Недвижимость

Итак, не будем ходить лесом, а прямо сразу попытаемся определить «недвижимость». Гражданский кодекс отечества даёт вполне себе двусмысленное определение:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Искренне и горячо я поздравляю вас, если в этой дефиниции вам всё понятно, – вы либо писали это положение, либо не прочитали его даже сейчас. По крайней мере, вдумчиво. У меня лично сразу возникают вопросы: а чем участок недр отличается от земельного участка? что прочно связано с землёй, а что нет? Подземный паркинг, как? А дерево? А рекламный щит? А если рекламная вывеска огромными буквами прилеплена к небоскрёбу? А пруд? А большая лужа после дождя?

Те, кто профессионально сталкивался с такими проблемами, наслышаны об экспертизах судов, в ходе которых опоры ЛЭП демонтировались и водружались на новое место с диаметральными результатами: в одних случаях опоры признавались объектом недвижимости, а в других – нет. Кое-кто осведомлён, что есть постановление Правительства РФ, в соответствии с которым кабелепровод является недвижимостью, а кабель – нет. Те, кто прочно в теме недвижимости наверняка видели Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости, в качестве которого выступала беседка или даже забор. После того как ураганом её унесло неведомо куда, очень сложно объяснять собственникам почему они должны либо платить налоги за улетевшую в страну жевунов беседку, либо чуть меньше – за то, чтобы исключить её из реестров.

Безусловно, здесь не разобраться без того, чтобы не оглянуться туда, откуда собственно и пришла к нам эта недвижимость в глухую эпоху оброков и поместий, а именно, – на Запад.

В европейских языках, как правило, есть несколько наименований недвижимости. Если вы набьёте «недвижимость» в любой из он-лайн переводчиков, то получите примерно следующее: на английском – real property, real estate, realty, immovables, tenure; на французском – bienfonds, immeuble, propriété, biens immeubles, biens foncier; на немецком – Besitztum, Immobilien, Liegenschaft. Таким разнообразием описаний одного и того же понятия европейцы обязаны длительности письменной истории, которая фиксировала все изменения в коннотациях недвижимости.

Понятие недвижимости в Европе развивалось по двум ключевым направлениям. Первое вбирало в себя обширные территории полей, лугов, лесов и всего прочего, на протяжении столетий являвшегося прерогативой феодалов. Недвижимость в этом ракурсе была без исключения землёй, – ценным, а на ранних этапах феодализма – единственным – источником богатства. Или, по-научному, средством производства. Более того, владение землёй определяло статус, положение на иерархической лестнице, давало преимущество социальных лифтов и в принципе являлось привилегией всего двух сословий (церковь и дворянство) на протяжении едва ли не тысячи лет. Отсюда правое регулирование недвижимости носило статус чего-то значимого, особого, требующего специальных процедур и норм, защиты её владельцев, их титула и – недвижимости – от самих владельцев (касательно, например, тенденций знати пограбить соседа или промотать наследство). С другой стороны, среди обширных угодий довольно рано стали появляться устойчивые торговые центры, позже оформившиеся в вольные города, не подчинённые феодальной структуре; города, основными видами деятельности в которых были коммерция и ремесленничество. Если на периферии довольно долго господствовал натуральный обмен, что смещало правовое регулирование недвижимости в узкую область отношений внутри одного сословия, то в городах цепочки экономических обменов приняли денежную форму значительно раньше, что потребовало юридических норм, взяться которым за короткий период было неоткуда, кроме как путём заимствований из Римского права. Ключевой момент состоял в том, что в городах земля не приносила доход, не давала титул или привилегий,– она служила по большей части лишь операционным базисом для торговли или проживания, а потому отношения, связанные с её владением и распоряжением довольно быстро капитализировались, чему поспособствовали концепции Римского права.

По большому счету, юристы европейских средневековых городов, просто скопировали римское res immobiles без задних мыслей, оглядки на феодалов и учётов местных реалий. Инкорпорирование недвижимости, как единой категории юриспруденции для сельских и городских территорий в общую юридическую картину европейских правовых систем началось позже – в XVII – XVIII в.в. и удалось лишь посредством введения Гражданских кодексов в XIX веке, – которые единым immeuble вымели все отличия между городским домом и дворянской усадьбой, убрали титулы, привилегии и преференции, привязанные к феодальным землевладениям. В Англии, так и не решившейся принять кодифицированное гражданское законодательство, процесс формально растянулся на долгие сто с лишним лет, в течение которых постепенно закрывались возможности создания вымирающих феодальных привилегий, медленно продвигая право к унификации норм в отношении недвижимости. Вместе с тем, темпы индустриализации, требовавшие землю для прокладки железных дорог, подземных трубопроводов, систем водоснабжения и канализаций и т.п. опережали правовые реформы и требовали всё новых уточнений, корректировок и новшеств в части использования недвижимости, самую суть которой законодатель пытался традиционно не затрагивать.

Таким образом, суммируя всю историю недвижимости в Европе, начиная с Римского права, можно заключить, что та лёгкость, с которой мы все – начиная с британского солиситора и заканчивая российским обывателем, включая немецкого инвестора и итальянского фермера – оперируем понятием «недвижимость», совсем не равна той комплексности отношений, зачастую противоречивых, сплетающихся в каждом конкретном объекте недвижимости.

Читать следующую главу: «Определение»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *