Оформление земельных участков

Оформление земельных участков может означать как несколько различных взаимоувязанных процедур, так и любую из них в отдельности. Наиболее частые обращения заказчиков с подобным вопросом подразумевают под собой следующие вопросы.

Первичное предоставление земельных участков в собственность или аренду. оформление земельных участков

В соответствии с действующими нормами российского законодательства, земельные участки распределены по правам собственности на частные, государственные (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации) и муниципальные.

В случае если земельный участок «ничей», то есть собственность на него однозначно не определена, то распоряжение таким участком осуществляют муниципальные администрации.

Государственная собственность возникает либо после регистрации соответствующего права на неё, либо определяется применением норм федерального законодательства и нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации.

На практике большинство земельных участков, частная собственность на которые не оформлена, находятся в собственности или право распоряжении ими принадлежит муниципальным образованиям.

Таким образом, первичное оформление земельных участков (не через сделку между частными лицами) регулируется ст. 39.1 – 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, принятыми в их развитие.

За исключением ряда случаев (полный перечень приведен в ст. 39.3 ЗК РФ), – наиболее распространенными из которых являются а) предоставление земельных участков для комплексного освоения территории и б) предоставление земельных участков собственникам зданий и помещений, расположенных на таких земельных участках; – все земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам посредством торгов в форме аукциона.

Однако прежде чем земельный участок может быть выставлен на торги, он должен быть сформирован в соответствии со ст 11.3 Земельного кодекса, то есть в отношении такового земельного участка должен быть проведен кадастровый учет на основании утверждённой схемы расположения земельного участка или в соответствии с проектом межевания территории.

важноЗел

ВАЖНО! Проведение и оплата работ по межеванию и кадастровому учёту заявителем не гарантирует ему предоставление земельного участка

 

Следует отметить, что с момента проведения кадастрового учёта такого земельного участка до момента получения на него Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, земельный участок носит статус временного в кадастровой базе данных, что означает, что с ним невозможны никакие действия в части преобразования (раздел, объединение и т.п.) в течение 5 лет.

1. Узаконивание земельных участков (приведение документации, подтверждающей права на земельный участок, в соответствии с действующим законодательством).

оформление землиС начала земельной реформы в 1990 г. земельное законодательство претерпело ряд существенных изменений, которые для многих собственников и владельцев земельных участков прошли незамеченными, и сформировавших, таким образом, довольно значительный пласт людей, чьи права на земельный участок, с одной стороны, не подвергаются сомнению, но с другой, – должны быть приведены в надлежащую форму.

При всем многообразии и индивидуальности подобных дел, каждое из них может предусматривать либо проведение межевания, постановки на кадастровый учет и дальнейшей регистрации (перерегистрации) права собственности, – то есть полный цикл оформления прав в соответствии с законодательством, либо какую-то часть из предложенных работ в зависимости от целей и возможностей собственника/владельца земельного участка.

2. Установление/определение границ земельного участка.

Действующее российское законодательство не обязывает собственников и владельцев императивно проводить кадастровый учёт земельных участков, оставляя данную процедуру на их усмотрение.

Эти положения были введены сравнительно недавно, уже при действующей системе регистрации прав на недвижимое имущество, что послужило причиной появления собственников «виртуальных» земельных участков, то есть земельных участков, границы которых не установлены на местности и не отражены в государственном кадастре недвижимости, либо установлены де факто, но также не зафиксированы в базе данных Россреестра, при том что правовой статус земельного участка однозначно определен (он имеет кадастровый номер и Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на землю, выданное Регистрационной палатой). Сделки с такими участками осуществляются по общим правилам и не представляют затруднений.

Однако факт отсутствия границ порой приводит к неприятным ситуациям таким как несовпадение площади и/или конфигурации фактических границ и материалов государственного кадастрового учёта недвижимости (то есть граница соседнего «учтённого» участка может выглядеть иначе, чем существующий забор, или забор собственника находится на чужом земельном участке, прошедшим кадастровый учёт), наложениям и пересечениям. Все подобные проблемы в большинстве случаев решаются только судом.

важноЗелВАЖНО! Суды крайне редко принимают решение о снятии земельного участка с кадастрового учёта.

Если границы Вашего участка не определены на местности и не отражены в кадастровой базе данных, при прочих равных условиях, Ваша юридическая защищенность ниже, чем у лица, проведшего указанные процедуры.