In motu

Исходя из вышеизложенного, понятие недвижимости можно переформулировать как право, обладающее ценностью для широкого круга лиц, и ограниченное в пространстве тем или иным образом.

Но обладает ли ценностью каждый земельный участок? Каждый дом? Каждое помещение? Проезжая по Франции, России, США, – фактически по каждой стране, – рано или поздно на глаза попадаются заброшенные дома. Требуется ли подтверждать права на них, если сам собственник (или наследники) отказались от таковых (пусть и не формально)? Каковы юридические инструменты доступа к такой недвижимости желающего её использовать? Сформируют ли они стоимость, достаточную для привлечения кредитных средств? С точки зрения концептуальной это вопросы умозрительные, имеющие ретроспективу (e.g. – есть ли законные наследники?), настоящее (каково их положение в отношении недвижимости сейчас?) и будущую составляющую (не оспорят ли они права, если я сегодня занял такой дом?); и в совокупности они могут давать совершенно различные решения. В данном случае нас интересует текущая, сегодняшняя ситуация – есть «бросовая», никому не интересная недвижимость. Существуют ли на неё права? Де факто – нет, так как нет субъекта этих прав. Де юре, в локальном реестре или где-то ещё, могут содержаться сведения о последнем приобретателе этой недвижимости, которая на тот момент, вероятно, была лишь пустошью, незастроенным участком, но в данный момент этот конкретный оставленный дом, – равно как одинокий старый дуб на закустаренном пастбище напротив, – есть лишь элемент пейзажа. Но едва лишь в силу каких-либо причин, – допустим, строительства завода неподалеку, требующего рабочих, инженеров, бухгалтеров, менеджеров, логистиков и прочая, или изменения уровня вод мирового океана таким образом, что этот под вопросом дом оказался на берегу моря, или одномоментного желания у двух-трёх-десяти, а лучше ста миллионеров со всего мира завладеть участком именно в этой местности, – возникает спрос на дома в данной округе, появляется и необходимость в правах. В этом и состоит парадокс права: оно требует гарантий, защиты, доказательств и подтверждения, – то есть в принципе рождается, – исключительно в момент обретения его объектом ценности в глазах определённого или неопределённого круга лиц. Пока на предмет никто не притязает, право на него обессмыслено, но едва лишь интерес к предмету демонстрирует более одного лица, права на него набирают цену в арифметической прогрессии прямо пропорционально толщине карманов вероятных покупателей.

Однако реальная цена, – то есть та, что будет уплачена покупателем продавцу, –  формируется только в момент сделки, т.е. языком германского права до того момента, как у сторон возникли взаимные обязательства: у одного, – по передаче товара, у другого – по отчуждению вещи. Если с движимым имуществом, имеющим низкую стоимость, – газета, дуршлаг, носки etc. – сделка заключена в момент передачи предмета; а с тем, что подороже, – необходимо подписать акт, накладную и т.п.; то с недвижимостью дело обстоит сложнее, так как физически она неперемещаема и, следовательно, «из рук в руки» переходит не вещь, но право на неё.

С другой стороны, это верно и для движимого имущества: садясь в свежекупленный автомобиль, человек приобрёл не только предмет, но и право на его владение и пользование. В чём же отличие? Если взять классический случай недвижимости, – земельный участок, – то оно разительно: недвижимость не существует, пока на неё нет права, ибо земельный участок – лишь часть земной коры, покрывающей всю поверхность планеты, и отсюда, во-первых, права на него не возникают в момент создания, как это происходит с движимостью, и, во-вторых, не прекращаются никогда или, по крайней мере, в рационально обозримой перспективе. Как результат, право на движимость и недвижимость, – в своём конкретном содержании, понимании и наполнении (например, право собственности), – может быть абсолютно идентичным и для того и для другого, но для недвижимости, помимо прочего, должны быть соблюдены как минимум два дополнительных условия: а) объект права должен быть определённо обозначен тем или иным образом (так как иначе недвижимость – это планета Земля со всей атмосферой); и б) точно также должен быть подтверждён, установлен, освидетельствован или доказан факт появления права на такой объект.

Таким образом, всё отличие движимости от недвижимости состоит в процедурах оформления права, при том, не в его «статичном» состоянии, когда оно уже или ещё находится в руках известного лица, а именно в момент перехода права к приобретателю. Наглядно это демонстрирует институт сервитутов, присущий ещё Римскому классическому праву и означающий в плоской формулировке российского законодательства «право ограниченного пользования чужим земельным участком». Если открыть французский гражданский кодекс, то статья 526 гласит, что сервитут признаётся «недвижимостью по принадлежностью к объекту», а статья 690 говорит о том, что «…сервитут приобретается посредством титула [права] или владением в течение тридцати лет». В английском праве, теоретически сервитуты выделены в отдельную категорию недвижимости как incorporeal hereditaments, – то есть, наследуемое имущество, не имеющее физических характеристик.

И французский законодатель, и английские судьи чётко привязывают возникновение сервитута к сделке с другой, самостоятельной недвижимостью, и делают возможным его существование только как часть недвижимости, в пользу (крайне редко – против) которой он установлен. И наоборот: сервитут и в английском праве, и во Франции не может возникнуть по причуде собственников, на основании простого соглашения, ибо в таком случае он не будет недвижимостью (её частью), содержащей вещное право, но лишь персональным правом по договору, обязывающим только стороны этого договора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *