Технический план

Технический план представляет собой электронный документ, отражающий изменения, осуществляемые с объектом недвижимости (помимо земельного участков), и являющийся основанием для внесения таких изменений в государственный кадастр недвижимости.

Технический план составляется в отношении:

  • здания, строения, сооружения;
  • части здания;
  • помещения.

Обращаем внимание, что юридически понятия «часть здания» и «помещения» постоянно уточняются и могут применяться к одним и тем же объектам в зависимости от сведений, указанных в документах на объект недвижимости.

Технический план содержит следующие сведения:

  • общие сведения об объекте недвижимости в соответствии с правовыми документами;
  • координаты поворотных точек (углов) здания;
  • технические сведения об измерениях (базисы (опорные пункты геодезической сети); система координат; точность измерений и т.п.);
  • поэтажный абрис объекта недвижимости;
  • поэтажный план здания;
  • план расположения объекта недвижимости на земельном участке;
  • сведения о собственнике;
  • правовые документы.

Заверенный электронной подписью кадастрового инженера технический план может быть подан в:

  • органы кадастрового учета;
  • районный многофункциональный центр.

Технический план также составляется при внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о таком объекте (исключение – изменение целевого назначения объекта недвижимости при сохранении его физических характеристик). Чаще всего это касается изменения площади объекта недвижимости. В большинстве случаев, для этого требуется разрешение на строительство, так как подобное изменение рассматривается как реконструкция.

Этапы подготовки технического плана могут включать в себя следующее:

№№ п/п ЭТАП СРОКИ
1 Предварительный анализ документации / заказ сведений государственного кадастра недвижимости 1 день
2 Полевые измерения / привязка здания по координатам / поэтажный обмер 2-3 дня
3 Формирование межевого плана 1 день
4 Подача межевого плана в органы Росреестра 2-3 дня

 

Акт обследования

Акт обследования составляется кадастровым инженером для исключения записи об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости. Акт обследования готовится только в отношении помещений, частей зданий, зданий и строений и отражает прекращение их существования.

Следует помнить, что невозможно исключить объект недвижимости из государственного кадастра недвижимости, если он не прошёл кадастровый учет полностью. Иными словами, если объект недвижимости относится к ранее учтённым зданиям, то сначала необходимо подготовиться технический план, на основании которого вносятся, например, сведения о координатах поворотных точек объекта, и уже затем, после уточнения характеристик объекта, можно готовить акт обследования.

Межевой план

Межевой план представляет собой электронный документ, отражающий изменения, осуществляемые с земельным участком, и являющийся основанием для внесения таких изменений в государственный кадастр недвижимости.

Межевой план содержит следующие сведения:

  • общие сведения о земельном участке в соответствии с правовыми документами;
  • координаты поворотных точек земельного участка;
  • технические сведения об измерениях (базисы (опорные пункты геодезической сети); система координат; точность измерений и т.п.);
  • план (чертеж) границ земельного участка;
  • акт согласования;
  • сведения о собственнике и смежниках;
  • правовые документы.

Заверенный электронной подписью кадастрового инженера межевой план может быть подан в:

  • органы кадастрового учета;
  • районный многофункциональный центр.

Обращаем внимание, что подача через органы кадастрового учета осуществляется только по предварительной записи. Межевой план, предусматривающий первичную постановку, раздел, выдел, объединение, перераспределение земельных участков может подаваться онлайн через портал Росреестра.

Этапы подготовки межевого плана могут включать в себя следующее*:

№№ п/п ЭТАП СРОКИ ВИДЫ РАБОТ, ДЛЯ КОТОРЫХ НЕОБХОДИМО ПРОВЕДЕНИЕ ЭТАПА
1 Предварительный анализ документации / заказ сведений государственного кадастра недвижимости 1 день все виды межевых планов
2 Полевые измерения / определение поворотных точек границ земельного участка на местности 2-3 дня ·    образование земельного участка (первичный учёт);

·    уточнение границ ранее учтённого земельного участка;

·    исправление кадастровой ошибки

3 Подготовка схемы расположения земельного участка до 3-х дней образование земельного участка (первичный учёт)
4 Подготовка Акта согласования границ земельного участка 1-3 дня ·    образование земельного участка (первичный учёт);

·    уточнение границ ранее учтённого земельного участка;

·    исправление кадастровой ошибки

5 Подготовка решения собственника о разделе / объединении земельного участка 1 день ·    раздел земельного участка;

·    объединение земельного участка;

6 Формирование межевого плана 2-3 дня все виды межевых планов
7 Подача межевого плана в органы Росреестра все виды межевых планов

* Подготовка Схемы расположения земельного участка и акта согласования соотносятся только с работой кадастрового инженера. Утверждение / подписание каждого из этих двух документов может занимать значительное время (3-12 месяцев).

Первичный кадастровый учет – земельные участки

Первичный учёт земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ под земельным участком понимается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи. Несмотря на то, что данная дефиниция исключена из правовых норм, общие тенденции земельного права сохраняются в этом ключе, а именно – на сегодняшний день невозможно существование какого-либо земельного участка без его кадастрового учета. За исключением случаев, когда земельные участки считаются ранее учтёнными, все земельные участки должны отражаться в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что прежде чем права на земельный участок предоставлены, он должен быть сформирован, то есть иметь границы.

В случае предоставления земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена (наиболее частый случай), муниципальные власти, как лицо, осуществляющее распоряжение земельным участком, обязаны провести его кадастровый учёт, предварительно согласовав место его расположения. На практике, затраты за такой учёт несут лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка. То есть процедура получения земельного участка из муниципальной собственности или из неразгарниченной государственной собственности) включает в себя следующие этапы

  • проведение полевых работ для определения границ земельного участка;
  • подготовка схемы расположения земельного участка;
  • утверждение схемы расположения земельного участка в органах муниципальной власти;
  • кадастровый учет земельного участка.

После завершения этих работ земельный участок получает статус временного, т.е. в течение пяти лет, муниципалитет или заявитель обязаны провести регистрацию своих прав на этот участок.

Предоставление прав на земельный участок (за исключением особо оговоренных законодательством случаев) осуществляется только через торги. Таким образом, заявитель, даже оплатив вышеперечисленные работы самостоятельно, не получает гарантии получения прав на земельный участок.

 

Первичный кадастровый учет – здания


Первичный учёт зданий, строений, сооружений

В тех случаях, когда объект недвижимости не относится к ранее учтённым, работы по его кадастровому учёту требуют иных процедур и иного состава документов. Следует отметить, что «первичный учёт» относится не только к вновь возведённым объектам недвижимости, но к тем, что были построены пять, десять и более лет назад, и в отношении которых не было издано ни одного документа (например, технический паспорт БТИ, или разрешение на строительство или иное).

При первичном учёте объекта недвижимости заявитель всегда должен иметь оформленные или неактуальные права на землю. При этом в последнем случае необходимо привести актуальные права в соответствие с действующим законодательством. Оформление прав на землю подразумевает, в том числе, и кадастровый учёт земельного участка.

!!! Если по каким-либо причинам земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, подлежащий кадастровому учёту, не отражён в государственном кадастре недвижимости, или сведения о нём имеют характер ранее учтённых, то работам по кадастровому учёту объекта недвижимости должны предшествовать работы по кадастровому учёту соответствующего земельного участка. !!!

Другим обязательным требованием является наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Эти документы включаются в состав технического плана, подготавливаемого кадастровым инженером и являющимся основанием для последующего кадастрового учёта объекта недвижимости.

В части некоторых видов объектов недвижимости (например, индивидуальных жилых домов или нежилых строений вне черты населённого пункта) в настоящий момент принята упрощенная процедура кадастрового учёта. В частности, для индивидуальных жилых домов требуется либо разрешение на строительство, либо акт ввода в эксплуатацию. Однако данные положения носят временный характер и должны быть упразднены с 1 марта 2018 года.

Кадастровые работы


Кадастровые работы – это действия, направленные тем или иным образом на обеспечение государственного кадастра недвижимости актуальными сведениями. Часть таких работ может быть выполнена только аккредитованным кадастровым инженером. К ним относятся:

  1. уточнение границ земельного участка

    В соответствии с действующим законодательством все земельные участки, права на которые подтверждены, (то есть у собственника/владельца/пользователя есть какой-либо документ, содержащий сведения о его правах) считаются прошедшими кадастровый учет. На практике, однако, довольно большой процент земельных участков не имеет установленных границ, то есть с момента получения правовых документов собственник не проводил межевание или проводил его до создания системы государственного кадастра недвижимости (как правило, по Московской области такой датой является май 2005 года; то есть если границы участка межевались до этого периода, то, скорее всего, сведений о них в ГКН нет). Проверить статус Вашего участка в части установленных границ можно достаточно просто, введя кадастровый номер участка в публичную кадастровую карту по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.59923289&z=3 . Если участок не выделяется в границах, значит Вам требуется провести уточнение его границ.

    Отдельный вид работ по уточнению границ земельных участков относится к земельным участкам на территории Новой Москвы. Поскольку номенклатурная точность измерений для городских территорий и сельских отличается, фактически все участки в пределах Новой Москвы подлежат (пере)уточнению.

  2. образование земельного участка

    Иными словами – это первичный учет земельного участка. В случае, если гражданин хочет приобрести земельный участок из государственной или муниципальной собственности, то прежде, чем совершать какие-либо действия с участком, необходимо провести его кадастровый учет. Для такого первичного учета сначала составляется Схема расположения земельного участка, которая согласовывается и утверждается местной (районной) администрацией. После утверждения Схемы, на её основании составляется межевой план и проводится кадастровый учет земельного участка. Обращаем Ваше внимание, что все работы по кадастровому учету земельных участков должен оплачивать собственник, то есть в большинстве случаев первичного учета – местные, районные или городские администрации. Вместе с тем, при выделении отдельных участков (например, если Вам нужно узаконить участок под магазинчиком или кафе), оплата таких услуг ложится на плечи потенциального собственника.

  3. раздел / выдел земельного участка

    Раздел (выдел) земельного участка подразумевает отделение части земельного участка из уже существующего. Последнее условие особенно важно – сведения о границах разделяемого участка должны быть отражены в кадастре. Если они отсутствуют, то сначала нужно провести уточнение границ изменяемого земельного участка.

    Отличие выдела от раздела в большой степени формально – при выделе старый, исходный участок сохраняет свой кадастровый номер, тогда как при разделе номер исходного земельного участка ликвидируется и образуется два новых. На практике, при разделе муниципальных земель можно часто встретить так называемый «раздел с сохранением исходного», то есть органы власти выносят постановление о сохранении кадастрового номера исходного участка.

    Обращаем внимание, что после раздела (выдела) вновь образованные участки приобретают статус «временных». Это означает, что в течение пяти лет собственник должен подтвердить права на эти участки. Например, если собственник проводит раздел (выдел) своего участка с целью передать часть участка в аренду, после кадастрового раздела он должен (пере)оформить свои права на все вновь образованные участки, даже если в аренду будет передаваться только один.

    Отдельный вид работ касается раздела земельных участков, находящихся в долевой собственности. После проведения кадастровых работ (раздела) и до подачи заявления на регистрацию прав, собственники должны подписать соглашение о разделе, удостоверяемое нотариусом.

  4. перераспределение границ земельных участков

    Под перераспределением границ земельных участков понимается изменение конфигурации границ таких земельных участков. Для проведения этой процедуры необходимо соблюдение следующих условий:

    • сведения о границах таких участков должны быть отражены в ГКН в соответствии с действующими нормативами;
    • участки должны иметь хотя бы одну общую границу;
    • участки должны иметь одинаковые характеристики в части разрешенного использования и категории земель;
    • общая площадь каждого из участков не должна меняться.

    В ходе перераспределения прежние (исходные) участки аннулируются, и появляются новые (с новыми кадастровыми номерами), имеющие временный статус. То есть, точно так же, как при разделе, при перераспределении собственник должен подтвердить права в течение пяти лет (то есть провести регистрацию права на вновь образованный участок).

  5. объединение земельных участков

    Объединение земельных участков возможно только при следующих условиях:

    • объединяемые земельные участки должны иметь идентичный правовой статус (иметь одного собственника);
    • объединяемые земельные участки должны иметь хотя бы одну общую границу;
    • объединяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию земель и разрешенное использование.

    В процессе объединения земельных участков, исходные участки ликвидируются, и возникает новый.

    Как и в случаях с разделом и перераспределением, объединённый земельный участок будет иметь статус временного до тех пор, пока в отношении него не будет проведена государственная регистрация прав.

  6. ИСПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРВОЙ ОШИБКИ

    Деятельность кадастровых инженеров не безгрешна и подлежит обязательному страхованию, Большинство ошибок инженеров касается наложений и пересечений границ земельных участков, то есть тех ситуаций, когда учтённые в кадастре границы не соответствуют реально существующим (заборам, ограждениям и т.п.). Значительное число таких пересечений являются следствием излишне высокой точности, предъявляемой к сведениям государственного кадастра недвижимости. Например, ширина забора может быть и 5, и 10 сантиметров, а диаметр поворотных столбов – 20-30, в то время как требуемая точность измерений составляет один сантиметр. С другой стороны, требования к полевым измерениям на настоящий момент не закреплены законодательно, в результате чего каждый инженер (геодезист) проводит съемку по своему усмотрению. Таким образом, забор толщиной в 5 сантиметров, измеренный разными инженерами, может иметь различные координаты, если он был измерен по внутренней стороне, внешней или по осевой линии. К сожалению, к этим несовершенствам порой добавляется непрофессионализм или намеренная недобросовестность кадастровых инженеров.

  7. образование объектов недвижимости

    За исключением случаев образования нового земельного участка, прочие объекты недвижимости возникают после их возведения (строительства). Для их кадастрового учета составляется технический план (здания, строения, сооружения) в состав которого включаются правовые документы, подтверждающие правомочность собственника (то есть разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию или иные).

  8. изменение характеристик объектов недвижимости

    Изменение характеристик объекта недвижимости может происходить в двух форматах: 1) изменение регулирования (то есть изменение вида разрешенного использования и т.п.) и 2) изменение качественных характеристик (площадь, этажность, количество помещений и т.п.). В первом случае собственник, имея на руках оригинал правового документа, может подавать заявление об учете таких изменений самостоятельно. Во втором случае, изменения вносятся посредством подготовки Технического плана (то есть кадастровым инженером). Обращаем внимание, что некоторые виды изменений (по факту – большинство) признаются «реконструкцией» в соответствии с положениями Градостроительного кодекса и, как таковые, требуют отдельного разрешения на строительство.

  9. прекращение существования объекта недвижимости

    Запись о прекращении существования объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости делается на основании обследования, проведенного кадастровым инженером. Документом, который свидетельствует об этом, является Акт обследования.

Полевые работы

Полевые работы

Межевание и топографическая съёмка

Топографическая съёмка это натурное (на местности) измерение углов, превышений и расстояний с целью получения картографической основы определённого участка земной поверхности. Топографическая съёмка отражает как естественные элементы ландшафта, включая рельеф, так и все искусственно созданные объекты. На сегодняшний день, она требуется для проектирования и дальнейшего строительства.

В большинстве случаев (для проектирования, получения разрешения на строительство и т.п.) по итогам топографической съёмки составляется отчёт о проведённых изысканиях, который согласовывается с ведомствами и организациями, имеющими на данной территории подземную инфраструктуру (связь, газ, электричество), после чего и отчёт и материалы съёмки утверждаются Управлением архитектуры муниципального образования.

До 40-45% от стоимости топосъёмки составляют затраты на согласование и утверждение отчёта, поэтому в целях экономии можно заказывать «голую» съёмку, – то есть обработанную картинку в формате *.dwg, и проводить согласования самостоятельно.

Межевание в некотором роде представляет собой упрощённую топографическую съёмку. В процессе межевания определяются только координаты и границы объектов недвижимости, а также значимые элементы ландшафта (проезды, тропинки, огороды и т.п.). Отсюда и стоимость работ по межеванию значительно ниже, чем затраты на полноценную топографическую съёмку.