Кадастр

При всём страхе, рождаемым звучанием этого слова для уха несведущего человека, кадастр – всего лишь архив, или, – в современном мире, – база данных, содержащая плановую и картографическую информацию о земельных участках. Парадокс кадастра в том, что он сам есть лишь результат длительных, дорогостоящих и зачастую бессмысленных – если они проводятся бессистемно – работ по межеванию земельных участков. Ни один из когда-либо составлявшихся кадастров не достиг изначально заявленной цели, при том что каждый из них требовал невероятных финансовых затрат, окупаемость которых крайне сомнительна даже спустя столетия. Тем не менее, кадастры прокормили до сыта и сделали карьеры поколениям землемеров на трёх континентах минимум, что не может не расцениваться в качестве одного из позитивных итогов. Другим стала возможность постфактум, спустя двести лет после завершения первого полноценного кадастра, постулировать его как:

земельно-правовую информационную систему, базовой учётной единицей в которой выступает парцелла[1].

Оказалось, что множество проблем, связанных с землевладением, крылось как раз в отсутствии артикулированной единицы права, то есть некоего пространства, которое можно было охарактеризовать и идентифицировать в качестве объекта сделки. В Европе, те или иные виды описаний земельных участков существовали с глубоких феодальных времён, и, как правило, носили форму семантического определения границ, прикладывавшегося к юридическим документам. Например, если в трансфере передаваемый объект фиксировался в виде «земля, известная, как Чёрный бор, северная граница которой пересекается с владением, известным как Красная роща, далее проходит сто футов вдоль леса до яблони, рядом с озером Испитое, и от неё четыреста футов на юг вдоль дороги, известной как «направление в Тьмутаракань» и т.д.», то отдельно, с определённого момента стал прилагаться чертёж. С развитием технологий, направления стали заменяться геодезическими румбами, поворотные точки там, где не было естественных элементов ландшафта, начали обозначать межевыми знаками, что, впрочем, не стачивало краеугольный камень этих процедур, заключавшийся в отсутствии какой-либо системы. Каждый собственник был волен оформлять описания в том, виде как это ему было достаточно и необходимо на момент сделки и естественно, что сделки с соседними участками с промежутками в пятьдесят-семьдесят лет, могли содержать различное описание границы между ними. Более того, сама граница, будучи лесом, рекой или проездом, менялась со временем. Если ситуация с правами вполне урегулировалась с устоявшимися требованиями к текстовке трансфера, то границы этих самих прав на протяжении веков являлись предметом отдельных споров. Поэтому главная и самая очевидная заслуга европейских кадастров в их системности, в том, что работы проводились по всем территориям, охватывая каждый земельный участок в частном владении без исключения. Кадастры, вернее границы, установленные в ходе их формирования, нигде и никогда не претендовали на юридическую значимость, – какие-либо трения о меже по-прежнему разрешались в судах даже после создания кадастров, но очевидное их преимущество было как раз в том, что они уменьшали поводы к пограничным тяжбам, идентифицируя земельный участок наиболее эффективным методом с точки зрения публичной власти, зачастую на основе имеющегося картографического материала, без экивоков к пользе той или иной стороны.

 

 

Слово «кадастр» восходит к греческому κατὰ στίχον, «строка за строкой», «вниз по строке», использовавшегося для обозначения описи имущества, подлежащего налогообложению в Византии и в этих же целях заимствованное венецианцами, откуда, собственно, и приобрело итальянский душок как catasto. В отношении к земле, кадастр впервые применяется во владениях испанских Габсбургов, где он явился как несовершенная система декларативного описания налогооблагаемых земель с учётом их сельскохозяйственной ценности. Империя оказалась слишком разнородной, протяжённой, дифференцированной в части феодальных повинностей и прав императоров, чтобы кадастр получил какую-то единую методику. В итоге, самой продвинутой, с точки зрения организации работ и привлечения ресурсов, оказалась Ломбардия, где, во-первых, имелся собственный неплохой бюджет, а во-вторых, нашлись люди, сумевшие найти и обосновать методы его освоения. Ими оказались судебный математик Маринони и искушённый магистрат Де Миро. Революционность их идеи заключалось в том, что налогообложение привязывалось не к персоналии, но к участку земли, используемой кем-либо. А для того, чтобы описать такой участок земли, применялись новейшие методы едва зарождавшейся тогда геодезии. Номинально, к середине XVIII века кадастр охватывал территории Каталонии, Кастилии, Пьемонта и Люксембурга, но всё это были реестры пахотных земель, без какой-либо картографии. И лишь оконченный в 1760 году миланский кадастр (и немного позже дополненный его методиками кадастр Пьемонта и Савойи), действительно имел ценность с точки зрения системы, обладающей какой-либо эффективностью. Несмотря на критичность соотношения затрат на создание такой системы даже в простейшем её виде (семантическое описание на основе деклараций) и эффекта от её внедрения, подмеченную позже Адамом Смитом, кадастр заразил соседние страны и, в первую очередь, – Францию. Дореволюционная Франция была раздроблена не только по правовому признаку, но и по системе налогообложения: в отдельных провинциях применялся taille réelle, а в остальной стране, − taille personnelle. Угодья подверженные реальному налогу (taille réelle), заносились в протореестр земель, − compoix, составлявшийся с тринадцатого века, и являвшийся списком налогооблагаемых земельных участков, не отражавшим статус собственника, − т.е. налог в этих провинциях привязывался к налогооблагаемому объекту и уплачивался владельцами вне зависимости от их принадлежности к тому или иному сословию. Вместе с тем, статус налогоплательщика позволял принимать участие в выборах в местные советы, которые проводили оценку земель для налогообложения; то есть для южных дворян ситуация не требовала каких-либо реформ именно потому, что перевод их на персональный налог (taille personnelle) лишал возможности влияния на его исчисление и предавал их в руки откупщиков. В большинстве же провинций, налогообложению подвергались только земли, записанные не на дворян, а оценка и сбор налогов продавались откупщикам. Отсюда, аристократы центральных и северных провинций видели в реформах угрозу потерять привилегии по неуплате налога со своих родовых имений. В итоге, первая робкая попытка провести общий генеральный кадастр, с учётом опыта Ломбардии, предложенная Генеральным инспектором финансов Берти в апреле 1763 года, вполне ожидаемо провалилась и свелась к региональным реформам (Иль-де-Франс, Эльзас, Гиень, Корсика). Второй заход состоялся в 1791 году, когда королевским декретом, с подачи Учредительного собрания, было утверждено проведение кадастра по всей стране. Вследствие нехватки финансов идея была тут же заморожена, полномочия по картографированию территорий переданы на места, – в департаменты и коммуны, а созданное скорее для сохранения видимости работ Кадастровое Бюро почётно обязали издавать стандарты для отрасли. Возглавивший Бюро Гаспар Франсуа де Прони предложил комплексный подход – формирование карт в трёх масштабах разной генерализации, одновременное межевание границ участков собственности и ландшафта (топографическая съёмка) и экономическая оценка земель. Однако все эти начинания закончились на создании Школы геодезистов для кадастра. Далее всё скатилось к местным инициативам: где-то департаменты ещё проводили межевание культивируемых земель с их оценкой, но в большинстве случаев работы свелись к налогообложению по декларациям. В итоге, когда в 1807 году, за кадастр взялся сам Наполеон, единственным, что осталось от идей де Прони, было межевание по участкам собственности. Тем не менее, несмотря на все трудности, включая значительные затраты со стороны публичной власти, цепная реакция разрослась по всей Европе и в той или иной мере, к концу XIX века кадастр был закончен во многих европейских странах, чему, безусловно, способствовало устройство регистрационных систем, так как учётная единица – участок налогообложения / прав – оставалась фактически неизменной и там и там.

С начала двадцатого века Швеция начала синхронизировать сведения планового материала, хранившегося в муниципалитетах и изменения в правах, возникающие при сделках, данные о которых в виде копий передавались в локальные земельные суды. Если в результате сделки, участок подвергался делению, либо объединению, либо возникал сервитут, либо требовались иные корректировки или дополнения в части его описания, то такие изменения отражались не только в реестре прав, но и на планах.  В 1974 году был начат проект по автоматизации двух реестров (реестра земель/прав и реестра недвижимости/кадастр) и обмену информации между ними в электронном виде. К началу девяностых, с внедрением интернета, эта система стала первым кадастром в современном понимании.

 

 

Опыт формирования кадастров в Европе демонстрирует всю их затратность и протяжённость во времени: даже самый ранний и скромный по охвату территории ломбардский кадастр проводился сорок лет. В других странах континента межевания длились столетия, за которые менялись точность и приёмы геодезических измерений, точно также как правовое регулирование недвижимости, фрагментируя и дробя правовой ландшафт измеренной местности, и в той же мере эти процессы имеют место и сейчас, с ростом городов в высоту, глубину и масштабно меняющимся представлениям о недвижимости, как о чём-то определённом вертикальными границами заборов или рек.

За океанами, на вновь осваиваемых территориях вопросы межевания оказались более чувствительными. В острейший узел там переплелось несколько ключевых проблем: во-первых, притязания публичной власти как единственного собственника неосвоенных территорий, во-вторых, точно такие же притязания скваттеров (лиц, «самовольно» занявших участки, порой задолго до появления на сопредельных территориях самой власти), и в-третьих, организационный коллапс, вызванный с одной стороны, наплывом колонистов, а с другой – нехваткой профессиональных кадров (в первую очередь – юристов и землеустроителей, но также и сугубо административных), отсутствием методик и опыта вовлечения в оборот новых участков, желанием скорейшего получения дохода в том или ином виде (налоги, аренда, сборы) с новых поселенцев, и спорами как между самими скваттерами, так и между ними и коренным населением. Отдельной проблемой были ошибки землеустроителей, вызванные несовершенством приборов и техник межевания, – если на континенте новые технические возможности «вращивались» в общие методики постепенно, так что для судов более раннее описания всегда имели приоритет, даже если они менее точны (например, граница леса или берег озера)[2], то на колонизируемых пространствах, в отсутствие иных материалов, кроме непосредственных измерений, результаты работ землеустроителей приходилось перемерять с периодической частотой[3].

В любом случае, все проекты систематического межевания оказались дорогостоящими и длительными. Их результатом было картографирование территории в смысле обеспечения планами границ земельных участков органов публичной власти, и лишь постфактум это декларировалось как «для целей налогообложения», «для поддержки системы регистрации», «для уменьшения пограничным споров» и т.д. и т.п.

Ажиотаж кадастров несколько спал в первой половине двадцатого века, с возникновением системы градостроительного планирования. Оказалось, что те же самые работы, что представлялись необходимыми для составления кадастра, могут быть выполнены в рамках реализации земельной политики на самом низшем уровне – муниципальном. Планы освоения территорий, утверждённые и прошедшие публичные слушания, будучи вынесенными на местность, дают тот же результат, что и межевание в иных целях. Стремительная урбанизация сместила вопрос кадастров именно в эту плоскость – если в девятнадцатом века принципиальной целью межевания было формирование границ объекта недвижимости либо как единицы налогообложения, либо как правового элемента, отделяющего права разных лиц, то в двадцатом, посредством того же межевания, публичная власть смогла регулировать концептуальное развитие территорий в нужном ей русле до того, как каждый из вновь образуемых объектов недвижимости в рамках городского плана развития приобретёт собственника.

 

 

Двадцатого мая 1785 года Континентальный Конгресс принял «Постановление для утверждения способа размещения и распределения земель в западных территориях и для иных целей, в данном постановлении упомянутых». Данный акт стал точкой отсчета создания новой Системы публичного землеустройства (Public Land Survey System – PLSS), охватившей центральные и западные штаты, в то время как исконные тринадцать штатов по-прежнему применяют английскую систему описания границ называемую «системой межей и отметок» (bounds and metes). Непосредственные работы по межеванию федеральных земель начались значительно позже, с приобретением французских территорий и последующим расширением США. Общий принцип был таков, что все включаемые в США незанятые территории (то есть не населенные пункты) являются  собственностью федерального правительства (Public Domain). Включаться в оборот они должны через передачу (если речь о федеральных структурах) или продажу либо напрямую частным лицам (в том числе концессионерам), либо муниципалитету (графству). В любом случае, перед отчуждением из федеральной собственности, – какого бы малого участка оно не касалось – такие территории должны иметь границы, установленные в соответствии с методиками Бюро по землеустройству и утверждённые самим Бюро[4]. В общих чертах методика межевания федеральной собственности включает следующие компоненты:

  • федеральные земли должны быть разбиты на районы (townships), имеющие форму квадрата со сторонами в шесть миль[5];
  • начальная точка закрепляется межевым знаком, далее от неё устанавливается направление север-юг по истинному меридиану и откладывается шестимильная сторона, называемая «принципиальным меридианом»; далее под прямым углом устанавливаются иные стороны шестимильного квадрата;
  • если какая-либо сторона шестимильного квадрата упирается в индейскую резервацию, или массив земель отчужденный ранее 18 мая 1796 года, или в судоходный (навигационный) водный объект[6], то такая линия продолжается в том направлении, каковое требуют конкретные обстоятельства или ситуация на местности (такие районы называются «фракционные»);
  • после установления границ шестимильного района, происходит разбивка на квадраты со сторонами в одну милю (секции) по тем же принципам, так что каждая секция образует площадь в 640 акров; секции могут делиться на ещё более мелкие подсекции и далее на четверть-секции, если это необходимо; при разбивке на секции межевой знак устанавливается через каждые полмили;
  • в тех случаях, когда внешняя линия района (вне зависимости от того разделена она на секции и подсекции или нет), превышает или не дотягивает до необходимых шести миль, такой избыток или недостаток отмечается особо и добавляется или вычитается из западной или северной секции (или подсекции) в таком районе в зависимости от того, является ли ошибка вероятной в линиях восток-запад или север-юг; такие секции и подсекции, граничащие по западной или северной стороне района должны считаться и продаваться как участки содержащие остаток площади от общей площади всех иных секций, имеющих установленную нормативами площадь (т.е. 640 акров);
  • землеустроитель должен отмечать в своем журнале действительную ситуацию на местности и отображать все залежи полезных ископаемых (заметные невооруженным взглядом), соляные озера, источники и все водные объекты, через которые проходят устанавливаемые им линии, приблизительное качество почв (e.g. – песчаная, скалистая и т.п.), делать описания лесов (типы деревьев, кустарников и т.п.), отмечать все антропогенные улучшения, низинные (подтапливаемые) земли и т.п., – то есть собирать и фиксировать максиму информации, детальность которой зависит от конкретного измерения, то есть, если это шестимильный район, то описания касаются некоторого расстояния от устанавливаемых линий (как правило, до ста метров), если это граница секции – то необходимо делать более детальные пометки и так далее ;
  • после измерений, все материалы (включая полевые журналы) передаются Бюро по землеустройству (до 1946 года – в Департамент внутренних дел), где на их основании подготавливается «плат» (plat) шестимильного района; плат представляет собой чертёж, исполненный в масштабе и отражающим все измеренные линии, отмеченные элементы ландшафта, топографию (там, где она необходимо), площади образованных парцелл т.п.; платы утверждаются директором Бюро по землеустройству, после чего все границы, отражённые в плате приобретают юридическую значимость[7];
  • любое новое (продолжающееся) землеустройство должно вестись от существующих межевых знаков; если существующая отметка установлена ошибочно (даже будучи утверждённой), то эти отметки подлежат переустройству[8].

Система федерального межевания ограничена утверждением плата шестимильного района, который в свою очередь (если предусмотрена передача части земель из плата) дробится на сколь угодно мелкие площади, как того требует конкретная ситуация, но таким образом, что один участок земли не может быть передан из федеральной собственности, если его границы не отмечены (и утверждены) в шестимильном плате.

Земли, находящиеся в собственности штатов или крупные землевладения размежевываются согласно регулированию, принятому в каждом конкретном штате. На востоке, это, как правило, исконная британская система границ и отметок (bounds and metes system – семантическое описание границы в настоящее время дополняемая измерениями там, где нет чётких элементов ландшафта); большинство центральных и западных штаты применяют системы, сходные с федеральной. Однако на низшем, муниципальном (иногда и графств) уровне, требующим самой высокой детализации практически повсюду применяется система называемая «системой межевания участков и кварталов» (the lot and block survey system). Она возникла в девятнадцатом столетии, когда в ходе стремительной урбанизации частные собственники дробили свои владения на маленькие участки с целью оптимизации прибыли за счёт «розничной» продажи земли. Муниципалитеты, в свою очередь, стали стремиться контролировать этот процесс, чтобы с одной стороны, пресечь несанкционированное разрастание жилых зон, а с другой – формировать устойчивую ценность участков путём обеспечения их соответствующей инфраструктурой до того, как они перейдут в частные руки. В 1916 году Нью-Йорк принимает Акт об утверждении зонирования территорий. Постепенно схожие положения появляются в остальных штатах и их муниципалитетах, таким образом, что ни одно вовлечение земельных участков в гражданский оборот в черте городов не может происходить без утверждения соответствующего плата комиссией муниципалитета (даже если участки находятся в частной собственности). Система межевания участков и кварталов, таким образом, подразумевает обязательность межевания земельных участков в соответствии с материалами планирования до их продажи частным владельцам или застройщикам. Межевание осуществляется в рамках утверждённых платов, содержание и виды которых варьируются от муниципалитета к муниципалитету и от штата к штату, – например, довольно часто составляются сначала платы на квартал, с выделением территорий под улицы и инфраструктуру,, а затем уже производится отдельно разбивка на участки. Наиболее распространённые виды платов включают в себя:

  • плат консолидации (составляется при приобретении одним собственником нескольких соседствующих участков);
  • разбивочный плат (разрабатывается при делении участков на меньшие);
  • корректировочный плат (составляется для внесения небольших изменений в существующие границы, вызванные ошибками землеустроителей или иных органов; применение таких платов строго регламентировано);
  • плат упразднения (создается в тех случаях, когда необходимо отметить предыдущий плат; использование данного плата в большинстве муниципалитетов ограничено случаями, при которых ранее образованные участки не были проданы и/или на них не началось строительство в течение определенного времени).

Подготовка платов может включать в себя детальные требования к площади и конфигурации участков, к размеру пятна застройки и этажности, необходимость установления сервитутов и иных прав в пользу тех или иных участков и т.п.

 

 

Начиная со второй половины прошлого столетия, кадастры получили новый импульс развития. Компьютеризация, ставшая ежедневной рутиной, позволила перевести в цифрой вид как плановые материалы, так и реестры, содержавшие правовую информацию и совместить их не только друг с другом, но и с любыми иными материалами, касающихся объектов недвижимости, что позволило рассматривать кадастр как земельно-правовую информационную систему.

В ходе эволюции кадастров выяснилось, что там, где землеустроители в силу каких-либо причин, принимали функции не просто технических геодезистов, слепых проводников правовой системы, но были также наделены полномочиями в части осуществления юридически значимых действий (установление сервитутов или выявление объектов общего пользования), система учёта объектов недвижимости может быть не просто информационной картинкой, но и включать в себя юридические элементы. Например, сервитут на право прохода, описанный текстуально, может в равной мере подразумевать и обременение всего участка, и использование только его части, и касаться строго существующих дорожек. Обрисованный на плане в виде пунктира, он уже не требует дополнительного юридического толкования. Точно также, объект недвижимости (допустим, детская площадка), созданный и/или используемый совместно несколькими собственниками на плане оформляется гораздо легче, нежели словами в трансфере при продаже одного из участков, собственник которого уполномочен на использование такого общего объекта. И если подобный объект предполагает постоянные затраты (к примеру, потребление воды или электричества), то и долю участия в общих затратах и её изменение (при переходе участков в одни руки или разделе) значительно проще отражать вне рамок договора о сделке. Именно такие системы, – задачей которых является не создание красивого чертежа, информирующего обо всём, что есть на участке, вплоть до прогноза погоды на два века вперёд, но именно системное межевание, определяющее условия использования существующих объектов недвижимости в рамках установленных публичных правил и частных прав, к наибольшей выгоде всех участков по соседству, – могут быть признаны эффективными кадастрами.

 

В 1792 году, через четыре года после появления первых поселенцев в Австралии, губернатору было разрешено передавать Королевские земли (Crown lands – все неосвоенные территории) в частные руки бесплатно. В 1810 году губернатор Макквайр, желая исправить не совсем законную деятельность предшественника, отозвал многие из грантов участков, хотя часть из них позже переутвердил. В 1825 году началось общее межевание заселённых территорий (на тот момент – 19 графств в районе Сиднея), завершившееся через 9 лет. В 1831 формально бесплатная раздача земли была прекращена и публичные земли могли отчуждаться только через аукцион, что, впрочем, не остановило, а только подстегнуло процесс самозахвата Королевских земель. В 1836 году властями в метрополии предпринимается первая попытка обуздать скваттеров путем признания их прав (если они согласятся) или же передачи таковых тем, кто ими воспользуется в качестве аренды (сумму определили как 10 фунтов стерлингов в год). Спустя ещё десять лет, в 1847, вся территория Нового Южного Уэльса (первый австралийский штат) делится на три района – заселённые территории (19 графств плюс земли вокруг городов), на которых скваттеру можно было получить (признать права на) используемый участок на правах годовой аренды; срединные районы, где аренда «выдавалась» на 8 лет и незаселенные территории, где права скваттера могли приравниваться к 14-летней аренде. Такая аренда подразумевала выделение земли для пастбищ, хотя арендатор мог обрабатывать землю в количествах, необходимых для обеспечения семьи. В течение срока действия аренды, права собственности не могли быть выкуплены никем, кроме арендатора. Выкуп мог быть оформлен как поэтапный, по участкам размером в 160 акров с минимальной ценой в один фунт за акр. Отдельно регулирование оговаривало форму выделяемого участка (минимум две границы должны были быть параллельными; устанавливалась максимальная ширина и длина участков). По истечении срока аренды, губернатор имел право выставить участок на аукцион; в случае, если участок покупался не арендатором, последнему компенсировали все улучшения, сделанные им. Вместе с тем, темпы заселения не совпадали с возможностями землеустроителей, так, что те участки, на которые были поданы заявления, годами могли ожидать соответствующих измерений. Поэтому первой задачей правительства, получившего автономию, стала скорейшая передача земли хотя бы в аренду, ибо таким образом наполнялся суверенный бюджет штата. Акт об отчуждении земель Короны (Crown Land Alienation Act, 1861) узаконил практику передачи земель без межевания, определив её как свободный выбор без землеустройства (free selection before survey) или, как этот процесс стал называться в кругах профессионалов – «условное приобретение» (conditional purchase). Любой желающий лично, либо через агента мог подать заявку на приобретение участка в любом незанятом месте (исключение составляли городские и смежные с ними земли и участки, находящиеся под лицензией на разработку полезных ископаемых) площадью от 40 до 320 акров, при том последняя цифра была максимальной (то есть можно было подать любое количество заявок так, чтобы общая площадь не превышала 320 акров). Условия получения земли под такую заявку включали в себя а) обязательность проживания на испрашиваемом участке в течение года и б) устройство любых улучшений (колодцы, строения, водотоки и .т.д.) на испрашиваемом участке на сумму не менее одного фунта за каждый акр в течение того же года (т.е. если испрашивался участок площадью 50 акров, заявитель должен был инвестировать в него не менее 50 фунтов за первый год). Через три года заявитель (или то лицо, которому он передал заявленный интерес) обязывался оплатить разницу между начальной стоимостью участка и произведёнными улучшениями или же оплатить аренду в размере 5 процентов от указанного баланса, образовавшегося на начало каждого из трёх лет. В ином случае, правительство штата либо выставляло этот участок на тендер, либо резервировало его для публичных нужд. Даже для поверхностного взгляда совершенно очевидно, что эта система не могла решить проблем, а наоборот, привела к самым неблагоприятным последствиям. Во-первых, заявители, само собой, хотели получить максимум, а потому «бронировали» участки по принципу «чем больше, тем лучше» (одно и то же лицо делало заявления с разницей в пару месяцев на 3-4-5-6 участков). Во-вторых, межевание предусматривалось провести в течение года после подачи заявления, фактически землеустроители выезжали через полтора-два, их работа и её утверждение занимали ещё столько же или даже больше лет. В-третьих, Департамент земель, ответственный за эту процедуру также не успевал рассматривать все заявки в установленные сроки. К этому примешивались споры между заявителями по новому закону и обладателями преимущественных прав, вытекавших из аренды, санкционированной законом 1847 года. Ситуация усугублялась слабыми методиками межевания и недостаточным профессионализмом землеустроителей[9], что совокупно продолжило новые интервенции законодателей. В 1884 предыдущий Акт об отчуждении земель Короны был полностью заменён. Главные новшества были административными – вместо одного центрального офиса в Сиднее в Департаменте земель были образованы 3 районных отделения, и к каждому из них был придан землеустроитель. Все земли скваттеров, не перешедшие в собственность, делились на две равные части – арендуемые земли (в значительной мере по принципам 1847 года) и «возобновляемые» земли. Последние подлежали всё той же системе «условных приобретений», однако с более жёсткими требованиями, и могли арендоваться скваттерами на условиях годичного разрешения до определения их судьбы либо посредством подтверждения условной покупки, либо через аукционы. Следующие правки подоспели к 1895 году, однако к этому моменту самые серьёзные проблемы скваттеров если и не были разрешены окончательно, то значительно утратили актуальность естественным путём – засуха и нашествие кроликов разорили большинство из них. История «условных приобретений» продолжалась вплоть 1989 года, хотя улучшение качества образования землеустроителей, совершенствование методик и децентрализация процесса межевания фактически сняли множество проблем уже в начале двадцатого века.

 

 

 

С другой стороны, именно сегодня понятно, что какого бы уровня не был кадастр, – будь то немецкая или голландская модели, понимающие его исключительно как плановую составляющую; или шведская и австралийская, рассматривающие кадастр как полноценную часть системы регистрации прав, поддерживающую и дополняющую её, часть, без которой сама система регистрации была бы неполной и в ряде случаев вызывала бы хаос, – ключевой его элемент, цель и функция – это определение и идентификация объекта недвижимости в качестве учётной единицы. При том, определение весьма условное, ибо, несмотря на весь технический прогресс, на географические информационные системы, спутниковое позиционирование и миллиметровую точность, всё равно существуют и всегда будут существовать непараллельность меридианов, выраженная в прямоугольной проекции, погрешность иголки циркуля на плане и диаметр вешки, воткнутой в землю, коллимационная ошибка и место нуля вне его, неопределённость истинного севера и общая невязка геоида, кривизна земли и некоторых рук, неисправимые ни косостью отдельных глаз, ни отточенной прямотой визирования их оси, и, наконец, главный постулат геодезии о том, что ни одно измерение не может быть повторено дважды с абсолютной тождественностью[10].

Читать следующую главу: «Парцелла / «Кулёк прав»»

[1] См. FIG (Fédération Internationale des Géomètres – Международная Федерация Землеустроителей) Statement on Cadastre.

[2] Этот общий подход закреплён также и в США делом Lane v. United States, 274 Fed. 290 (1921), – в ходе публичного землеустройства описанные русла и отметки разливов  рек не считаются юридической границей. Если в промежуток времени между утверждённым межеванием и непосредственно продажей (передачей) федеральных земель река изменила русло, то для оценки принимается площадь, ограниченная берегом реки, существовавшем на момент межевания; а юридической границей будет отметка разлива изменившегося русла.

[3] Пожалуй, самый известный и дорогой случай ошибки землеустроителей, в результате которой целый штат лишился более тысячи квадратных километров, случился в Австралии в XIX веке. При образовании колонии Южная Австралия граница между нею и уже существовавшим Новым Южным Уэльсом была принята как 141 градус восточной долготы по Гринвичу. В 1839 году офицер Королевского флота Чарльз Тайлер выложил стрелкой границу на песчаном берегу из камней известняка, которая затем послужила точкой отсчёта дальнейших межеваний. Их было два – в 1847 экспедиция Генри Уэйда за 9 месяцев измерений дошла до 36-ой параллели, где, вконец обессилев от не лучших климатических условий, потеряла последние инструменты и надежду завершить работу; через 2 года начатое закончил Эдвард Уайт (бывший в экспедиции Уэйда представителем Южной Австралии), мужественно пережив дезертирство половины бригады рабочих, гибель всех лошадей и собственную почти смерть (ему пришлось пить кровь последней лошади, чтобы не скончаться от жажды). Установленная граница была утверждена правительствами Южной Австралии и Нового Южного Уэльса. В 1868 году границу решили проверить с помощью более совершенной техники. По соглашению обоих штатов была создана экспедиция, состоящая из Джорджа Смоллей, представлявшего астрономическое сообщество Нового Южного Уэльса и вооружённого телескопом, и суперинтенданта Управления телеграфа Южной Австралии Чарльза Тодда, прихватившего с собой последней модели, единственный в Австралии того времени, теодолит. По итогам их совместной прогулки оказалось, что исходная граница установлена на 3,3 км западней 141 градуса, и это дало основание правительству Южной Австралии подать иск с требованием пересмотра границы или хотя бы компенсации. Притязания, однако, были признаны несостоятельными (см. The State of South Australia v The State of Victorua (1911)).

[4] United States v. Hurlburt, 72 F. 2nd 427 (1934).

[5] Система имеет исключения. Например, в Луизиане и ряде других территорий, бывшими французскими или испанскими колониями, разбивка производится на параллелограммы или прямоугольники с выходом к реке, а базовой единицей считается «арпан» – старофранцузская мера длины.

[6] Судоходные реки, до отметки их ежегодного разлива, считаются общественной собственностью (т.е. в некотором роде публичным сервитутом).

[7] Т.е. отчуждение (продажа) участка будет осуществляться по тем границам, как они оформлены в плате. Юридическая значимость плата, как основного документа подтверждающего границы, установленные на публичных землях, впервые была признана в деле Alaska United Gold Mining Co. v. Cincinnatti-Alaska Mining Co., 45 L.D. 330 (1916), что с тех пор является неоспоримым прецедентом.

[8] В отдельных случаях может быть заново измерен весь шестимильный район.

[9] Например, австралийские землемеры в то время использовали магнитный север для ориентации направлений. Так как он не постоянен, то землеустроитель, привязывавшийся через год-два к своим же межевым знакам, не мог найти противоположную границу, ибо она уже не была параллельна отмеченной линии.

[10] Геодезия есть самая философическая из всех технических, и самая прикладная из всех гуманитарных наук. Её базовая задача – примирить естественное несовершенство природы (и человека, как её части) с абстрактной совершенностью математики. Если арифметика при утверждении 2 + 2 берёт цифры с неба, из ума, или ещё откуда угодно, то в геодезии эти «двойки» прежде всего измерения. Адекватный преподаватель геодезии начинает объяснять предмет новичкам с предложения начертить отрезки длиной, допустим, 10 см с миллиметровой точностью на разных листах бумаги в начале урока и в конце. На следующем занятии ученик должен измерить те длины, которые у него получились. Если все четыре измерения у него совпадут и совпадут дважды (то есть первые – когда он откладывал начало и конец отрезка, и вторые, когда он их измерял на бумаге), то у этого ученика хорошая память, а результат измерений – не более, чем фикция. Главный постулат геодезии – истины, – в абстрактном математическом понимании абсолютного числа, – нет. Любое измерение априори содержит в себе ошибку. Вопрос не в том, чтобы её избежать – это невозможно, – но в том, чтобы её контролировать. Контроль достигается за счёт допустимого расхождения между измерениями и тем, что любое измерение должно оканчиваться в той же точке, с которой начиналось и осуществлено минимум дважды.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *