Движимость или НЕдвижимость?

Почему собственно мы выделяем движимость/недвижимость и при том, – непрофессиональное большинство – на подсознательном уровне чувствует их отличие, а сформулировать не может? В чём разница, в конце концов, между автомобилем, стоимостью 5 миллионов и квартирой, ценой в 3? В том, что вы не можете взять и перенести квартиру, куда вам заблагорассудится – ответ очевиден. Но океанический лайнер – можно. И самолет – можно. И – если бы мы жили веке во II или даже XIX веке – рабов – можно тоже. А все они также недвижимость. Как так?

Формальное разделение движимости и недвижимости в Европе существует только в рамках кодифицированных систем романского права (то есть созданных под влиянием Гражданского кодекса Наполеона). Статья 517 французского Гражданского кодекса определяет недвижимость как les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par lobjet auquel ils sappliquent – то есть объект может быть недвижимостью по своей природе, по принципу назначения или по принадлежности к другому объекту. Далее даётся уточнение и детализация в части того, что является недвижимостью (её частью), в том числе: плоды деревьев до тех пор пока они НА дереве, скот, – столь долго сколь земля, являющееся недвижимостью, служит пастбищем или животное пасётся на пастбище (то есть каждое отдельно продаваемое животное будет являться движимостью). Водопроводные трубы, семена, переданные фермеру для посадки, удобрения, солома и вообще любой объект, установленный собственником и необходимый ему для использования недвижимости, будет составлять часть недвижимости, до тех пор, пока не отделен от неё, если такое отделение не вредит или существенно не уменьшает стоимость недвижимости (ст. 519-524). В категорию «по принадлежности к другому объекту» (par l’objet auquel ils s’appliquent) попадают в большей мере юридические категории: узуфрукты[1], сервитуты или иные «служебные» (services fonciers) права, обеспечивающие использование земельного участка.

 

 

Гражданский кодекс Наполеона, в первую очередь, конечно же, был вызван нуждами революции, полностью разрушившей все феодальные взаимоотношения. С другой стороны, потребность унификации правовых норм существовала и накапливалась столетиями: в большинстве французских провинций функционировало традиционное право (droit coutumier) в какой-то мере схожее с английским, а в чём-то – с германским; на юге же (примерно одна треть территории) в силе было так называемое «письменное» право (droit écrit), заимствовавшее многие элементы Римского права; восток страны, завоеванный в XVII-XVIII вв., регулировался нормами германского права; к этому добавлялся тот факт, что фактически каждый крупный город, а порой и отдельный феодал имели собственные привилегии, – Вольтер блистательно выразил ситуацию: «Когда вы путешествуете в этом королевстве, вам приходится менять юридические системы столь же часто как лошадей». Соответственно, Гражданский кодекс, составленный буквально за пару лет, имел главной целью дать общее направление правовой системе, рамочно сформулировать базовые принципы, вычленить общие, уже существующие нормы и отсечь явно атавистические положения систем, нежели охватить все сферы правоотношений[2].

В контрасте к кодексу Наполеона, Общегерманское гражданское уложение (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) готовился более двадцати лет. Он исходил из долгого и нудного труда немецких пандектистов – кабинетных юристов, пытавшихся выстроить правовую систему на базе римского права, где-то разбавив её нормами германского права, а в чём-то дополнив теоретической отсебятиной. Несмотря на то, что от этого «мерзкого оживления агонизирующего законодательства» в современном гражданском кодексе осталось немного, вся скрупулёзность и доскональность пандектистов отразилась в нём в полной мере, сформировав его структуру, и сделав невозможным понимание некоторых норм для обычного человека без теоретической подготовки.

 

 

Общегерманский гражданский кодекс не делает различия движимого и недвижимого имущества. Ключевой элемент немецкого цивильного права – принцип абстракции (Abstraktionsprinzip). Он заключается в том, что в момент совершения какой-либо сделки, ни продавец не получает право на деньги, ни покупатель – право собственности (или иное) на товар, но оба они ОБЯЗЫВАЮТСЯ исполнить свои намерения, только ПОСЛЕ представления которых покупатель приобретает право собственности на товар, а продавец – на деньги. Соответственно, если договор не касается перехода права собственности или иных вещных прав, то он остаётся обычным обязательственным контрактом. Однако в случаях с вещными правами ситуация меняется, – обязательственный договор должен быть дополнен реальным договором. Вещное право (ius in rem) в понимании немецкого юриста – это право против всех, против всего мира, – то есть обладающий вещным правом защищён от любых притязаний третьих лиц, в контрасте с обязательственным правом, где право защищается только в отношении стороны обязательства (например, при договоре аренды земли у арендатора существует только обязательственное право: право истребовать у арендодателя предоставленную в пользование землю; у собственника земли существует вещное право, обязывающее всех и каждого, – «весь мир» должен соблюдать его права собственности). Поэтому вещное право должно быть раскрыто (объявлено) широкой публике. В отношении движимого имущества это требование соблюдается моментом физической передачи объекта: передав из рук в руки вещь, продавец тем самым подтвердил (и передал) своё право собственности. В отношении недвижимости такая схема не работает – приобретатель не может быть уверенным, что именно вы, проходя мимо и видя его интерес к дому, имеете право продать этот дом. Нужно, чтобы широкая публика также была осведомлена о вашем вещном праве на этот дом, что достигается моментом регистрации прав на недвижимость, являющейся обязательной. Учитывая, что создание вещных прав в германском праве есть исключительная прерогатива законодателя (именно вследствие необходимости их «открытия» третьим лицам), формально вещные права на недвижимость могут быть только вещными правами на землю, то есть, за исключением отдельных случаев (см. ниже) недвижимостью в Германии является только земля, а всё прочее, прочно связанное с ней (строения и т.п.) рассматривается как её компонент.

Такое же восприятие недвижимости заложено в английском праве, где под real property понимается безальтернативно земельный участок, что формально не вызывает вопросов. Но стоит взглянуть на вопрос с правовой точки зрения, и он оказывается не столь элементарным. Институт лизгольда (leasehold) – одно из самых распространённых прав на землю на Британских островах, – де факто является тем же самым правом собственности (freehold), но ограниченным любым сроком не свыше 999 лет[3]. То есть на протяжении периода владения, обладатель этого права (leasee[4]) может распоряжаться им точно так же, как собственностью, принимая во внимание лишь условие возврата земли в руки первоначального собственника по истечении срока (reversion). Например, Джон Смит приобрёл участок земли на 299 лет. Он сдаёт его в аренду Джеймсу Абигайлю на 199 лет. Джеймс может его продать Фрэнсису О’Конноли на 100 лет. Через 100 лет наследники Фрэнсиса обязаны передать участок обратно наследникам Джеймса, или, в их отсутствие – прямо правопреемникам Джона Смита, – со всеми улучшениями, что были сделаны на участке. Оставшимся сроком владения наследники Джона могут снова распоряжаться по своему усмотрению, до тех пор, пока не истечёт 299 лет и участок не отойдёт обратно исходному собственнику. Наличие исходного собственника, в руки наследников которого рано или поздно вернётся участок, делает право лизгольда отличным от права собственности и вследствие такого отличия английские правоведы выводят лизгольд в отдельную юридическую категорию, несколько несуразно переводимую как «недвижимая движимость» (chattel real – в контрасте к недвижимости (real property) и движимости (chattels)).

Другая тонкость – интересы регулируемые правом справедливости. Английское право не терпит категоричности. Если для всего мира общее право (common law) – это собственно и есть всё английское право, то в самой Англии общее право  – как метод ссылки судей на решения вышестоящих коллег, – лишь один из трёх компонентов. Другой – это статутное право (statute law), то есть непосредственно законы, принимаемые парламентом. Третий – право справедливости (law of equity). Сформулировать это право справедливости вне рамок английского языка и английской же правовой системы крайне сложно, но в целом это право исключения из общего принципа на основе понимания принципа справедливости конкретным судьёй. Например, если мы говорим, что право собственности (fee simple) абсолютно во времени, то эта абсолютность заключена только в рамки общего и статутного права. Ни то, ни другое не запрещают когда-либо какому-либо судье, исходя из материалов дела и личного соображения о справедливости, признать существование fee simple в ином виде в контексте конкретного, одного, частного случая, просто потому, что, по мнению судьи, иначе решение было бы несправедливым. Признание возможности такого исключения из общих принципов и есть право справедливости[5]. Допустим, небезызвестный Джон Смит приобрёл участок земли от пятиюродной тётушки по документам, в которых указано, что участок передаётся на праве собственности (freehold или fee simple) «до тех пор, пока жив некто Уинстон Черчилль». В контексте статутного и общего права такая фраза не передаёт право собственности, но суд справедливости может признать его как «владение на время жизни другого» (estate pur autre vie) и, соответственно, участок возвращается законным наследникам тётушки по смерти Уинстона Черчилля, хотя до тех пор может использоваться Джоном. Однако, если при прочих равных, фраза оканчивается словами «до тех пор, пока не разрушено Вестминстерское аббатство», то суд справедливости может признать за Джоном «определённое право собственности» (fee simple determinable), и, следовательно, прямые наследники тётушки получат этот участок только после того, как разрушится Вестминстерское аббатство. Точно также в праве справедливости может появиться «разрушаемое право собственности» (defeasible fee simple) – Джон Смит получает участок в собственность до тех пор, пока этот участок используется, как парк. Если Джон или его наследники захотят подзаработать и продать участок под застройку отелем, участок вместе с собственностью на него опять-таки уплывает к наследникам по прямой линии. В каких из приведённых случаях право и земельный участок считаются «недвижимостью», а в каких – нет, автор предлагает определить читателю самостоятельно.

Скандинавская правовая система в своём развитии много внимания уделяла сравнительному анализу соседствующих юрисдикций – в основном, конечно же, британской и германской. Отсюда в законодательстве, например, Швеции можно найти положения о том, что земля (и только земля) есть недвижимость (см. выше). Однако в начале XXI века, следуя общим тенденциям, шведский законодатель столкнулся с проблематикой признания недвижимостью отдельных помещений. В английском и германском праве этот вопрос решается примерно одинаково: через общую собственность на землю и здание[6]. Квартира в этом случае, юридически является индивидуализированной долей в праве общей собственности на недвижимость, а де факто – отдельной недвижимостью. Продавая её, собственник по умолчанию продаёт и невыделенную долю в земле и здании. В Швеции, где всё регулирование недвижимости в значительной степени осуществляется системой регистрации прав и кадастра, подобный инструмент уже существовал, причём как в отношении собственно земли, так и сооружений на и под ней. Вопрос, вполне регулируемый в рамках концепции кондоминиумов[7], в Швеции принял стратегическую перспективу возможности появления так называемой трёхмерной недвижимости, то есть объектов недвижимости, существующих в пространстве без привязки к земле. На самом деле, для традиционного подхода проблема уже комплексная: допустим, вы являетесь собственником земли и многоэтажного здания на нём и хотите продать несколько квартир на пятом этаже. Как обеспечить доступ к этим квартирам приобретателю так, чтобы он не вторгался в ваши права и не умалял их, как собственника здания? С точки зрения юридической это допустимо посредством сервитута. Технические решения также осуществимы, причём в той мере, что появилась возможность новой дефиниции, – недвижимость есть то, что регистрируется как недвижимость, но вот с точки зрения экономической? Помимо того, что сервитут уменьшает ценность прав собственника здания и земельного участка, ключевой нюанс состоял в следующем: будет ли квартира, учтённая в качестве отдельного объекта недвижимости, иметь достаточную ценность, чтобы банк выдал под неё залог? А если здание и участок уже находятся под залогом? Отсюда совершенно очевидно, что помимо правовой и физической составляющей недвижимость имеет (должна иметь!) экономическую компоненту, так как, при прочих равных, – например, существует в юрисдикции система регистрации прав или нет, – ответ на вопрос «нужно ли признавать недвижимостью то, что не востребовано рынком и не привлекательно для кредитной организации в качестве обеспечения залога?» будет «а зачем?».

Читать следующую главу: «In motu»

[1] Особый вид права – см. ниже.[2] Согласно легендарным сказаниям, Наполеон лично редактировал текст кодекса, с целью сделать его читаемым для ординарного гражданина.

[3] Это общее правило; в отдельных случаях срок может быть больше (см. ниже).

[4] Лицо, обладающее правом лизгольда, может также именоваться как tenant; традиционно, однако, tenant чаще применяется к краткосрочным правам.

[5] Это весьма неловкое пояснение [права] справедливости, но лучше сформулировать представляется затруднительным. В некоторых юридических концепциях, как, например, в праве собственности, справедливость даёт лишь дополнительные возможности отдельным лицам и её применение узко ограничено. С другой стороны, такие механизмы как доверительное управление (trust) или залог (mortgage) немыслимы без инструментов, предоставляемых справедливостью.

[6] Безусловно, это преувеличение. Общее право собственности (commonhold) в Англии возникло только с 2002 года. Процент его использования в отношении многоквартирных домов крайне ничтожен. К земле и иным объектам недвижимости этот институт не применяется вообще.

[7] Формально, до 2009 года кондоминиумов в Швеции не было. Вместо них были кооперативы домовладельцев. Важно их отличие было в том, что распоряжение долей в кооперативе было ограничено и более комплексно процедурно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *