Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло для недвижимости

Кэш-фло, традиционно используемый инвесторами в недвижимость, представляет собой запись расходов и доходов в одной таблице, являясь упрощенной версией стандартных форм финансовой отчетности. Составление его менее детально и даёт только общее представление о возможностях недвижимости, однако в нём отражается ряд показателей, позволяющих провести довольно быстрый анализ привлекательности недвижимости.

К ним относятся:

  • потенциальный рентный доход (Potential Rental Income, PRI; – иначе: выручка; валовый доход) – это доход, который собственник (инвестор) ДОЛЖЕН получить, если ВЕСЬ объект недвижимости занят на 100%. Стоимость по каждому отдельному помещению берётся из существующего договора аренды, и, если какая-либо часть (помещение) в объекте недвижимости не занято, то к такой части применяются среднерыночные цены; – то есть в любом случае оно будет рассматриваться как находящееся в аренде;
  • чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI) – один из ключевых показателей в экономике недвижимости; принципиально он рассчитывается как потенциальный арендный доход минус операционные расходы, однако что включать, а что исключать из последних является предметом постоянных дебатов в среде профессионалов: так, например, резервирование фондов для ремонта конструктивных элементов здания может учитываться и как операционных расход, и как изменение в активах;
  • доход перед налогами (Before Tax Cash Flow, BTFC) – при прочих равных, не вдаваясь в дискуссии, что относится к операционным расходам, доход перед налогами это операционный доход минус неоперационные затраты (e.g. – выплата процентов по кредиту, амортизация недвижимости и т.п.);
  • чистый доход / доход после налогов (Net Income / After Tax Cash Flow, ATFC) – очевидно, это доход перед налогами за вычетом налогов, подлежащих к уплате.

Иногда отдельно подсчитывается и валовый (брутто) операционный доход (Gross Operating Income) и / или фактический рентный доход (Effective Rental Income). Первый включает в себя все доходы от недвижимости, то есть потенциальный арендный доход и иные доходы (каковые могут возникать от, например, размещения рекламы на здании, предоставлении услуг прачечной, сбор платежей за парковку и т.п., – иными словами, от любой деятельности, приносящей прибыль, но не связанной непосредственно со сдачей помещений или части здания в аренду). Фактический арендный доход – это потенциальный арендный доход за вычетом потерь от отсутствия арендаторов. Однако оба эти показателя не используются для оценки инвестиций.

В той же мере, затраты в отрасли управления недвижимостью также имеют свои особенности в сравнении с иными видами бизнеса. Во-первых, сами статьи затрат могут варьироваться в зависимости от условий договоров аренды даже в одном здании. Соответственно выделяются три типа аренды: а) чистая аренда, когда арендатор оплачивает 100% расходов, связанных с использованием недвижимости; б) брутто аренда, при которой все затраты, касающиеся обслуживания и обеспечения надлежащего функционирования недвижимости, несёт собственник и, наиболее часто встречающаяся, в) модифицированная аренда, где затраты делятся между собственником и арендатором. Во-вторых, доход от недвижимости – это безальтернативно доход от арендаторов, и, соответственно, их отсутствие, дефолт (неуплата), или недостаток напрямую влияют на капитализацию недвижимости. В общем виде, расходы включают в себя:

  • простой; или потери от отсутствия арендатора. Как правило, даже при оптимальных условиях показатель простоя составляет 10% от потенциального арендного дохода по каждому договору аренды: например, собственник подписывает аренду сроком на пять лет (60 месяцев); по её окончанию ему требуется в среднем полгода (6 месяцев), чтобы найти нового арендатора. Кроме того, простой включает в себя ненаполненность всех площадей, – крайне редко все 100% предоставляемых помещений (e.g. – номера в отелях, офисы в административном здании, бизнес-точки в коммерческой недвижимости и т.д.) арендуются; отсюда к проценту простоя добавляется фактор текущей незанятости. Также простой может включать в себя рентные каникулы (то есть бесплатное пребывание), или скидки, предоставляемые арендатору на время необходимого ремонта, чтобы начать бизнес, или наоборот – устранение мелких дефектов после съезда арендатора (с другой стороны, как минимум часть таких работ, e.g. – замена окон, или смена покрытия пола или стен, могут расцениваться как улучшение, вносимые в недвижимость и рассматриваться как увеличение актива (общей стоимости недвижимости). Все указанные формы потерь могут учитываться одной статьёй или разбиваться на несколько.
  • кредитные потери – это недополученная по договору арендная плата. Она может включать в себя как досрочное прекращение договора аренды, так и просто неуплату вследствие недобросовестности или банкротства арендатора. Часто эти потери включаются в статью простоя, но могут выделяться отдельно.
  • обслуживание – подразумевает всё, связанное с функционированием недвижимости, а именно: оплата за использование инженерных сетей (вода, газ, отопление, канализация, электричество и т.п.), оплата услуг связи, затраты на устройство и поддержание внешней территории, охрана, уборка, профилактика и техническое обслуживание элементов здания (лифты, системы кондиционирования и т.п.), а также зарплата персонала менеджмента, если таковой имеется. Расходы на обслуживание могут частично или полностью покрываться арендатором в рамках договора аренды, в этом случае они исключаются из расходов.
  • налог на недвижимость – многие юрисдикции допускают включение постоянного налога на недвижимость в расходы, что позволяет вычитать их из налогооблагаемой базы.
  • страхование – платежи за страхование часто распределяются между собственником и арендатором; последний, как правило, обязан страховать занимаемые им площади (помещение).
  • обслуживание долга – обыкновенно недвижимость приобретается под залог, и выплата процентов и займа является составляющей расходов.
  • амортизация – амортизация имущества является допустимым налоговым вычетом и записывается как расход.
  • комиссионные – поиском арендаторов, как правило, занимаются агенты по недвижимости, поэтому расходы на них составляют отдельную статью.
  • резервирование – недвижимость требует периодического ремонта, поэтому практика инвесторов следует этой необходимости, подразумевающей периодические отчисления на будущий ремонт. При этом, зарезервированные средства идут на ремонт конструктивных элементов (замена крыши, лифтов и т.п.), в то время как исправление мелкого износа часто относится к операционным расходам. Важно понимать, что для собственника недвижимости, замена, например, одной лампочки – это операционные расходы (обслуживание), но если замена происходит на всех дверях в рамках капитального ремонта, то это уже будут капитальные затраты (улучшения недвижимости).
  • налог на прибыль.

Вышеприведенная форма не принимает во внимание ряд важных факторов, влияющих на исчисление налогов, поэтому соответствующая строка рассчитывается отдельно:

Если необходимо рассчитать денежный поток при продаже недвижимости (например, для вычисления чистой приведенной стоимости), то применится тот же принцип раздельных расчетов:

При продаже учитываются возможные налоговые вычеты:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *