Меньше, чем недвижимость

Главный критерий права собственности в недвижимости – это его бессрочность, вечность: точно также как земельный участок существует бесконечно (с точки зрения правовых горизонтов), права собственности на него длится ровно столько же. Сделка с недвижимостью передаёт, таким образом, эту бесконечность новому приобретателю, но всегда ли самому приобретателю и/или продавцу нужна бесконечность, непосредственно право собственности? Юридические системы, в ходе своего развития, пришли к выводу, что отнюдь не во всех случаях сделок продавец желает передать всю полноту права собственности, а приобретатель в состоянии принять её соответствующим возмещением. Именно отсюда берут истоки права, схожие с собственностью по возможностям распоряжения и ограниченные лишь временем. Интерпретация и спектр их применения различны в зависимости от юрисдикции, но факт их существования доказывает их востребованность.

Общее всех этих прав заключается в том, что они точно также как и собственность, могут продаваться, наследоваться, подлежать залогу и дают возможность их обладателю получать прибыль (в том числе за счёт сдачи в аренду). Отсюда появляется законодательное требование к их созданию / передаче по тем же правилам, что и применяемые к недвижимости (собственности) – то есть либо через трансфер, либо через публичную регистрацию. Единственное, казалось бы, их отличие – это фиксированный срок существования, ограниченный, как правило, максимумом в 99 лет. Но всё не совсем так.

Суды и законодательство в развитых юрисдикциях нацелены на то, чтобы максимально «очистить» право собственности от второстепенных обременений. По большому счету, в настоящий момент, собственник имеет только два обязательства – платить налог и следовать нормам градостроительного регулирования. Остальные ограничения накладываются либо историей конкретного права, т.е. земельного участка (сервитуты, узуфрукты, некоторые виды ренты), либо самим собственником (залог). Напротив, права меньшие, чем собственность, дают возможность их продавцу налагать на приобретателя дополнительные обязательства. В современном мире, как правило, собственник, продавая участок, не может зарезервировать за собой и наследниками права получения дополнительных выгод, кроме непосредственно монетарного (реже – иного) возмещения за счёт продажи собственности. Но если он передаёт не собственность, а нечто меньшее, ограниченное сроком (назовём это «усечённой собственностью»), то он волен требовать периодических платежей, а также (в зависимости от юрисдикции) определять иные условия использования недвижимости. В этом смысле и суды, и теории права различают само право «усечённой собственности», признавая его вещным и ставя в один ряд с собственностью, и иные обязательства, возникающие из сопутствующего трансферу контракта, которые будут трактоваться исключительно в рамках коммерческого (гражданского) права. Таким образом, «усечённая собственность» имеет двоякую природу – с точки зрения степени юридической защиты, это право вещное, что делает его привлекательным для кредиторов (залогодержателей); с точки зрения иных нюансов (платежи, ограничения в использовании и т.п.) – оно чрезвычайно близко к аренде, персональному обязательству.

Вещность таких прав подчёркивается требованием их оформления через трансфер (с вытекающей регистрацией или нотариальным заверением), длительным периодом владения и невозможностью автоматического продления срока действия. С другой стороны, контрактная составляющая заключается в возможности устанавливать ограничения по использованию (разрешенный вид строений, их количество и т.п.) и регулировать иные, в первую очередь, монетарные обязательства, нарушение которых, тем не менее, не влечёт прекращение прав.

В Европе примеры подобных прав включают в себя:

  • строительная аренда (bail à construction – Франция)вещное право, передаваемое на срок от 18 до 99 лет и обладающее полной рыночной оборотоспособностью[1]; подлежит нотариальному удостоверению и регистрации; чаще всего передаётся безвозмездно, а собственник резервирует получение периодического платежа, размер которого привязывается к доходу арендатора арендатора [приобретателя данного права] от сдачи в краткосрочную аренду построенного на этом праве здания, что делает возведение строения на таком участке ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ арендатора[приобретателя данного права] [2]; по окончанию срока аренды все постройки переходят к собственнику без компенсаций, если таковые не предусмотрены договором[3].
  • аренда эмфитеузиса (bail emphytéotique или emphytéose – Франция)общий случай строительной аренды; применяется вне черты населенных пунктов для сельского и лесного хозяйства, а также для добычи полезных ископаемых; все постройки по окончании права отходят собственнику, однако, право строительства не является обязательством; рента за использование незначительная, но, как и в случае со строительной арендой, периодически может пересматриваться.
  • эмфитеузис (emphytéose – Бельгия) – полностью оборотоспособное право, предоставляемое на срок от 27 до 99 лет и обязательное для нотариального заверения и регистрации; не может быть передано безвозмездно; рента обычно равна среднерыночной; по окончании срока эмфитеузиса, все строения отходят к собственнику бесплатно, если договор не предусматривает компенсаций; если держатель права по условиям контракта не был обязан строить здания, то он имеет право их снести.
  • право на поверхность (droit de superficie / recht van postal – Бельгия) – право возводить постройки на чужой земле; передаётся либо безвозмездно, либо за единовременную или периодическую плату на срок до 50 лет, по окончании которого все здания отходят собственнику, а держатель права компенсируется.
  • строительное право (Bauberecht – Австрия) – право строительства на чужой земле; полностью оборотоспособно; предоставляется на срок от 10 до 100 лет, вследствие чего вопросы платы, возврата права собственности на постройки и т.п. могут сильно различаться в зависимости от периода владения этим правом.
  • наследуемое строительное право (Erbbaurecht – Германия) – в теории, немецкие юристы видят его как эмфитеузис – право как бы «налагаемое» на право собственности; свободно реализуется на рынке, предоставляется чаще на 99 лет, хотя законодательно может быть не лимитировано; держатель строительного права уплачивает собственнику ренту и является собственником всех зданий, построенных на участке; по окончании срока действия все постройки переходят собственнику земли за компенсацию.
  • долгосрочная аренда участка (tomträtt – Швеция) – право, фактически идентичное собственности, но предполагающее выплату ренты (незначительный платеж, несравнимый с рыночной арендой); предоставляется на срок 20, 60 или 90 лет; размер платежа и продление (прекращение) права могут пересматриваться только в эти же сроки; все постройки и улучшения, созданные держателем права, становятся частью земельного участка и подлежат компенсации, так же как и само право, если оно прекращается досрочно[4].
  • наследуемое право пользования за плату (erfpacht – Нидерланды) – создается и передаётся как собственность на длительный срок, как правило, 49 или 99 лет; платеж собственнику за предоставление права может быть единовременным или периодическим; все условия регулируются договором, подписываемым при создании этого права, законодательство предусматривает лишь обязанность собственника компенсировать рыночную стоимость недвижимости (участка и земли) при досрочном расторжении.
  • право на постройку (opstal – Нидерланды) – право собственности на здание или сооружение, расположенные на принадлежащем другому лицу земельном участке; условия предоставления определяются договором; при продаже участка приобретатель либо соглашается терпеть присутствие чужого здания на участке, либо выкупает его по рыночной стоимости; во многих случаях «право на постройку» сопровождается оформлением отдельного контракта на использование участка.
  • право на поверхность (derecho de superficie – Испания). Создаётся через трансфер и является полностью оборотоспособным. В черте города передаётся на 75 лет (если от лица муниципалитета или государственных образований) или на 99 лет (от частных лиц); в сельской местности может быть делегировано «навечно»; по истечении срока постройки возвращаются собственнику без компенсаций.
  • срочное право [собственности][5] (leasehold – Англия) – право собственности, урезанное конкретным сроком по времени; срок может быть определенным (до 999 лет), а может быть выражен периодами – из года в год или неделя за неделей или даже в форме «каждую рождественскую неделю» на протяжении 80 лет; по окончании срока права все постройки и улучшения отходят к собственнику; передаваться может безвозмездно, за единовременную сумму или периодический платёж; широкий спектр условий регулируется договором.

Фундаментальный вопрос, возникающий при рассмотрении таких прав, мягко может быть выражен фразой: а зачем они упёрлись, будучи, по сути, суррогатом права собственности? Появление этих «усечённых прав собственности» относится к сравнительно недавнему времени – концу XIX — началу XX веков, в тот момент, когда рынок недвижимости принимал современную форму с тремя ключевыми игроками: муниципалитет – кредитная организация (банк) – профессиональный инвестор. Все они нуждались в эффективном инструменте, позволявшем вовлекать новые группы в кластер собственников, в инструменте, с одной  стороны, достаточном мощном, чтобы банк мог ссудить деньги, с другой – доступным для более широкого спектра лиц, нежели традиционная собственность; и с третьей – в инструменте, который мог бы сохранять за бенефициаром (оригинальным собственником) контроль за использованием недвижимости и возможность влиять на её судьбу в долгосрочной перспективе. Не кдивительно в этом смысле, что голландское право erfpacht, шведский tomträtt и австрийский Bauberecht[6]  – являются прерогативой муниципалитетов; а французская строительная аренда, бельгийское право на поверхность и английский lease – в подавляющем большинстве случаев используются также муниципальными органами или компаниями, специализирующимися на продаже / сдаче в аренду недвижимости[7]. И если для частных инвестиционных фирм главный интерес в такого рода правах состоит в сохранении за собой будущих возможностей (рента за такие права, как правило, номинальна и не играет существенной роли), то муниципалитеты, помимо прочих выгод, получают преимущества в части долгосрочного планирования развития территорий, – они могут избегать дорогостоящих процедур изъятия прав собственности путём непродления усечённых прав.

Урезанность подобных прав состоит не только в ограничении их по времени, но и в возможностях собственника регулировать максимум аспектов их использования, так как договор между собственником и обладателем усечённого права, может содержать широчайший спектр условий, в ином случае (при продаже прямой собственности) не имеющих существенного значения. Собственник вправе регулировать как технические параметры застройки и самого здания (определять этажность, разрешённый вид строительства, общую или относительную площадь застройки и т.п.), так и благоустройство и дальнейшую судьбу построек после окончания права (снос, обратное приобретение себе в собственность, передача участка в собственность (полную или обновленную ограниченную) владельцу здания). В этом смысле «усечённые» права собственности есть оптимальная и взаимовыгодная форма отношений, когда земля требуется не для городской застройки, а для иных целей – лесозаготовок, добычи полезных ископаемых, промысловой рыбной ловли и т.п. Разработка любого ресурса конечна, и компаниям, занимающимся экскавацией щебня или добычей нефти не нужна собственность, ибо с коммерческой точки зрения она слишком «тяжела», не является предметом постоянного и устойчивого спроса на рынке и будет обременительной, особенно после окончания целевой деятельности предприятия на данном участке. С другой стороны, условиями договора собственнику может предъявляться требование соблюдения экологических норм, и восстановления земли до того состояния, в котором она была до предоставления под разработку.

 

 

Lease вотчина[8] – уникальный институт, симулякр одновременно и права собственности и права аренды, вещного права и договорного обязательства, не имеющий аналогов[9] ни в одной иной правовой системе, кроме юрисдикций общего права (common law). и оттого сложно переводимый на какой-либо иной язык. Строго говоря, в современных формулировках вотчина – это «контракт на эксклюзивное владение и получение прибыли от земли на определённый период времени»[10]. В таком договорном виде вотчина известна с XIII века, но в Средние века это было право исключительно контрактной природы, и имело шаткие шансы для выживания, не будучи увязанным с интересом в земле. Феодальное владение само по себе представляло букет взаимных обязательств лорда и вассала (см. выше). И тот и другой могли делегировать их третьим лицам, в результате чего возникало огромное число споров по поводу того, кто является легитимным владельцем земли. Вотчинник (обладатель lease), имея чисто коммерческие отношения (то есть не привязанные к владению землёй) оказывался в этой ситуации совершенно беззащитной стороной – заключив договор с одним лицом, спустя некоторое время могло оказаться, что легитимным собственником является совсем другая персона. Традиция английского права заключалась в том, что при тяжбе лиц, оспаривающих права собственности, и истец и ответчик должны привести землю в то состояние, какое она имела до иска[11], что неизбежно приводило к изгнанию вотчинника. Выглядело это примерно так: А приобрел вотчину от Б; некая персона С заходит на землю, переданную в вотчину А, утверждая, что именно он является собственником, а не Б, и при споре за собственность А не только не имеет права подавать иск против С, но должен покинуть участок[12], пока суд не примет то или иное решение. Стряпчие вотчинников (обладателей lease) придумали юридическую уловку, – они создавали фиктивного (суб)вотчинника (John Doe), получившего (суб)вотчину от А; в свою очередь, этот фиктивный До (John Doe) подавал иск против вымышленного же ответчика Роберта Ро (Robert Roe), якобы незаконно вторгающегося в легитимные права Джона До; далее, от имени Роберта Ро следовало письмо в адрес С, составленное в дружеском тоне, с просьбой присоединиться к защите его интересов, – согласие С легитимизировало позицию А, так как Роберт Ро выдвигает претензию против Джона До, и, в случае успеха, будет держать землю от А, и сам А, таким образом, получает законный статус даже в случае победы С над Б (то есть он будет вотчинником без разницы от кого, ибо С согласился со статусом А, поддержав иск Роберта Ро); отказ приводил С к обязанности уйти с земли и ждать окончания тяжбы между До и Ро, полностью контролируемой юристами А. Данные процессы изначально рассматривались только в судах справедливости[13] и им присваивалось наименование Doe d. A v R (= Doe demise of A, то есть До, получивший [землю] от А). Слово «demise» было юридическим эквивалентом передачи права в земле (чаще по наследству), то есть уже этим вотчина приобретала как минимум оттенок вещного интереса в земле. Когда количество подобных дел разрослось, и они стали приносить неплохие деньги, суды общего права также начали принимать их к рассмотрению, что привело к признанию за вотчинником не только договора, но и наличия у него вещного «имения», переданного на время. В свою очередь, это признание позволило использовать такие же фикции в делах прямых собственников, как альтернативу традиционным процедурам, требовавших соблюдения чрезвычайного множества формальностей и оттого крайне дорогостоящих и длительных.

Благодаря двойственной природе, современную вотчину порой довольно сложно отличить как от собственности, так и от иных, договорных прав. Например, как и собственность, вотчина продаётся за единовременную сумму (так называемая «премия»), но в той же мере собственник может передавать её за периодическую плату, или за совокупность одного и другого (большая премия и низкая рента или рыночная рента и небольшой первоначальный платеж), или за любое иное встречное представление, включая погашение задолженности собственника, исполнение иных условий договора или даже простое принятие предложение о предоставлении вотчины[14]. Таким образом, вотчина не предполагает обязательности какого-либо платежа за её приобретение[15] и, в той же мере, неисполнение обязательства по уплате за вотчину (если таковое является условием её создания) не даёт права собственнику прекращать её[16], что значительно «роднит» вотчину и собственность. Формально, главное их отличие– это указание в вотчине на фиксированный, определенный период, выраженный в терминах «срок лет»[17] – годах, неделях, кварталах или иным периодом. Если период владения не установлен однозначно, а привязан к наступлению каких-либо условий, то суд будет рассматривать такое право не как вотчину, а как иной вид имения, например, «определенное право собственности»[18]. Таким образом, технически вотчина формулируется как «имение на срок лет» (estate for term of years), хотя в обиходе практически безальтернативно именуется синонимами lease, leasehold, или tenancy[19].

Кроме того, вотчина, как и собственность, будучи «имением в земле», требует «гранта» или «трансфера» для создания. Однако её контрактная природа подталкивает судей к частичному игнорированию этого требования, – вотчина может быть совершена контрактом без соответствующего наименования[20] или даже на основе устной договоренности[21] и, как таковая, образовывать «имение в земле» без трансфера.

С другой стороны, вотчина чрезвычайно «опасно» приближается к контрактным правам¸ прежде всего лицензии (разрешению) под которой английское право понимает любое законное использование недвижимости, не предполагающее образование вещного интереса. Тот, факт, что вотчина формирует «имение в земле» подчёркивает её вещность в сравнении с лицензией; то есть, в ключевой частности – любой приобретатель собственности обязывается терпеть вотчинника на условиях контракта с предыдущим собственником (продавцом), если этот контракт составляет вотчину, и освобождается от такого обязательства, если контракт подразумевал всего лишь лицензию[22]. Формальные условия договоров при этом могут быть выражены единообразно, и судам приходится доискиваться истинных намерений сторон при помощи различных тестов[23], ключевыми из которых для признания вотчины являются:

эксклюзивное владение; – под ним понимается способность вотчинника (держателя права lease) осуществлять все действия, которые мог бы реализовывать собственник. Это не просто физическое пребывание на земле или в здании, но возможность, например, получать ренту от сдачи недвижимости в суб-вотчину, или препятствовать, в том числе посредством изгнания, использованию недвижимости третьими лицами. В той же мере эксклюзивность трактуется в отношении самого собственника, – если он сам или лица, контролируемые им, имеют доступ к недвижимости на постоянной основе, то право, на котором передана такая недвижимость будет всего лишь лицензией, но не вотчиной[24].

срок; – на ранних этапах своего развития английское право, реализуемое королевскими судами (собственно – common law), являлось исключительно земельным правом: все инициируемые процессы включали в себя только вопросы, связанные с отношениями лордов и вассалов, базой которых было землевладение. Вотчины, возникнув как сугубо договорное, контрактное право, оказались чем-то новым, обладающим иной природой, нежели «удержания» (tenures) и «поместья» (estates). Традиционный консерватизм судей не мог не сказаться на оценках и анализе вотчин. Частью такого традиционалистского подхода дожившей до нынешнего дня, является взгляд на срок вотчины не как на срок договора между двумя лицами, но как на промежуток времени, по окончании которого собственник реализует право «реверсии» (возврата). Понятие реверсии приобрело стройную форму к XVII веку: имения, законодательно формализованные в то время, по сути ограничиваются только реверсией: пожизненное имение (life estate), выражаемое фразой «А передаёт землю к Х на всю его жизнь», означало, что А сохраняет за собой и своими наследниками реверсию, реализовать которую они могут только по смерти Х. Предтеча права собственности (estate in fee simple) в этом смысле было единственным видом имения, передающим реверсию приобретателю вместе с недвижимостью. Продажа или иное распоряжение им де факто означало отчуждение реверсии, в то время как все иные виды имений сохраняли право реверсии за оригинальным собственником[25]. Эта же традиция сохранилась и по сей день, с той лишь разницей, что простое имение и вотчина вытеснили и упразднили все иные виды имений[26], при этом собственность (fee simple или freehold) всё так же передаёт реверсию приобретателю, а вотчина резервирует её за собственником, и это составляет самое базовое их отличие. Отсюда единственный срок, который делает вотчину ничтожной это срок «бесконечность» или «вечность» или иной подобный[27], так как такой срок обуславливает невозможность реверсии для собственника. Любой другой период формирует вотчину либо в легальном виде, либо в неформальном (то есть в праве справедливости) и может быть фиксированным, «плавающим» или детерминированным событием. В последнем случае вотчина признаётся только в праве справедливости и, в соответствии с законодательством[28], фраза, например, «к Х, пока он жив» создаёт вотчину сроком на 90 лет[29]. Фиксированный срок, как правило, следует традициям: на самых ранних этапах вотчины предоставлялись на 14 лет, позже практика увеличила период владения  до 40 лет; в XVIII веке стали обыкновенными вотчины в 99 лет, а в XIX – на 999 лет. Тем не менее, та же традиция не запрещает устанавливать любой иной срок, – так, например, легальный (common law) залог оформляется как вотчина на 3 000 лет, а так называемые «возобновляемые вечно»[30] вотчины по закону конвертируются в срок на 2 000 лет[31]. «Плавающий» срок – это период, обозначенный как «из года в год» или «из месяца в месяц», и т.п. Если при фиксированном сроке реверсия естественным образом наступает после его окончания, и собственник не может прекратить вотчину в какой бы то ни было момент до истечения оговоренного периода[32], то при плавающем сроке реверсия (и, соответственно, прекращение вотчины) может быть истребована собственником в любой момент по письменному уведомлению[33]. Уведомление должно быть направлено в срок, как минимум равный сроку владения по договору (если «из месяца в месяц», – то за месяц), или же, – в случае «из года в год», – за полгода, если иное не предусмотрено контрактом. Отдельную категорию составляют «вотчины по усмотрению» (tenancy at will), – они возникают там, где формальной вотчины нет, но все иные её признаки соблюдаются, например, если по истечении срока вотчинник остаётся во владении недвижимостью, а собственник знает об этом и не предпринимает действий по оформлению отношений, или если приобретатель вступил во владение недвижимостью, но сделка формально не завершена, или в случаях, где по техническим мотивам вотчина недействительна (её срок может быть интерпретирован как «вечность» или обусловлен событием). Вотчины по усмотрению прекращаются в любой момент по уведомлению любой из сторон, что в принципе, выводит их за рамки традиционной вотчины[34], хотя формально они и остаются в этой категории[35].

Ещё одним существенным отличием вотчин является тот факт, что это единственный вид прав на недвижимость, который может начинаться по прошествии некоторого времени с момента изготовления, подписания и вступления в силу (регистрации) трансфера[36], ибо собственность всегда переходит к приобретателю с момента завершения сделки. С 1925 года законодательно максимальный срок для начала такой вотчины установлен в 21 год с момента подписания соответствующего документа[37]. Правила для начала отсчёта вотчины те же, что и для фиксированного периода – первый день вотчины должен быть определён однозначно[38]. При этом предлог «от»[39] (дня, завершения предыдущей вотчины) не включает в себя указанный день (от 1 января, означает, что вотчина начинается со 2-го), а предлог «с»[40] – наоборот.

форма, – вотчины, являясь «имением в земле», должны образовываться исключительно через трансфер (deed)[41], и подлежат регистрации, если их срок превышает семь лет[42]. Но, поскольку, вотчины также и договор, то это положение до некоторой степени противоречит нормам общего права, отстаивающим легитимность устных контрактов наравне с письменными. Позиции судов в этом вопросе на протяжении веков менялись, – если на раннем этапе устные вотчины были вполне приемлемы, то с XVI века наметилась тенденция к умалению их существования: к этому времени наличие «вещного интереса» в вотчине уже устойчиво признавались, хотя она сама не была выведена в отдельное «имение», что это создавало ряд трудностей при рассмотрении дел[43]. «Статут о [намеренных] ошибках»[44] впервые установил требование о письменном оформлении вотчин; – в ином случае они обращались в «вотчины по усмотрению», то есть в чистый контракт, при котором приобретатель вотчины не получает вещного интереса в земле. Исключение из правила коснулись только вотчин, заключённых на срок в три и менее лет, и переданных за плату в размере не менее двух третей от стоимости земли[45]. Последующие реформы законодательства привели к тому, что вотчина может создаваться только через трансфер (deed) и подлежит регистрации. Исключение опять-таки сохранилось за вотчинами сроком до трёх лет, которые по-прежнему могут быть заключены устно, но при этом должны быть соблюдены два условия: 1) вотчинник должен быть во владении; 2) вотчина передаётся за лучшую разумную ренту, без учёта пени. Пеня в данном случае означает единовременную выплату, снижающую последующую ренту[46].

Выполнение трёх вышеописанных условий составляет легитимную вотчину. Несоблюдение их не аннулирует договор, но переводит его в разряд неформальных, могущих потребовать судебного решения. Недействительной вотчина может быть признана по большому счёту, только если её срок интерпретируется как бесконечность, или вотчиннику не предоставлена эксклюзивность владения[47] или само владение[48].

Временные рамки, в которые заключена вотчина, делают её необычайно гибким правовым институтом (рис. 3). Допустим, А формирует 99-летную вотчину в пользу Х. В свою очередь Х может создать (суб) вотчину в пользу Y. Срок такой суб-вотчины должен быть как минимум на один год меньше оригинальной вотчины между А и Х, а её условия регулируются договором между X и Y. При этом, условия оригинального контракта между А и Х, сохраняют свою силу в отношении суб-вотчины. В рамках своих договоров вотчинники также имеют право уступать (assign) вотчины. Уступка отличается от суб-вотчины тем, что новое лицо встаёт на место исходного обладателя вотчины, – то есть, если Х уступает вотчину Z, то уже Z будет вотчинником по отношению к А, в той же мере, как уступка от Y в пользу S делает последнего суб-вотчинником по отношению к Х или к Z, если Х уступил свою 99-летнюю вотчину ранее. Передача права уступки совершается только через трансфер и срок вотчины не меняется в сравнении с исходным: если Х делает уступку 99-летней вотчины через 59 лет владения, то приобретатель Z получит только её остаток (remainder) в 40 лет. Точно также, суб-вотчинник Y, получив суб-вотчину на 69 лет, уступая её, скажем, через 50 лет, может передать S только остаток на 19 лет. В итоге, к окончанию периода суб-вотчины, оба лица, заключившие её (X и Y) могут поменяться, так что возвращать владение будет S в пользу Z, как в той же мере может поменяться и сам собственник А, если он передаст оставшуюся у него реверсию (assignment of reversion) другому лицу (W). При этом, следует учитывать доктрину «приватности договора» (privity of contract), подразумевающую взаимные обязательства исходных сторон друг другу, – например, если Z, получивший вотчину по уступке от X, не соблюдает условий вотчины (не платит ренту и т.п.), то собственник A будет требовать исполнения от X, в той же мере как сам X, при соответствующем дефолте со стороны S, уполномочен искать возмещения от Y.

С точки зрения экономики безусловно интересны конкретные факты соглашений: например, уступка (assignment) от X к Z не будет совершенно иметь смысла при одновременном наступлении двух условий: а) если оставшийся срок оригинальной вотчины между X и А на момент сделки X и Z равен (за вычетом 1 года) оставшемуся сроку суб-вотчины Y и б) Y по договору с X не платит периодический платёж за суб-вотчину (то есть получил её за единовременную выплату ил иное представление). – Z в этом случае получает только 1 год вотчины от А, наступающий после окончания суб-вотчины Y. С другой стороны, если Z «угадает» и его 1 год владения придётся на пик рынка, его сделка будет коммерчески успешной, так как, при прочих равных X может согласиться на уступку за номинальную цену в 1 фунт. Подобные же нюансы существуют во всех вотчинах, главная закономерность которых в том, что окончание их срока значительно уменьшает их рыночную стоимость, если она оценивается единовременным платежом и, в зависимости от рынка, может совершенно менять конфигурацию сторон, если платёж периодический.

 



Рис. 3 Ограниченное во времени право собственности на примере lease.

Неотъемлемой составляющей вотчины являются условия или кондиции[49] договора, передающие её. Кондиции оформляются (или могут быть составлены) и при продаже собственности, но в этом случае они не влияют на право приобретателя: если собственник, продавая часть земли, оговаривает обязанность приобретателя не строить на участке здания высотой свыше пяти метров, то нарушение приобретателем этой кондиции даёт право собственнику (уже бывшему) требовать их исполнения в рамках гражданского права (нарушение договора). При той же ситуации с вотчинной, собственник может досрочно прекратить права вотчинника. Учитывая, что кондиции могут касаться широчайшего спектра вопросов (от обязательства сохранять парк или ремонтировать дорогу до жёсткого определения вида использования недвижимости), они де факто являются инструментом контроля собственника над судьбой недвижимости.

 

 

В части строительства в черте города (коммерческого, жилого и т.п.) целевая направленность урезанных прав собственности придаёт им дополнительное экономическое значение. Возведение здания, будучи необходимостью, (а в случае французской строительной аренды – обязательством), увеличивает привлекательность права, как обеспечения по кредиту, и даёт правообладателю возможности залога, сравнимые с собственностью, или даже большие, так как строительство, являясь условием договора, значительно повышает стоимость недвижимости (в виде неосвоенной земли), а, следовательно, снижает риски займодавца. Именно увязка ограниченных прав собственности с развитием земельного участка, к которому они относятся, в значительней степени преображает такие права в инвестиционный инструмент, чаще используемый для получения материальных выгод; – приобретая прямую собственность, человек невольно задумывается о её дальнейшей судьбе: проживание длительное время в одном месте формирует социальною зависимость, желание закрепить за собой и наследниками это место, превращающееся со временем в более значимое, чем просто собственность, – семейный очаг или фамильный склеп. Ограничение владения по времени нацелено на коммерциализацию недвижимости: лицо, приобретающее право, урезанное сроком, будет стремиться капитализировать вложение посредством сдачи в аренду построенного здания или помещений в нём. Именно с этих же позиций действует и законодатель, различными механизмами подчёркивая вещность усечённых прав с целью возможности предоставления под них займов и кредитов.

Возвращаясь к истории возникновения урезанных прав, легко заметить их последовательное создание / признание вслед за кодификацией законодательств. Европейские правовые системы начала XIX во многом оставались под влиянием феодальных отношений, характерной чертой которых была индивидуальность прав собственности на землю сопряжённая с их региональной раздробленностью: то есть, например, право собственности в центральной Франции включало в себя несколько иной набор прав и обязательств, нежели подобное право на юге страны. Более того, содержание могло варьироваться в одной провинции, в сельской местности и в городе, у графа и у герцога и т.д. Кодификации были направлены как раз на унификацию принципов права и естественным образом не в состоянии были зафиксировать весь спектр индивидуальных отличий феодальных землевладений. В итоге ряд прав и обязательств был просто ликвидирован как класс, следствием чего стал факт разобщения владения землёй и строений на ней, несмотря на все теоретические тенденции реформаторов следовать принципу superficies solo cedit. Отсюда берут истоки франко-бельгийское право на поверхность и нидерландские наследуемое право пользования и право на постройку и иные, – права, одна из главных задач которых легитимизировать доступ на чужую землю собственника здания. Под влиянием последующего экономического развития эти права, изначально имея более общего с сервитутами, оперились в самостоятельную категорию, оставаясь с одной стороны вещными (что даёт право не только занимать землю, но и свободно распоряжаться строениями на ней, так как вещность передаёт право доступа на чужую землю), а с другой являясь продуктом персонального договора между собственником и лицом, получающим такое право.

В Англии, где кодификации не случилось благодаря исконному британскому упрямству, в идентичных условиях, решение было найдено в существовавших уже институтах права. Недвижимостью является только земля и, за крайне редкими исключениями, собственность (freehold) на здание не может существовать без собственности на землю, или, иными словами, собственник земли всегда является собственником всего, что на ней. Однако если собственник хочет выделить и продать какую-то часть из недвижимости, – будь то дом, квартира, офисное помещение, право на охоту или рыбную ловлю, или даже право на строительство – он может использовать лизхолд, – уменьшенное в сроке и возможности право собственности. Лизхолд, в категориях континентальных юристов, заключает в себе вещное право, что гарантирует обладателю этого права доступ на землю, даже если право относится только к части этой земли (квартира)[50].

Если игнорировать применение усеченных прав собственности вне городской черты, то есть, для целей, напрямую не связанных со строительством, где они объективно предпочтительней права собственности для всех заинтересованных сторон, то вопрос необходимости существования таких всё-таки прав весьма спорен. Английский lease и французская строительная аренда достаточно популярны особенно в крупных мегаполисах, где всегда присутствует высокий спрос на землю; в Германии распространённость Erbbaurecht  диверсифицировано по региональному признаку; в Голландии и Швеции соответствующие права ограничены плотно заселёнными муниципалитетами (в Нидерландах – Амстердам, Роттердам, Гаага; в Швеции – Стокгольм, Гётеборг, Мальмё); но есть и пример Австрии, где строительное право фактически не востребовано частными лицами. Всё это позволяет увязывать спрос на ограниченные права собственности с интенсивностью локального рынка недвижимости, – Лондон и Париж, например, на протяжении последних столетий, являются лидерами по количеству сделок и их общему монетарному объему. С другой стороны, процент усечённых прав собственности, среди недвижимости, отчуждаемой муниципалитетами крайне высок, что подчёркивает важность такого инструмента с точки зрения публичной власти для реализации земельной политики.

Читать следующую главу: «Общая собственность»
[1] Т.е. может быть продано, отдано в залог, или его обладатель может сдавать построенное здание в аренду.[2] В случае, если арендатор ничего не строит, или условия договора прямо не предполагают строительства, право будет рассматриваться как «аренда эмфитеузиса».

[3] Альтернативно, договор может предусматривать выкуп собственности на земельный участок арендатором.

[4] То есть, если, например, право предоставлено на 90 лет, а собственник желает прекратить его через 60 лет, он компенсирует его «остаточную» стоимость.

[5] В Англии, главное отличие freehold от leasehold состоит в указании срока (terms of years). Если собственность (freehold) ограничивается во времени четким упоминанием лет, то она становится «срочной».

[6] До 1990 года. Однако и сейчас это право застройки непопулярно среди частных владельцев.

[7] В Англии с 2002 года законодательно разрешено передавать землю под многоэтажную застройку в общую собственность (commonhold), которая, по мнению инициаторов такого введения такого права, должна была заменить усечённую собственность (leasehold) в первую очередь в многоквартирных домах и, тем самым, вывести здания из собственности инвестиционных компаний. Однако застройщики и инвесторы крайне редко отказываются от традиционного лизхолда, в силу очевидных его преимуществ.

[8] Lease никогда не был феодальным владением (tenure), даже не взирая на тенденцию судей в XVII-XIX веках (то есть после фактической отмены «доктрины владений») рассматривать его как «владение за службу рентой» (tenure for rent service), являвшейся попыткой оправдать наличие вещного интереса в контрактном по своей сути праве. В современном юридическом словаре синонимом lease является tenancy, – производное от tenant (владелец, собственник – так именовались вассалы, получавшие землю от лорда). Лицо, создающее или, точнее, устраивающее lease именуется landlord (традиционный эквивалент сугубо технического leasor), а лицо, принимающее его – tenant (в строгом юридическом обозначении – leasee); – то есть в буквальном смысле, если придираться к словам, отношения, охватываемые lease – это связь лорда и вассала, что, за неимением лучшей альтернативы, даёт право автору переводить lease как «вотчина».

[9] Это, безусловно, преувеличение автора. По сути, английский lease мало чем (пожалуй, за исключением срока) отличается от «строительной аренды» Франции или Германии и иных подобных прав. С другой стороны, только lease является продуктом натурального права, – все его европейские эквиваленты введены законодательно.

[10] Prudential Assurance Co. Ltd v London Residuary Body [1992] 2 A.C. 286.

[11] Например, тот, против кого предъявлен иск, должен был её покинуть, если его не было на земле до процесса.

[12] Вотчинник держит землю от лица, не находящегося на земле (ибо она занята вотчинником) и должен её покинуть, так как иск не против него, но против лица, от которого он держит землю. Если бы иск подавался против вотчинника, он бы имел прав оставаться на ней.

[13] Суды под юрисдикцией Канцлера, осуществлявшие право справедливости; суды общего права (common law) или королевские суды, в то время занимались исключительно вопросами, связанными с передачей земли (наследование, продажа, залоги, оспаривание титула). В принципе, всё средневековое английское общее право – это земельное право. Тяжбы в делах, которые сегодня можно было бы отнести к гражданским искам, разбирались в местных (региональных) судах или в судах справедливости.

[14] Anon (1698) 2 Freeman 224.

[15] Knight’s Case (1588) 5 CoRep 54b – периодические попытки судей увязать «лиз» с обязательностью выплаты ренты собственнику (например: Street v Mountford [1985] AC 809) не получили развития. С другой стороны, на практике, солиситоры всегда перестраховываются, и в большинстве случае договор вотчины подразумевает хотя бы номинальный (часто 1 £ в год) периодический платёж (ground rent).

[16] Собственнику даже без решения суда всегда доступно «угнетение» (distress) – право заходить и забирать любое движимое имущество, принадлежащее обладателю «лиза», и находящееся на земле собственника, в случае неисполнения условий договора «лиза», в том числе неуплаты ренты.

[17] Term of years, – как противопоставление абсолютности права собственности.

[18] До реформы 1925 года могли существовать так называемые «lease for lives», – то есть  «лизы», окончание которых привязывалось к какому-либо событию (чаще – смерть арендатора, но также и любое иное), что, принимая во внимание тогдашние практики существования собственности как в виде прямой (fee simple), так и урезанной (fee tail), ставило судей в крайне неловкие условия, подталкивая делать выбор между собственностью и «лизом».

[19] Lease – изначально название документа.

[20] Addiscombe Garden Estate Ltd v Crabbe [1958] 1 Q.B. 513.

[21] Walsh v Lonsdale (1882) 21 Ch. D. 9.

[22] Некоторые лицензии могут обязывать приобретателя, но только как контрактное право; альтернативно, держатель лицензии, при продаже недвижимости собственником, может требовать с него компенсаций за разрыв договора.

[23] Lease, в ярком контрасте к собственности, подчинён «отраслевому» регулированию. При рассмотрении вопросов, связанных с ним, общее право (common law) применимо только в той мере, в какой это не противоречит статутным уложениям конкретной отрасли. Например, сельскохозяйственные вотчины регулируются соответствующим законом (Agricultural Tenancies Act, 1995), предполагающим компенсации за улучшения, сделанные вотчинником, фиксированный срок пересмотра ренты (3 года, если иное не определено договором) и т.п. То же касается жилых зданий / помещений, регулируемых Законом о домовладениях (Housing Act, 1988) и, де факто выводящих lease жилья в отдельную категорию (assured tenancy или assured  shorthold tenancy). Таким образом, при одной и той же форме lease может быть по содержанию абсолютно различным правом – и вещным, близким к собственности (если оформлен через трансфер и обладает иными признаками); и договорной арендой, прекращающейся со сменой собственника.

[24] Например, как бы часто Вы не наведывались в Лондон, предпочитая один и тот же отель, и (допустим) один и тот же номер, это право будет всего лишь лицензией (собственник, в лице обслуги имеет постоянный доступ к недвижимости), но если вы снимаете бунгало «каждую неделю, начиная с первого воскресенья июня, в течение 30 лет», – то это будет lease, – то есть на тех же условиях, что и вы, это право смогут осуществлять ваши дети или третьи лица, если Вы передадите (продадите) им это право надлежаще оформленным образом.

[25] Ограниченное имение (fee tail) было единственным, которое могло превращаться в право собственности (fee simple), если об этом было прямое указание в сделке в виде «к Х в реверсии» или «к Х в остатке» (см. выше).

[26] Иные виды имений могут существовать в праве справедливости.

[27] Английские суды не склонны к формализму; задача суда – установить истинные намерения сторон. Соответственно, если устройство вотчины предполагало просто некую длительность, некорректно сформулированную, то судьи стараются избегать признания вотчин недействительными. Так, формулировка «на годы» (for years) интерпретируется на 2 года (Bishop of Bath’s Case (1605) 6 Co. Rep.), а срок «на выбор» (option of a lease) может быть признан как «вотчина на жизнь» (lease for life; ныне – на 90 лет: – Austin v Newhan [1906] 2 K.B. 167).

[28] s. 149 (6), Law of Property Act, 1925.

[29] До 1925 года существовали «вотчины на жизнь» (leases for lives), привязывавшие окончание срока к какому-либо событию. Статья 149 Закона о недвижимости 1925 года конвертирует все такие вотчины в 90-летние, но если вотчина передавалась не за плату, или не предусматривает периодической ренты, то в праве справедливости она может быть переведена либо в пожизненное имение (life estate, – означает последующую (после смерти Х) реверсию оригинального собственника) или в определённое право собственности (например: «пока Х исповедует католичество», – смерть Х католиком передаёт его наследникам полноценное право собственности; отказ Х от католической веры «разряжает» право реверсии, то есть лицо, передавшее недвижимость Х на таких условиях (или его наследники) возвращают собственность обратно).

[30] Perpetually Renewable Lease – вотчина не может продлеваться автоматически по окончании срока, так как по общим принципам права требует оформления через трансфер (deed). Тем не менее, одно время в разных регионах были популярны такие «вечные продления». С другой стороны, факт «продления» может быть вычитан из условий договоров, составленных небрежно или невразумительно.

[31] s. 145, Law of Property Act 1922.

[32] Условия договора вотчины могут предполагать досрочное её прекращение – см. ниже.

[33] В той же мере, в какой сам вотчинник может её прекратить по письменному же уведомлению.

[34] То есть «вотчина по усмотрению» всего лишь договор, не имеющий «имения в земле».

[35] Такой же статус имеет вотчина по принуждению (tenancy by sufferance); – по большому счёту это та же «вотчина по усмотрению», но без разрешения собственника. Почти все вотчины по принуждению возникают там, где вотчинник остаётся на / в недвижимости после окончания срока без дозволения собственника, каковое, например, может быть выражено уведомлением о прекращении «плавающей» вотчины. Допустим, вотчинник «из года в год» не покидает недвижимость после получения письма от собственника и истечения предписанного срока. Если собственник не подаёт иска об изгнании вотчинника, права последнего принимают форму «вотчины по принуждению»; если спустя месяц-два-три и т.д. собственник принимает ренту или иным способом не противодействует вотчиннику, «вотчина по принуждению» обращается в вотчину по усмотрению.

[36] Отложенная вотчина – Reversionary Lease.

[37] s. 149, Law of Property Act, 1925.

[38] Prudential Assurance Co. Ltd v London Residuary Body [1992] 2 A.C. 286.

[39] «from».

[40] «on».

[41] Просто письменной формы недостаточно.

[42] Установлено и подтверждено рядом законов, начиная с Real Property Act, 1845. Несоблюдение этих условий отнюдь не всегда делает вотчину недействительной; – довольно часто они переводятся в справедливые интересы (equitable interests).

[43] В первую очередь из-за параллельного существования «урезанного имения» (fee tail), также как и вотчины, оставлявшего реверсию в руках оригинального собственника (см. выше).

[44] Statute of Fraud, 1667.

[45] Стоимость земли в то время оценивалась затратным способом, то есть как стоимость сделанных на земле улучшений.

[46] При рыночной аренде в 10 000 фунтов в год, годовой платёж может быть снижен до 300 фунтов, если единовременная выплата составит не меньше 29 100 тысяч фунтов (10 000 х 3 [года] – 300 х 3 3 [года]).

[47] В отличие от собственности вотчина может быть передана нескольким лицам (общая вотчина). В этом случае эксклюзивность определяется в отношении к третьим лицам, а не между со-вотчинниками.

[48] То есть, если вотчиннику условиями договора запрещено распоряжаться недвижимостью (продавать, закладывать и т.п.), то такое право не формирует вотчину, но только лицензию.

[49] Covenants – термин «кондиции» употреблён, чтобы отделить это понятие от вообще условий договора. Ранее кондиции включались в сам договор, зачастую без соответствующего заголовка, что приводило к смешению и подмене одних другими (например: платёж за вотчину должен быть сделан единовременно в два транша с разницей в неделю, – это условие договора, не меняющее статус вотчинника и его права в случае просрочки платежа; но, если судья рассмотрит это условие в качестве кондиции, то за нарушение срока выплаты право вотчины может быть прекращено). Сегодня кондиции составляют отдельную часть трансфера и регистрируются как ограничения.

[50] В этих ситуациях потенциально заложена проблема; – очевидно, что квартира, переданная на праве leasehold, сроком на 999 лет, вряд ли будет физически существовать через этот промежуток времени. Но собственник квартиры (точнее – держатель лизхолда) сохранит за собой интерес в земле даже после разрушения материального объекта, ибо лизхолд подразумевает «имение в земле». Было бы занимательно заглянуть лет на 300-400 вперёд, чтобы узнать каким образом английские судьи будут определять размер и содержание этого «интереса»; что в итоге останется у собственника квартиры или дома, проданных в 999-летний лизхолд, и переставших существовать физически ранее окончания срока права.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *