Ius in Rem

В классическом Римском праве выражение ius in rem означало один из видов исков, который подавался как бы против всех, против всего мира. Европейцы несколько передёрнули смысловую нагрузку понятия, сделав из него то, что в русской правовой традиции именуется как вещное право, и отправили его гулять по рукам юристов.

Наиболее чутко ius in rem выражено в германском праве, где оно включено в Гражданский кодекс и однозначно понимается как противовес обязательственному праву. То есть это право безусловное, не зависящее от взаимных обязательств сторон и существующее в пользу одного лица против всего света. Прежде всего, таковым является право собственности (Eigentum). В случае движимого имущества, право собственности возникает в момент создания вещи у лица, эту вещь сделавшего. Далее, если это лицо намерено продать, подарить или иным образом передать предмет, то оно вступает в договорные отношения с другой стороной. Как отмечалось выше, с точки зрения здравой логики любая сделка в германском праве, согласно «принципу абстрактности», содержит в себе минимум три договора: а) договор о намерениях выполнять взаимные обязательства; б) договор, посредством которого продавец получает в собственность деньги; в) договор, в результате которого покупатель приобретает право собственности на вещь.

Касательно движимых вещей эта концепция весьма полемична, ибо теоретически усложняет достаточно простые отношения по экономическому обмену. Можно было бы её оправдать тем, что если один из договоров (б) или (в) не исполняется, то другая сторона получает возможность требовать возмещение ущерба. Но, одно из принципиальных юридических различий между движимостью и недвижимостью как раз и состоит в том, что неисполнение или их недостаточное исполнение (товар, полученный с дефектом) контрактных обязательств по гражданскому договору может преследоваться иском о компенсациях, а в случае с недвижимостью покупатель не может преследовать продавца, требуя заделать трещину в доме, а обязан принять здание и землю в том виде, как они есть. Другой важный момент – недвижимость по природе не перемещаема. Факт физического контроля над недвижимостью не доказывает чистоту права, и вообще права лица, её занимающего. Отсюда, несмотря на то, что формально ius in rem в движимости и недвижимости имеет тождественное содержание на бумаге, в отношении последней возникает необходимость специального регулирования посредством системы регистрации.

 

Caveat Emptor – «Приобретатель, будь бдителен!» (лат.)  Это правовая концепция, восходящая к средним векам означает, что при сделке с  недвижимостью, продавец априори находится в более предпочтительном положении, ниже покупатель, так как последний может не знать о скрытых дефектах, например, о том, где протекает крыша, или какая часть земли подтапливается весенним паводком или разливом реки. Обязанность выяснять все недостатки недвижимого объекта полностью на совести приобретателя, так как после совершения сделки (перехода права собственности или иного вещного права) новый собственник не вправе требовать компенсаций ущерба с продавца в рамках гражданского правонарушения (деликта) или несоблюдения условий договора. Недвижимость передаётся в том виде, «как она есть», и если покупатель не позаботился провести надлежащее исследование, то все дефекты и недостатки исправляются им самим. То же самое касается прав и интересов, обременяющих недвижимость – вещный интерес, перешедший на нового приобретателя, обязывает последнего вне зависимости от того, был ли он ему раскрыт (известен) до сделки или нет. Вместе с тем, в отношении жилых квартир и домов европейское законодательство последнего времени несколько смягчает действие концепции caveat emptor в рамках законодательства о защите прав потребителей. Например, во Франции, продавец должен представить «информационный лист»  где, в зависимости от возраста строения (квартиры), обязан указать определённые недостатки (протечки, наличие насекомых (для деревянных конструкций) или иные дефекты).[1] Информационный лист не налагает обязательств на продавца в части  исправления дефектов, но в случае, если этот «лист» не был представлен приобретателю, последний может требовать возмещения ущерба после сделки. Caveat emptor совершенно игнорируется там, где новая недвижимость (помещение или здание любого назначения) приобретается прямо от застройщика. Даже в таких консервативных правовых системах как английская или американская, застройщик как минимум обязан передать объект недвижимости, годным для целей, ради которых он приобретался и несёт как минимум 12-месячную гарантию в части исправления дефектов[2].

 

 

Факты свидетельствуют о том, что земельное право в Европе (как минимум в сельской Европе, вне стен городов) появилось раньше гражданского и даже раньше самого права собственности, в том виде как оно прописано в Общегерманском гражданском уложении. Передача земли требовала специальных процедур именно вследствие того, что заключала в себе не одно право, а комплекс повинностей, целые цепочки экономических, социальных, а подчас и политических связей. Очевидно, что такая совокупность прав и обязанностей, заключенных в земле, совсем не была (и не есть) тождественна однозначно понимаемому праву собственности на движимые вещи, – вполне и достаточно доказываемому простым фактом физического контроля над предметом. Отсюда же, упомянутый выше принцип абстрактности немецкого гражданского права выглядит вполне комильфо в приложении к недвижимости: переход титула на землю (права собственности), или возникновение иного вещного права (ius in rem) не есть общегражданская сделка, ибо, несмотря на условия сопровождающего трансфер титула договора (e.g. купли-продажи), приобретатель становится собственником только после исполнения трансфера[3]. И тот же принцип абстрактности выглядит тихим ужасом, икотой душевнобольного в рамках сделки с движимостью, что подчёркивает абсолютную неравнозначность права собственности на недвижимость и права собственности на движимость: первое есть вещное право, возникающее и существующее в самом предмете; второе – персональное, контрактное право, вытекающее из намерений сторон, создающих такое право взаимным обязательством. Вопрос – зачем германские юристы с такой тщательностью, – как пуговицу на нитке, – протащили через всё Общегерманское гражданское уложение это унифицированное право собственности, этот ius in rem, в итоге разделив его регистрацией прав на недвижимость, – должен быть адресован скорее немецкой педантичности и склонности к избыточной зауми пандектистов, чем какому -либо разумному объяснению.

Французский Гражданский кодекс готовился стремительно, в течение нескольких лет, и имел одной из своих целей максимально упростить правовую среду феодальных землевладений. По слухам, неподтверждаемым источниками, Наполеон лично редактировал текст в чаяниях, что каждый гражданин сможет читать и понимать кодекс самостоятельно. Так это или иначе, но согласно кодексу 1804 года, для сделки (в том числе, с недвижимостью) достаточно было выраженного согласия сторон[4]. Очень скоро выяснилось однако, что такого простого согласия не вполне хватает, по крайней мере для банков и кредитных организаций, пролоббировавших в 1855 году поправки, в результате которых во Франции была создана система регистрации залогов и обременений, позволяющая банкам делать персональные запросы и исследования в отношении лица, чья недвижимость приобретается недвижимость. Ещё через сто лет, в 1955 году система регистрации была усовершенствована с целью обеспечить доступ широкой публики к изучению титулов (прав)[5] и иных прав, связанных с землёй. Кроме того, для более эффективного её функционирования была введена должность залогового регистратора (conservateur des hypothèques), – лица, проверяющего действительность сделки в части соблюдения формальностей. В общих чертах, тем не менее, французская правовая система[6] осталась неизменной со времени перового Гражданского кодекса в том плане, что более чем какая-либо иная, она преследовала, – по крайней мере на поверхностный взгляд, – задачу облегчить сделки с недвижимостью, максимально приблизив их к общегражданским договорам, то есть сделать идентичными вещные права земельного законодательства и персональные, договорные обязательства цивильного права. Тенденция эта прервалась довольно скоро даже в теории, не говоря уже о практике. Например, Гражданский кодекс прямо рассматривал здания как отдельные объекты недвижимости, не связанные с землёй[7], что несколько противоречило принципу «приращения» (accession), утверждавшему принадлежность всего, что находится над и под землёй самой земле (собственностью на неё)[8]. В 1866 Кассационный (апелляционный) суд Франции подтвердил необходимость создания особых прав на землю, если на ней расположено строение, принадлежащее не собственнику этой земли[9]. Таким образом, получили признание вещные права, отличные от права собственности, позволяющие занимать чужую территорию собственнику здания.

Та лёгкость, даже ветреность, с каковой французский гражданский кодекс оперирует с недвижимостью, а точнее то, как статьи законодательства игнорируют различие вещных и персональных прав, компенсируется и объясняется ролью нотариусов в оформлении сделок. Во Франции нотариусы рассматриваются как «публичные» (но не государственные) служащие, под чьим монопольным оком находится вся практическая отрасль права недвижимости. Традиция, неуклонно поддерживаемая нотариусами, привела к тому, что фактическая сделка с недвижимостью во Франции полностью соответствует положениям германского права, как бы это не показалось смешным. Сделка начинается с предварительного договора[10], в течение семи дней после подписания которого стороны имеют право отказаться от сделки. После этого срока договор обязывает продавца и покупателя завершить намерения, то есть, в рамках германского права это как раз обязательственный договор, понуждающий стороны к исполнению соглашения. В договоре отражаются согласие сторон, цена и иные существенные условия (conditions suspensive)[11]. По подписанию продавец вносит аванс в размере 5-10% от оговоренной суммы. Далее предварительный договор передаётся нотариусу по недвижимости, который составляет договор купли-продажи и нотариальный трансфер о переходе права собственности (или иного). Формально, французское законодательство считает, что переход титула (права) совпадает с моментом передачи денег. На деле, это задача и обязанность нотариуса: обеспечить с одной стороны получение денег продавцом и приобретение титула покупателем. Таким образом, французский нотариус полностью контролирует все процессы, связанные со сделкой, что подразумевает в числе прочего, следующее: нотариус обязан исследовать (подтвердить) титул продавца[12]; нотариус обязан изучить наличие обременений и залогов в отношении недвижимости и отразить все вещные права в трансфере (сервитуты, обременения и т.п.); нотариус обеспечивает вступление в фактическое владение покупателя (для чего он может резервировать часть суммы по договору до того момента, как продавец физически покинет недвижимость); точно также нотариус обеспечивает получение денег продавцом (все расчёты проводятся не между сторонами, но через нотариуса), – если покупатель не доплатил часть суммы, то трансфер, составленный нотариусом, не нуждается в утверждении судом (т.е. служит как бы исполнительным листом сам по себе); нотариус также несёт полную ответственность по уплате сторонами всех налогов и пошлин; наконец сам по себе трансфер недвижимости и/ или договор купли-продажи может быть даже не подписан сторонами[13], но если он имеет печать нотариуса, то сделка считается совершённой. Такое положение нотариусов во Франции позволяет в полной мере считать их элементами «частной» системы регистрации сделок, – именно нотариусы несут абсолютную ответственность за возникновение и переход вещных прав и именно поэтому гражданское законодательство довольно обще и неартикулировано формулирует все вопросы касательно вещных и персональных прав.

Английское право максимально отдалено от теоретических эстетик континента. Вещное право (right in rem) ограничено академической скамьёй и аудиторией международных конференций. Слово property в английском языке меняет своё значение с умозрительного права [собственности] на материальную «недвижимость» также стремительно как погода – серое небо Лондона на тучи, и при этом совершенно отсутствует в словаре профессионального юриста. Понятия, связанные с правовым режимом владения землёй, на континенте рафинировались гражданскими кодексами; в Англии они сохранили своё средневековое звучание и оттиски смысла и именно поэтому на Британских островах в учебниках, раздаточных материалах и на конференциях недвижимость, включающая вещное право (real property) делится на материально наследуемое[14] и нематериально наследуемое[15], а в юридической практике определяется исключительно как estate, – поместье, имение. Однако буквальный перевод этого термина не соответствует содержанию: имение (estate) – это и правовой статус недвижимости, и сама недвижимость, это (и только это!) – то, что может предаваться другому лицу в рамках сделки, влекущей трансфер недвижимости и передачу прав на неё. В понимании немецких юристов английское «имение» безусловно содержит в себе вещное право, ius in rem, а в самой Англии этот же факт подчёркивается тем, что передача «имения» возможна только через трансфер (deed), то есть по правилам земельного права, а не цивильного, регулирующего сделки с движимостью (то есть создание и оборот персональных прав).

Имение, как, впрочем, и права собственности на континенте, являются лишь базовым, основным правом, «влитым» в объект недвижимости. К ним прикрепляются иные, содержащие меньший объём возможностей права, в Англии называемые интересы в земле (interests in land). Эти права могут быть несамостоятельными, обслуживающими иные участки земли или объекты недвижимости (сервитут) или же относиться к конкретному лицу, порой давно уже не имеющему никакой связи с землёй[16] (то есть иметь как вещную природу, так и персональный характер). Именно в этой части английское право максимально усложнено в сравнении с иными европейскими системами, по большей части зачистившими правовое поле от феодальных инцидентов с помощью гражданских кодексов. Континентальные юрисдикции строго ограничивают возникновение новых вещных прав: их появление и утверждение может быть инспирировано либо исключительно законодателем, либо законодателем и высшими судебными инстанциями. В Англии данная линия строго поддерживалась судами до тех пор, пока урбанизация XIX века не поставила неразрешимых, – с точки зрения феодального права – задач. В итоге, вещные права и без того включавшие широкий спектр средневековых инцидентов, пополнились новыми видами, по большей части ограничительного характера. Не удивительно, что в Англии, помимо вполне себе банальных ограничений в части запрета на вырубку парка, или предоставления права на проход, в числе обременений можно встретить недоуплаченные налоги за наследство, или требование о выплате комиссии в пользу лица, выступавшего у предыдущего собственника доверителем по сделке, или императивное право предоставлять часть участка под ярмарку по летним четвергам и т.д. и т.п.

Читать следующую главу: «Права на недвижимость»

[1] Продавец также обязан указывать площадь объекта недвижимости. Если расхождение измеренной им площади с фактической составит более 5%, то покупатель вправе требовать соразмерное уменьшение цены.

[2] Во многих правовых системах на этот же срок резервируется окончательная оплата в размере 5-10%. Альтернативно, оригинальный собственник (и даже последующие приобретатели) имеют право гражданского иска против застройщика в течение определённого срока и против – архитектора (если дефекты касаются проектирования) – порой бессрочно.

[3] В Германии это «исполнение» фиксируется дважды: заверение нотариусом трансфера и последующей регистрацией права. Согласно общим положением, право собственности возникает с момента регистрации. Однако, при залоге, залогодержатель может требовать передачи титула в свою пользу без регистрации, но с заверением нотариуса (см. ниже).

[4] L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes – Обязательство передать вещь [считается] завершённым при выражении согласия сторонами договора.

[5] Регистрация недвижимости Франции только констатирует факт совершения сделки для третьих лиц.

[6] Очень близко к французской системе находятся гражданские законодательства Бельгии, Италии и Португалии.

[7] Статья 518 Кодекса 1804 года – Les fonds de terre et les timens sont immeubles par leur nature (Земля и строения являются недвижимостью по своей природе).

[8] Ст. 546 и 552 – La propriédu sol emporte la propriédu dessus et du dessous (Собственность на землю несёт в себе собственность на всё, что под ней и над ней).

[9] «Право на поверхность» – droit de superficie. В современном законодательстве таковым является «строительная аренда» (bail à construction).

[10] Данный договор имеет разные названия: для ещё не построенных зданий – контракт резервирования (contrat de reservation); для существующей недвижимости – компромисс (compromis) или обещание покупки (promesse de vent).

[11] Этими условиями покупатель может защитить себя от рисков, например, недофинансирования, – если банк отказывает ему в кредите, он может без потерь выйти из этого договоре по предъявлении письменного отказа.

[12] Титул (право) продавца должно быть исследовано на тридцать лет назад, – то есть нотариус обязан проверить легитимность всех сделок с недвижимостью, случавшихся в течение тридцати лет до момента подписания текущего договора.

[13] Обязанность нотариуса заключается в том, чтобы прочитать условия договора купли-продажи и траснсфера сторонам, так как их обязательства подтверждены предварительным договором, то достаточно печати нотариуса, чтобы сделка (и переход права собственности) приобрела юридическую силу.

[14] Corporeal Hereditaments – подразумевает землю (недвижимость) и право, позволяющее полностью контролировать эту землю единолично, в исключение других лиц (например собственность).

[15] Incorporeal Hereditaments – соотносится с «малыми» правами, позволяющими использовать или получать выгоды «частично» или с части земельного участка (e.g. – сервитут), как в отношении другого участка земли, так и в отношении персоны, не являющейся собственником (владельцем) этой земли.

[16] Например, вышеупомянутые обременение рентой в Англии (rentcharge) и тринадцатый пенни в Нидерландах (dertiende penning ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *