NPV – Анализ восприимчивости

Анализ восприимчивости инвестиции (иначе: анализ чувствительности)– это оценка изменений показателей Чистой реальной стоимости (NPV) и Внутренней ставки возврата (IRR) в зависимости от значений тех или иных параметров проекта в целом. Анализ восприимчивости позволяет понять, как на предполагаемую инвестицию повлияют те или иные обстоятельства и события  их развитие.

Допустим, у нас есть инвестиционное предложение со следующими характеристиками:

Стоимость приобретения 3 200 000р.
Кредитное плечо 60,00%
Размер займа 1 920 000р.
Срок займа, годы 30
Годовой процент по займу 8,00%
Собственные средства 1 280 000р.
Цена реализации 4 350 000р.
Количество лет владения 5
Амортизация в год 106 371р.
Улучшения 27 500р.
Амортизация улучшений в год 2 750р.
Затраты на реализацию 132 800р.
Требуемая ставка возврата 14,00%
Ставка налога на прибыль 13,00%
Ставка налога на реализацию 18,00%

Также, сделаем следующие допущения в части периодических платежей:

1 2 3 4 5 среднее
Фактически поступившая арендная плата 31 719р. 34 500р. 32 567р. 36 267р. 37 563р. 34 523р,
Номинальная арендная плата 32 000р. 34 500р. 36 000р. 38 000р. 40 000р.
Прирост размера номинальной аренды 7,81% 4,35% 5,56% 5,26% 5,74%
Процент потерь от простоя без арендатора 0,88% 0,00% 9,54% 4,56% 6,09% 4,21%
Процент расходов к выручке 19,78% 15,39% 21,38% 17,89% 15,35% 17,96%

При таких вводных, расчёт Чистой реальной стоимости (NPV) даст нам следующие результаты: ЧРС (NPV) = 342 775,73 руб.; Внутренняя ставка возврата (IRR) = 20,54%, что позволяет оценить этот проект как прибыльный.

Вместе с тем, прежде чем довериться этим цифрам и делать соответствующее вложение, можно попробовать оценить, как изменятся показатели проекта в случае отклонения проектных показателей от сделанных допущений. Предположим, что фактически поступившая арендная плата за пять лет составит в среднем 25 000 рублей в месяц. В этом случае, ЧРС резко снижается до уровня 9 712 рублей. Наоборот, если средняя арендная плата составит 45 000 рублей в месяц, то показатель ЧРС вырастете более чем в два раза и составит 729 690 рублей.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА NPV IRR
фактически, среднее в месяц 25 000р. 9 712,09 14,18%
30 000р. 188 199,39 17,61%
34 523р. 342 775,73 20,54%
40 000р. 548 987,75 24,65%
45 000р. 729 689,95 28,26%

В идеале, в течение всего периода владения недвижимостью, выбранный объект должен постоянно быть занятым и приносить арендную плату согласно договору. В реальности неизбежно возникают потери, – достаточно редко случается, что арендатор в течение всего срока инвестиций; чаще они меняются и этот период – пока ищется новый арендатор вместо старого, – недвижимость не приносит дохода, за счёт чего образуются потери арендной платы. В данном прогнозе средний процент такого вынужденного «простоя» был принят за 4,21% по отношению к номинальной арендной плате (то есть к той сумме, что можно было бы выручить если бы арендатор постоянно занимал недвижимость). Что будет если этот процент увеличится?

ПОТЕРИ ОТ ПРОСТОЯ NPV IRR
среднее 2,00% 369 298,61 21,03%
4,21% 342 775,73 20,54%
6,00% 321 600,52 20,16%
8,00% 295 179,50 19,64%
10,00% 270 930,73 19,19%

Из приведённых расчётов видно, что даже 10% потери от простоя – то есть, если из 5 лет инвестиционного периода недвижимость не будет иметь арендатора полгода, –не являются критическими для проекта.

Прогноз предполагает, что рынок будет иметь положительную динамику, что позволяет допустить средний ежегодный прирост арендной платы в размере 5,74% в год. Однако, следует оценить насколько изменится ЧРС проекта, если эти ожидания окажутся завышенными или заниженными:

ПРИРОСТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ NPV IRR
среднее ежегодно 2,00% 259 432,01 19,01%
4,00% 299 239,62 19,74%
5,74% 342 775,73 20,54%
8,00% 383 337,81 21,26%
10,00% 427 712,83 22,04%

Важную часть проекта составляют расходы, возникающие в ходе операционной деятельности. К ним относятся коммунальные платежи, платежи за интернет, телефон, охрану недвижимости, выплаты риэлторам для поиска арендаторов и т.п. В текущем прогнозе средний годовой процент таких расходов к общей выручке принят за 17,96%. Их увеличение или уменьшение отразится на проекте следующим образом:

РАСХОДЫ, % к выручке NPV IRR
без налогов, процентов по займу 10,00% 435 587,08 22,28%
и амортизации 14,00% 386 160,57 21,33%
17,96% 342 775,73 20,54%
20,00% 307 334,84 19,79%
24,00% 256 708,81 18,83%

Начальная цена недвижимости (стоимость приобретения) и цена её продажи по окончании проекта представляют собой наиболее важные показатели для проекта в целом. Их колебания отразятся следующим образом:

ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ NPV IRR
2 500 000,00р. 877 997,46 32,83%
2 850 000,00р. 610 386,60 26,29%
3 200 000,00р. 342 775,73 20,54%
3 550 000,00р. 75 164,87 15,37%
3 900 000,00р. -192 446,00 10,60%
СТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ NPV IRR
3 200 000,00р. -146 988,92 10,59%
3 800 000,00р. 108 540,46 16,25%
4 350 000,00р. 342 775,73 20,54%
4 700 000,00р. 491 834,54 22,97%
5 000 000,00р. 619 599,23 24,89%

Из приведённых значений видно, что, при прочих равных, максимальная цена приобретения (при прогнозной продаже за 4 350 000 руб.) составляет около 3 634 000 рублей. Стоимость покупки за 3 650 000 и более высокую цену делает проект невыгодным. В равной мере, при цене продаже ниже, чем 3 550 000 рублей (через пять после покупки), ЧРС получается негативным и, значит, весь проект не будет прибыльным.

Сумма, подлежащая к вычету в качестве амортизации имущества, рассматривается как расход и также влияет на весь проект, хотя, в данном случае, это влияние минимально.

РАЗМЕР АМОРТИЗАЦИИ NPV IRR
0,00р. 345 023,49 20,47%
45 000,00р. 344 072,58 20,50%
80 000,00р. 343 332,99 20,53%
106 371,19р. 342 775,73 20,54%
150 000,00р. 341 853,80 20,57%

Важной частью любого бизнеса являются налоги. Поэтому необходимо также предусмотреть каким образом повышение или снижение налоговых ставок повлияет на весь инвестицию.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ NPV IRR
7,00% 358 597,26 20,84%
10,00% 350 686,50 20,69%
13,00% 342 775,73 20,54%
18,00% 329 591,12 20,29%
22,00% 319 043,43 20,10%

Принятая для проекта требуемая ставка возврата или ставка дисконтирования включает в себя инфляционную составляющую и премию за риск. Изменение этих двух показателей не влияет на относительные критерии проекта, – то есть Внутренняя ставка возврата (IRR) останется неизменной, в то время как ЧРС будет колебаться в зависимости от инфляции и рисков: Нижеприведённый анализ показывает, что высокая инфляция и высокие риски снижают экономическую эффективность проекта.

ИНФЛЯЦИЯ NPV IRR
2,00% 651 933,42
5,00% 438 064,93
6,50% 342 775,73 20,54%
9,00% 198 942,84
13,00% 2 175,59
ПРЕМИЯ ЗА РИСК NPV IRR
0,50% 505 727,48
1,50% 438 064,93
3,00% 342 775,73 20,54%
7,00% 120 709,45
11,00% -62 537,45

Прогноз допускает, что проект реализуется, в том числе, за счёт приведения заёмных средств. Кредитное плечо (соотношение размера займа к общей цене приобретения недвижимости) было принято за 60% и, соответственно, собственные средства составили 40% от стоимости покупки. Ниже приведены показатели, отражающие влияние суммы займа на общий итог проекта.

КРЕДИТНОЕ ПЛЕЧО NPV IRR
0,00% -113 587,76 13,03%
35,00% 152 624,28 15,91%
60,00% 342 775,73 20,54%
70,00% 418 836,31 24,16%
80,00% 494 896,90 30,58%

Интересно, что реализация данного инвестиционного проекта полностью за свой собственный счёт, без привлечения займа, совершенно невыгодна. Более того, чем больший процент в общей сумме вложений составляют заёмные средства, тем более он привлекателен.

Важной частью использования кредита является процентная ставка по нему. Как и в случае с требуемой ставкой возврата она содержит премию за риски и инфляцию, но с точки зрения кредитной организации, в то время как эти же критерии в ставке дисконтирования отражают ожидания инвестора. Нижеприведённый анализ также подтверждает, что высокая оценка рисков и инфляции банком снижает инвестиционную привлекательность проекта так, что годовая процентная ставка выше 14,10% «убивает» весь проект.

ПРОЦЕНТ ПО ЗАЙМУ NPV IRR
3,00% 608 950,56 25,49%
6,00% 451 677,76 22,60%
8,00% 342 775,73 20,54%
12,00% 119 178,07 16,28%
17,00% -165 496,76 10,84%

Анализ восприимчивости показывает и совокупное влияние нескольких показателей. Например, выше мы приводили пример, что при отказе от займа, используя для проекта 100% собственных средств, данная недвижимость становится непривлекательной для вложений. Но как должны измениться показатели, чтобы данная ситуация изменилась в позитивную сторону? Оказывается, при вложении 100% собственных средств, проект станет выгодным, если его продажная цена составит минимум 4 620 000 рублей или же (если цена продажи сохранится на уровне 4 350 000) средняя арендная плата за весь период проекта будет составлять 37 400 руб в месяц. Точно также, низкий уровень инфляции даст возможность сохранить эффективность инвестиции при меньшей стоимости реализации, а высокий процент по займу может быть компенсирован более низкой ценой приобретения или увеличением продажной стоимости.

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *