Кадастровый учет

Кадастровый учёт означает внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Кадастр недвижимости ведётся с 2017 года и представляет собой объёдинённую базу данных кадастра недвижимости и реестра прав. Он содержит в себе как правовую информацию, так и технические характеристики объектов недвижимости, наиболее важными из которых являются следующие:

  • правовая информация:
    • сведения о собственнике;
    • информация о предыдущих собственниках;
    • вид права, закреплённое за собственником;
    • юридические обременения:
      • аренда;
      • залог / ипотека;
      • сервитуты;
    • технические характеристики:
      • площадь объекта недвижимости;
      • категория земель (для земельных участков);
      • разрешенное использование (для зданий – тип зданий);
      • вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение и т.п.);
      • этажность (для зданий);
      • ограничения в использовании.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации все права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Отсюда следует тот факт, что сделке с любым объектом недвижимости должен предшествовать кадастровый учёт такого объекта, то есть кадастровый учёт есть действие подтверждающее возникновение (прекращение или изменение характеристик) объекта недвижимости. В равной степени, если объект недвижимости прошёл кадастровый учёт, то учёт не требуется для проведения сделки, если эта сделка предполагает переход прав на весь объект недвижимости (например: земельный участок не делится или из здания не выделяется новое помещение).

Объекты недвижимости, прошедшие кадастровый учёт, условно относится к одной из двух категорий:

  • имеющие ранее учтённые сведения;
  • имеющие актуальные сведения.

Категоризация объектов является следствием постоянных изменений законодательства, регулирующего кадастровую систему. Юридически все объекты недвижимости, прошедшие кадастровый учёт, равнозначны. Вышеуказанное различие проявляется только на практике. Например, ранее учтённый земельный участок не имеет границ, отражённых на публичной кадастровой карте, что не мешает ему быть объектом сделки, по крайней мере, на настоящий момент. Однако если сделка совершается в отношении части земельного участка (например, продажа половины участка), то она не может быть осуществлена, пока не проведено межевание участка и последующий кадастровый учёт.

Схожая ситуация возникает с ранее учтёнными зданиями, – если регистрация права на здание не была проведена, но внесено в базу данных как ранее учтённое, то для регистрации права на это здания необходимо сначала уточнить его характеристики путём подготовки технического плана и последующего кадастрового учёта.

Кадастровый учёт осуществляется уполномоченным органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (https://rosreestr.ru/site/). Основанием кадастрового учёта является межевой (для зданий – технический) план. Если проводится «первичный кадастровый учёт», то перед подготовкой соответствующего документа, требуемого кадастровой палатой (межевой или технический план) необходимо подготовить и утвердить:

  • схему расположения земельного участка (если земельный участок предоставляется впервые из земель государственной или муниципальной собственности);
  • проект межевания территории квартала (если земельный участок используется фактически, но не проходил кадастровый учёт);
  • разрешение на строительство (если объект недвижимости не является ранее учтённым);
  • акт ввода в эксплуатацию.

В случае, если кадастровый учёт проводится в отношении специфических объектов (например, участок лесного фонда, или объект водного фонда), то в качестве исходных могут выступать иные документы (например, выписка из материалов лесного фонда).

Юридически и фактически, результатом кадастровых работ является появление объекта недвижимости на кадастровой карте в соответствующем разделе.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *