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -39 800,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) -6 825,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) -15 214,00
Итого: операционный кэш -40 944,82
Инвестиционный кэш
Недвижимость
Финансовый кэш
Заём
Выплата по займу -8 385,03
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах -49 329,85
Деньги и эквиваленты – начало периода 127 603,85
Деньги и эквиваленты – конец периода 78 274,00

После того, как всё зафиксировано, Вы ретируетесь искать армянина, чтобы поменять ванну, но находите молдованина, согласившегося сделать всю работу за 17 000, включая стоимость самой ванны (9 500).

Новому арендатору улучшения понравились и он попросил подписать договор аренды с 15-го числа, оговорив следующие условия: он соглашается подписать договор на неопределённый срок, уплачивая ежемесячно 34 000 руб, плюс ЖКХ, электричество, телефон и воду, но Вы со своей стороны не имеете права поднимать аренду три года. Сумму обеспечения он согласился увеличить только на размер одной месячной выплаты, а как Вы будете учитывать оставшиеся 25 800 ему всё равно. Так как три года срок довольно большой, Вы сторговались на размере аренды в 34 450, уменьшив период постоянной аренды до 2-ух лет и условившись, что на третий год цена может быть увеличена только если средние цены по району поднимутся более, чем на 50%; при том свою аренду Вы сможете поднять не выше этого показателя.

В январе арендатор пользовался квартирой всего полмесяца, поэтому прибыль у Вас получается половинная. В теории 25 800 Вы могли приплюсовать к прибыли, но решили пока подождать.

Отчёт о доходах на 31-ое января

Выручка – всего 17 225,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 8 000,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 864,26
Операционный доход 360,74
Процент по займу 10 974,26
Доход перед налогами 10 974,26
Налоги
Чистый доход -10 613,52

В строку прочие расходы Вы внесли затраты за работу армянина (или молдованина?), в то время как покупка ванной – это улучшение существующей недвижимости, и Вы должны увеличить стоимость квартиры в балансовом листе на 9 000.

Балансовый лист на 31-ое января

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 97 735,01
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 129 221,66
— амортизация квартиры -8 864,26
ВСЕГО активов 3 230 092,41
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 60 250,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 458 995,05
Удерживаемая прибыль 10 847,36
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 092,41

В Отчёте кэш-фло Вы показываете покупку ванной как инвестиции.

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое января

Чистый доход -10 613,52
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 864,26
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 34 450,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 32 700,74
Инвестиционный кэш
Недвижимость — 9 000
Финансовый кэш
Заём
Выплата по займу -4 239,74
Собственный капитал
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 19 461,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 78 274,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 97 735,01

Февраль протёк без потрясений, к каковым Вы, как арендодатель, уже начали привыкать, и показался скучным.

Отчёт о доходах на 28-ое февраля

Выручка – всего 34 450,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 0,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 889,19
Операционный доход 25 560,81
Процент по займу 10 942,46
Доход перед налогами 14 618,35
Налоги
Чистый доход 14 618,35

В феврале к стоимости квартиры добавилась стоимость установленной ванны. Это улучшение и Вы можете увеличить амортизационный вычет (если Вы рассматриваете ванну как отдельный, движимый предмет, Вы должны будете её забрать с собой при продаже квартиры, а её использование регулировать отдельным договором). Увеличение небольшое, так как оно должно рассчитывается также как для недвижимости (а именно: 9 000/361 (месяц) = 24,93 руб), но всё же приятно.

Балансовый лист на 28-ое февраля

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 116 971,01
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 12 000,00
Недвижимость 3 120 357,40
— амортизация квартиры -8 889,19
ВСЕГО активов 3 240 439,22
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 60 250,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 454 723,51
Удерживаемая прибыль 25 465,70
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 240 439,22

Отчёт Кэш-Фло на 28-ое февраля

Чистый доход 14 618,35
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 889,19
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 23 507,54
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш
Заём 0,00
Выплата по займу -4 271,54
Собственный капитал 0
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 19 236,00
Деньги и эквиваленты – начало периода 97 735,01
Деньги и эквиваленты – конец периода 116 971,01

Март (тьфу-тьфу) также не принёс сюрпризов, за исключение одного, всегда ожидаемого, но также всегда наступающего неожиданно – налогов, ибо прошёл ровно год с начала операционной деятельности, с того момента как Вы подписали первого арендатора. Для расчёта налогов, первое, что нужно решить – включать ли в прибыль те 25 800, что арендаторами оставлены на Ваше усмотрение. В теории, Вы можете их оставить как обязательство (неоказанная услуга или часть задатка). С другой стороны, рано или поздно Вам всё равно придётся включить эту сумму в доход. Вы предпочли сделать это раньше.

Отчёт о доходах на 31-ое марта

Выручка – всего 60 250,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00
Прочие расходы 0,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00
Амортизация квартиры 8 889,19
Операционный доход 51 360,81
Процент по займу 10 910,43
Доход перед налогами 40 450,38
Налоги 22 837,50
Чистый доход 17 612,88

Далее, в соответствии с действующим законодательством Вы оформились как индивидуальный предприниматель и у Вас есть две альтернативы: либо принять схему уплаты 6% с оборота или 15% от разницы расходов и доходов (с чистого дохода). Последнее проблематичней вследствие неразвитости системы вычетов в текущем налоговом законодательстве, но попробуем прикинуть и так и так.

Общая заявленная выручка за год составляет у Вас 380 625 рублей. При уплате налога с оборота Вы должны в бюджет 22 837,50 рублей. Годовой расчётный чистый доход составил 65 916,08, и, соответственно 15%-ый налог с этой суммы получится равным 9 887,41 рублям. Более чем в два раза ниже. Но, к сожалению, несовершенство законодательства не позволяет рассчитывать на эту сумму (не подлежат или фактически невозможно признавать вычеты на амортизацию и уплату процентов по долгу). Поэтому Вы отбрасываете сожаления и переводите на счёт налоговых органов 10 837,50 рублей (ведь в октябре Вы предоплатили 12 000).

Посмотрим, что у Вас с балансом.

Балансовый лист на 31-ое марта

АКТИВЫ
Деньги и эквиваленты 125 369,51
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 0,00
Предоплаченные налоги 0,00
Недвижимость 3 111 468,21
— амортизация квартиры -8 889,19
ВСЕГО активов 3 227 948,53
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 34 450,00
Текущие обязательства – прочие 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 450 419,94
Удерживаемая прибыль 43 078,59
Собственный капитал 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 227 948,53

и с кэш-фло…

Отчёт Кэш-Фло на 31-ое марта

Чистый доход 17 612,88
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 8 889,19
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) -25 800,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 12 000,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00
Итого: операционный кэш 12 702,07
Инвестиционный кэш
Недвижимость 0,00
Финансовый кэш 0,00
Заём 0,00
Выплата по займу -4 303,57
Собственный капитал 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 8 398,50
Деньги и эквиваленты – начало периода 116 971,01
Деньги и эквиваленты – конец периода 125 369,51

Подведём общий итог за год.

Отчёт о доходах

год 0 год 1
Выручка – всего 0,00 380 625,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00 16 200,00
Расходы – вода, свет, телефон 0,00 31 100,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00 20 000,00
Прочие расходы 0,00 8 000,00
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98
Операционный доход 0,00 198 904,02
Процент по займу 0,00 132 987,93
Доход перед налогами 0,00 65 916,09
Налоги 0,00 22 837,50
Чистый доход 0,00 43 078,59

Теперь сравните показатели по Балансовому листу

Балансовый лист

АКТИВЫ год 0 год 1
Деньги и эквиваленты 28 300,00 125 369,51
Дебиторская задолженность 0,00
Предоплаченные услуги 1 700,00 0,00
Предоплаченные налоги 0,00
Недвижимость 3 200 000,00 3 209 000,00
— амортизация квартиры -106 420,98
ВСЕГО активов 3 230 000,00 3 227 948,53
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 34 450,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000,00 1 450 419,94
Удерживаемая прибыль 0,00 43 078,59
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 000,00 3 227 948,53

и посмотрим как изменился кэш-фло

Отчёт Кэш-Фло

год 0 год 1
Чистый доход 0,00 43 078,59
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность (увеличение — /уменьшение +) -1 700,00 1 700,00
Предоплаченные услуги (увеличение — /уменьшение +) 0,00 0,00
Текущие обязательства к уплате (увеличение +/уменьшение -) 0,00 0,00
Авансы (незаработанная прибыль) (увеличение +/уменьшение -) 30 000,00 4 450,00
Предоплаченные налоги (увеличение — /уменьшение +) 0,00 0,00
Обязательства — банк (увеличение +/уменьшение -) 0,00 0,00
Итого: операционный кэш 28 300,00 155 649,57
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000,00 -9 000
Финансовый кэш
Заём 1 500 000,00 0,00
Выплата по займу -49 580,06
Собственный капитал 1 700 000,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300,00 97 069,51
Деньги и эквиваленты – начало периода 0,00 28 300,00
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300,00 125 369,51

А теперь самый главный вопрос, который Вас интересует, вероятно, с самого начала: а зачем вся эта бухгалтерская ахинея? Какое она имеет отношение к вычислению Чистой реальной стоимости (NPV)?

Самое что ни на есть прямое. Стандарты МСФО предполагают сопоставление выручки и затрат по периодам. Это означает, что если арендатор принёс вам плату за май, допустим, 5-го июня, отчёт о доходах за май всё равно должен содержать запись о получении денег за май (не за июнь!), точно также как и ваш просроченный платеж за коммунальные услуги, возникший из-за того, что вы ждали арендной платы. В Балансовом листе это отразится как дебиторская (то, что должны вам) и кредиторская (то, что должны вы) задолженности, а отчёт о кэш-фло должен показать соответствующие изменения (увеличение или уменьшение таких задолженностей). Иными словами, если Отчёт о доходах содержит информацию, как должно быть, де юре, то Балансовый лист и Отчёт кэш-фло показывают то, что есть в наличии де факто. При этом, если в Балансовом листе информация о наличествующих денежных средствах и иных показателях отражается накопленным итогом, то в Отчёте о кэш-фло эти поступления разбиты по периодам, в которые они приходили или уходили. Следовательно, для корректного расчёта Чистой реальной стоимости (NPV) используются данные Отчёта о кэш-фло.

Существует несколько методик расчёта Чистой реальной стоимости в зависимости от целей. В данном случае Ваш-наш интерес ограничен оценкой ЧРС на собственные средства (NPV on Equity), так как исходная задача – насколько и при каких условиях инвестиция в данный конкретный объект недвижимости приумножит личное состояние инвестора.

Основываясь на данных первого года инвестиции, попробуем спрогнозировать жизнь проекта на последующие четыре года.

Отчёт о доходах. 5 лет

год 1 2 3 4 5
Выручка – всего 380 625,00 414 000,00 390 800,00 435 200,00 450 750,00
Операционные расходы
ЖКХ 16 200,00 0,00 8 750,00 21 300,00 15 800,00
Расходы – вода, свет, телефон 31 100,00 0,00 23 160,00 42 800,00 45 900,00
Риэлтор – вознаграждение 20 000,00 0,00 40 000,00 0,00 0,00
Прочие расходы 8 000,00 5 600,00 11 650,00 13 750,00 7 500,00
Амортизация квартиры 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Операционный доход 198 904,02 301 979,02 200 819,02 250 929,02 275 129,02
Процент по займу 132 987,93 128 336,98 123 249,73 117 685,27 111 598,83
Доход перед налогами 65 916,09 173 642,04 77 569,29 133 243,75 163 530,19
Налоги 22 837,50 24 840,00 23 448,00 26 112,00 27 045,00
Чистый доход 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 136 485,19

Балансовый лист, 5 лет

АКТИВЫ 1 2 3 4 5
Деньги и эквиваленты 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 771 942,58
Дебиторская задолженность 0,00 5 700,00 2 350,00 35 700,00 1 050,00
Предоплаченные услуги 0,00 3 100,00 0,00 0,00 4 750,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Недвижимость 3 209 000,00 3 102 579,02 2 996 158,04 2 889 737,06 2 783 316,07
— амортизация квартиры -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98
ВСЕГО активов 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 454 637,67
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 34 450,00 50 600,00 35 000,00 72 000,00 64 000,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 5 700,00 0,00 3 150,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 450 419,94 1 396 188,93 1 336 870,68 1 271 987,97 1 201 018,81
Удерживаемая прибыль 43 078,59 191 880,63 246 001,92 353 133,66 489 618,86
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 454 637,67

 

Отчёт Кэш-Фло 5 лет

1 2 3 4 5
Чистый доход 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 136 485,19
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность — 1 700,00 -5 700,00 3 350,00 -33 350,00 34 650,00
Предоплаченные услуги 0,00 -3 100,00 3 100,00 0,00 -4 750,00
Текущие обязательства к уплате 0,00 5 700,00 -5 700,00 3 150,00 -3 150,00
Авансы (незаработанная прибыль) 4 450,00 16 150,00 -15 600,00 37 000,00 -8 000,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства — банк 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Итого: операционный кэш 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 261 656,17
Инвестиционный кэш
Недвижимость -9 000 0,00 0,00 0,00 0,00
Финансовый кэш
Новый займ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Выплата по займу -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -70 969,16
Собственный капитал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 190 687,02
Деньги и эквиваленты – начало периода 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56
Деньги и эквиваленты – конец периода 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 771 942,58

Итак, вспоминаем формулу расчёта ЧРС:

Здесь Pmt есть неравномерный аннуитет, получаемый ежегодно. В отчётах это строка «Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах» в кэш-фло. Переменные MV и MD – цена приобретения и сумма займа соответственно, отражённые в начальный период Балансового листа и Отчёта кэш-фло, а iставка дисконтирования. Единственное, что отсутствует в прогнозах – это предельная стоимость TV, то есть продажная цена квартиры, приведённая на начальный момент инвестиции.

Предположим, что предложение о продаже составило 4 350 000 руб. Прежде чем вносить корректировки в формы отчётности, необходимо провести расчёты в части уточнения реальной прибыли от реализации имущества (квартиры) и налогов, выплачиваемых с неё[1].

Для начала следует рассчитать налогооблагаемую сумму и размер налога, образуемого с прибыли. Прежде всего из суммы реализации вычитаются затраты на сделку по продаже, которые (предположим) в данном случае составили 135 500 руб (услуги риэлторов, пошлины и т.п.). Далее, исчисляем так называемый «выверенный базис», то есть совокупные разрешённые вычеты, помимо прямых расходов на сделку. В данном случае выверка включает в себя а) затраты на приобретение квартиры, сделанные в начальный период инвестиции (3 200 000); б) все затраты, связанные с устройством улучшений (в данном примере – 9 000) и в) корректировка на амортизацию. Поскольку все амортизационные отчисления были сделаны за период владения недвижимостью, то они добавляются (возвращаются) к исходной выручке и, таким образом, выверенный базис равен сумме капитальных затрат (приобретение недвижимости, ремонт плюс иные улучшения) минус вся накопленная амортизация за период инвестирования. Налогооблагаемая стоимость получается как разница выручки с продажи и выверенного базиса. При ставке налога в 13% его сумма составит 199 889.

Расчёт налогооблагаемой стоимости

Цена реализации 4 350 000
— Затраты на сделку продажи 135 500
= Выручка с продажи 4 214 500
— Выверка
расходы на приобретение 3 200 000
расходы на улучшения (+) 9 000
амортизация (-) 532 105
= Налогооблагаемый доход от реализации 1 537 605
— Налог на реализацию (13%) 199 889

Все эти изменения следует соответствующим образом зафиксировать в отчётах.

Отчёт о доходах. 5 лет

год 0 1 2 3 4 5
Выручка – всего 380 625,00 414 000,00 390 800,00 435 200,00 450 750,00
Операционные расходы
ЖКХ 0,00 16 200,00 0,00 8 750,00 21 300,00 15 800,00
Расходы – вода, свет, телефон 0,00 31 100,00 0,00 23 160,00 42 800,00 45 900,00
Риэлтор – вознаграждение 0,00 20 000,00 0,00 40 000,00 0,00 0,00
Прочие расходы 0,00 8 000,00 5 600,00 11 650,00 13 750,00 7 500,00
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Операционный доход 0,00 198 904,02 301 979,02 200 819,02 250 929,02 275 129,02
Доход от реализации 1 673 104,91
Затраты на реализацию (продажу) 135 500,00
Процент по займу 0,00 132 987,93 128 336,98 123 249,73 117 685,27 111 598,83
Доход перед налогами 65 916,09 173 642,04 77 569,29 133 243,75 1 701 135,10
Налоги 0,00 22 837,50 24 840,00 23 448,00 26 112,00 27 045,00
Налог на реализацию 199 888,64
Чистый доход 0,00 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 1 474 201,46

Продажа квартиры не является непосредственно операционной деятельностью и поэтому доход от её реализации заносится в отдельную строку. Размер дохода определяется как начальная стоимость приобретения минус накопленная амортизация за все периоды владения. Не следует путать размер дохода и налогооблагаемую базу, для которой налог на прибыль с реализации имущества, рассчитан выше. Также отдельно показываются затраты на реализацию (пошлины, услуги риэлторов, банка и т.п.). Доход перед налогами суммирует операционный доход и доход от реализации за вычетом затрат на продажу. Также выделяется на прибыль с реализации имущества.

Балансовый лист, 5 лет

АКТИВЫ 0 1 2 3 4 5
Деньги и эквиваленты 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 3 585 535,13
Дебиторская задолженность 0,00 5 700,00 2 350,00 35 700,00 1 050,00
Предоплаченные услуги 1 700,00 0,00 3 100,00 0,00 0,00 4 750,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Недвижимость 3 200 000,00 3 209 000,00 3 102 579,02 2 996 158,04 2 889 737,06 0,00
— амортизация квартиры -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 -106 420,98 0,00
ВСЕГО активов 3 230 000,00 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 591 335,13
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Текущие обязательства – авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 34 450,00 50 600,00 35 000,00 72 000,00 64 000,00
Текущие обязательства – прочие 0,00 0,00 5 700,00 0,00 3 150,00 0,00
Текущие обязательства – ЖКХ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, процент 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства – банк, принципал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Долгосрочные обязательства (заём) 1 500 000,00 1 450 419,94 1 396 188,93 1 336 870,68 1 271 987,97 0,00
Удерживаемая прибыль 0,00 43 078,59 191 880,63 246 001,92 353 133,66 1 827 335,13
Собственный капитал 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00 1 700 000,00
ВСЕГО обязательств и капитала 3 230 000,00 3 227 948,53 3 344 369,56 3 317 872,60 3 400 271,63 3 591 335,13

Все произошедшие изменения отражаются в Отчёте кэш-фло.

Отчёт Кэш-Фло 5 лет

0 1 2 3 4 5
Чистый доход 0,00 43 078,59 148 802,04 54 121,29 107 131,75 1 474 201,46
Поправки в Чистый доход за счет операционного кэша
Амортизация квартиры 0,00 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98 106 420,98
Изменения в текущих активах и обязательствах
Дебиторская задолженность -1 700,00 1 700,00 -5 700,00 3 350,00 -33 350,00 34 650,00
Предоплаченные услуги 0,00 0,00 -3 100,00 3 100,00 0,00 -4 750,00
Текущие обязательства к уплате 0,00 0,00 5 700,00 -5 700,00 3 150,00 -3 150,00
Авансы (незаработанная прибыль) 30 000,00 4 450,00 16 150,00 -15 600,00 37 000,00 -8 000,00
Предоплаченные налоги 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обязательства — банк 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Доход (-) / Убыток (+) от продажи имущества 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 — 1 673 104,91
Итого: операционный кэш 28 300,00 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 — 186 597,46
Инвестиционный кэш
Недвижимость -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш
Заём 1 500 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Выплата по займу 0,00 -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -1 271 987,97
Собственный капитал 1 700 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах 28 300,00 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 3 004 279,57
Деньги и эквиваленты – начало периода 0,00 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56
Деньги и эквиваленты – конец периода 28 300,00 125 369,51 339 411,53 425 785,54 581 255,56 3 585 535,13

Поскольку чистый доход, перешедший из Отчёта о доходах, уже содержит в себе разницу в балансовой и продажной стоимости недвижимости (то есть прибыль от реализации), необходимо внести соответствующие корректировки в операционный кэш: Остаточную балансовую стоимость в размере 2 676 895,09 рублей (сумма инвестиций в размере 3 200 000 плюс 9 000 дополнительных вложений минус амортизация за пять лет) следует вычесть из продажной цены: 4 350 000 — 2 676 895,09 = 1 673 104,91 рублей. Эта сумма отражается со знаком минус, чтобы компенсировать двойные исчисления (она появляется в Отчёте о доходах и в инвестиционном кэш-фло, как часть продажной цены); соответственно, если бы цена продажи была бы ниже цены покупки (скажем, 2 900 000), то разница составляла бы убыток, и писалась бы с положительным знаком. Таким образом, за счёт этой сугубо арифметической поправки, операционный кэш-фло за 5-ый год будет отрицательным.

В разделе инвестиций, Вы выручаете сумму от продажи недвижимости, которая записывается с положительным знаком, как поступление средств в проект, а в финансовом блоке показывается погашение остатка по займу. Итоговый накопленный кэш за пять лет операционной деятельности и за вычетом заёмных средств составил 3 472 670,13 рублей по отношению к вложенным 1 700 000. Однако эта разница может оказаться обманчивой, если принять в расчёт теорию стоимости денег. Именно для этого проводится анализ через ЧРС.

Итак, все корректировки в формы отчётности внесены и можно приступать непосредственно к оценке Вашей инвестиции. Ставку дисконтирования принимаем за 13% и вводим исходные данные в соответствующую таблицу:

Стоимость приобретения (MV), из неё 3 200 000
Сумма займа (MD) 1 500 000
Сумма собственных средств 1 700 000
Денежный поток по периодам (Pmt): (28 300; …)
Цена Реализации 4 350 000
Ставка дисконтирования 13%

Все компоненты формулы ЧРС должны быть продисконтированы по соответствующему периоду поступления по формуле расчёта настоящей (приведённой) стоимости, так как для ЧРС-анализа нужно понимать, сколько средств сгенерирует проект в текущих, на момент инвестиции, деньгах. То есть каждое поступления, начиная с затрат на покупку квартиры необходимо продисконтировать по формуле:

Данные, необходимые для расчёта, содержатся в Отчёте кэш-фло, в разных разделах. Более того, эти данные уже скорректированы: например, по формуле ЧРС цена реализации должна дисконтироваться, чтобы получить предельную стоимость (TV), а поскольку она включена в общую сумму вырученного кэша (строка «Чистое увеличение (уменьшение) в деньгах и эквивалентах» за последний период), то дисконтирование проводится уже по сумме оставшихся средств. То же касается и вычета остатка принципала, уже произведённого в разделе финансовых потоков и отражённого по итоговому поступлению средств. Поэтому для вычисления ЧРС можно брать строки из Отчёта кэш-фло:

Период 0 1 2 3 4 5
Операционный кэш 28 300,00 155 649,57 268 273,02 145 692,27 220 352,73 — 73 732,46
Инвестиционный кэш -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш 3 200 000,00 -49 580,06 -54 231,01 -59 318,25 -64 882,71 -1 271 987,97
Приток денежных средств за период 28 300,00 97 069,51 214 042,02 86 374,02 155 470,02 3 004 279,57
Дисконтированный приток 28 300,00 85 902,22 167 626,30 59 861,53 95 352,67 1 630 602,59

Итак, сумма дисконтированных денежных потоков за каждый период составит 2 067 645,30. Для определения показателя ЧРС требуется из этой суммы вычесть размер вложения собственных средств (то есть разницу между стоимостью приобретения и суммой долга). В итоге, ЧРС (NPV) на собственные вложения по данному проекту получается равным 367 645,30, что делает инвестицию прибыльной.

Альтернативно, можно рассмотреть, как выглядела бы ЧРС инвестиции, в случае, если бы весь проект финансировался за счёт собственных средств.

Период 0 1 2 3 4 5
Операционный кэш 28 300,00 288 637,50 396 610,00 268 942,00 338 038,00 37 866,36
Инвестиционный кэш -3 200 000,00 -9 000 0,00 0,00 0,00 4 350 000,00
Финансовый кэш 3 200 000,00
Приток денежных средств за период -1 471 700,00 279 637,50 396 610,00 268 942,00 338 038,00 4 387 866,36
Дисконтированный приток 28 300,00 247 466,82 310 603,81 186 390,30 207 325,04 2 381 558,07

Накопленная сумма дисконтированных средств составит 3 361 644,02, а общий размер вложенных будет 3 200 000, что даёт в итоге ЧРС равную 161 644,02. Это меньше, чем при использовании заёмных средств и данная ситуация позволяет заключить, что инвестирование с привлечением займа будет более эффективно.

Вместе с тем, для полной оценки и влияния различных показателей на конечный выбор инвестора необходимости провести анализ восприимчивости проекта.

[1] Допустимые вычеты из налогооблагаемой стоимости различаются в каждой юрисдикции и устанавливаются законодательством конкретной страны или, в отдельных случаях, региона. Здесь в качестве примера приводится лишь общий расчёт.

 

Скачать

Анализ NPV (Чистая реальная стоимость)

Чистая реальная стоимость , чистая приведённая стоимость, чистый приведённый доход (Net Present Value) – ключевая и устоявшаяся методика анализа инвестиций.

Расчет чистой реальной стоимости инвестиции применяется фактически во всех проектах, связанных с инвестированием – будь то расширение бизнеса, открытие новой сферы деятельности или просто инвестиции ради диверсификации рисков. Ключевой элемент расчёта чистой реальной стоимости – это использования уравнений срочной стоимости денег, то есть учёт рисков, возникающих в связи с изменением цены денежной массы за период времени и/или (если расчёт исходя из финансового баланса существующего бизнеса) вследствие колебания стоимости активов и обязательств компании.

Чистая реальная стоимость инвестиции отражает реальную стоимость вложенных (и полученных за период инвестирования) средств на момент инвестирования. Если вы сегодня приобретаете квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, и полагаете, что через 5 лет продадите её за 6 миллионов, то чистая реальная стоимость покажет вам сколько планируемые 6 миллионов рублей (плюс прочие доходы, полученные от инвестиции за 5-летний период) стоят сегодня по отношению к вкладываемым 3-ём.

В общем виде формула ЧРС может быть представлена как

где:

NPV – чистая реальная стоимость [инвестиции];

Pmtt – денежный поток за период в течение срока инвестирования;

Pmtn – денежный поток за последний период в течение срока инвестирования;

TVn – терминальная стоимость (продажная цена инвестиции);

MV – рыночная стоимость инвестиции на начальный период;

MD – рыночная стоимость долга на начальный период;

n – количество периодов;

t – порядковый номер периода;

i – процент доходности (ставка дисконтирования).

NB! Формула ЧРС может упрощаться, расширяться и углубляться в зависимости от объекта инвестиций, особенно если речь идёт о стоимости инвестиции для корпорации или портфолио инвестиций.

Общее правило таково, что если чистая реальная стоимость больше нуля, то инвестиция прибыльная; если меньше – то от неё следует воздержаться; если ЧРС равна нулю, то вы ничего не теряете, но и ничего не выигрываете.

В анализе ЧРС задействовано несколько переменных, значение каждой из которых влияет на итоговый результат. Понять их взаимозависимости проще на конкретных примерах.

Предположим, Вы приобретаете однокомнатную квартиру за 3 500 000 руб. Прогнозируемый доход от аренды составит 372 000 в год. Вы ожидаете, что через 4 года цены на недвижимость вырастут на 20% против текущих и намерены продавать эту квартиру не менее, чем за 4 200 000 руб. Требуемый процент доходности (ставку дисконтирования) Вы приняли за 14%.

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 326 315,79р
2 372 000,00р 286 241,92р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 372 000,00р 220 253,86р
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 486 737,16р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 70 638,14р.

Чистая реальная стоимость инвестиции составила 70 638,14 руб, что больше нуля и, следовательно, инвестиция привлекательна.

NB! ЧРС (NPV) ВСЕГДА рассчитывается на текущий момент (нулевой период) и, соответственно, начальная стоимость инвестиции дисконтируется за нулевой период

Теперь попробуем предположить, что реализовывать инвестицию (продавать квартиру) Вы будете через ШЕСТЬ лет за 4 450 000 руб.

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 326 315,79р
2 372 000,00р 286 241,92р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 372 000,00р 220 253,86р
5 372 000,00р 193 205,14р.
6 372 000,00р 169 478,20р
Предельная стоимость 4 450 000,00р. 2 027 360,14р
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -71 614,20р.

Как видно из таблицы, продажа квартиры через 6 лет, при небольшом увеличении её стоимости делает показатель чистой реальной стоимости отрицательным и, тем самым, вся инвестиция становится убыточной.

При первом расчёте мы прогнозировали ежегодный приток аренды на одном уровне. Однако в реальной жизни далеко не всегда удаётся получать желаемую арендную плату за каждый месяц в полном объёме: у вас может уйти какое-то время на поиск арендатора, арендатор может съехать через полгода, не заплатив за три месяца, в результате действий арендатора квартира может потерять в цене и т.д. Если мы чуть-чуть скорректируем размеры аренды, то можем получить совершенно другой результат, при прочих равных:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 340 000,00р 298 245,61р
2 278 000,00р 213 911,97р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 290 000,00р. 171 703,28р.
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 486 737,16р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -78 312,56р.

Отрицательная чистая реальная стоимость говорит нам о том, что если мы не добираем прогнозную арендную плату, то всё вложение становится невыгодным.

С другой стороны, если при тех же потерях арендной платы, Вы сумеете продать квартиру за несколько большую сумму, ЧРС снова возвращается к положительным значениям:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 340 000,00р 298 245,61р
2 278 000,00р 213 911,97р
3 372 000,00р 251 089,40р
4 290 000,00р. 171 703,28р.
Предельная стоимость 4 400 000,00р. 2 605 153,22р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 14,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 40 103,49р

Эффект, оказываемый на ЧРС требуемым процентом доходности (ставкой дисконтирования), пожалуй, наиболее ощутим. Увеличим процент доходности до 18%, сохранив все прочие данные:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 315 254,24р.
2 372 000,00р 267 164,61р..
3 372 000,00р 226 410,68р.
4 372 000,00р 191 873,46р..
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 2 269 471,05р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 18,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции -229 825,96р..

Как видно из примера, ЧРС резко снизилась, несмотря на то, что прочие показатели сохранились. Это говорит о том, что при более высокой ставке выручаемые от инвестиции средства быстрее снижаются в стоимости по отношению к начальному периоду инвестирования. Приведем обратный пример, взяв процент доходности на уровне 10%:

Номинальная стоимость Дисконтированный показатель
Рыночная стоимость 3 500 000,00р.
Денежный поток по годам .
0 3 500 000,00р. 3 500 000,00р.
1 372 000,00р 338 181,82р.
2 372 000,00р 307 438,02р.
3 372 000,00р 279 489,11р.
4 372 000,00р 254 081,01р.
Предельная стоимость 4 200 000,00р. 3 005 259,20р.
Требуемый процент доходности (Ставка дисконтирования) 10,00%
NPV — Чистая реальная стоимость инвестиции 684 449,15р.

Более низкая ставка даёт лучшие результаты, демонстрируя тем самым, более стабильное состояние экономики.

Вышеприведённые примеры безусловно упрощены. Расчет чистой реальной стоимости требует учёта множества различных показателей, начиная с учёта всех операционных расходов (включая амортизацию, страхование недвижимости и т.п.) и заканчивая оценкой развития экономики в целом. Для того, чтобы прогнозировать будущую стоимость продажи объекта недвижимости, Вам нужно понимать локальные данные по демографии, миграционным потокам, безработице, инфраструктуре, соседним объектам строительства, планы муниципальных властей в отношении окружающих территорий, инфляцию, рост цен на услуги и недвижимость и т.п. То же касается оценки уровня арендной платы. Для правильно выбора процента доходности Вы должны представлять и прогнозировать как макроэкономические тренды, так и тенденции локальной экономики. В этой комплексности – применительно к недвижимости – главный минус анализа инвестиции по ЧРС. Кроме того, единственное, о чём достоверно свидетельствует расчёт ЧРС – это уменьшение реальной стоимости денег по отношению к начальной инвестиции: чем больше период от вложения до реализации, тем меньше будут стоить вырученные средства в сравнении с вложенными. Этот фактор делает анализ ЧРС фактически не применимым для вычисления эффективности инвестиций сроком более чем на 10 лет, так как предсказать развитие экономики столь детально, как это требует ЧРС, на такой период чрезвычайно сложно даже в самых стабильных условиях. Вся суть расчёта ЧРС не в том, чтобы спрогнозировать прибыль, а в том, чтобы верно оценить риски и определить возможности компенсировать их. ЧРС (в том числе через анализ восприимчивости) даёт вам понимание, какая арендная плата, процент её потерь, продажная цена проекта и срок владения им должны быть, чтобы сохранялась прибыльность проекта и – через это – Вы получаете инструменты контроля над вложенными средствами, например,: видя, что арендная плата идёт вниз, до уровня, Вас не устраивающего, Вы можете продать объект недвижимости ранее намеченного срока. И наоборот – при резком скачке цен посредством ЧРС Вы можете оценить стоит ли Вам продавать проект сегодня или через год.