Кадастровые работы


Кадастровые работы – это действия, направленные тем или иным образом на обеспечение государственного кадастра недвижимости актуальными сведениями. Часть таких работ может быть выполнена только аккредитованным кадастровым инженером. К ним относятся:

  1. уточнение границ земельного участка

    В соответствии с действующим законодательством все земельные участки, права на которые подтверждены, (то есть у собственника/владельца/пользователя есть какой-либо документ, содержащий сведения о его правах) считаются прошедшими кадастровый учет. На практике, однако, довольно большой процент земельных участков не имеет установленных границ, то есть с момента получения правовых документов собственник не проводил межевание или проводил его до создания системы государственного кадастра недвижимости (как правило, по Московской области такой датой является май 2005 года; то есть если границы участка межевались до этого периода, то, скорее всего, сведений о них в ГКН нет). Проверить статус Вашего участка в части установленных границ можно достаточно просто, введя кадастровый номер участка в публичную кадастровую карту по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.59923289&z=3 . Если участок не выделяется в границах, значит Вам требуется провести уточнение его границ.

    Отдельный вид работ по уточнению границ земельных участков относится к земельным участкам на территории Новой Москвы. Поскольку номенклатурная точность измерений для городских территорий и сельских отличается, фактически все участки в пределах Новой Москвы подлежат (пере)уточнению.

  2. образование земельного участка

    Иными словами – это первичный учет земельного участка. В случае, если гражданин хочет приобрести земельный участок из государственной или муниципальной собственности, то прежде, чем совершать какие-либо действия с участком, необходимо провести его кадастровый учет. Для такого первичного учета сначала составляется Схема расположения земельного участка, которая согласовывается и утверждается местной (районной) администрацией. После утверждения Схемы, на её основании составляется межевой план и проводится кадастровый учет земельного участка. Обращаем Ваше внимание, что все работы по кадастровому учету земельных участков должен оплачивать собственник, то есть в большинстве случаев первичного учета – местные, районные или городские администрации. Вместе с тем, при выделении отдельных участков (например, если Вам нужно узаконить участок под магазинчиком или кафе), оплата таких услуг ложится на плечи потенциального собственника.

  3. раздел / выдел земельного участка

    Раздел (выдел) земельного участка подразумевает отделение части земельного участка из уже существующего. Последнее условие особенно важно – сведения о границах разделяемого участка должны быть отражены в кадастре. Если они отсутствуют, то сначала нужно провести уточнение границ изменяемого земельного участка.

    Отличие выдела от раздела в большой степени формально – при выделе старый, исходный участок сохраняет свой кадастровый номер, тогда как при разделе номер исходного земельного участка ликвидируется и образуется два новых. На практике, при разделе муниципальных земель можно часто встретить так называемый «раздел с сохранением исходного», то есть органы власти выносят постановление о сохранении кадастрового номера исходного участка.

    Обращаем внимание, что после раздела (выдела) вновь образованные участки приобретают статус «временных». Это означает, что в течение пяти лет собственник должен подтвердить права на эти участки. Например, если собственник проводит раздел (выдел) своего участка с целью передать часть участка в аренду, после кадастрового раздела он должен (пере)оформить свои права на все вновь образованные участки, даже если в аренду будет передаваться только один.

    Отдельный вид работ касается раздела земельных участков, находящихся в долевой собственности. После проведения кадастровых работ (раздела) и до подачи заявления на регистрацию прав, собственники должны подписать соглашение о разделе, удостоверяемое нотариусом.

  4. перераспределение границ земельных участков

    Под перераспределением границ земельных участков понимается изменение конфигурации границ таких земельных участков. Для проведения этой процедуры необходимо соблюдение следующих условий:

    • сведения о границах таких участков должны быть отражены в ГКН в соответствии с действующими нормативами;
    • участки должны иметь хотя бы одну общую границу;
    • участки должны иметь одинаковые характеристики в части разрешенного использования и категории земель;
    • общая площадь каждого из участков не должна меняться.

    В ходе перераспределения прежние (исходные) участки аннулируются, и появляются новые (с новыми кадастровыми номерами), имеющие временный статус. То есть, точно так же, как при разделе, при перераспределении собственник должен подтвердить права в течение пяти лет (то есть провести регистрацию права на вновь образованный участок).

  5. объединение земельных участков

    Объединение земельных участков возможно только при следующих условиях:

    • объединяемые земельные участки должны иметь идентичный правовой статус (иметь одного собственника);
    • объединяемые земельные участки должны иметь хотя бы одну общую границу;
    • объединяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию земель и разрешенное использование.

    В процессе объединения земельных участков, исходные участки ликвидируются, и возникает новый.

    Как и в случаях с разделом и перераспределением, объединённый земельный участок будет иметь статус временного до тех пор, пока в отношении него не будет проведена государственная регистрация прав.

  6. ИСПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРВОЙ ОШИБКИ

    Деятельность кадастровых инженеров не безгрешна и подлежит обязательному страхованию, Большинство ошибок инженеров касается наложений и пересечений границ земельных участков, то есть тех ситуаций, когда учтённые в кадастре границы не соответствуют реально существующим (заборам, ограждениям и т.п.). Значительное число таких пересечений являются следствием излишне высокой точности, предъявляемой к сведениям государственного кадастра недвижимости. Например, ширина забора может быть и 5, и 10 сантиметров, а диаметр поворотных столбов – 20-30, в то время как требуемая точность измерений составляет один сантиметр. С другой стороны, требования к полевым измерениям на настоящий момент не закреплены законодательно, в результате чего каждый инженер (геодезист) проводит съемку по своему усмотрению. Таким образом, забор толщиной в 5 сантиметров, измеренный разными инженерами, может иметь различные координаты, если он был измерен по внутренней стороне, внешней или по осевой линии. К сожалению, к этим несовершенствам порой добавляется непрофессионализм или намеренная недобросовестность кадастровых инженеров.

  7. образование объектов недвижимости

    За исключением случаев образования нового земельного участка, прочие объекты недвижимости возникают после их возведения (строительства). Для их кадастрового учета составляется технический план (здания, строения, сооружения) в состав которого включаются правовые документы, подтверждающие правомочность собственника (то есть разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию или иные).

  8. изменение характеристик объектов недвижимости

    Изменение характеристик объекта недвижимости может происходить в двух форматах: 1) изменение регулирования (то есть изменение вида разрешенного использования и т.п.) и 2) изменение качественных характеристик (площадь, этажность, количество помещений и т.п.). В первом случае собственник, имея на руках оригинал правового документа, может подавать заявление об учете таких изменений самостоятельно. Во втором случае, изменения вносятся посредством подготовки Технического плана (то есть кадастровым инженером). Обращаем внимание, что некоторые виды изменений (по факту – большинство) признаются «реконструкцией» в соответствии с положениями Градостроительного кодекса и, как таковые, требуют отдельного разрешения на строительство.

  9. прекращение существования объекта недвижимости

    Запись о прекращении существования объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости делается на основании обследования, проведенного кадастровым инженером. Документом, который свидетельствует об этом, является Акт обследования.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *