Критерии оценки инвестиций

Традиционные критерии оценки инвестиций в недвижимость

Анализ инвестиций по чистой приведенной стоимости не является единственным инструментом для оценки эффективности инвестиций. Помимо него могут применяться иные методы, хоть и менее комплексные, но тем не мене вполне надежные, и служащие как бы первой, оценочной итерацией для принятия дальнейших решений. Принципиально, – чем более тщательный анализ проекта проведён, тем большим пониманием обладает инвестор.

Первое, что интересует каждого инвестора как предварительный анализ потенциального проекта, это срок окупаемости или период возврата средств (Payback Period). Рассчитывается он довольно просто, по формуле:

Альтернативно, – если инвестор прежде всего ориентируется на уровень возможной доходности, можно формулу для вычисления ставки возврата:

Отсюда, если предполагаемая для инвестиций недвижимость обходится в 35 000 000 (что включает стоимость приобретения и затраты (агенты, сборы и .т.п) на приобретение объекта), а декларируемый (потенциальный) доход от неё составляет 2 900 000 в год, то срок окупаемости будет равен 12 годам; а ставка возврата составит 8% годовых.

Простота приведённых формул усложняется содержанием переменной «доход». В части недвижимости выделяются дифференцированные способы выражения дохода, или итерации его расчёта, такие как потенциальный рентный доход или чистый операционный доход. Соответственно, существует несколько различных традиционных показателей, характеризующих инвестиции в недвижимость. Условно, их можно разделить на следующие группы:

  1. Мультипликаторы (переменные) – это расчет относительных показателей в привязке к тому или иному виду доходов. Выделяются четыре ключевых мультипликатора:
    • переменная валового дохода:

Под валовым доходом при этом может пониматься как потенциальный рентный доход так и фактический рентный доход;

  • переменная операционного дохода:
  • переменная дохода перед налогами: 
  • переменная чистого дохода:

Мультипликаторы показывают период, за который окупится инвестиция в недвижимость.

  1. Ставки возврата, – это показатели, выражающие процент «отдачи» (возврата) вложенных средств. К ним относятся:
    • Ставка капитализации: 

Это один из ключевых параметров, показывающий какой процент инвестиций окупается ежегодно.

  • Ставка возврата собственных средств: 
  • Ставка возврата через чистый доход: 

Ставки возврата – это процентное (обратное) выражение мультипликаторов: например, ставка капитализации это переменная операционного дохода (ПОД), рассчитанная в процентах.

  1. Средние показатели ставок рассчитываются по тем же формулам, что и ставки возврата, с той разницей, что переменные дохода берутся не за первый год, а как среднее за определенный период (как правило, предполагаемый срок владения).
    • Средняя ставка капитализации: 
    • Ставка возврата собственных средств: 
    • Ставка возврата через чистый доход: 
  2. Коэффициенты используются кредитной организацией для оценки возможностей недвижимости вернуть заём, выданный для её приобретения. К ним относятся кредитные коэффициенты и коэффициенты прибыльности.
    • Кредитные (финансовые) коэффициенты:
      • Коэффициент заём к стоимости: 
      • Коэффициент покрытия долга (за период): 
      • Коэффициент дефолта: 
      • Коэффициент оборачиваемости активов:
      • Коэффициент операционных затрат: 
    • Коэффициенты прибыльности:
      • Коэффициент доходности:
      • Возврат на инвестиции: 
      • Возврат на собственные средства:

В качестве примеры для оценки инвестиции примем следующие данные:

Применяя эти исходные, проведем оценку объекта недвижимости. Начнем с расчета периода и ставки возврата:

Вышеприведенные показатели периода возврата средств соотносятся с общими вложениями и повторяют формулы исчисления переменных валового дохода и операционного доходов (1.1 и 1.2) и отражают количество лет, требуемых для окупаемости суммарных затрат тем или иным видом дохода. Показатели возврата собственных средств соотносятся  с доходом перед налогами и чистым доходом:

Потенциальная рентная плата позволяет ожидать, что весь проект окупится за 8 лет и 3 месяца; но переменная операционного дохода отдаляет этот срок до 11 лет. Собственные же средства вернутся за 16 лет при расчете по чистому доходу.

Ставки возврата показывают, какой процент вложенных средств возвращается ежегодно. Из них самым важным показателем считается ставка капитализации. Через неё, как правило, инвестор оценивает ту сумму, за которую он готов приобрести проект. – Допустим, чистый операционный от недвижимости доход составляет 1 000 000 в год, и вы хотите получить 14% годовых возврата; в этом случае максимальная цена, за которую следует приобретать недвижимость, составит 7 142 852 (1 000 000 / 0,14).

Другой пример, – вам предлагают приобрести недвижимость за 45 000 000, генерирующую. годовой операционный доход в размере 4 900 000. Проведя анализ местного рынка, вы нашли следующие данные по недавно проданным объектам в этой же локации:

После чего рассчитали ставку капитализации для каждого объекта:

Средняя ставка по недвижимости одного и того же типа в этом районе составляет 12%. Используя вои исходные данные вы получаете: 4 900 000 / 12% = 40 833 333, что очевидно ниже запрашиваемой продавцом цены.

Усреднённые ставки, как правило, несколько выше стандартных, так как последние рассчитываются по показателям первого года, а средние – за период в несколько лет с ежегодной индексацией.

Анализ финансовых коэффициентов боле важен кредитной организации, дающей деньги под инвестирование в недвижимость, так как показывают потенциальные возможности объекта покрывать и обслуживать заём.

Коэффициенты прибыльности демонстрируют уровень прибыльности проекта.

При анализе всех показателей следует учитывать, что все они, взятые отдельно, мало что говорят о финансовой привлекательности проекта и поэтому их всегда необходимо сопоставлять с данными по схожему типу недвижимости, расположенной в том же районе.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *