Технический паспорт

Технический паспорт – документ, изготовлявшийся органами Бюро технической инвентаризации и содержавший в себе детальные характеристики строения, здания или помещения, а именно, – общую площадь, площадь частей, жилую площадь, нежилые площади, этажность, поэтажные планы, экспликацию помещений, инвентарную стоимость и т.д. С начала девяностых годов и на протяжении двух с лишним десятков лет Технический паспорт являлся основным документом, описывающим объект недвижимости (иной, чем земельный участок) и требовался практически повсеместно (для проведения сделок, подключения газа/электричества, для ввода здания в эксплуатацию и т.п.). С принятием поправок в законодательство в 2013 году Технический паспорт стал атавизмом. Вместо него, по желанию заказчика, кадастровый инженер может подготовить документ, называющийся Техническое описание объекта недвижимости, фактически содержащий все детальные сведения об объекте недвижимости в том же объеме, что и Технический паспорт отражал ранее. Вместе с тем, представление Технического описания в официальные инстанции (для регистрации сделки, или получения технических условий на подключение инженерных коммуникаций и т.п.) не требуется.

Таким образом, технический паспорт на объект недвижимости (включая квартиры) в соответствии с действующим законодательством не требуется. При приобретении квартиры у Застройщика, именно он обязан провести кадастровый учет за свой счет и передать кадастровый паспорт собственнику недвижимого имущества вместе с документами сделки. При покупке квартиры на вторичном рынке, приобретатель может (и должен) требовать предоставления кадастрового паспорта от покупателя.

Схема расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка

При предоставлении земельного участка из муниципальной / государственной собственности первым этапом является подготовка схемы расположения земельного участка.

Данный документ готовится в отношении ещё не сформированного земельного участка, не имеющего ни кадастрового номера, ни площади, ни категории земель, ни целевого использования. Границы и площадь такого участка устанавливаются исходя из:

  • ситуации на местности;
  • существующей кадастровой основы;
  • норм предоставления земельного участка для того или иного вида деятельности;
  • утверждённых по данной территории данных генерального плана развития территории;
  • намерений заказчика работ.

Чётких нормативов в части оформления схема расположения на сегодняшний день законодательство не содержит, и потому конкретное содержание схемы расположения может варьироваться от одного муниципального образования к другому. Схема может составляться как в отношении одного земельного участка, так и в отношении массива земель, предназначенных для последующей передачи в частные руки (например, садоводческому товариществу или дачному кооперативу). К обязательным элементам схемы расположения относятся:

  • ситуационный план (графическая часть);
  • устанавливаемые границы (графическая часть);
  • координаты поворотных точек устанавливаемых границ (семантическая часть).

Законодательство также не содержит требований по поводу того, кто должен готовить схему расположения. Формально это может быть любое лицо, включая любое частного заявителя или какое-либо ведомство муниципальных образований.

В соответствии с регламентами, принятыми в муниципальном районе, сельском или городском поселении, схема расположения чаще всего подлежит согласованию с различными службами района (например, территориальный орган МЧС, электросети или иные). Конкретный список служб и инстанций, с которыми необходимо согласовать расположения участка, варьируется даже внутри одного муниципального образования, так как он зависит от локализации земельного участка (например, участок вблизи водоёма должен быть согласован со службой водоканала; участок, прилегающей к полосе отвода автодороги, – с соответствующим ведомством дорожного хозяйства и т.п.). Кроме того, при согласовании схемы расположения, органы местной власти обязаны пройти процедуру информационного обмена с федеральными структурами (Росреестр), направляя запросы о наличии прав, обременений и ограничений в отношении испрашиваемого земельного участка. Согласованная схема расположения утверждается постановлением Главы местной (районной) администрации. В совокупности рассмотрение и утверждение схемы может занимать от одного месяца до полутора лет.

Утверждённая схема расположения становится предпосылкой для подготовки межевого плана и дальнейшего кадастрового учёта вновь образованного земельного участка. После утверждения межевого плана, такой участок приобретает статус временного до момента регистрации на него прав муниципального образования.

После государственной регистрации прав участок выставляется на торги или, если законом предусмотрено иное, передаётся напрямую частным владельцам (например, если земельный участок находится под приватизированным зданием).

Категория земель, вид разрешённого использования и адрес земельного участка, даже будучи указанными в схеме расположения, как правило, не принимаются за удостоверенные характеристики земельного участка специалистами Росреестра и, скорее всего, не отразятся при кадастровом учёте.

Масштаб 1:2 000

Условные обозначения:

  • Обозначение образуемого земельного участка
  • Характерная точка границы, сведения о которой позволяют однозначно определить ее положение на местности
  • Обозначение характерной точки границы земельного участка, полученной при проведении кадастровых работ
  • Вновь образованная часть границы, сведения о которой достаточны для её определения
  • Обозначение кварталов кадастрового деления
  • Граница кварталов кадастрового деления
  • Границы земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, имеющиеся в ГКН
Ранее учтенные земельные участки

Ранее учтённые земельные участки / ранее учтённые сведения о земельных участках.

Создание системы земельного кадастра в России началось позже, чем приватизация (передача в частную собственность) земельных участков. Несмотря на то, что до введения в действие системы кадастра, межевание границ должно было проводиться по каждому участку, с которым совершалась сделка (включая первичную передачу от государства), результаты таких работ, проведённых до 2005 года, в виде определённых координатами точек, по большей части не попали в систему кадастра. Ныне действующее законодательство определяет такие участки как «ранее учтённые» земельные участки, то есть формально они внесены в кадастровую базу, но точные границы их не установлены, хотя прочие текстовые сведения о них учтены. Если у собственника отсутствует свидетельство на право собственности на землю или он имеет на руках одно из них, выданное до 2005 года (см. рис.), то, скорее всего, такой участок относится к ранее учтённым.

В силу закона, ранее учтённый земельный участок, как и все иные участки, содержащиеся в кадастре, должен иметь уникальный кадастровый номер. Но, поскольку единственными характеристиками, позволяющими идентифицировать ранее учтенный земельный участок, являются адрес и фамилия (имя, отчество) собственника, то по публичной кадастровой карте (http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3) или через он-лайн портал Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) выявить номер участка практически невозможно. Поэтому собственник (или его уполномоченный по доверенности) должен лично обратиться в ближайший (по месту расположения объекта недвижимости) многофункциональный центр или в управление Росреестра с паспортом и оригиналом документа (свидетельство о праве собственности на землю, или если его нет, – постановление о передаче в собственность, выписка из похозяйственной книги и т.п.). Специалист учреждения проверяет, присвоен ли участку кадастровый номер, и, при положительном результате, принимает от собственника заявление о предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости в форме кадастровой выписке. Несмотря на то, что ВСЕ земельные участки, переданные в частную собственность, должны иметь кадастровые номера, некоторые из них не обладают таким преимуществом. В этом случае, – если специалист МФЦ или Росреетсра не нашёл по базе испрашиваемый земельный участок, собственника заполняет заявление о «внесении ранее учтённых сведений», после чего должен в течение 15 (пятнадцати) дней получить кадастровую выписку. И в первом, и во втором случае в кадастровой выписке будет стоять отметка о том, что границы земельного участка не установлены. Таким образом, любой ранее учтённый земельный участок, вернее его границы, должны быть «уточнены», то есть собственнику желательно оплатить работы по межеванию и уточнению границ своего земельного участка.

NB Отсутствие в кадастре сведений о границах земельного участка не умаляет правоспособности собственника, – сделки с ранее учтенным земельным участком происходят по тем же правилам, что и с «обычным», имеющим кадастровые границы, участком. Однако, если вы приобретаете земельный участок, то в случаях с ранее учтёнными земельными участками, необходимо проверить соответствие фактических границ такого участка с соседними во избежание последующих конфликтов, так как очень часто кадастровые границы соседних участков могут «накладываться» или пересекать существующие заборы ранее учтенных земельных участков, поскольку границы последних не отражены в кадастре. Поэтому, покупая земельный участок нужно требовать от продавца проведения межевания, в случаях если продаётся ранее учтенный земельный участок.

Вследствие того, что автоматизированная система кадастра довольно периодично обновляется, и данные из старых баз автоматически переходят в новые, сведения о ранее учтённых земельных участках, содержащиеся в кадастре, очень часто имеют различного рода ошибки и пропуски. Это могут быть технические опечатки (например: вместо «СНТ» стоит «сдт»), или в свидетельстве о праве собственности категория земли указана, а в сведениях кадастра её нет; или же разрешенное использование земельного участка различается в документах и в кадастровой базе (например: «для садоводства» vs «для дачного строительства»). Техническая ошибка исправляется также по заявлению собственника по предъявлению оригинал документа в течение 5 (пяти) дней. Однако, следует иметь в виду, что техническая ошибка соотносится ТОЛЬКО с ситуациями, где сведения оригинального документа отличаются от сведений государственного кадастра недвижимости. В иных, случаях, например, если правовой документ не содержит сведений о категории земель или адресе земельного участка, необходимо проходить иную процедуру.

Ранее учтенные здания, строения, сооружения, помещения

Ранее учтённые объекты недвижимости (здания, строения, сооружения)

На протяжении довольно длительного времени учёт зданий строений и сооружений, вследствие сложившейся традиции, осуществлялся в виде технической инвентаризации таких объектов органами соответствующего бюро (БТИ). С 2013 года архивы БТИ стали передаваться в органы кадастрового учёта и началась работа по созданию системы единого кадастра недвижимости.

С этого момента, все объекты недвижимости, в отношении которых когда-либо (вплоть до августа 2013 года) были исполнены технические паспорта БТИ, считаются ранее учтёнными объектами. На практике, статус ранее учтённого объекта, даёт лишь незначительные преимущества при оформлении здания. Проблема в том, что с передачей функций учёта зданий кадастровой палате процедура оформления здания для кадастрового учёта стала требовать подготовки технического плана, главное отличие которого от технического паспорта, ранее изготавливаемого органами БТИ, это геодезическая привязка здания к земельному участку (то есть определение координат поворотных точек подошвы строения). Таким образом, если объект относится к ранее учтённым (что проверяется наличием технического паспорта, выданного ранее августа 2013 года), то (при сохранении всех учётных характеристик) кадастровые работы в отношении такого объекта будут несколько дешевле за счёт того, что нет необходимости проводить внутренний обмер здания. Но, вместе с тем, выезд для определения координат и подготовка технического плана (с целью уточнения местоположения строения) всё равно будут необходимы для совершения сделки с подобным объектом.

Одной из специфических проблем ранее учтённых объектов недвижимости является тот факт, что некоторые из них могут быть расположены на земельных участках, права на которые не подтверждены ни одним документом или такие документы неактуальны. В таких случаях, перед проведением кадастровых работ необходимо приобрести права на землю, что можно осуществить либо путём выкупа по ставке, установленной субъектом Российской Федерации и скорректированной муниципальным образованием (как правило, выкуп земель под объектом недвижимости, находящимся в собственности, равняется 10% от кадастровой стоимости), либо по решению суда.

Неактуальные права

Под неактуальными правами на объект недвижимости понимаются существующие права, установленные или подтверждённые в какой-либо период времени, но не соответствующие или не полностью соответствующие текущим требованиям законодательства.

Предположим, земельный участок был предоставлен в собственность на основании постановления Главы муниципального района Московской области, но собственник в дальнейшем не проводил регистрацию права, то есть Свидетельство на право собственности или Свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок не выдавалось. Несмотря на положения Гражданского кодекса об обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество, в данном случае, собственник обладает правом собственности, даже если формально регистрации этого права не было.

Другая типичная ситуация касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды частному лицу. Предположим, срок договора аренды истёк в 2007 году. Тем не мене, арендатор не получал уведомления от арендодателя о прекращении действия договора и продолжал пользоваться земельным участком в полном объёме. В данном случае, на основании статей 610 и 621 Гражданского кодекса договор аренды продолжает своё действие, и его срок становится неопределённым, то есть права арендатора хотя и не формализованы, но, тем не менее, актуальны.

Неактуальные права, хотя и сохраняют своё действие, распространяются, тем не менее, исключительно на оригинальную сторону. Это означает, что

  • любая сделка с объектом недвижимости не может быть проведена до тех пор, пока неактуальные права не приведены в соответствие с действующим законодательством;
  • наследники оригинального обладателя неактуальных прав в большинстве случаев могут нормализировать своё право только на основании решения суда (например, если оригинальный собственник, получивший земельный участок по постановлению умер, и его наследники не оформили должным образом свои права, то зарегистрировать их они могут только по решению суда).
Кадастровый инженер

Кадастровый инженер – лицо, аттестованное в соответствии с положениями Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и уполномоченное осуществлять кадастровую деятельность.

Фактически услуги кадастрового инженера требуются при проведении тех или иных действий, связанных с изменением качественных характеристик объекта недвижимости. Например, если вы купили соседний участок и решили присоединить его к своему. Или наоборот: Вам нужно разделить участок между двумя наследниками. Или же Вы пристроили к дому гараж или провели ремонт квартиры, в результате которого вместо четырех комнат сделали две – всё это вы НЕ сможете оформить официально без услуг кадастрового инженера.

За подписью кадастрового инженера готовится четыре вида документов, подаваемых в электронной форме в органы Росреестра:

  • межевой план – составляется в отношении земельных участков при их образовании, разделе, перераспределении, объединении или уточнении их границ, а также при исправлении кадастровой ошибки;
  • технический план – составляется в отношении зданий, строений, сооружений, частей зданий или помещений при их образовании и/или изменении качественных характеристик (площадь, высота, этажность и т.п.);
  • АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ – оформляется для подтверждения прекращения существования объекта недвижимости, то есть является основанием для исключения записи об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости;
  • ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ – готовится кадастровым инженером по заказу собственника объекта недвижимости или иного заинтересованного лица. Формально этот вид документа заменяет собой ранее, изготавливавшиеся органами БТИ Технические паспорта и включает в себя детальные характеристики строения/сооружения (поэтажные планы, экспликацию и т.п.). Однако на данный момент (1 января 2017 года) законодательное регулирование в сфере недвижимости НЕ ТРЕБУЕТ Техническое описание для каких-либо операций с недвижимостью. На практике, Техническое описание могут запрашивать газовые тресты или компании, осуществляющие электрическое снабжение.

Эти документы подписываются электронной цифровой подписью кадастрового инженера на цифровой носитель после чего собственник/пользователь может лично подать его для утверждения в органы Росреестра. Полномочия на подачу этих документов от иного лица (кроме собственника / пользователя) должны быть подтверждены нотариально оформленной доверенностью (за исключением случаев образования земельных участков, включающих также раздел, перераспределение и объединение земельных участков).

 

Кадастровый учет

Кадастровый учёт означает внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Кадастр недвижимости ведётся с 2017 года и представляет собой объёдинённую базу данных кадастра недвижимости и реестра прав. Он содержит в себе как правовую информацию, так и технические характеристики объектов недвижимости, наиболее важными из которых являются следующие:

  • правовая информация:
    • сведения о собственнике;
    • информация о предыдущих собственниках;
    • вид права, закреплённое за собственником;
    • юридические обременения:
      • аренда;
      • залог / ипотека;
      • сервитуты;
    • технические характеристики:
      • площадь объекта недвижимости;
      • категория земель (для земельных участков);
      • разрешенное использование (для зданий – тип зданий);
      • вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение и т.п.);
      • этажность (для зданий);
      • ограничения в использовании.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации все права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Отсюда следует тот факт, что сделке с любым объектом недвижимости должен предшествовать кадастровый учёт такого объекта, то есть кадастровый учёт есть действие подтверждающее возникновение (прекращение или изменение характеристик) объекта недвижимости. В равной степени, если объект недвижимости прошёл кадастровый учёт, то учёт не требуется для проведения сделки, если эта сделка предполагает переход прав на весь объект недвижимости (например: земельный участок не делится или из здания не выделяется новое помещение).

Объекты недвижимости, прошедшие кадастровый учёт, условно относится к одной из двух категорий:

  • имеющие ранее учтённые сведения;
  • имеющие актуальные сведения.

Категоризация объектов является следствием постоянных изменений законодательства, регулирующего кадастровую систему. Юридически все объекты недвижимости, прошедшие кадастровый учёт, равнозначны. Вышеуказанное различие проявляется только на практике. Например, ранее учтённый земельный участок не имеет границ, отражённых на публичной кадастровой карте, что не мешает ему быть объектом сделки, по крайней мере, на настоящий момент. Однако если сделка совершается в отношении части земельного участка (например, продажа половины участка), то она не может быть осуществлена, пока не проведено межевание участка и последующий кадастровый учёт.

Схожая ситуация возникает с ранее учтёнными зданиями, – если регистрация права на здание не была проведена, но внесено в базу данных как ранее учтённое, то для регистрации права на это здания необходимо сначала уточнить его характеристики путём подготовки технического плана и последующего кадастрового учёта.

Кадастровый учёт осуществляется уполномоченным органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (https://rosreestr.ru/site/). Основанием кадастрового учёта является межевой (для зданий – технический) план. Если проводится «первичный кадастровый учёт», то перед подготовкой соответствующего документа, требуемого кадастровой палатой (межевой или технический план) необходимо подготовить и утвердить:

  • схему расположения земельного участка (если земельный участок предоставляется впервые из земель государственной или муниципальной собственности);
  • проект межевания территории квартала (если земельный участок используется фактически, но не проходил кадастровый учёт);
  • разрешение на строительство (если объект недвижимости не является ранее учтённым);
  • акт ввода в эксплуатацию.

В случае, если кадастровый учёт проводится в отношении специфических объектов (например, участок лесного фонда, или объект водного фонда), то в качестве исходных могут выступать иные документы (например, выписка из материалов лесного фонда).

Юридически и фактически, результатом кадастровых работ является появление объекта недвижимости на кадастровой карте в соответствующем разделе.

 

Акт согласования

Акт согласования границ земельного участка

Акт согласования границ земельного участка является важнейшей составляющей межевого плана. Он требуется для подтверждения отсутствия межевых (то есть в отношении границ) споров между владельцами соседних участков.

Акт согласования обязательно составляется при следующих видах работ:

  • уточнение границ земельного участка (работы в отношении ранее учтённого земельного участка);
  • исправление кадастровой ошибки.

Акт согласования готовится кадастровым инженером на основании проведённых полевых измерений и существующей кадастровой основы (то есть учтённых границ, сведения о которых уже внесены в кадастр). В случаях если измеренная граница совпадает с кадастровой основой (то есть граница уточняемого / исправляемого земельного участка на местности соответствует границе соседнего участка, внесенного в публичную кадастровую карту), то кадастровый инженер в акте согласования указывает кадастровый номер земельного участка, к границе которого «привязывается», а согласование собственника такого участка не требуется. Иные, уточняемые (вновь устанавливаемые) границы с участками, сведения о которых либо отсутствуют в кадастре, либо носят характер ранее учтённых, должны быть подтверждены собственником смежного участка. Такое подтверждение оформляется в виде подписи в соответствующей графе Акта согласования, а также представлением кадастровому инженеру реквизитов документа, подтверждающего права на землю и паспортных данных. Текущее регулирование кадастровой деятельности строго подчёркивает обязательность всех компонентов: если, например, сосед подписал Акт согласования, но отказался предоставить паспортные данные, граница не считается согласованной. То же касается, если есть подпись, паспортные данные, но нет реквизитов документа на землю. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел процедуру согласования по уведомлению, и, если она невозможно – через собрание на местности.

Процедура уведомления заключается в том, что кадастровый инженер должен отправить письмо с приложением Акта согласования по адресу собственника земельного участка, граница с которым требует согласования. На сегодняшний день эта процедура практически нереализуема, так как сведения о регистрации по месту жительства (прописка) являются персональными данными, и кадастровый инженер может их получить только если заинтересованное лицо (сосед межуемого участка) предоставит их лично. Во всех прочих случаях проводится процедура согласования на местности.

Для согласования на местности кадастровый инженер готовит объявление о проведении собрания на оформляемом земельном участке. Данное объявление подаётся в местную (районную) газету и должно содержать указание на земельный участок, в отношении которого проводится процедура согласования, а также дату и время проведения собрания. Собрание должно быть проведено по истечении тридцати дней после публикации объявления. Если на протяжении этого срока заинтересованные собственники (соседи) не направили письменных возражений в адрес кадастрового инженера или собственника оформляемого земельного участка, граница считается согласованной и кадастровый инженер может завершать подготовку межевого плана.

NB Объявления в местной газете платные. Цена на размещение объявления отличается от муниципалитета к муниципалитету и может составлять от 1 500 до 4 000 рублей в Московской области для каждого участке. В г. Москве требуется не одно объявление а несколько – по количеству границ (соседей), подлежащих согласованию. При этом цена может составлять от 5 000 до 25 000 тысяч за каждое объявление

Если кто-либо из заинтересованных сторон (соседей) не согласен с границей, определённой кадастровым инженером, то такое лицо может подать письменные возражения, с указанием причин несогласия, либо кадастровому инженеру, проводящему работы по оформлению земельного участка, либо собственнику оформляемого земельного участка, либо напрямую в органы Росреестра. За исключением последнего случая, кадастровый инженер, в свою очередь, обязан включить подобные возражения в межевой план и указать их обоснованность или необоснованность в заключении к межевому плану. Окончательное решение в таких случаях остаётся за органами Росреестра, которые могут принять возражения (в этом случае межевой план не будет утверждён) или отклонить их (в этом случае возражающая сторона имеет право обжаловать решение в судебном порядке).

Если граница, устанавливаемая кадастровым инженером, является смежной для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то в случаях, где по закону определённо можно установить правопринадлежность такого участка, необходимо получить согласование соответствующего ведомства и/или организации. Например, если земельный участок примыкает к полосе отвода железной дороги, то потребуется согласование от соответствующей структуры Российских железных дорог; если участок имеет смежную границу с лесным фондом, то необходимо согласовать эту с соответствующим ведомством и т.д. Формально, кадастровый инженер не обязан выяснять правовую принадлежность смежных земельных участков, и в тех случаях где, очевидно, нет частного собственника, имеет право указывать, что граница проходит по «неразгарниченной государственной собственности». Однако в данном случае, конечный результат (утверждение межевого плана) полностью зависит от усмотрения конкретного проверяющего-сотрудника Росреестра, – он может приостановить рассмотрение межевого дела и затребовать согласование границы с органом, имеющим, по его мнению, соответствующие полномочия (Росимущество, Федеральная служба по лесному хозяйству, Автодор и т.п.).

NB Если кадастровый инженер привязывается к кадастровой основе (то есть устанавливает границу оформляемого земельного участка по границе, уже учтённой в кадастре) согласование не требуется ни в каком случае, в чьей бы собственности такой земельный участок не находился (в частной, государственной или муниципальной).

 

Отдельные нюансы возникают при работе с земельными участками, расположенными в черте г. Москвы. Самая важная особенность, здесь в том, что участков в частной собственности практически нет (на территории Старой Мсоквы). Несмотря на то, что законодательство предусматривает согласование с текущим пользователем (арендатором), Правительство Москвы в лице Департамента государственного имущества (ДГИ) обязывает кадастровых инженеров представлять им на согласование фактически каждый межевой план. Департамент в таких случаях технически рассматривает границу по «внешнему» и «внутреннему» контурам (при том, что граница одна), а также жёстко требует соответствия конфигурации и площади участка проекту межевания территории квартала.

Законодательство также не предполагает подготовку Акта согласования при формировании схемы расположения и для её дальнейшего утверждения в органах исполнительной власти муниципальных образований. Тем не менее, в целях предупреждения возможных отказов и приостановок со стороны Росреестра, лучше прикладывать Акт согласования к пакету документов, подаваемых на утвреждение схемы расположения земельного участка.