Вопрос-ответ

Вопрос: 24.03.2016
Гражданин А получил земельный участок в 1996 году. В соответствии с документами площадь участка составляет 990 кв.м. В данный момент гражданин А хочет совершить сделку (продать) земельный участок. После получения кадастровой выписки, покупатель попросил оформить границы в установленном порядке, чтобы застраховать себя от возможных конфликтов с соседями.
ответ
Ответ: 24.03.2016

В данной ситуации обязательно проводится межевание земельного участка с целью определения его границ и уточнения площади. По результатам полевых измерений площадь участка составила 1050 кв.м.межевание земельного участка1

При этом, данная площадь находится в фактических границах (в периметре существующего забора), и участки соседей, уже учтенные в государственном кадастре недвижимости, не имеют наложений на участок гражданина А.

При подготовке межевого плана кадастровый инженер указал, что конфигурация земельного участка визуально соответствует генеральному плану, существующий забор имеет долгосрочный характер, границы не оспариваются, что подтверждено подписями соседей (тех из них, кто не прошел кадастровый учет) и представителя местной администрации.

В соответствии с положениями Федеральных законов № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» и №93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», и письма Минэкономразвития России №22781-ИМ/Д23 от 17.10.2011 г. дополнительных согласований не требуется, если фактическая площадь земельного участка превышает площадь, отраженную в сведениях государственного земельного кадастра, не более, чем на 10%.

Комментарии: На практике вопрос увеличения площади земельного участка до фактически используемой далеко не всегда так однозначен.

comments«Правило 10%» во-первых, не применяется, если суммарно с 10% площадь земельного участка будет превышать максимальную норму предоставления земельного участка (так, например, если максимальная норма по району 2 500 кв.м., а фактическая площадь участка 2 300 кв.м., то в увеличении площади будет отказано: 2 300 + 250 = 2 550, что больше, чем 2 500).

Во-вторых, в большинстве случаев, при увеличении площади органы кадастрового учета могут требовать дополнительную документацию. Как правило это генеральный план (выкопировка с генерального плана), с визуально схожей конфигурацией земельного участка (т.е прямоугольный участок на генеральном плане должен сохранять прямоугольную форму в натуре) или предоставление иной картографической документации, подтверждающей владение в запрашиваемых границах более чем 15 лет.

В-третьих, все случаи с увеличением площади земельных участков рассматриваются органами кадастрового учета крайне субъективно и при идентичных ситуациях собственник одного участка не сталкивается с проблемами при получении кадастрового паспорта, а собственник другого вынужден решать этот вопрос в судебном порядке.

Вопрос: 24.03.2016
Гражданин Y заказал работы по оформлению межевого плана с целью последующего кадастрового учета, принадлежащего ему земельного участка. После проведения предварительных работ (межевание земельного участка гражданина Y, заказ сведений из кадастра по смежным участкам) выяснилось, что на его участок происходит наложение уже учтённого в государственном кадастре недвижимости земельного участка гражданина Z (см. рисунок).
ответ
Ответ: 24.03.2016

межевой планНа практике данный случай не редкость. В среднем на одно садоводческое или дачное товарищество приходится до 25% таких земельных участков. Как правило, они являются ошибкой, допущенной либо землеустроителем, либо лицом, совершившим кадастровый учет. Так или иначе, в такой ситуации необходимо проводить уточнение границ земельного участка лица Z.

Проблема здесь состоит в том, что данные работы требуют согласия и затрат собственника Z, поэтому, если он не желает оплачивать работы, то решается проблема только через суд. В нашей практике, мы часто проводим оформление земель общего пользования для садоводческих и дачных товариществ. Когда возникает подобное «наложение», уточнение границ «некорректного» участка проводится по минимальной цене за счет средств товарищества или кооператива при условии согласия собственника такого участка. Подобный подход позволяет нам разрешать 90 процентов подобных ситуаций без судебных решений.

комментарийКомментарии: Описанная ситуация является хроническим заболеванием российской кадастровой системы, и возникает практически повсеместно благодаря

а) спорадическому принципу учета;

б) пониманию на законодательном уровне «границы» земельного участка как отрезка между 2-мя закоординированными точками;

в) приоритетом документальной, «бумажной» ситуацией над реальной.

Несмотря на то, что наложения учтенных земельных участков должны однозначно трактоваться как ошибка кадастрового учета, законодательство полностью игнорирует эти случаи, вынуждая искать решения по общим основаниям, то есть проводить все работы «с нуля».

К сожалению, на текущий момент, кроме поиска компромисса с собственниками таких участков или, альтернативно, обращения в суд, иных решений подобных конфликтов не предусмотрено.

Вопрос: 24.03.2016
Гражданин X приобрел в собственность квартиру, где внутренне переустройство должно было происходить по желанию собственника (т.е. при сдаче квартиры, в ней не было межкомнатных перегородок). После того как работы были сделаны, гражданин X обратился в органы БТИ, чтобы получить технический план с целью дальнейшей регистрации права собственности. Специалисты БТИ, приехав в квартиру, определили факт перепланировки квартиры, в связи с чем гражданин X вынужден был согласовывать ремонт новый квартиры в органах архитектуры.
ответ
Ответ: 24.03.2016

В соответствии с действующим законодательством органы БТИ должны прекратить свою деятельность с 1 января 2014 г. В настоящий момент они pereplanirovkaпродолжают действовать на основе внутренних инструкций, на основании которых, любое строение (помещение) должно соответствовать материалам технической инвентаризации. 

В описываемом случае, компания, осуществлявшая строительство многоквартирного дома сдала в органы технической документации проект здания, являющийся основанием для технического учета.

Поэтому, когда специалист выехал на место и обнаружил несоответствие характеристик помещения проекту, он был вынужден расценивать ситуацию как перепланировку.

Если бы гражданин X обратился за изготовлением технического плана к кадастровому инженеру, то проблемы перепланировки не возникло бы в принципе, так как происходил первичный учет объекта недвижимости.

Комментарии: Понятие «перепланировка» определено в Жилищном кодексе Российской Федерации 1377305825 661от 29 декабря 2004 года. № 188-ФЗ, статья 25:
«Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

В настоящий момент, регулирование учета объектов недвижимости осуществляется Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», не оперирующим понятием «технический паспорт», но только «кадастровый паспорт», выдаваемый на объект недвижимости после проведения кадастрового учета такого объекта.

Кадастровый учет проводится после предоставления технического плана, изготовленного кадастровым инженером. Таким образом, если Вам необходимо зарегистрировать свои права на объект недвижимости, то лучше обращаться к кадастровому инженеру. Вместе с тем, существует ряд ситуаций, относящихся как правило к делам о наследстве или разделу объекта недвижимости, где нотариусы требуют технический паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации.

Задать вопрос
Задать вопрос
Обновить