Увеличение площади земельного участка

Прежде чем говорить об увеличении площади земельного участка следует акцентировать внимание на двух моментах.

Первое. В соответствии с действующими требованиями российского законодательства под площадью земельного участка понимается площадь, указанная в ДОКУМЕНТАХ, а не та, которую собственник ограничил забором. Отсюда следует, что использование любой площади, свыше установленной в документах, даже на протяжении 15 — 20 и более лет, не делает вас её легитимным собственником.

Второе. Если рядом с границей вашего участка расположены не используемые на протяжении длительного времени бросовые, затопленные, закустаренные или иные, на ваш взгляд, ничего не стоящие, территории, – это не означает, что они никому не нужны, и никому не принадлежат. Наоборот, – любой участок земли, где бы он не находился, – принадлежит кому-то на праве собственности. В соответствии с законодательством, это может быть либо:

  1. частная собственность (подтверждается документом о государственной регистрации права на такой участок);
  2. муниципальная собственность (земли, локализованные в границах муниципального образования, и не относящиеся ни к частной, ни к государственной собственности);
  3. государственная собственность.

Государственная собственность подразделяется, в свою очередь, на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В отличие от всех иных форм собственности, государственная собственность возникает не только (и не столько) с момента государственной регистрации права, но и в силу закона. Например, согласно Лесному кодексу, все леса I-ой и II-ой группы безальтернативно являются федеральной собственностью, как и ложа судоходных рек (Водный кодекс). Так как требования обязательности регистрации права к государственной собственности де факто не применяются, отнести конкретный участок земли к тому или иному виду собственности для обывателя не представляется возможным. Более того, такая ситуация создала понятие «неразграниченной государственной собственности», – то есть, если земельный участок ни по каким признакам не может быть причислен ни к частной (нет документа, устанавливающего или подтверждающего право), ни к муниципальной, ни к федеральной, ни к собственности субъекта Российской Федерации, то такой участок приобретает статус неразграниченной [государственной] собственности. Распоряжение этими землями осуществляют муниципальные образования.

Таким образом, просторечное фраза «увеличение площади земельного участка» в любом случае формально сводится либо к приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности, либо к его покупке (аренде) у частного лица.

На практике же, вопрос увеличения площади чаще всего касается ситуаций, когда частное лицо в течение длительного времени использовало и осваивало площадь, превышающую указанную в документах. Предположим, N купил земельный участок в 1999 году (до введения в действие кадастровой системы) площадью 2 300 кв.м. и с тех пор не проводил межевание. В 2015 году N решил перепродать участок, для чего ему потребовалось провести кадастровые работы. По измерениям площадь земельного участка в границах забора (не менявшегося со времени предыдущего владельца) составила 2 520 кв.м. Что делать собственнику?

Во-первых, положения ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г.; подпункт 32, пункта 1 статьи 28) предполагают, что допустимое «увеличение площади» не должно превышать 10% от размеров, указанных в документах или максимальный размер предоставления участка, принятый в муниципальном образовании. В случае N, документально зафиксированная площадь составляет 2 300 кв.м., а реальная, в заборах, – 2 520. 10% от документальной площади равна 230 кв.м., следовательно, собственник мог бы подать документы на 2 750 кв.м. Но установленная в данном муниципальном образовании максимальная площадь предоставления земельного участка составляет 2 500 кв.м. и в этом случае эта последняя цифра отражает максимально возможное увеличение площади.

Однако, возможности увеличения площади по закону распространяются исключительно на ранее учтённые земельные участки; если земельный участок уже имеет установленные и зафиксированные в кадастре границы, увеличение его площади возможно только в судебном порядке.

Кроме того, применение «правила 10%» вольно толкуется проверяющими специалистами Росреестра. При прочих равных обстоятельствах обращается внимание на:

  • размер увеличения по отношению к общей площади участка; – то есть, земельной участок с документальной площадью 500 кв.м. и фактической в 550 кв.м. (увеличение 50 кв.м.) имеет больше шансов на прохождение в кадастровой палате, чем участок с номинальной площадью в 1 000 кв.м. и актуальной (в заборе) – 1 100 кв.м.;
  • «история участка»; – участок, приобретенный по договору купли-продажи или через договор дарения имеет меньше шансов пройти утверждение с увеличенной площадью, чем участок первоначального собственника (то есть полученный по постановлению местной власти);
  • сочетание с иными материалами; – если земельный участок по утверждённому генеральному плану населенного пункта имеет площадь, превышающую ту, что указана в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, то вероятность увеличения площади в размере 10% значительно повышается; то же самое касается участков, расположенных в пределах садоводческих товариществ – оптимально, если Председатель товарищества даёт справку с указанием точной площади увеличения;
  • «эксцесс исполнителя» – проверяющего в момент принятия решения может расстроить лишение премии, принятия удара от Кондратия бабушкой, двойка сына или ссора с супругой(ом), и в этом случае наличие всех благоприятствующих обстоятельств, описанных в предыдущих пунктах, не оказывает должного влияния.

Образцы стандартных уведомлений о приостановке кадастрового учета, связанных с увеличением площади, выглядят следующим образом:

 

 

В настоящее время, для наиболее настырных собственников принята процедура административного обжалования подобных решений, подразумевающая возможность обращения в Комиссию при Росреестре. Заявление о подобном оспаривании должно быть сделано в течение 1 (одного) месяца со дня вынесения решения. В отношении земельных участок, расположенных в Московской области такие заявления подаются в Управление Росреестра по Московской области по адресу: г. Москва, ул. Поклонная, д. 13.

Вторую возможность предоставляет законодательство субъектов Российской Федерации. В Московской области допустимо увеличение площади земельного участка за счёт уже используемых территорий путём кадастровой процедуры «перераспределение». Заявитель при этом ограничен нормативами максимальных размеров участков (по некоторым районам он составляет до 5 000 кв.м.), а также обязывается проводить работы по первичному кадастровому учёту за свой счёт. Кроме того, подобное увеличение площади не является безвозмездным, а происходит за плату, равную 50% от кадастровой стоимости прирезаемого земельного участка. Фактически, данная процедура довольно длительна по времени и предполагает значительные затраты, что не добавляет ей популярности. Также следует подчеркнуть, что процедура «перераспредления» возможна только с участками, имеющими зафиксированные в кадастре границы, и, следовательно, ранее учтённые земельные участка должны предварительно быть отмежёваны.

В-третьих, существует наименее востребованная опция в виде судебного решения. Сила иррационального восторга перед органами власти столь велика в населении, что при слове «суд» 95% обращающихся за консультациями впадают в панику и просят подыскать альтернативные возможности и решения. Меж тем, нормативно-правовая база, принятая в Российской Федерации, статьей 234 Гражданского кодекса допускает признание прав собственности на землю в рамках института «приобретательной давности». Это означает, что если гражданин или юридическое использовал(о) земельный участок (или иной объект недвижимости) добросовестно, открыто и непрерывно как своё собственное имущество в течение пятнадцати лет, то он(о) приобретает право собственности на такой объект недвижимости. Для того, чтобы провести регистрацию такого права. требуется решение суда. Разумеется, что в юридической практике толкование данной статьи судьями варьируется крайне широко и, например, в г. Москве возможности получить положительное решение суда на основании приобретательной давности стремится к нулю. В Московской области ситуации несколько проще и при обращении с подобным иском нужно учитывать следующие нюансы:

  • истребуемый земельный участок не должен иметь признаков, относящих его к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации; – например, если участок собственника граничит с лесным фондом, и на протяжении пятнадцати или более лет этот собственник использовал и владел, помимо основного участка, некоторую площадь леса, даже огороженную забором, признание за ним права на эту площадь де факто невероятно;
  • истребуемая в качестве «прирезки» площадь не должна быть неприлично большой; – допустим, в собственности документально оформлено 1 200 кв.м.; притязание на дополнительную площадь в 1 000 кв.м. имеет значительно меньше шансов быть удовлетворённым, чем на 200 кв.м.;
  • на истребуемый земельный участок не должно быть иных притязаний и он не должен быть предметом конфликта интересов; – формально, в подобных исках ответчиком выступает районная администрация; но если участок, предположим, находится в садоводческом товариществе, то председатель товарищества может вызван в суд в качестве со-ответчика или свидетеля; если при этом председатель не подтверждает использование участка заявителем или, хуже того, оспаривает его мнение, то риски проиграть суд возрастают; то же касается ситуаций, в которых на истребуемый участок претендуют иные частные лица;
  • субъективизм судей; – на одну и ту же проблему разные судьи, как дипломированные юристы, могут иметь полярные точки зрения, поэтому перед подачей иска лучше проконсультироваться с практикующими адвокатами, дабы избежать попадания иска к судье, априорно отстаивающему «государственные» интересы.

На практике, при прочих равных обстоятельствах, шансы получить признание права собственности на дополнительную площадь через суд можно оценить как 50:50. Чем меньший процент от задокументированной площади составляет размер прирезаемого участка, тем выше шансы заявителя получить положительное решение суда.

Для того, чтобы избежать проблем с последующим кадастровым учетом по решению суда, в самом иске необходимо указывать координаты поворотных точек границ земельного участка в отношении которого заявляется признание права собственности а также, – в случае если истребуемый участок имеет пересечения границ с соседними участками, – требования снять с кадастровго учета такие земельные участки.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *