Внутренняя ставка возврата

Внутренняя ставка возврата, внутренняя норма доходности (англ. Internal Rate of Return).

В разделе ставка дисконтирования было отмечено, что при анализе ЧРС сама по себе ставка возврата приобретает существенное значение при сравнении нескольких инвестиционных проектов и не так важна, если анализ одного проекта даёт результат ЧРС > 0. Значение ставки дисконтирования при которой ЧРС обращается в нуль, служит инвестору базовым ориентиром в его прогнозах и называется внутренней ставкой возврата (IRR).

В примере, приведённом в разделе ставка дисконтирования (с предельной стоимостью инвестиции, равной 6 180 000), внутренний процент доходности составит примерно 14,27 % (при следующем шаге – 14,28% ЧРС обращается в негативный). Соответственно, любая ставка равная или ниже этого показателя делает ЧРС позитивным и наоборот. Если инвестор понимает, что невозможно доступными ему средствами (уменьшением цены приобретения, увеличением предельной стоимости или арендной платы) достичь этой или меньшей ставки, то от инвестиции следует отказаться.

Следует понимать, что IRR – это некий водораздел, говорящий Вам о том, где остановиться. В принципе, вся методика анализа ЧРС строится на исчислении этой ставки, так как в конечном счете вопрос для инвестора стоит так: позволяет ли развитие экономической ситуации достигнуть значения ставки IRR, или меньших значений.

Математически, по формуле вычисления NPV, чем ниже ставка IRR тем выгодней инвестиция, так как больший процент увеличивает значение знаменателя (1+i) и тем уменьшает сумму денежного потока за период (Pmt / (1+i)n. Вместе с тем, в реальности не совсем так. Если говорить о недвижимости, то низкие ставки характеризуют стабильный рынок, где нет скачков ни в арендной плате, ни в ценах на продажу. Наоборот, высокое значение IRR говорит о развивающемся рынке, где динамика роста цен (как аренды, так и продажных значений) способна «перекрыть» эффект дисконтирования высокой ставкой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *