Condominia

Кондоминиум – это новейшее юридическое изобретение в сфере права недвижимости, имеющее, несмотря на некоторые параллели и с общей собственностью на землю и с частной, абсолютно уникальные характеристики. Кондоминиумы охватывают только здание или несколько строений и в общей форме включают в себя долевую, частную собственность на помещения и совместную, неделимую собственность на общие пространства здания и землю, на которой оно находится, связанные таким образом, что одно не существует без другого: в кондоминиуме невозможно ни выделение какой-либо части из общей собственности в частную, ни включение частной доли (помещения) в общее пространство. Доля (квартира, помещение) имеет все признаки абсолютной собственности и является объектом свободного, независимого распоряжения, то есть подлежит сделкам без согласования с кем-либо ещё. Напротив, общие зоны, в силу своей специфики обеспечивающие доступ к частным долям, не подлежат никакому виду распоряжения. Исключение составляют первые этажи зданий, предусмотренные для осуществления торговли или организации офисов, – в этом случае ряд юрисдикций допускает их коммерческую аренду или даже продажу, при условии сохранения в собственности кондоминиума необходимых общих пространств (лестничные клетки, подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т.п.).

Право кондоминиумов, с точки зрения его защиты, формализуется максимально просто, так как каждый объект имеет чётко определённые физические границы в виде стен. В этой связи, юридическое наполнение кондоминиумов несколько отличается от прав на землю, точнее это различие тождественно различию земельного участка и любого построенного на нём объекта, а именно, – права собственности в кондоминиуме не имеют признака вечности; они конечны в той же мере, как и любое строение, имеющее свой определённый срок службы. Впрочем, это теоретическое наблюдение на сегодняшний день не даёт каких-либо предпосылок для детального анализа судьбы прав кондоминиума в долгосрочной исторической перспективе в сравнении с правами собственности на землю, вследствие относительно недолгого существования первых, хотя и ставит многозначительное отточие[1], подчёркивающее неопределенность позиции собственника в момент, когда объект собственности перестал существовать[2] материально[3].

Капитальность, присущая зданиям, полностью передаётся и правам участников кондоминиума. В отличие от собственности на землю, собственность на помещение предполагает гораздо белее жёсткое регулирование вследствие естественных причин взаимосвязи конструктивных элементов строения. В кондоминиумах практически невозможно изменить не только цель использования отдельного помещения[4], но и производить какую-либо значимую реконструкцию (связанную, допустим, с переносом стен) даже внутри частной доли (квартиры). Более того, элементы системы отопления, водопровода, канализации, кондиционирования и т.п., расположенные в переделах частного помещения априорно относятся к общей собственности и налагают на владельца индивидуальной доли обязательство по надлежащей их эксплуатации, сама общая собственность, – вернее отдельные её элементы как, например, цокольный этаж здания, – лимитирована в распоряжении так, что в большинстве юрисдикций единственным возможным с ней действием является сдача в аренду[5].

Право кондоминиумов имеет два критичных нюанса, по одному для частной его составляющей,– заключающееся в том, что если оформленная (законченная строительством) доля реализуется по всем правилам ординарного объекта недвижимости, то до того момента пока она ещё физически не материализовалась, а деньги приобретателем уже вносятся, требуется особое регулирование; – и для общей, – состоящей в сложности не только совместного использования и обслуживания общих помещений, но и коммунального сожительства[6].

Кондоминиумы образуются различным образом: во Франции базовым документом является статьи об ассоциации (устав), имеющий сугубо договорную природу для начальных приобретателей и регистрируемый только в случаях распоряжения одним из участников своей долей; в Германии ключевой и императивный документ называется план раздела (Teilungserklärung), который должен быть зарегистрирован в реестре прав (Поземельной книге); устав рассматривается как приложение этого плана. В Нидерландах кондоминиум номинально образуется в момент получения прав собственности, так как законодательство формально рассматривает весь комплекс кондоминиума как единое имущество в общей собственности, а ассоциация членов кондоминиума осуществляет только управление этим комплексом. Таким образом, застройщик, будучи собственником всего комплекса, должен подготовить специальный «разделительный трансфер» при передаче квартиры частному лицу. Этот трансфер следует общим правилам приобретения недвижимости, то есть оформляется нотариусом, и, автоматически, при продаже первой квартиры, влечёт за собой создание кондоминиума путём регистрации его устава.

Законодательство фиксирует обязательность отражения в уставах или подобных документах ключевых условий использования кондоминиума и взаимодействия его членов, таких как, например, распределение долей на содержание и обслуживание комплекса (здания), методики расчета таких долей, цель использования отдельных помещений etc. Их изменение требует решения большинства и подлежит соответствующей перерегистрации (либо нотариусом, либо в реестре прав). Более того, базовые условия уставов обязывают последующих приобретателей недвижимости[7]. Прочие решения чаще принимаются анонимным голосованием, порой без требований к кворуму, и в рамках иного инструмента (e.g. – Нидерланды, где составляется специальный договор «домопользования» (huishoudelijk reglement), являющийся дополнением к уставу и трансферу)[8].

Методики распределения долей могут изменяться даже внутри одного кондоминиума и включают в себя три основных вида: per capita («поголовная», т.е. по числу проживающих в квартире), в привязке к общей площади доли, выраженной в квадратных метрах, либо пропорционально доли права частной собственности[9].

Наибольшее внимание законодательств приковывает к себе вопрос приобретения квартир (или домов / таунхаусов и т.п.), до стадии их завершения строительством, так как он сосредотачивает в себе значительное число рисков. В первую очередь, это риски дефолта застройщика, который, как правило, привлекает для строительства кредиты, обеспеченные собственным имуществом, включая землю под возводимым строением. Эти риски для займодавца (банка) тем более увеличиваются, чем больше продаётся квартир, – так как каждая проданная доля в кондоминиуме включает в себя приобретение собственности на невыделенную часть земли и тем уменьшает начальную стоимость обеспечения. Другой тип рисков связан с невозможностью чётко определить объект сделки, который де факто не существует на момент первого платежа и, следовательно, в теории контрактного права, продавец не может дать встречного представления покупателю. Тритий вид рисков, наиболее социально значимых, подразумевает неопредлённости приобретателя, использующего собственные накопления и, зачатую, также заёмные средства, для оплаты квартиры или дома. К этим трём ключевым примыкают иные риски, связанные с, например, некачественным проектированием[10], административными нормами[11], колебанием цен на строительные материалы, волативностью рынка недвижимости[12] etc.

Контракт на приобретение ещё не существующей недвижимости, таким образом, во всех юрисдикциях регулируется отдельными нормами[13], главная задача которых состоит не в том, чтобы учесть все риски и соблюсти все интересы, но создать условия максимального благоприятствования для достижения главной цели сторон, – завершить строительство. Отсюда контракты на покупку нематериализовавшегося помещения или здания представляет собой что угодно, но только не трансфер недвижимости, и содержат в себе элементы различных соглашений, от обычного договора оказания услуг до агентского. Важнейшим условием является разбивка платежа за недвижимость на несколько траншей в соответствии с этапами строительства. Предоплата (первоначальный взнос) ограничивается, как правило, 10 процентами, однако это требование, предъявляемое к застройщику: покупатель имеет право внести большую сумму, которая будет храниться либо в эскроу у нотариуса, либо на депозите продавца. Этот начальный взнос является единственным платежом, осуществляемым без встречного представления (то есть до начала строительства); дальнейшие выплаты привязываются к этапам возведения здания, уплачиваются по факту сделанных работ[14] и поступают застройщику. Наиболее чётко эта система выражена во Франции, где законодательно установлено, что следующий взнос реализуется после окончания фундаментов (35%), далее – после достижения стадии «водозащиты» (hors d’eau)[15]; затем – по окончанию строительства (95%) и оставшиеся 5 процентов вносятся при получении ключей. Первые или последние пять процентов резервируются как для целей устранения возможных дефектов[16], так и для обеспечения завершения наружных работ по благоустройству или инфраструктуре[17].

 

 

Индустриальная европейская революция, начавшая разворачиваться в конце XVIII века, постепенно готовила почву для резкой урбанизации спустя сотню лет, когда городская черта стала быстрыми темпами поглощать окружающие сельскохозяйственные земли, превращая их в жилые кварталы для рабочих и промышленные зоны заводов и фабрик. Традиционное строительство претерпевало параллельные изменения: вместо стандартных двух сторон (собственник земли и застройщик) стали возникать цепочки тем более длинные, чем комплексней становился сам процесс строительства. Кредитные организации, инвесторы, муниципалитеты, подрядчики отдельных видов работ, дорожные фирмы, компании по электро-, водо-, газоснабжению, поставщики телекоммуникационных услуг и т.п. и т.д. – спектр участников, вовлечённых в освоение территорий расширялся в ногу с внедрением технологий и появлением новых экономических возможностей. Современный термин «строительство» уже не означает банального возведения здания, но подразумевает многоэтапный и разветвлённый процесс с большим числом вовлечённых сторон, – от землеустроителей и архитекторов до финансистов и банкиров. Цепочка экономических обменов товарами и услугами в строительстве может иметь довольно простую, рутинную  форму: собственник земельного участка находит финансирование под залог недвижимости и подряжает застройщика. Однако даже столь простые отношения требуют учёта в договоре таких моментов как: имеет ли застройщик выбирать подрядчиков для производства отдельных видов работ самостоятельно; кто закупает строительные материалы; за чей счёт проводятся работы по геологическим изысканиям, геодезической съёмке, проектированию; кто ответственен за получение разрешений  и проведение согласований и т.п. Более комплексные проекты могут выглядеть как инициация муниципалитетом (как собственником осваиваемой территории) разработки детального плана развития; привлечение частных инвесторов, имеющих собственные источники финансирования; проведение тендера по выбору застройщика; последующая реализация на рынке построенных объектов недвижимости и т.д. В один, неотфисированный историей день, на забытой памятью хронистов конференции, незаписанный в протоколах докладчик описал эти процессы словосочетанием development agreement. Обсуждённый в курилках и кулуарах без тени сомнения в понимании его значения, фразеологизм этот разъехался по европейским университетам и профессиональным училищам, забравшись в голову участникам той эпохальной конференции. И уже там, будучи по домам, каждый отдельный ум попытался приложить это development agreement к знакомым ему правовым пейзажам, с опаской и удивлением обнаружив, что может быть кое-кто не совсем точно понимает систему контрактов, обеспечивающих процесс строительства и охватить все отношения, связанные с реализацией даже несложного проекта многоквартирного дома, одним неологизмом было бы весьма революционно. С другой стороны, необычно красивое для международного английского языка[18] слово «девелопмент», по-особенному эстетски звучащее в европейском произношении, не могло пропасть даром и уже на следующем симпозиуме активное его использование вызывало овации и приглашения на бесплатные фуршеты, – произнося «девелопмент», не нужно было вдаваться в детали конкретной юрисдикции: каждый понимал его по-своему и, главное, правильно. По взаимному умолчанию, все осознали банальную истину: строительство во Франции, Германии, Швейцарии, Италии, Швеции, Англии и где угодно ещё может и регулируется по-разному. Зато «девелопмент» везде и всегда одинаковый и обаяние его употребления не портит даже та неувязочка, что производное «девелопер» в устах шведа, немца, грека, австрийца и т.п. может означать абсолютное любое, – но различное для произносящего и внемлющего, – лицо, так или иначе вовлечённое в стройку. И ни у кого не должно вызвать ни изжогу ни ломоты бровей, если давняя его приятельница, – зарабатывающая профессией, до того не имевшей определения, и заключающейся в перевозке денег от тех, кто хочет оживить градостроительное пространство города Москвы новыми формами к тем, кто такие желания уполномочен утверждать, – вдруг, с блеском в глазах и твёрдым голосом, скажет: «я – девелопер!».

Понятие «девелопер» в современном мире не закреплено ни одной юрисдикцией. В простой форме, девелопером может выступать строительная компания, подряженная собственником, и работающая строго под его контролем (проект, стройматериалы и т.п. закупает собственник)[19]. С другой стороны, девелопером называется профессиональный бизнес, заключающийся в том, что компания ищет свободный и годный под развитие участок, покупает его и затем продаёт со зданием(ями), которое она возвёла. Более комплексно девелопером может быть  лицо, вовлечённое в крупный проект как менеджер по его реализации. В этом случае девелопер ответственен за весь спектр работ, начиная от заключения договора с архитектором и получения соответствующих разрешений на строительство до гарантии качества возведённых зданий, включая привлечение всего или части финансирования. В некоторых случаях девелопер получает права собственности на весь массив земель, осваиваемый им с обязательством обратной продажи инвесторам (часть территорий со зданиями может отходить муниципалитету, другие – частным лицам; альтернативно инвесторы вместе с муниципалитетом  могут образовывать партнёрство или иной вид юридического лица с распределением доходов) и, в таких случаях, он редко проводит строительство сам, но подряжает застройщика или менеджера проекта, оставаясь лично ответственным по всем обязательствам[20]. Часто, в зависимости от конъюнктуры рынка, одна и та же компания может ограничивать свои функции только строительством на чужой земле (например, при низком спросе на землю), а при росте спроса она будет стремиться капитализировать прибыль за счёт приобретения в собственность участков, их застройкой и последующей продажей. С другой стороны, участок под освоение может приобретаться инвестором (e.g. – страхования компания или пенсионный фонд) и затем продаваться непосредственно строительной фирме для производства работ. Последняя возвращает освоенные участки обратно или же продаёт их напрямую собственникам (e.g. – квартиры) и при этом она может выступать как самостоятельный игрок или быть аффилированной с инвестором. При прочих равных, девелопер, застройщик и подрядчик, в большинстве случаев различаются тем, что только первый получает права на землю и возводимую затем недвижимость и, как следствие, продаёт её. Принципиальным моментом является не то, совмещает или нет в себе девелопер функции застройщика, а факт обладания правами собственности, так как именно они дают возможности привлечения финансирования под залог недвижимости[21].

 

 

Другой существенной чертой процесса приобретения «будущей недвижимости» является формализация прав на неё. В Германии, например, первоначальный взнос не может быть уплачен, пока застройщик не удовлетворил все требования законодательства, включая получение разрешение на строительство, одобрение залога и т.п. и, главное, – не зарегистрировал план раздела[22]. Только на основании такого плана, в котором уже выделены отдельные помещения, застройщик может заключать с покупателем договор о продаже / строительном подряде[23], подлежащий нотариальному удостоверению. На основе этого документа покупатель регистрирует своё право в поземельной книге в качестве приоритетного прав требования (но не права собственности!), обеспечивая тем самым защиту своих интересов против третьих лиц, но не против застройщика и его банка. Существенное нарушение условий договора о продаже со стороны покупателя будет, таким образом, может привести к аннулированию его будущего права собственности. При рутинном ходе дела, после окончания строительства и выплаты всех сумм по договору продажи / подряда это право требования трансформируется в право собственности[24].

Но есть и иной подход: во Франции закон обязывает заключать договоры на покупку подлежащей строительству недвижимости исключительно через нотариальный трансфер. Однако в силу того, что нотариусы не стремятся рисковать ни репутацией, ни деньгами, подобный трансфер не заключается до начала фактического строительства. Вместо него стороны могут подписывать предварительное соглашение, заключаемое даже до того момента, как застройщик приобрёл землю, разрешение на строительство или получил одобрение по кредиту и дающее право застройщику получать первоначальный взнос (максимум 5 процентов и эти деньги резервируются у нотариуса или на специальных счетах в банке застройщика). Предварительное соглашение не передаёт никаких прав покупателю и, в той же мере, не накладывает на застройщика обязательство продать недвижимость вообще или какое-либо конкретное помещение, но лишь зарезервировать квартиру за приобретателем. Соответственно, соглашение содержит лишь общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, место расположения и качество здания; цену квартиры; срок окончания строительства и срок, в который должен быть оформлен нотариальный тансфер[25]. Это последнее из перечисленных является на практике самым существенным для покупателя, ибо до того как трансфер подписан и проштампован нотариусом, он может выйти из сделки[26]. Требования к самому трансферу[27] более жёсткие: он должен детально описывать недвижимость (в виде приложенного плана), стоимость и способ оплаты, дату передачи, указание на использование заёмных средств для строительства и, – критично важное, – гарантию завершения строительства. Сроки исполнения трансфера зависят только от нотариуса, для которого отправной точкой является не окончание целиком или какого либо этапа строительства, но подготовка и предоставление застройщиком документов, обеспечивающих готовность недвижимости, что является третьим ключевым элементом в регулировании приобретения потенциальной недвижимости. Французская правовая система решает этот вопрос через механизм гарантии окончания строительства, являющейся неотъемлемой частью нотариального трансфера. Такая гарантия может быть как «внешней», – когда требуется специальный договор гарантии либо на возмещение затрат покупателя в случае недостроя, либо на завершение [строительства], на основании которой поручитель по гарантии обязуется выплатить приобретателю сумму, необходимую для окончания строительства; – так и «внутренней», включаемую в условия самого трансфера (то есть не являющеюся отдельным договором). Внешние гарантии выдаются банками или страховыми компаниями и вполне удовлетворяют условиям трансфера. Внутренняя гарантия применяется как альтернатива внешней: она устанавливает условия[28], до наступления которых невозможна полноценная продажа квартир[29]. Подобная система гарантий создаёт некоторые сложности для использования заёмных средств покупателем до того момента, пока он не получит удостоверенный нотариусом трансфер сделки. С этой точки зрения германская система, хотя и более комплексная, выглядит более ориентированной на покупателя: для получения кредита, застройщик уполномочивает приобретателя на оформление договора с банком. Таким образом, приобретатель действует как бы от лица застройщика в качестве агента, имеющего собственный заём. Соответствующий залог застройщика регистрируется как приоритетный так, что до тех пор пока не внесена полная оплата за квартиру создаётся связка, где застройщик одновременно является должником и по собственному займу и по займу приобретателя (через механизм агентства / доверенности), хотя в случае дефолта последнего по его договору займа, он несёт личную ответственность перед своим банком[30]. С момента окончания строительства и внесения последнего платежа, приоритетный прямой залог банка (в отношении застройщика) снимается, и вступает в силу залог на долю покупателя, уже как собственника помещения[31].

Наконец четвёртая особенность приобретения незавершённой (а зачастую и неначатой) недвижимости состоит в том, что продавец (застройщик) полностью отвечает за дефекты и / или ненадлежащее качество возведённого объекта в рамках гражданского права, что разительно отличается от сделки с обычной недвижимостью, где продавец фактически неуязвим для исков в отношении качества и состояния приобретённого имущества.

Читать следующую главу: «Залог / Ипотека / Обременения»

[1] Спорадические нормы, касающиеся регулирования помещений, встречаются в эпоху европейских кодификаций начала XIX века. Однако цельное регулирование кондоминиумов, как категории недвижимости, появляется только во второй половине XX века.[2] Ряд правовых систем заранее предусматривает такие случаи. Например, в Германии, все права членов кондоминиума сохраняются (включая общую собственность на землю) при разрушении здания и собственники могут принять решение о реконструкции (правда, только за свой собственный счет, включая средства, полученные от страхования), если сохранилась как минимум половина строения. Если же разрушения более тяжелые, то любой из собственников может требовать роспуска кондоминиума. Судьба прав (их остатков) на земельный участок определяется компенсациями.

[3] Страхование квартир является обязательным если не в силу закона, то по традиции. Во Франции, например, нотариус не удостоверит трансфер на квартиру, пока не оформлена страховка.

[4] Как правило, определение целей использования осуществляется первичными собственниками на основании статей об ассоциации (устава) кондоминиума. Если помещение предоставлено под торговую точку, то в дальнейшем поменять её, допустим, на ресторан, будет проблематичным, так как потребуется сложная процедура. Жилую квартиру перевести в коммерческое помещение в большинстве юрисдикций в принципе невозможно.

[5] Некоторые правовые системы допускают кондоминиумам принимать решения в части, например, обременения своей земли сервитутом в пользу третьих лиц (использование территории кондоминиума для прохода, прогулок и т.п.).

[6] Один из симптоматичных примеров касается содержания домашних животных: если во Франции ассоциация участников кондоминиума в силу закона не может установить запрет на проживание с питомцами, то в Германии или Англии такие запреты допустимы.

[7] Отсюда возникает разделения уставных документов: в Нидерландах договор домопользования является гражданским соглашением, тогда как разделительный трансфер и основные положения устава подчинены праву недвижимости (и тем императивно обязывают приобретателя); в Германии регистрация плана раздела фиксирует виды пользования недвижимости, распределение долей и т.п., что также включает эти нормы в вещное право на квартиру и безусловно обязывает наследников в титуле.

[8] Изменения в уставе подлежат регистрации нотариусом, т.е. для их вступления в силу нужен отдельный трансфер, как для сделки; напротив, договор домопользования не требует регистрации.

[9] Например, если кондоминиум охватывает 100 квартир, то собственник каждой из них будет платить взнос, равный 1/100, вне зависимости от площади доли (квартиры).

[10] Добросовестный застройщик может пострадать от неверных решений архитекторов, не предусмотревших, например, воздействие на здание грунтовых вод, или иных специфических условий рельефа, включая сейсмические опасности, риски наводнения, образования селевых потоков и т.п.

[11] В Германии например, муниципалитет может устанавливать в локальных планах развития требования о получении специального разрешения. Данные требования не учитываются федеральным законодательством и застройщик, не сделавший своевременный запрос или исследование рискует не получить такое разрешение.

[12] Строительство занимает, как правило, значительный период времени, за которые цены могут меняться. Кроме того, застройщик своими действиями прямо влияет на ценообразование недвижимости, увеличивая её предложения на рынке.

[13] Те же нормы, с небольшими коррекциями, применяются и в отношении частных домов, приобретаемых до их готовности.

[14] Это требование, как ни странно, не возбуждает интерес в странах с переходной экономикой, таких как Российская Федерация, где с начала введения частной собственности застройщикам позволяется брать полную стоимость с приобретателей помещения даже ещё не начав рыть котлован.

[15] Здание «под крышей», но окна, двери, коммуникации т.п. могут быть ещё не готовы.

[16] Франция, Нидерланды.

[17] Германия. Это объясняется тем, что в Германии окончанием договора является дата постройки самого дома.

[18] Это отдельный, как минимум, диалект. Не следует путать этот язык с английским, используемым на Британских островах, в американских и австралийских штатах, и провинциях Канады.

[19] Чаще в таких ситуациях «девелопером» именуется собственник (Австрия, Германия).

[20] При этом некоторые работы по строительству он может проводить самостоятельно, своими рабочими. В ряде юрисдикций девелоперу предоставляется право продавать участки конечному собственнику «под ключ», то есть с уже готовыми объектами или до начала строительства, пока спецификации зданий ещё только отражены в плане / проекте.

[21] Вообще, «перемещение» прав собственности на землю увязано с огромным количеством нюансов, налогового, финансового и юридического толка. Например, при жилом строительстве, особенно кондоминиумов, застройщику выгодно «становиться» девелопером, так как он а) может привлекать дополнительные средства под залог земли; б) имеет право продавать квартиры до окончания строительства. При возведении коммерческих зданий тому же застройщику, ceteris paribus, выгоднее оставаться подрядчиком инвестора (собственника земли), так как возможные риски будущей продажи построенного объекта сохраняются у последнего. Кроме того, налоговый фактор также существенен: в некоторых юрисдикциях применяется налог на увеличение стоимости недвижимости: если покупка и последующая продажа совершается в определённый промежуток времени (e.g. – 3 года), то собственник при продаже платит дополнительный налог (порой до 40%); в этом смысле, инвестор, использующий застройщика лишь в качестве подрядчика теряет меньше, чем если бы застройщик становился собственником, так как последнему нужно продавать застроенный объект как можно раньше после окончания строительства, ибо собственность для него всего лишь обеспечивает заём для покрытия затрат на оказание услуг по строительству. Оставаясь собственником в «ожидании» лучшей конъюнктуры застройщик в данном случае теряет деньги за счёт продолжающегося обслуживания займа и невозможности высвободить средства для реализации другого объекта. С другой стороны, застройщики-девелоперы часто подвергаются критике за спекуляцию именно вследствие того, что помимо извлечения прибыли непосредственно от оказания услуг по строительству, становясь собственниками на время строительства и продавая уже отстроенные участки, они получают дополнительный доход за счёт возникающей разницы в цене между неосвоенным участком и новой недвижимостью.

[22] Или не провел межевание и регистрацию отдельных участков, если речь идет о строительстве домов или таунхаусов.

[23] Общее название – Bauträgervertrag.

[24] В общих чертах большинство европейских правовых систем схожи с германской – сначала заключается особый договор оказания услуг / подряда / купли продажи, на основании которого в реестры прав вносится приоритетное требование, реализующееся по окончании строительства в право собственности.

[25] Этот документ не идентичен ординарному трансферу недвижимости, так как составляется до момента полной готовности здания. Тем не менее, его эффект на приобретателя тот же самый, что и у ординарного – после того как трансфер совершён, ceteris paribus, приобретатель обязан купить заявленную квартиру.

[26] Законодательно за покупателем закреплен семидневный срок для раздумий, в течение которых при изменении решения (то есть отказа от покупки квартиры), ему возвращается депозит. Этот срок предоставляется либо после подписания предварительного соглашения, либо до подписания нотариального трансфера. В первом случае, за покупателем сохранятся право выйти из сделки с потерей депозита, если он просто передумал, или же с его возвратом, если застройщик в чём-либо нарушил условия предварительного соглашения (e.g. – к моменту заключения трансфера застройщик не может предоставить приобретателю помещение согласованной площади или в указанном месте).

[27] Во Франции принято «страховать» трансфер с недвижимостью. Законодательство закрепило это требование и для строящихся квартир и зданий. В итоге, в документы сделки должен включаться ещё один договор: либо контракт о «будущей продаже» (vente d’immeuble construire), либо контракт о «продаже в состоянии будущей законченности» (vente en l’état futuré d’achèvement). Первая форма предполагает обязательство застройщика передать недвижимость покупателю по завершению строительства и встречное обязательство последнего принять и оплатить эту передачу. Покупатель становится собственником в момент фактического принятия помещения, однако начало этой собственности определяется датой самого договора (т.е. до создания недвижимости). Этот нюанс столь несвойственен французскому праву, что нотариусы фактически исключили подобную форму контрактов. На практике применяется более понятный договор о «продаже в состоянии будущей законченности», в результате которой с момента подписания застройщик передаёт права на землю и все оконченные к этому дню постройки покупателю, последний также приобретает собственность на результат всех строительных работ, которые ещё только предстоит выполнить, т.е. становится собственником после подписания трансфера.

[28] К таким условиям может относиться, например, фаза строительства «под крышей»; или оконченные фундаменты с условием одобренного кредита или наличия у застройщика собственных средств, или привлеченных по предварительным договорам на сумму не менее 75% оценочной стоимости всей недвижимости (все три возможности могут быть просуммированы).

[29] То есть подписание трансфера о продаже, но не предварительных договоров с оплатой 5%-го депозита.

[30] Иными словами, цель этой схемы стимулировать застройщика завершать строительство. В случае его дефолта, приобретатель не несёт ответственности перед своим банком и, помимо того, по договору с застройщиком может требовать с него не только внесенные личные средства, но и ущерб в рамках гражданского законодательства (то есть данная сделка рассматривается законодателем не как тансфер недвижимости, а как оказание услуги застройщиком покупателю).

[31] Весьма деликатная и уязвимая позиция банков, выступающих заёмщиками и покупателя квартиры и застройщика, т.е. по сути имеющих залог на один и тот же объект недвижимости, делает для них более выгодным завершение строительства в случае банкротства (дефолта) застройщика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *