Анализ инвестиций методом расчета чистой реальной стоимости

Анализ инвестиций методом расчета чистой реальной стоимости

Ситуационный сценарий

Анализ ЧРС для квартир в г. Москва

Исходные данные (тыс.руб):




3 комнатная квартира

2 комнатная квартира

1 комнатная квартира

Стоимость приобретения (стоимость недвижимости+ремонт/улучшения+затраты на приобретение)

16 365

11 231

6 626

Ежемесячная аренда, среднее, брутто (коммунальные платежи платит арендодатель)

70,7

47,1

31,8.

Процент потерь за счёт отсутствия арендатора и невыплат, в среднем в год

9,9 %

9,9 %

9,9 %

Средний ежегодный рост цен на аренду

11%

11%

11%

Средняя ежегодная инфляция (рост цен на товары/услуги)

9%

9%

9%

Период владения

10 лет

10 лет

10 лет

Ликвидационная стоимость (прогнозная цена реализации)

26 471

17 560

9 460

Требуемый процент доходности

19%

19%

19%

 

Расчет чистой реальной стоимости – 3 комнатная квартира (тыс. руб)





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

365

708

548

548

809

713

478

1 231

940

1 561

Дисконтированный денежный поток

308

500

325

273

339

251

142

306

196

274

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-16 365

                4 648

ЧНС (NPV) @19%

                  -8 803

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

7,86%

                 

 

Расчет чистой реальной стоимости – 2 комнатная квартира (тыс. руб)


  1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

245

471

376

222

485

528

506

747

821

1 039

Дисконтированный денежный поток

206

332

223

111

203

186

150

186

172

183

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-11 231

                3 084

ЧНС (NPV) @19%

                  -7 965

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

5,17%

                 


Расчет чистой реальной стоимости – 1 комнатная квартира (тыс. руб)


  1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

163

318

195

246

432

325

379

413

469

703

Дисконтированный денежный поток

137

225

116

123

181

114

112

103

98

124

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-6 626

                1 661

ЧНС (NPV) @19%

                  -3 633

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

7,92%

                 

 

Расчет альтернативного сценария (депозитарный банковский вклад в рублях, ставка по вкладу – 9,5% годовых, требуемый процент доходности – 19%) (тыс. руб)





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 3 комнатная квартира

16 365

                2 874

Дисконтированный процент по вкладу

1 306

1 202

1 106

1 018

937

862

793

730

671

618

ЧСР (NPV)

                  -4 248

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 2 комнатная квартира

11 231

                1 972

Дисконтированный процент по вкладу

897

825

759

699

643

591

544

501

461

424

ЧСР (NPV)

                  -2 915

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 1 комнатная квартира

6 626

                1 164

Дисконтированный процент по вкладу

529

487

448

412

379

349

321

295

272

250

ЧСР (NPV)

                  -1 720

 

Расчет альтернативного сценария (депозитарный банковский вклад в долларах США, ставка по вкладу – 5% годовых, требуемый процент доходности – 7%)





1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 3 комнатная квартира

$563 733

                $286 573

Дисконтированный процент по вкладу

$26 342

$25 850

$25 367

$24 892

$24 427

$23 971

$23 523

$23 083

$22 651

$22 228

ЧСР (NPV)

                  -$34 821

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 2 комнатная квартира

$386 876

                $196 668

Дисконтированный процент по вкладу

$18 078

$17 740

$17 409

$17 083

$16 764

$16 451

$16 143

$15 842

$15 545

$15 255

ЧСР (NPV)

                  -$23 897

Сумма вклада/Дисконтированная сумма при возврате = 1 комнатная квартира

$255 549

                $129 908

Дисконтированный процент по вкладу

$10 666

$10 467

$10 271

$10 079

$9 891

$9 706

$9 525

$9 345

$9 172

$9 000

ЧСР (NPV)

                  -$27 516

 

Расчет чистой реальной стоимости – 3 комнатная квартира, в долларах США, требуемый процент доходности – 7%.


ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2014

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$12 575

$24 859

$20 313

$21 119

$34 222

$22 942

$15 350

$43 965

$28 586

$48 312

Дисконтированный денежный поток

$11 752

$21 713

$16 582

$16 112

$24 400

$15 287

$9 559

$25 588

$15 549

$24 559

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$563 733

                $416 481

ЧНС (NPV) @7%

                  $33 849

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

7,72%

                 
ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2016

                   
Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$14 078

$29 970

$17 645

$17 569

$28 903

$21 672

$14 808

$35 597

$17 575

$20 259

Дисконтированный денежный поток

$13 157

$26 177

$14 404

$13 403

$20 608

$14 441

$9 222

$20 718

$9 560

$10 299

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$631 129

                $174 647

ЧНС (NPV) @7%

                  -$446 184

 

Расчет чистой реальной стоимости – 2 комнатная квартира, в долларах США, требуемый процент доходности – 7%.


ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2014

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$8 451

$16 480

$13 944

$8 577

$20 495

$17 000

$16 220

$26 703

$24 970

$32 168

Дисконтированный денежный поток

$7 898

$14 394

$11 382

$6 543

$14 613

$11 328

$10 101

$15 541

$13 582

$16 352

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$386 877

                $276 280

ЧНС (NPV) @7%

                  $11 138

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

7,34%

                 
ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2016

                   
Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$9 461

$19 868

$12 112

$7 135

$17 310

$16 059

$15 647

$21 620

$15 352

$13 489

Дисконтированный денежный поток

$8 842

$17 353

$9 887

$5 443

$12 342

$10 701

$9 744

$12 583

$8 350

$6 857

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$433 129

                $115 855

ЧНС (NPV) @7%

                  -$310 419

 

Расчет чистой реальной стоимости – 1 комнатная квартира, в долларах США, требуемый процент доходности – 7%.


ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2014

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$5 619

$11 160

$7 218

$9 498

$18 295

$10 457

$12 147

$14 743

$14 255

$21 786

Дисконтированный денежный поток

$5 252

$9 748

$5 892

$7 246

$13 044

$6 968

$7 564

$8 580

$7 753

$11 075

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$228 260

                $148 839

ЧНС (NPV) @7%

                  $3 703

Внутренний процент доходности (Internal Rate of Return)

7,09%

                 
ГОД РЕАЛИЗАЦИИ (ПРОДАЖИ) - 2016

                   
Очищенный денежный поток (Free Cash Flow)

$6 291

$13 454

$6 270

$7 901

$15 452

$9 879

$11 718

$11 937

$8 764

$9 136

Дисконтированный денежный поток

$5 880

$11 752

$5 118

$6 028

$11 017

$6 583

$7 298

$6 947

$4 767

$4 644

Дисконтированная стоимость инвестиции / реализации

-$255 549

                $62 414

ЧНС (NPV) @7%

                  -$123 102



Анализ восприимчивости инвестиции к изменениям расчетных переменных (на примере инвестиции в размере стоимости 1 комнатной квартиры)


Параметр




NPV - RUR

IRR -RUR

NPV - USD

IRR - USD

Арендная плата брутто

28 760,00р.

-3 834 700,53р.

7,36%

-$9 079,02

6,49%

(коммунальные платежи

30 500,00р.

-3 734 571,18р.

7,69%

-$2 867,49

6,84%

уплачивает собственник)

31 775,00р.

-3 661 200,53р.

7,92%

$1 684,06

7,09%

  33 100,00р.

-3 584 952,60р.

8,17%

$6 414,10

7,35%

           
Процент простоя

8,00%

-3 617 935,86р.

8,05%

$4 296,00

7,23%

(Потери, вызванные

9,90%

-3 661 200,53р.

7,92%

$1 684,06

7,09%

отсутствием арендатора

11,00%

-3 682 587,87р.

7,86%

-$116,78

6,99%

и неуплатой)

12,10%

-3 701 308,99р.

7,79%

-$985,71

6,94%

           
Предельная стоимость

8 700 000,00р.

-3 751 393,66р.

7,36%

-$7 661,46

6,56%

(Цена реализации)

9 460 000,00р.

-3 661 200,53р.

7,92%

$1 684,06

7,09%

  9 950 000,00р.

-3 531 890,70р.

8,47%

$12 005,41

7,64%

  10 300 000,00р.

-3 470 429,86р.

8,76%

$17 512,13

7,93%

           
Рост арендной платы

9,00%

-3 788 789,41р.

7,43%

-$7 649,70

6,57%

в среднем за год

11,00%

-3 661 200,53р.

7,92%

$1 684,06

7,09%

  12,00%

-3 592 925,72р.

8,19%

$6 703,51

7,36%

  14,00%

-3 446 700,75р.

8,74%

$17 506,11

7,94%