Сделки

Согласно российскому законодательству сделкой с недвижимостью признаётся возмездная или безвозмездная передача прав на недвижимое имущество. Вступление в наследство, заключение аренды, продажа / покупка, дарение, передача в залог – всё это является сделками. Сделка оформляется соответствующим договором, который может быть исполнен в простой письменной форме без участия нотариуса. Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, для чего каждый заключенный договор должен быть соответствующим образом зарегистрировав в органах Росреестра. Вместе с тем, законодательство не предусматривает санкций за отказ или непроведение регистрации права, – заключённый договор не является недействительным, но для всех третьих лиц (включая государственные органы) собственником будет лицо, чьи права зарегистрированы в реестре прав, что создаёт потенциальные предпосылки для конфликтов (например: продажа или передача в аренду того же объекта недвижимости, с отношении которого уже был заключён соответствующий договор).

Нотариальное удостоверение договоров, передающих права на недвижимость, обязательно только в отношении долей в праве собственности. В то же время, при вступлении в наследство для государственной регистрации права необходимо получить Свидетельство о наследовании, оформленное нотариусом.

Типовые договоры

 

Оформление зданий, строений, сооружений и помещений

Оформление зданий, строений, сооружений, помещений

Если следовать букве закона во всех её проявлениях от федерального законодательства до технических регламентов и СНиПов (часть из которых родом из Советского Союза), то 99 процентов объектов недвижимости (зданий и строений) находятся вне поля правового регулирования. Причиной тому слишком комплексная и детализированная нормативно-правовая база, не успевающая за темпами строительства и включающая в себя субъективные интерпретации представителей органов власти различного уровня. Выполнение всех положений законодательства порой влечёт за собой расходы, равняющиеся 1/3 стоимости строительства, а главное – растягивает сроки как начала строительства так и его завершения.

Ключевой нюанс в части оформления (как правило – узаконивания) зданий и строений – это уникальность каждого объекта в части его истории и документации, оформленной на него. Общих рецептов в данном случае не существует: даже при кажущейся идентичности изменений внутренних помещений двух зданий решение в обоих случаях может отличаться кардинально. Сама проблематика в оформлении строений и зданий крайне широка и охватывает вопросы узаконивания типичного самовольного строительства (то есть когда здание де факто возведено без какой-либо разрешительной документации), то вроде бы мелких, но не довольно дорогостоящих вопросов раздела долевой собственности и это также требует индивидуального подхода к каждому конкретному объекту.

Оформление земельных участков при приобретении их из государственной или муниципальной собственности (подготовка документов и их сопровождение)

Оформление земельных участков

Оформление земельных участков может означать как несколько различных взаимоувязанных процедур, так и любую из них в отдельности. Наиболее частые обращения заказчиков с подобным вопросом подразумевают под собой следующие вопросы.

  1. Первичное предоставление земельных участков в собственность или аренду.

    В соответствии с действующими нормами российского законодательства, земельные участки распределены по правам собственности на частные, государственные (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации) и муниципальные. В случае если земельный участок «ничей», то есть собственность на него однозначно не определена, то распоряжение таким участком осуществляют муниципальные администрации. Государственная собственность возникает либо после регистрации соответствующего права на неё, либо определяется применением норм федерального законодательства и нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации. На практике большинство земельных участков, частная собственность на которые не оформлена, находятся в собственности или право распоряжении ими принадлежит муниципальным образованиям. Таким образом, первичное оформление земельных участков (не через сделку между частными лицами) регулируется ст. 39.1 – 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, принятыми в их развитие.

    За исключением ряда случаев (полный перечень приведен в ст. 39.3 ЗК РФ), – наиболее распространенными из которых являются а) предоставление земельных участков для комплексного освоения территории и б) предоставление земельных участков собственникам зданий и помещений, расположенных на таких земельных участках; – все земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам посредством торгов в форме аукциона.

    Однако прежде чем земельный участок может быть выставлен на торги, он должен быть сформирован в соответствии со ст 11.3 Земельного кодекса, то есть в отношении такового земельного участка должен быть проведен кадастровый учет на основании утверждённой схемы расположения земельного участка или в соответствии с проектом межевания территории.

    Следует отметить, что с момента проведения кадастрового учёта такого земельного участка до момента получения на него Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, земельный участок носит статус временного в кадастровой базе данных, что означает, что с ним невозможны никакие действия в части преобразования (раздел, объединение и т.п.) в течение 5 лет.

  2. Узаконивание земельных участков (приведение документации, подтверждающей права на земельный участок, в соответствии с действующим законодательством).

    С начала земельной реформы в 1990 г. земельное законодательство претерпело ряд существенных изменений, которые для многих собственников и владельцев земельных участков прошли незамеченными, и  сформировавших, таким образом, довольно значительный пласт людей, чьи права на земельный участок, с одной стороны, не подвергаются сомнению, но с другой, – должны быть приведены в надлежащую форму.

    При всем многообразии и индивидуальности подобных дел, каждое из них может предусматривать либо проведение межевания, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации (перерегистрации) права собственности, – то есть полный цикл оформления прав в соответствии с законодательством, либо какую-то часть из предложенных работ в зависимости от целей и возможностей собственника/владельца земельного участка.

  3. Установление/определение границ земельного участка.

    Действующее российское законодательство не обязывает собственников и владельцев императивно проводить кадастровый учёт земельных участков, оставляя данную процедуру на их усмотрение. Эти положения были введены сравнительно недавно, уже при действующей системе регистрации прав на недвижимое имущество,, что послужило причиной появления собственников «виртуальных» земельных участков, то есть земельных участков, границы которых не установлены на местности и не отражены в государственном кадастре недвижимости, либо установлены де факто, но также не зафиксированы в базе данных Россреестра, при том что правовой статус земельного участка однозначно определен (он имеет кадастровый номер и Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, выданное Регистрационной палатой). Сделки с такими участками осуществляются по общим правилам и не представляют затруднений. Однако факт отсутствия границ порой приводит к неприятным ситуациям таким как несовпадение площади и/или конфигурации фактических границ и материалов государственного кадастрового учёта недвижимости (то есть граница соседнего «учтённого» участка может выглядеть иначе, чем существующий забор, или забор собственника находится на чужом земельном участке, прошедшим кадастровый учёт), наложениям и пересечениям. Все подобные проблемы в большинстве случаев решаются только судом.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий право возводить здания / строения на земельном участке или реконструировать уже существующие.

Получение разрешения на строительство включает в себя следующие процедуры:

В зависимости от конкретного объекта количество процедур может меняться как в большую так и меньшую сторону. Например, для крупных объектов требуется государственная экспертиза проекта, а для индивидуального жилого дома на данный момент не необходимости ни в проекте (при заявлении на разрешение на строительство прикладывается только ГПЗУ и проект организации территории – т.е. ориентировочная посадка дома на материалы топографической съёмки), ни в технических условиях.

Договор купли-продажи недвижимости
Образец договора купли-продажи:
Договор купли-продажи земельного участка

город ________                                                                                       Московской области

Двенадцатое сентября две тысячи тринадцатого года

Мы, гр. АЛЕКСЕЕВ АЛЕКСЕЙ АЛЕКСЕЕВИЧ, дата рождения 00 ноября 1000 года, место рождения: г. _____ Азербйджанской ССР; гражданство: гражданство Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.2000 г. ОВД «_____________» г. Москвы, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, г. Москва, ул. _________, дом 00, корпус 0, квартира 010,

именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,

и гр. СЕРГЕЕВ СЕРГЕЙ СЕРГЕЕВИЧ, дата рождения 11 марта 1111 года, место рождения: г. _______  Республики ________; гражданство: гражданин Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации серия 11 11 № 100001, выдан: 00.00.2000 г. 2 отделом милиции ____________ УВД Московской области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, Московская область, ___________ район, г. _______, ул. ______, дом 11, квартира 1,

именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПРОДАВЕЦ передал в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 50:00:0000000:00, именуемый в дальнейшем УЧАСТОК, общей площадью 1 010 (одна тысяча десять) кв. м., разрешённое использование: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Московская область, ______________ район, садоводческое товарищество «_____», участок 00.
  2. Указанный в пункте 1 УЧАСТОК принадлежат ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании постановления Главы администрации _____________ района от 00.00.94 г., что удостоверено Свидетельством на право собственности на землю серия ЫЫ-00 № 00000, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 00.00.1994 г. Под регистрационной записью 00000.
  3. Стороны пришли к соглашению, что УЧАСТОК продается за 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей;
  4. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
  5. ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ деньги в сумме 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.
  6. Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.
  7. ПРОДАВЕЦ подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на УЧАСТОК; УЧАСТОК никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
  8. ПОКУПАТЕЛЬ удовлетворен качественным состоянием покупаемого УЧАСТКА, установленного путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы ПРОДАВЕЦ.
  9. С содержанием статей 131, 167, 209, 223 части первой Гражданского кодекса РФ и статей 549-557 части второй Гражданского кодекса РФ, статей 37, 40, 42, 43 Земельного кодекса РФ стороны ознакомлены. Статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.
  10. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  11. ПОКУПАТЕЛЬ в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на УЧАСТОК с момента государственной регистрации перехода права собственности.
  12. С момента государственной регистрации перехода права собственности ПОКУПАТЕЛЬ самостоятельно несет бремя содержания недвижимого имущества.
  13. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть данного договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  14. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.
  15. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка сторонамисоставляется и подписывается передаточный акт.
  16. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  17. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ: Алексеев Алексей Алексеевич _________________________________________________________________

 

ПОКУПАТЕЛЬ: Сергеев Сергей Сергеевич _________________________________________________________________

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

город _________                                                                                     Московской области

Двенадцатое сентября две тысячи тринадцатого года

Мы, гр. АЛЕКСЕЕВ АЛЕКСЕЙ АЛЕКСЕЕВИЧ, дата рождения 00 ноября 1000 года, место рождения: г. _____ Азербйджанской ССР; гражданство: гражданство Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.2000 г. ОВД «_____________» г. Москвы, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, г. Москва, ул. _________, дом 00, корпус 0, квартира 010,

именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,

и гр. СЕРГЕЕВ СЕРГЕЙ СЕРГЕЕВИЧ, дата рождения 11 марта 1111 года, место рождения: г. _______  Республики ________; гражданство: гражданин Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации серия 11 11 № 100001, выдан: 00.00.2000 г. 2 отделом милиции ____________ УВД Московской области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, Московская область, ___________ район, г. _______, ул. ______, дом 11, квартира 1,

именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПРОДАВЕЦ в соответствии с Договором купли-продажи земельного участка от 12 сентября 2013 года передал в собственность ПОКУПАТЕЛЯ земельный участок с кадастровым номером 50:20: 0000000:00, общей площадью 1 010 (одна тысяча десть) кв. м., земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Московская область, _____________ район, садоводческое товарищество «________», участок 00.
  2. В соответствии с настоящим актом ПРОДАВЕЦ передал ПОКУПАТЕЛЮ вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.
  3. ПОКУПАТЕЛЬ принял от ПРОДАВЦА, вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта.
  4. Настоящим актом каждая из сторон по договору купли-продажи земельного участка подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
  5. Настоящий передаточный акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи сторон:

 

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ: Алексеев Алексей Алексеевич _________________________________________________________________

 

ПОКУПАТЕЛЬ: Сергеев Сергей Сергеевич _________________________________________________________________

 

 

 

Вы можете скачать образец договора купли-продажи недвижимости по ссылке:

Договор купли-продажи для скачивания

Договор дарения недвижимости
Образец договора дарения:
Договор ДАРЕНИЯ земельного участка

город Одинцово                                                                                       Московской области

Первое июля две тысячи шестнадцатого года

Мы, гр. ИВАНОВ ПЕТР СЕРГЕЕВИЧ, дата рождения 00 января 1000 года, место рождения: пос. _______ _________ района Московской области; гражданство Российской Федерации; пол: женский; паспорт гражданина Российской Федерации: серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.0000 г. __________________ отделением милиции ___________ УВД ______ области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, ________ область, _________ район, пос. __________, ул. _________, д. 0, кв.00,

именуемая в дальнейшем ДАРИТЕЛЬ, с одной стороны,

и гр. ПЕТРОВА ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА, дата рождения 00 декабря 1000 года, место рождения: пос. _____ ________ района ________ области; гражданство Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации: серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.0000 г. ОУФМС ________ области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места Россия, г. ___________, ул. _________, д. 01, кв.10,

именуемая в дальнейшем ОДАРЯЕМАЯ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ДАРИТЕЛЬ безвозмездно передал в собственность ОДАРЯЕМОЙ, а ОДАРЯЕМАЯ приняла в дар в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости:
    • земельный участок с кадастровым номером 50:20:0000000:00, именуемый в дальнейшем УЧАСТОК, общей площадью 700 (семьсот) кв. м., разрешённое использование: для коллективного садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе д. _________, с/т __________, уч. 00.
  2. Указанный в пункте 1 УЧАСТОК принадлежит ДАРИТЕЛЮ на праве собственности на основании: Постановления Главы администрации Одинцовского района Московской области № 000 от 00.00.0000 г.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности ДАРИТЕЛЯ на УЧАСТОК зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 мая 0000 года сделана запись регистрации № 50-00-00/000/0000-111, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 50-РА N 000000, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 00 января 0000 года;

  1. ДАРИТЕЛЬ подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на УЧАСТОК; УЧАСТОК никому не проданы, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
  2. С содержанием статей 131, 167, 209, 223 части первой Гражданского кодекса РФ и статей 549-557 части второй Гражданского кодекса РФ, статей 37, 40, 42, 43 Земельного кодекса РФ стороны ознакомлены. Статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.
  3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  4. ОДАРЯЕМАЯ в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на УЧАСТОК с момента государственной регистрации перехода права собственности.
  5. С момента государственной регистрации перехода права собственности ОДАРЯЕМАЯ самостоятельно несет бремя содержания УЧАСТКА.
  6. ДАРИТЕЛЬ подтверждает, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть данного договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.
  8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче объектов недвижимости сторонами составляется и подписывается передаточный акт.
  9. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи сторон:

ДАРИТЕЛЬ: ИВАНОВ ПЕТР СЕРГЕЕВИЧ

_________________________________________________________________

 

ОДАРЯЕМАЯ: ПЕТРОВА ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА

 

_________________________________________________________________

 

 

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

город Одинцово                                                                                        Московской области

Первое июля две тысячи шестнадцатого года

Мы, гр. ИВАНОВ ПЕТР СЕРГЕЕВИЧ, дата рождения 00 января 1000 года, место рождения: пос. _______ _________ района Московской области; гражданство Российской Федерации; пол: женский; паспорт гражданина Российской Федерации: серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.0000 г. __________________ отделением милиции ___________ УВД ______ области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места жительства: Россия, ________ область, _________ район, пос. __________, ул. _________, д. 0, кв.00,

именуемая в дальнейшем ДАРИТЕЛЬ, с одной стороны,

и гр. ПЕТРОВА ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА, дата рождения 00 декабря 1000 года, место рождения: пос. _____ ________ района ________ области; гражданство Российской Федерации; пол: мужской; паспорт гражданина Российской Федерации: серия 00 00 № 000000, выдан: 00.00.0000 г. ОУФМС ________ области, код подразделения: 000-000; адрес постоянного места Россия, г. ___________, ул. _________, д. 01, кв.10,

именуемая в дальнейшем ОДАРЯЕМАЯ, с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем:

  1. ДАРИТЕЛЬ в соответствии с Договором дарения земельного участка от 01 июля 2016 года передал в собственность ОДАРЯЕМОЙ земельный участок с кадастровым номером 50:20:0000000:00, именуемый в дальнейшем УЧАСТОК, общей площадью 700 (семьсот) кв. м., разрешённое использование: для коллективного садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе д. ________, с/т «_________», уч. 00.
  2. В соответствии с настоящим актом ДАРИТЕЛЬ передал ОДАРЯЕМОЙ вышеназванный УЧАСТОК в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.
  3. ОДАРАЯМАЯ принял от ДАРИТЕЛЯ, вышеназванный УЧАСТОК в таком виде, в котором он есть на день подписания настоящего акта.
  4. Настоящим актом каждая из сторон по договору дарения земельного участка подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
  5. Настоящий передаточный акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи сторон:

 

Подписи сторон:

ДАРИТЕЛЬ: ИВАНОВ ПЕТР СЕРГЕЕВИЧ

_________________________________________________________________

 

ОДАРЯЕМАЯ: ПЕТРОВА ЕЛЕНА АЛЕКСЕЕВНА

 

_________________________________________________________________

 

 

 

Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости по ссылке:
Договор дарения для скачивания

Увеличение площади земельного участка

Прежде чем говорить об увеличении площади земельного участка следует акцентировать внимание на двух моментах.

Первое. В соответствии с действующими требованиями российского законодательства под площадью земельного участка понимается площадь, указанная в ДОКУМЕНТАХ, а не та, которую собственник ограничил забором. Отсюда следует, что использование любой площади, свыше установленной в документах, даже на протяжении 15 — 20 и более лет, не делает вас её легитимным собственником.

Второе. Если рядом с границей вашего участка расположены не используемые на протяжении длительного времени бросовые, затопленные, закустаренные или иные, на ваш взгляд, ничего не стоящие, территории, – это не означает, что они никому не нужны, и никому не принадлежат. Наоборот, – любой участок земли, где бы он не находился, – принадлежит кому-то на праве собственности. В соответствии с законодательством, это может быть либо:

  1. частная собственность (подтверждается документом о государственной регистрации права на такой участок);
  2. муниципальная собственность (земли, локализованные в границах муниципального образования, и не относящиеся ни к частной, ни к государственной собственности);
  3. государственная собственность.

Государственная собственность подразделяется, в свою очередь, на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В отличие от всех иных форм собственности, государственная собственность возникает не только (и не столько) с момента государственной регистрации права, но и в силу закона. Например, согласно Лесному кодексу, все леса I-ой и II-ой группы безальтернативно являются федеральной собственностью, как и ложа судоходных рек (Водный кодекс). Так как требования обязательности регистрации права к государственной собственности де факто не применяются, отнести конкретный участок земли к тому или иному виду собственности для обывателя не представляется возможным. Более того, такая ситуация создала понятие «неразграниченной государственной собственности», – то есть, если земельный участок ни по каким признакам не может быть причислен ни к частной (нет документа, устанавливающего или подтверждающего право), ни к муниципальной, ни к федеральной, ни к собственности субъекта Российской Федерации, то такой участок приобретает статус неразграниченной [государственной] собственности. Распоряжение этими землями осуществляют муниципальные образования.

Таким образом, просторечное фраза «увеличение площади земельного участка» в любом случае формально сводится либо к приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности, либо к его покупке (аренде) у частного лица.

На практике же, вопрос увеличения площади чаще всего касается ситуаций, когда частное лицо в течение длительного времени использовало и осваивало площадь, превышающую указанную в документах. Предположим, N купил земельный участок в 1999 году (до введения в действие кадастровой системы) площадью 2 300 кв.м. и с тех пор не проводил межевание. В 2015 году N решил перепродать участок, для чего ему потребовалось провести кадастровые работы. По измерениям площадь земельного участка в границах забора (не менявшегося со времени предыдущего владельца) составила 2 520 кв.м. Что делать собственнику?

Во-первых, положения ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г.; подпункт 32, пункта 1 статьи 28) предполагают, что допустимое «увеличение площади» не должно превышать 10% от размеров, указанных в документах или максимальный размер предоставления участка, принятый в муниципальном образовании. В случае N, документально зафиксированная площадь составляет 2 300 кв.м., а реальная, в заборах, – 2 520. 10% от документальной площади равна 230 кв.м., следовательно, собственник мог бы подать документы на 2 750 кв.м. Но установленная в данном муниципальном образовании максимальная площадь предоставления земельного участка составляет 2 500 кв.м. и в этом случае эта последняя цифра отражает максимально возможное увеличение площади.

Однако, возможности увеличения площади по закону распространяются исключительно на ранее учтённые земельные участки; если земельный участок уже имеет установленные и зафиксированные в кадастре границы, увеличение его площади возможно только в судебном порядке.

Кроме того, применение «правила 10%» вольно толкуется проверяющими специалистами Росреестра. При прочих равных обстоятельствах обращается внимание на:

  • размер увеличения по отношению к общей площади участка; – то есть, земельной участок с документальной площадью 500 кв.м. и фактической в 550 кв.м. (увеличение 50 кв.м.) имеет больше шансов на прохождение в кадастровой палате, чем участок с номинальной площадью в 1 000 кв.м. и актуальной (в заборе) – 1 100 кв.м.;
  • «история участка»; – участок, приобретенный по договору купли-продажи или через договор дарения имеет меньше шансов пройти утверждение с увеличенной площадью, чем участок первоначального собственника (то есть полученный по постановлению местной власти);
  • сочетание с иными материалами; – если земельный участок по утверждённому генеральному плану населенного пункта имеет площадь, превышающую ту, что указана в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, то вероятность увеличения площади в размере 10% значительно повышается; то же самое касается участков, расположенных в пределах садоводческих товариществ – оптимально, если Председатель товарищества даёт справку с указанием точной площади увеличения;
  • «эксцесс исполнителя» – проверяющего в момент принятия решения может расстроить лишение премии, принятия удара от Кондратия бабушкой, двойка сына или ссора с супругой(ом), и в этом случае наличие всех благоприятствующих обстоятельств, описанных в предыдущих пунктах, не оказывает должного влияния.

Образцы стандартных уведомлений о приостановке кадастрового учета, связанных с увеличением площади, выглядят следующим образом:

 

 

В настоящее время, для наиболее настырных собственников принята процедура административного обжалования подобных решений, подразумевающая возможность обращения в Комиссию при Росреестре. Заявление о подобном оспаривании должно быть сделано в течение 1 (одного) месяца со дня вынесения решения. В отношении земельных участок, расположенных в Московской области такие заявления подаются в Управление Росреестра по Московской области по адресу: г. Москва, ул. Поклонная, д. 13.

Вторую возможность предоставляет законодательство субъектов Российской Федерации. В Московской области допустимо увеличение площади земельного участка за счёт уже используемых территорий путём кадастровой процедуры «перераспределение». Заявитель при этом ограничен нормативами максимальных размеров участков (по некоторым районам он составляет до 5 000 кв.м.), а также обязывается проводить работы по первичному кадастровому учёту за свой счёт. Кроме того, подобное увеличение площади не является безвозмездным, а происходит за плату, равную 50% от кадастровой стоимости прирезаемого земельного участка. Фактически, данная процедура довольно длительна по времени и предполагает значительные затраты, что не добавляет ей популярности. Также следует подчеркнуть, что процедура «перераспредления» возможна только с участками, имеющими зафиксированные в кадастре границы, и, следовательно, ранее учтённые земельные участка должны предварительно быть отмежёваны.

В-третьих, существует наименее востребованная опция в виде судебного решения. Сила иррационального восторга перед органами власти столь велика в населении, что при слове «суд» 95% обращающихся за консультациями впадают в панику и просят подыскать альтернативные возможности и решения. Меж тем, нормативно-правовая база, принятая в Российской Федерации, статьей 234 Гражданского кодекса допускает признание прав собственности на землю в рамках института «приобретательной давности». Это означает, что если гражданин или юридическое использовал(о) земельный участок (или иной объект недвижимости) добросовестно, открыто и непрерывно как своё собственное имущество в течение пятнадцати лет, то он(о) приобретает право собственности на такой объект недвижимости. Для того, чтобы провести регистрацию такого права. требуется решение суда. Разумеется, что в юридической практике толкование данной статьи судьями варьируется крайне широко и, например, в г. Москве возможности получить положительное решение суда на основании приобретательной давности стремится к нулю. В Московской области ситуации несколько проще и при обращении с подобным иском нужно учитывать следующие нюансы:

  • истребуемый земельный участок не должен иметь признаков, относящих его к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации; – например, если участок собственника граничит с лесным фондом, и на протяжении пятнадцати или более лет этот собственник использовал и владел, помимо основного участка, некоторую площадь леса, даже огороженную забором, признание за ним права на эту площадь де факто невероятно;
  • истребуемая в качестве «прирезки» площадь не должна быть неприлично большой; – допустим, в собственности документально оформлено 1 200 кв.м.; притязание на дополнительную площадь в 1 000 кв.м. имеет значительно меньше шансов быть удовлетворённым, чем на 200 кв.м.;
  • на истребуемый земельный участок не должно быть иных притязаний и он не должен быть предметом конфликта интересов; – формально, в подобных исках ответчиком выступает районная администрация; но если участок, предположим, находится в садоводческом товариществе, то председатель товарищества может вызван в суд в качестве со-ответчика или свидетеля; если при этом председатель не подтверждает использование участка заявителем или, хуже того, оспаривает его мнение, то риски проиграть суд возрастают; то же касается ситуаций, в которых на истребуемый участок претендуют иные частные лица;
  • субъективизм судей; – на одну и ту же проблему разные судьи, как дипломированные юристы, могут иметь полярные точки зрения, поэтому перед подачей иска лучше проконсультироваться с практикующими адвокатами, дабы избежать попадания иска к судье, априорно отстаивающему «государственные» интересы.

На практике, при прочих равных обстоятельствах, шансы получить признание права собственности на дополнительную площадь через суд можно оценить как 50:50. Чем меньший процент от задокументированной площади составляет размер прирезаемого участка, тем выше шансы заявителя получить положительное решение суда.

Для того, чтобы избежать проблем с последующим кадастровым учетом по решению суда, в самом иске необходимо указывать координаты поворотных точек границ земельного участка в отношении которого заявляется признание права собственности а также, – в случае если истребуемый участок имеет пересечения границ с соседними участками, – требования снять с кадастровго учета такие земельные участки.