Персональные / контрактные обязательства

Собственник недвижимости всегда сохраняет свой статус как субъект гражданского права и волен заключать любые договоры и соглашения, часть их которых, однако, связана с реализацией им права собственника, и, следовательно, оказывает влияние на условия использования недвижимости. Классический пример – это право аренды: возникнув как сугубо персональное обязательство двух сторон, со временем она обратилась в формы, имеющие вещный интерес, по сути, став срочным правом собственности и, как таковое, обладающее персональной оборотоспсобностью, не зависящей от воли собственника. С другой стороны, в виде краткосрочного пользования, аренда сохраняет свой статус исключительно как контрактное право и каждый новый приобретатель, ceteris paribus, не обязывается ею, если она заключена его предшественником.

Вместе с тем, существует значительное количество иных соглашений, заключаемых собственником и связанных с недвижимостью. Это могут быть контракты на размещение рекламных вывесок, договоры на подключение тех или иных услуг, согласие менять существующее использование земельного участка или лимитировать площадь застройки и т.п. В совокупности вся их проблематика сводится к двум моментам а) возможность собственника отменять действие подобных договоров в какое-либо время, пока он сохраняет титул; и б) их прекращение или переход обязательств, возникающих из них на приобретателя. Так как оба этих нюанса зависят от специфики самого договора, то, с высокой долей условности их можно разделить на три группы:

  • ограничительные договоры; – договоры, которыми собственник ограничивает себя в использовании в части, например, предоставления каких-либо прав третьему лицу или воздержания от своих действий (e.g. – сохранение определённого количества зданий на участке или этажей в здании, лимитирование шума и т.п.);
  • активные договоры, – договоры, которыми собственник накладывает на себя материальные обязательства и («вытаскивает деньги из кармана»; e.g. – соглашается ремонтировать дорогу, или поддерживать в надлежащем состоянии живую изгородь по границе участка и т.п.);
  • пассивные договоры, – договоры, в соответствии с которыми, собственник делегирует права в недвижимости за плату (e.g. – контрактная аренда; разрешение брать что-либо с участка или размещать что-либо на нём).

Ограничительные договоры получили довольно широкое распространение в XIX веке, до возникновения системы публичного планирования, как частная инициатива, направленная на поддержание комфортных условий использования недвижимости, Современное их применение весьма сужено и сводится, по большому счёту, к соглашениям об установлении сервитутов, так или иначе, ограничивающих собственника в использовании. Данные соглашения не следует путать с вещными сервитутами, безусловно обязывающими приобретателей в титуле[1]; которые возникают только в случае необходимости и являются как бы частью господствующей недвижимости; обременённый собственник не просто обязан терпеть, допустим, проезд через свой участок, но и обеспечивать его[2]. В контрасте к ним, контрактные ограничения есть следствие добровольного волеизъявления сторон: например, собственник А имеет неудобный подъезд к своему участку; по соглашению с собственником соседнего владения Б, он получает право проезда через территорию Б, тем самым просто укорачивая путь. Собственник Б при этом не несёт ответственность ни за состояние проезда (если это не предусмотрено договором), ни за его принципиальное наличие и, кроме того, может требовать за него плату в виде единовременной компенсации или периодичного платежа. Более сложная структура возникает, например, когда собственник выделяет массив земель, предназначенный затем к застройке, ограничивая её определёнными условиями (этажность, процентное отношение площади застройки к общей площади выделенного участка и т.п.).

Юридические системы, как правило, оставляют за оригинальным собственником право отменять такие соглашения при наступлении определённых условий (e.g. – смена вида пользования), хотя в отдельных случаях он может быть обязан выплатить компенсацию. Переход их действия на новых приобретателей в значительной степени зависит от того регистрируется ли такое ограничение или нет, – будучи зарегистрированным оно обязывает приобретателей. Ряд юрисдикций предполагает их регистрацию в качестве уведомлений, – в этом случае их действие отменяется, если юристы приобретателя включили такую отмену в условия трансфера.

Регистрация или отказ в регистрации таких соглашений является прерогативой регистратора. Каких-либо общих норм, характерных для всех юрисдикций в данном случае не существует. Следует, однако, иметь в виду, что во всех таких договорах всегда есть сторона (стороны), получающие выгоды от соглашения, и сторона (стороны), обременённые обязательствами. На примере английского права, где данная проблема была наиболее выпуклой на протяжении последних ста пятидесяти лет, вследствие спорадической регистрации и соответствующего переложения проблемы на суды, можно отметить, что собственник, приобретающий участок, к пользе которого действует соглашение, чаще будет сохранять за собой права по договору, в то время как собственник, покупающий обременённый обязательствами участок, скорее всего, будет освобождён от неприятных эксцессов соглашения, заключённого его предшественником[3]. При этом применяется один и тот же общий тест, подразумевающий сосуществование трёх составляющих i) наличие господствующего владения; ii) возможность его идентификации[4]; iii) определённость и очевидность выгоды для этого владения. Принципиальная проблема ограничительных договоров в контексте права недвижимости состоит в том, что посредством их собственник может преследовать совсем иные цели[5], нежели непосредственно эффективное и/или рациональное использование недвижимости[6].

Отдельно ограничительные договоры рассматриваются в случаях, когда они созданы собственником как кондиции трансфера срочной собственности (долгосрочной аренды), – в этом случае, они практически всегда обязывают последующих приобретателей и могут разрушать созданное право при их нарушении.

 

 

Изумительные примеры того, как персональные права преобразуются в вещные, демонстрирует английская юридическая практика позапрошлого и прошлого веков. Довольно долго в английском праве существовали два вида прав, связанные с использованием земли, но не предполагавшие какого-либо вещного интереса в ней. Первый – это лицензии или разрешения (licences). С семнадцатого века взгляд на данный вид прав был весьма однозначен: «Распоряжение лицензией не передает интерес, не изменяет и не передает собственность в какой бы то ни было вещи, но только делает то действие законным, которое без лицензии было бы вне закона»[7]. Однако в девятнадцатом и двадцатом веках некоторые из разрешений приобрели юридическую силу, большую, чем им следовало бы[8] и некоторые из них даже стали обязывать приобретателей, хотя эти случаи и не часты, и сводятся, в основном, к семейному праву[9]; реже должны наличествовать факты, позволяющие применять механизм «подразумеваемого траста»[10].

Второй вид прав возникал на основании договора[11], заключённого собственником с другим лицом и подразумевавшего какое-либо действие (позитивный договор) или воздержание от действия (негативный договор) собственника земли. Так как свобода договоров в Англии, в отличие от права, беспрецедентна, то ограничительные договоры могли включать огромный спектр интересов – от обязательства собственника не изменять текущий вид использования  до оплаты ремонта подъезда к соседнему участку. То есть, в результате ограничительного договора собственник, по сути, добровольно обременял свою землю или себя. В 1834 году при рассмотрении дела в суде справедливости Лорд Канцлер Бруэм (Brougham) чётко и артикулировано подчеркнул, что обязательства, возникающие из ограничительных договоров, не могут распространяться на новых собственников, так как это приведёт к появлению новых вещных прав[12]. Тем не менее, уже через четыре года, вице-канцлер Шедвел (Shadwell) признаёт переход негативных обязательств[13], а наследник в должности Бруэма лорд Коттинэм (Cottinham) окончательно утвердил такие возможности. Базовым прецедентом стало дело Tulk v Moxhay[14], где собственник взял на себя как позитивные обязательствами[15] (оплачивать работы по содержанию сада в том виде, как он есть), так и негативные (не возводить строений) обязательства. В части позитивных обременений  лорд Коттинэм продемонстрировал полную приверженность консервативной традиции прав и отменил их. А вот переложение негативных обременений на приобретателя он аргументировал исходя из личных пристрастий о справедливости, а именно: собственник, покупающий участок с существующим ограничением в использовании земли за 1 000 фунтов, может запросто продать её за 2 000, если это ограничение (особенно в части строительства) будет отменено. Это решение спровоцировало сферу применение правила Tulk v Moxhay в неприличных объёмах, по факту дав повод превращать персональные, контрактные обязательства в вещные права[16]. За сто с лишним лет применения этого правила его трактовка расширилась до признания перехода выгод соседним участкам или участку: если по условиям ограничительного договора собственник обязывался предоставлять право прохода через свой участок собственнику соседнего участка, то наследник в титуле последнего сохранял это право. Такой переход выгод при определённых условиях касался и позитивных договоров. С развитием регистрационной системы применение контрактных ограничений свелось только к тем, которые регистрируются в одном из реестров, как обременение, – либо в Реестре прав (HM Land Register), либо в реестре обременений (Land Charge Register), либо в локальном реестре (Local Land Charge Register)[17]. В настоящее время, главной проблемой этих де факто вещных, переродившихся из персональных, прав, стал вопрос отмены действия обязательств, возникших из ограничительных договоров, и выглядящих по большей части малоубедительными[18] на фоне развившейся системы планирования территорий.

Другой пример «перевоплощения» контрактных по сути прав в вещные – это  применяемое в отдельных юрисдикциях «право проживания». В некотором роде оно представляет собой специфическую разновидность узуфрукта. Во Франции, например, оно создаётся при сделке, в результате трансфера, когда продавец резервирует за собой (реже – за третьим лицом, обыкновенно родственником) право пользования и проживания (droit de l’usage et de l’habitation) в доме (флигеле) являющимся частью недвижимости. Французское законодательство ограничивает это право обычными действиями, необходимыми для любого проживающего, запрещая каким-либо образом не только передавать его, но и изменять цель использования (сущность) занимаемого здания (помещения). Всё, на что распространяется действие права, включая движимость, инвентаризируется и, после его прекращения, возвращается собственнику с учётом нормального износа имущества. Право пользования и проживания включает всех членов семьи правообладателя и прекращается так же как и узуфрукт (либо с отказом от него, либо со смертью правообладателя). Кроме того, оно может быть ограничено только до «использования» (получения чего-либо с недвижимости, например, ренты за отдельное строение и т.п.). Несмотря на то, что де факто это право лимитируется одной персоной, – то есть им принципиально нельзя распоряжаться каким бы то ни было способом, – академическая юриспруденция подчёркивает его вещность (droit réel), и тем самым оно обязывает последующих приобретателей недвижимости, пока не прекращено. Занимательно, что испанский его аналог (derecho de habitacion) заключается отдельным договором и регистрируется, хотя остаётся контрактным правом, что не мешает ему также обязывать приобретателей собственности в течение срока действия. В равной мере в Германии право проживания (Dauerwohnrecht) есть персональное право, но при этом оно не только обязывает приемников в титуле обременённого им собственника, но может передаваться третьему лицу. По сроку оно ограниченно жизнью правообладателя или фиксированным периодом.

 

 

 

На сегодняшний день наиболее распространены активные персональные договоры, – современная недвижимость априори предполагает пользование электричеством, водой, отоплением, телефоном, интернетом, телевидением, местами для парковки, муниципальными службами (например, по вывозу мусора) и иными услугами. К этому же типу относятся и, например. обязательство собственника ремонтировать забор. Большинство таких услуг поставляется на основе гражданских договоров, хоть и связанных с недвижимостью и её использованием, но не являющихся её необходимым атрибутом. Часть услуг, предоставляемых муниципалитетами, некоторые правовые системы переводят в разряд сборов (периодические платежи на ремонт и обслуживание муниципальных дорог, вывоз мусора, поддержание локальной инфраструктуры и т.п.), имеющих вещный характер, схожий с платежами за общую собственность[19], то есть в любом случае обязывающих приобретателей[20]. Если подобные обязательства выведены в рамки обычного договора, то, так же как и иные активные договоры, они имеют исключительно персональное действие в отношении лица, заключившего их. – Приобретатель недвижимости не несёт ответственность за неуплату его предшественником услуг по предоставлению связи или по вывозу мусора или по обслуживанию прилегающей детской площадки в равной степени.

Договоры, обозначенные как пассивные, представляют наибольшую ценность для собственника, ибо именно они генерируют прибыль и отражают экономическую составляющую недвижимости. Разнообразие их в текущих условиях довольно ограничено, так, что опции, доступные средневековому лорду манора, – который мог сдавать отдельно в аренду пашню, пастбища, предоставлять разрешение (лицензию) на рубку леса, рыбную ловлю, экскавацию ресурсов, продавать право на проведение ярмарок и сбор акцизов с их участников или право на попечительство, вручать целой деревне или городу привилегию самоуправления за небольшую мзду etc, – современному собственнику, даже не снятся. Виной этому не только естественное развитие юридических систем, но и интервенции публичного права, приведшие к тому, что аренда, по большому счёту бывшая достаточным инструментом для оформления контрактных прав на протяжении столетий[21], превратилась в особый правовой механизм, слишком многие элементы которого регулируются законодательством, и оттого становящийся крайне неудобным при приложении его к отношениям, не попадающим в императивные лекала. С другой стороны, расширение концепции недвижимости до зданий и помещений делает именно аренду (как персональное право занимать пространство на постоянной основе) актуальной, а зачастую и единственно востребованной формой договора для большинства собственников, так как для городского жителя нет необходимости в закреплении за собой права, скажем, на выпас скота или сенокошения, а отдельное право для размещения лавки на время рождественской ярмарки он предоставить не может физически.

Современные возможности собственника в части пассивных договоров заключены, по большому счёту, в двух альтернативах: либо это аренда, – под которой в данном разделе понимается постоянное пребывание в (на) чужой недвижимости за пародическую плату, с возможностью осуществления всех действий, допускаемых целью предоставления, и реализуемое на основании персонального контракта, – либо право, меньшее чем аренда, не требующее перманентного исключения собственника из пользования имуществом или нуждающееся в таковом лишь касательно незначительной части недвижимости или скромного периода времени. Оба типа отношений формально являются контрактными и, как общее правило[22], не подлежат регистрации, нотариальному удостоверению или иному способу дополнительной защиты, предоставляемой вещным правам и зачастую не нуждаются в облачении в письменную форму. В то же время, лишь второй тип отношений сохраняет сугубо договорную природу, в соответствии с которой собственник обладает правом в любой момент прекратить действие соглашения, хотя такое право может быть несколько лимитировано условиями самого договора и положениями цивильного права, например, собственнику необходимо соблюсти сроки уведомления о разрыве контракта или уплатить компенсацию за досрочное расторжение, если договор предполагал фиксированный срок. Лишь немногие юридические системы выводят подобные соглашения в отдельную категорию, – чаще они остаются в рамках гражданского права. Охватывать они могут, к примеру, разрешение собственника на размещение вывески на своём здании или участке, или кратковременное использование части пространства недвижимости для установки кратковременной торговой точки (ярмарки, выставки и т.п.)[23]. В тех редких случаях. когда действие таких прав, в силу природы объекта для которого они применяются и конкретных обстоятельств, необходимо продлить на нового приобретателя собственности, они «перерастают» в иную категорию права[24], как вышеприведённые примеры линейных сооружений.

 

 

Русское «аренда», по всей видимости, через Польшу, восходит к шведскому arrende, которое в настоящее время означает исключительно аренду земли[25]. В российском праве максимальный срок аренды составляет 49 лет, а все её условия определяются договором между сторонами, что делает неверным или, как минимум, неточным отождествление аренды с, например, английским lease или французским bail. В большинстве европейских континентальных систем краткосрочная аренда имеет наименование, отличное от долгосрочного её варианта, так как предполагает совершенно иной тип отношений, подразумевающих персональный, контрактный характер, в то время как долгосрочная аренда де факто есть право собственности, ограниченное во времени (то есть вещное право). Например, если во Франции коммерческая аренда (bail) превышает срок 12 лет, то она оформляется через нотариуса, так же как и строительная аренда (bail à construction), но при этом первая есть обязательство, а вторая – вещное право. В той же мере в Германии контрактная аренда (Miete) не ограничена по сроку[26], но её сущность не пересекается с наследуемым правом строительства (Erbbaurecht). Главное их отличие в том, что хотя урезанные права собственности (e.g. – bail à construction или Erbbaurecht) могут условиями договора ограничиваться, но их базовые характеристики, такие как возможность распоряжения (через продажу, наследование, залог или иное), продолжение их действия в отношении нового приобретателя собственности и т.п., сохраняются в силу закона. Контрактная аренда, сколь длинной она бы ни была, при прочих равных, прекращает своё действие[27] при смене собственника; её уступка, как и субаренда, требует согласия собственника, а, например, залог её невозможен именно в силу того, что она является персональным обязательством, – залог предполагает ценное обеспечение и реализуется через его продажу; продавать «право занимать помещение/здание/участок за периодическую плату» как минимум нелогично, ибо цена за право (недвижимость) формируется возможностями этого права генерировать доход; если же право предполагает исключительно постоянные затраты, то его ценность на рынке крайне сомнительна.

 

 

Аренда, – это бич современного права недвижимости. Ключевой её нюанс в том, что оставаясь сугубо контрактным правом, она подчинена массе законодательных норм, делающей её чем-то большим, нежели простой договор, особенно если речь идёт об аренде жилого помещения или здания. Разнообразие, с каковым юридические системы подходят к регулированию тех или иных аспектов аренды, не может не восхищать даже незаинтересованного наблюдателя, – сохраняя существо права, но предъявляя диверсифицированные требования к, скажем, условиям расторжения договора со стороны собственника или методам контроля ренты (арендной платы), они создают уникальные институты, не только мало схожие с аналогами иных юрисдикций, но и значительно различающиеся внутри каждой правовой системы в зависимости от назначения недвижимости, к которой применятся аренда. Право абсолютной собственности или срочная собственность в Англии и Германии имеют между собой гораздо больше сходства, чем аренда жилья и промышленных объектов в каждой отдельной стране[28]. Вместе с тем, при всём разнообразии регулирования аренды, общие акценты весьма симптоматичны и могут быть обозначены следующим образом.

  • Размер ренты (периодического платежа) номинально должен соответствовать среднерыночному уровню. Из этого требования исключаются элитная и социальная жилые[29] недвижимости и промышленные здания (включая складские). К жилым объектам применяются самые строгие требования, вплоть до того, что в некоторых юрисдикциях размер ренты определяется нормативным актом или специальным органом[30]. Стороны к договору аренды наиболее свободны в части промышленной недвижимости[31], хотя, в большинстве правовых систем коммерческие объекты также выведены из под специального контроля[32], часто по той причине того, что рента принимается как процент от оборота бизнеса арендатора. Арендные платежи уплачивается авансом, чаще поквартально, хотя ежемесячные платежи так же не редкость. Перед подписанием арендатор вносит депозит, как правило, в размере трёхмесячной оплаты.
  • Пересмотр ренты допускается через определённый период, как правило, равный стандартному сроку аренды (3 года – для жилья или 5 лет – для иных типов)[33]. Во всех случаях изменение (которое может пониматься и как увеличение и как уменьшение[34]) размера платежа увязывается к справедливой рыночной цене[35]. С другой стороны, индексация[36] ренты разрешена во всех случаях[37] каждый год, вне зависимости от срока аренды[38]. Споры по поводу изменения арендных платежей решаются либо через суд (рентный трибунал, мировой суд и т.п.), либо в специальном административном органе[39], которые со своей стороны могут принимать как основание для пересмотра ренты только серьёзные сдвиги цен на рынке недвижимости[40] (e.g. – возникновение спроса и соответствующий стремительный рост ренты может быть признан в качестве обоснования увеличения ренты в существующих контрактах и наоборот – спад рынка может спровоцировать принудительное снижение платежей).
  • Состав ренты есть только плата, адресованная собственнику непосредственно за предоставление им недвижимости в аренду. Прочие платежи в неё не включаются. Оплату за коммунальные услуги, ординарное использование общих пространств, внутренний ремонт и т.п. арендатор либо оплачивает отдельно, либо это делает собственник с последующим выставлением счетов на арендатора (ов)[41]. Стандарты определения участия каждого арендатора в платежах за «общее потребление»[42] фактически безальтернативно устанавливаются законодательством[43]. Страхование недвижимости (кражи, пожар) есть ответственность собственника, но он также может перекладывать эти затраты (чаще частично – в отношении арендуемого помещения) на арендаторов сверх ренты. Многие юрисдикции допускают передачу обязательства по уплате налога на недвижимость (и некоторых иных) арендатору. В то же время, довольно часто правовые системы ограничивают расходы арендатора фиксированной суммой, выше которой собственник не имеет права обязывать арендатора.
  • Срок аренды традиционно почти во всех европейских системах (включая Англию) был неопределенным или бессрочным. Разработка законодательств по регулированию аренды сделала возможным установление фиксированного срока. Самый важный момент в части сроков аренды не сам период владения, а последствия выбора того или другого типа отношений. Договор с фиксированным сроком не только возлагает на обе стороны больше обязательств (например, уведомление о прекращении аренды должно подаваться за 9-12 месяцев до окончания срока; также, многие системы предполагают, что по умолчанию[44], после окончания срока, аренда возобновляется при отсутствии соответствующих уведомлений автоматически, и собственнику нужны весомые причины для расторжения), но и безусловно распространяет аренду на приобретателей недвижимости от собственника до её окончания[45]. Неопределенный срок предполагает более мягкие условия для прекращения аренды, причём для обеих сторон (период подачи уведомления 3-6 месяцев, список оснований для прекращения аренды со стороны собственника расширен. хотя и может требовать судебного ордера или разрешения административного органа). Приобретатель обязывается арендой на неопределённый срок крайне редко.
  • Расторжение договора аренды со стороны собственника допускается только в случаях предписанных законодательством, включающих неуплату ренты[46], несанкционированное изменение в недвижимости или вида пользования, капитальный ремонт здания, намерение собственника самому жить или вести дело в арендованной недвижимости и иные, чётко установленные случаи[47]. С другой стороны, собственник вправе условиями договора определить дополнительные требования, неисполнение которых даёт ему право прекратить договор досрочно. В случае расторжения контракта с неопределённым сроком, собственнику может потребоваться судебный ордер или его аналог[48]. Расторжение происходит по уведомлению, при этом срок его для фиксированных датой договоров довольно значителен (за 9-12 месяцев до окончания) для обеих сторон[49]. Кроме того, в случае прекращения арендатором, собственник может требовать компенсации вплоть до получения ренты за весь срок договора. При коммерческой аренде, напротив, собственник, даже если пытается прекратить аренду по окончанию её согласованного периода, может быть обязан уплатить компенсацию, так как смена места ведения бизнеса часто влечёт потери в доходах арендатора.
  • Форма договора во многих случаях устанавливается законом (стандартная форма соглашения), хотя лишь незначительное число юрисдикций предъявляет императивное требование к составлению договора в письменном виде. Регистрация или нотариальное удостоверение в большинстве случаев не требуется; исключение составляет аренда на длительные сроки (как правило, промышленных объектов или сельскохозяйственных земель).
  • Обязанности сторон, помимо указанных выше включают в себя со стороны арендатора – использование недвижимости строго по целевому назначению[50], отказ от внесения значительных конструктивных изменений[51], соблюдение всех условий соглашения. Уступка аренды, субаренда или иное вероятное распоряжение[52] невозможны без согласия собственника., хотя многие законодательства исключают из этих требований продажу дела целиком (в качестве долей в юридическом лице). Собственник обязан предоставить здание / помещения в годном для целей аренды состоянии, без скрытых дефектов, не препятствовать осуществлению арендатором его прав[53], проводить ремонт конструктивных элементов и внешних частей недвижимости за свой счёт[54] и следовать нормам законодательства, каковые могу давать арендатору право преимущественного приобретения[55] или иные преференции.

Из всех юридических институтов, связанных с недвижимостью, аренда привлекает наиболее пристальное внимание законодателей, выражающееся в том, что регулирование её не обходится общими нормами кодексов, или соответствующих законов, а часто расширяется до нескольких актов, как правило, рассматривающих отдельно сельскохозяйственные земли и жилую недвижимость. В первом случае это объяснимо тем, что действительно, аграрные угодья в современном мире являют собой специфический род недвижимости, извлечение прибыли из которой зависит совсем от других, более рискованных факторов[56], нежели, скажем, из коммерческой собственности. В части жилых объектов безусловно важнейшим мотивом жесткого, а с точки зрения ультра-либералов даже драконовского регулирования, служит необходимость защиты арендаторов, использующих недвижимость, как основное место проживания. А так как правовые системы в большинстве случаев не в состоянии однозначно определить, следует ли рассматривать ту или иную квартиру, как перманентное место жительства[57], то одинаково жёсткие требования касаются всей жилой недвижимости. Коммерческие объекты также довольно серьёзно подчинены статьям закона, пожалуй, единственное послабление собственнику в отношении них – это возможность устанавливать рыночную ренту; прочие условия, в первую очередь расторжение аренды – ничуть не легче, чем в жилом секторе. Строгость законодателя в значительной мере оправдана его целью обуздать произвол собственников, вернее тех из них, кто в погоне за доходом готов бесцеремонно и без особых причин изгонять текущего арендатора, просто по причине увеличения спроса на рынке и соответствующего роста цен. Принципиален подход всех законодательств к тому факту, что если арендатор соблюдает все условия договора, то даже при завершении срока аренды, собственнику требуются внушительные поводы, чтобы прекратить отношения. При этом за ним сохраняется право увеличивать рентный платёж при завершении установленного периода аренды, если, опять-таки, это изменение обеспечено колебаниями рынка и, напротив, при снижении цен, арендатор может требовать уменьшения ренты. Кроме того, возможность выбирать фиксированную дату договора аренды или заключать его на неопределённый срок даёт собственнику опции в перспективе играть на повышение или на понижение; – в случае согласованного срока арендодатель де факто получает гарантированный доход на весь период действия контракта, но, в то же время, ограничивается в праве повышать ренту до окончания этого периода. Если рынок идёт на спад, он оказывается в выигрыше, так как арендатор обязан следовать условиям, и не может выйти из договора; более того, арендатор также должен подать уведомление о разрыве отношений за несколько месяцев до окончания срока, что предоставляет собственнику довольно значительный временной зазор для поиска замены и адаптации к новым рыночном реалиям в части нахождения лучшей возможной ренты. Альтернативно, собственник, соглашаясь с контрактом на неопределённый период, сознательно или нет, делает ставку на рост рынка – условия расторжения здесь более гибкие (как правило, уведомление от 3 до 6 месяцев); арендатору невыгодно отказываться от договора, рента по которому ниже рынка, а собственник, найдя нового арендатора по более высоким ставкам, может остаться в плюсе. даже если будет обязан компенсировать арендатора за разрыв соглашения.

 

 

Земельная (дифференциальная) рента – понятие, возникшее и развитое экономистами конца XVIII – XIX веков. Земельную ренту исследовали с различными успехами и выводами практически все эксперты позапрошлого века, включая Адама Смита, Давида Рикардо, Карла Маркса и т.д. В Англии того времени под словом «рента» (rent) понимался любой платёж за землю, в том числе не связанный с возникновением вещного права. Он в равной степени мог относиться к «твёрдой ренте» (ground rent) – периодической плате, уплачиваемой владельцем лизхолда собственнику (freeholder); к обременению рентой (rentcharge)[58], или к любому платежу, связанным с иными правами, обязанностями или ограничениями (в рамках таких институтов как copyhold[59], licence или covenants). Понятия перемешивались и не имели чёткой зависимости от конкретного права, то есть, например, лизгольд мог быть выкуплен за единовременную сумму, но при этом, собственник мог перевести своё обременение ренту (rentcharge) на владельца лизгольда в течение всего срока, в результате чего платёж от владельца лизгольда со стороны воспринимался как «твёрдая» рента (ground rent), хотя юридически был обременением рентой. Нюансы эти либо ускользали, либо игнорировались теоретическими изыскателями. Адам Смит, например, отличал твёрдую ренту от простой ренты (арендной платы за дом) и достаточно безжалостно атаковал собственников, выступая апологетом их налогообложения. Он уверял (в первую очередь себя), что налог на твёрдую ренту не приведёт к увеличению стоимости жилья (домов), ибо рано или поздно собственник, являющийся монополистом и стремящийся в любом случае к максимизации дохода, столкнётся с нежеланием арендаторов платить запрашиваемую цену. Генри Джордж пошёл ещё дальше, утверждая, что право собственности должно касаться только того, что индивидуум произвёл сам, а земля и прочие ресурсы должны принадлежать в равной степени всем членам общества. Последующее развитие этой идеи сформировало направление джорджизма главной линией которого стала идея Джорджа о едином и единственном налоге на землю (земельную ренту), способном удовлетворить все нужды правительства, без применения прочих налогов, так или иначе привязанных непосредственно к труду человека. Права собственности на землю в рамках джорджизма выглядят как несправедливо распределённый ресурс и именно через налогообложение собственников общество должно прийти к процветанию и отмене всех прочих налогов. Для девятнадцатого века, когда собственность на землю была ещё ограничена узким кругом лиц, концепции Джорджа были оправданы, но продолжение их развития в последующем несколько полемично. Мартин Фридман, например, назвал земельный налог «наименее худшим» (least bad tax) из всех, так как это единственный налог, не оказывающий депрессивного влияния на экономическое производство товаров и их обмен. Той же логике следует современная экономика, утверждая, что земельный налог не содержит в себе «излишнего бремени»[60], а зачастую делает его отрицательным, что в перспективе влечёт общее благополучие и улучшение экономической среды, за счёт перенаправления инвестиций из «мёртвого» рентного сектора в производственный. Проблема, как это обычно бывает с академическими выкладками, кроется в их оторванности от практики. Предметом налогообложения является не собственно земля (или недвижимость), а права на неё, ещё точнее – возможность извлечения прибыли из таких прав. Из ограниченного ресурса, каковым было землевладение в начале девятнадцатого века в Англии, право собственности превратилось во вполне доступный среднему обывателю механизм, а «депрессивные инвестиции в рентные средства производства» (то бишь в недвижимость) с одной стороны (в части помещений) стали доступны широкому кругу лиц, как альтернатива банковским вложениям на сберегательные счета; а с другой (крупные проекты) – подразумевают уже не приобретение пустующего куска земли с последующей разбивкой на участки и продажей в розницу, а комплексное освоение территории с вовлечением множества участников. Теория джорджизма «сломалась» именно там, где делала акцент, – расширение числа собственников значительно увеличило поступление налогов от ренты, но не привело к уменьшению количества самих налогов. Подкормленный Левиафан требует всё больше, – в современном мире облагается уже не только рента от собственности, но и сама собственность, и её продажа, или даже просто увеличение недвижимости в цене; более того, отсутствие рентного дохода (арендатора) не освобождает собственника от уплаты налога на недвижимость, от титульных сборов (при сделках) и иных сборов и налогов, что позволяет говорить об анти-ренте, содержащейся в собственности, спроса на которую нет. Отсюда, то академическое негативное «излишнее бремя», забираемое через налог на земельную ренту, не просто компенсирует само себя, но разрастается в геометрической прогрессии при обратном перераспределении бюджетных средств, полностью извращая и дискредитируя всё лучшее, что видели в налоге на ренту Адам Смит и Генри Джордж, но которого, по всей видимости, никогда в нём не было.

 

 

 

При всех позитивных моментах ограничения прав собственника в части контрактной аренды, –выраженных в том числе, тем фактом, что за время действия жёстких правовых норм европейские рынки недвижимости прошли по большому счёту без потерь несколько финансовых кризисов[61], – спорным остаётся вопрос о переходе обязательств по договору аренды на нового приобретателя. В традиционном праве недвижимости продавец всегда обязан был передать покупателю недвижимость во владение, свободной от чьего бы то ни было пребывания в ней. Современное регулирование аренды де факто упразднило эту аксиому – приобретатель автоматически должен следовать договору аренды, если он имеет фиксированный срок[62], а некоторые правовые системы распространяют это действие и на неопределённые сроком контракты[63]. Критика этих положений скорее должна касаться их поголовного применения ко всем договорам, – закон, как правило, делает послабление только для случаев, если приобретатель жилой недвижимости намерен сам проживать в арендованном помещении / здании или – в части коммерческой, – вести своё дело. Логика регуляторов вполне объяснима, – если недвижимость используется в качестве объекта инвестиции и, соответственно, и продавец и покупатель рассматривают её как средство генерирования дохода, то существующий договор аренды будет скорее плюсом для приобретателя, которому не потребуется тратить время и деньги на поиск арендатора. В той же мере, соблюдаются и права арендатора, для которого переход права собственности не причиняет излишних неудобств в части пересмотра ренты и перезаключения иных условий договора. Но, при прочих равных, приобретатель может иметь альтернативные виды на использование недвижимости и, в этом случае, существующий договор аренды будет для него излишним обременением, которое, при некоторых обстоятельствах, может его оттолкнуть от сделки.

На сегодняшний день механизм контрактной аренды остаётся единственным и оттого уникальным инструментом извлечения прибыли из недвижимости для широкого круга собственников. Именно аренда наполняет недвижимость экономическим смыслом, делая её не просто категорией права, но капиталом. При всём достаточно жёстком, – в сравнении с её договорным статусом, – регулировании аренды в современных правовых системах, нужно отметить, что акцент всё-таки делается не столько на ограничение прав собственника, сколько на стремление привить ответственность, до некоторой степени инициировать развитие стратегического подхода при оформлении отношений, при том у обеих сторон, снизить вероятность конфликтов и найти оптимальный баланс в защите прав как арендатора, так и собственника.

[1] E.g. – Классический (предиальный) сервитут (Dienstbakein) и «реальный» сервитут (Grunddienstbarkeiten) в Германии; сервитут (easement) и ограничивающее соглашение (restrictive covenant) в Англии.[2] E.g. – в современных условиях дорога должна быть достаточно широкой для проезда автомобиля и иметь покрытие, позволяющее проезжать по ней.

[3] Количественно соотношение измерить невозможно. Вопрос в том, что признание перехода обязательства по правилам сервитутов (см. ниже) предполагает де факто создание негативных сервитутов из персонального соглашения, число которых в английском праве ограничено (их всего два, – право на свет и право на поддержку).

[4] Примечательно, что фраза в договоре «в пользу лица А и его приемников» де факто не определяет земельный участок, даже несмотря на положение ст. 78 Закон о недвижимости 1925 года («Договор относящийся к земле лица, извлекающего пользу из обязательства, должен рассматриваться как заключенный с данным лицом и его преемниками в титуле и лицами, получающими права от первоначальной стороны или его преемников…»). Это веско подчёркивает вещность права (обязательства) при смене титула: договор, заключённый с А, не означает, что договор заключен к пользе объекта собственности А.

[5] Например, упреждение конкуренции. – Y владел двумя мясными лавками на одной улице на праве lease от разных собственников. Продавав одну из них с условием не вести мясную торговлю в другой, он переоформляет вторую лавку на сына, который продолжает вести бизнес. При этом собственник второй лавки не знал о существовавшем ограничении и сын Y получил lease без оного. Несмотря на то, что сын Y был осведомлён об ограничении, суд признал недействительным его действие в отношении нового lease. – Wilkes v Spooner [1911] 2 KB 473.

[6] В рамках английского права это особенно очевидно, так как ограничительный договор может пересекаться с иными видами контрактов. Например, – собственник автомастерской X (юридическое лицо) заключает соглашение с Y о том, что будет покупать бензин только у него (контрактная лицензия) и при продаже мастерской потребует соблюдение этого же обязательства от приобретателя (ограничительное соглашение через трансфер). Z покупает доли в компании X и перепродаёт недвижимость дочернему предприятию с целью избавиться от обязательства покупать бензин только у Y. Суд по иску Y постановил возвратить мастерскую в собственность X. Этот нетипичный случай (весьма критикуемый) когда персональное право выступило как вещный интерес против третьего лица, зарегистрированного в качестве собственника (дочерняя компания Z), объяснится формальным подходом суда, – компания Z купила только доли в X, не поменяв при этом оригинальную сторону к договору (X имел прямой договор с Y; смена собственника долей в X не меняла сторону к договору). С другой стороны, обязательство по ограничительному договору (покупать у конкретного поставщика) было частью лицензии (договора об эксклюзивной поставке) и должно было отменяться безусловно, если приобретатель недвижимости (дочерняя компания Z) не подтвердил согласием переход обязательства – Esse Petrolium Co Ltd v Kingswood Motors (Addlestone) Ltd [1974] QB 142.

[7] Thomas v Sorrell (1673) Freem KB 85.

[8] Самый «вопиющий» случай для английского права, – Hurst v Picture Theatres Ltd [1915] 1 KB 1,– билет на просмотр кино был признан передачей владельческого интереса в объекте недвижимости. Мнение судьи в данном деле не получило развития в качестве прецедента именно из-за чрезвычайности возможных последствий.

[9] Базовое дело – Errington v Errington [1952] 1 KB 290. – Отец разрешил сыну с супругой проживать в гостевом доме на своём участке. Позже сын развёлся, оставив недвижимость бывшей супруге. По смерти отца, вдова попыталась выдворить экс-сноху, в чём ей было отказано. Формально, начальное действие отца – это типичная лицензия, действие которой должно было прекратиться по его смерти. Но в этом конкретном случае отец приобрёл дом, а кредит (по залогу) выплачивался сыном, и затем –  его женой. С другой стороны, суд, признав вещный интерес в лицензии (не артикулировано, но фактически), лишь продлил действие лицензии: если бы вдова-наследница продала участок третьему лицу, лицензия безусловно бы отзывалась.

[10] Упрощая, должны быть соблюдены 2 условия: а) между продавцом и третьим лицом (лицензиатом) должен быть контракт по гражданскому праву; б) приобретатель знал или не мог не знать о наличии лицензии (контракта) и любым способом выразил согласие (e.g. – получив оплату по соответствующему договору) принять обязательства по контрактной лицензии. – см Binions v Evans [1972] Ch 359. Отдельно рассматривается случаи с лицензиями против собственника (estoppel) – здесь права лицензиата против приобретателя существуют только до решения суда и только если приобретатель знал или не мог не знать о существовании разрешения и не предпринял мер к его отмене. Суд должен придать этому праву устойчивую юридическую форму, обязывающую собственника, как правило, аренду или сервитут (e.g. – Inwards v Baker [1965] 2 QB 29).

[11] Restrictive Covenant – ограничительный договор.

[12] Keppel v Bailey (1834) 2 My&K 517.

[13] Whatman v Gibson (1838) 9 Sim 196; и последующее – Mann v Stephens (1846) 15 Sim 377.

[14] (1848) 41 ER 1143.

[15] Позитивными являются договоры, предполагающие материальные затраты собственника. Негативными – те, в результате которых собственник только ограничивает свои полномочия.

[16] В том смысле, что ограничительный договор всегда есть частное соглашение двух или нескольких лиц. Собственник, соглашаясь, скажем, не строить коммерческих зданий, даёт право другой стороне требовать исполнения этого обязательства от приемников в титуле.

[17] Приобретатель может и должен потребовать отмены таких обременений через внесение соответствующих конструкций в трансфер. Если договор предполагал санкции за разрыв (e.g. – уплату компенсаций), то продавец обязан их исполнить в рамках гражданского права.

[18] E.g., – вследствие условий частного ограничительного договора, установленного в пользу одного участка земли, жители целого городка Харрогейт не имели права добираться до Йорка поездом до семидесятых годов XX века.

[19] При общей собственности и кондоминиумах платежи, связанные с использованием общих пространств, априори являются вещными и обязывают каждого приобретателя, если не были уплачены продавцом. Ассоциация собственников зачастую имеет самый высокий приоритет в получении задолженностей.

[20] Как правило, неуплата таких платежей не влечёт немедленных санкций, но регистрируется в качестве материальных обременений. При продаже недвижимости, эти обязательства имеют приоритет иногда даже выше права залога (e.g. – Франция). Приобретение недвижимости с непогашенными задолженностями такого рода несёт в себе для покупателя те же риски, что и, допустим, недоплаченный долг по залогу.

[21] При помощи аренды (контрактов) оформлялось множество различных прав коммерческого рода.

[22] В Италии, где нет системы регистрации прав, а также срочного права собственности, все договоры аренды регистрируются в налоговом органе. Во Франции любая аренда свыше 12 лет удостоверяется нотариусом, но в качестве договора, а не трансфера (как в случае вещного права строительной аренды). В Бельгии нотариус подтверждает расторжение некоторых договоров аренды.

[23] В Англии и в том и в другом случае это будет лицензия (licence). Во Франции – в первом случае заключается обычный договор, во втором – «отзываемая» аренда (bail précaire).

[24] Исключительно по решению суда. В любой юрисдикции требуются веские основания, чтобы персональный договор был признан видом вещного права. С другой стороны, устойчивые схемы отношений, e.g. – для линейных коммуникаций – уже давно переросли в самостоятельную категорию (см. выше – ограниченные персональные сервитуты в Германии (beschränkt persönliche Dienstbakein) и контрактные лицензии в Англии (wayleave)), не идентифицируемую, тем не менее, вещным правом (исключения – Швеция, Голландия, Англия, где лицензия wayleave альтернативно может быть заменена сервитутом (easement)).

[25] То есть данное право не применяется к аренде зданий и помещений.

[26] Формально, как и строительная аренда. Однако коммерческая аренда при сроке 30 и более лет, будет считаться залеченной на неопределённый период.

[27] Это принцип «по умолчанию». Контрактная аренда регулируется в зависимости от многих факторов и этот принцип может игнорироваться, к примеру, в отношении аренды жилья или аренды с фиксированным сроком.

[28] Как правило, в отношении аренды выделяются три типа назначения, имеющих различное (отраслевое) регулирование: жилое, коммерческое, сельскохозяйственное. Коммерческое может включать промышленные объекты и склады (логистику), а сельскохозяйственное – использование лесов и рыболовство. Если вдаваться глубже, то каждая юрисдикция обладает спецификой, сглаживающей это разделение. В Австрии, например, одинаково жёсткое регулирование относится ко всей недвижимости, за редким исключением, в которое попадает фактически вся коммерческая недвижимость (если рента за неё не превышает среднерыночный уровень). В Италии существует терминологическое раздвоение – вообще аренда (locazione) и аренда «продуктивной движимости и недвижимости» (affitto). Таким образом, аренда промышленных и большей части сельскохозяйственных земель (рассматриваемых как производящих что-либо) будет оформляться как affitto, а аренда офиса или жилья – в качестве locazione. В Швеции отдельно рассматриваются аренда земли (arrende) и зданий/помещений (hyra). Земельная аренда заключается на срок до 50 лет и касается не только сельскохозяйственных земель (включая лесные), но может включать в себя разрешение последующего строительства – здания в этом случае отходят арендатору, а их дальнейшая судьба по окончании аренды определяется условиями договора (они могут за компенсацию или без передаваться собственнику, арендатор может получить право выкупа и т.п.). В Англии в рамках общего права (common law) любая краткосрочная аренда по сути это lease, не дающий «имения в земле», а понятия lease и tenancy являются синонимами. Статутное право (statute law) следует общепринятой, обиходной терминологии, отсюда аренда жилья именуется tenancy, а любая иная (коммерческая, промышленная и т.п.) – lease. Аренда коммерческих помещений / зданий в большей мере подчинено общему праву (common law), а жильё – статутному (Housing Act 1988); – любой lease, если он по сути (несмотря на форму) является арендной жилья, будет рассматриваться судом по положениям соответствующего закона.

[29] Социальное жильё предоставляется по фиксированным ценам.

[30] E.g. – Австрия, Швеция, где рентный трибунал порой даже утверждает иные условия аренды.

[31] Отчасти потому, что значительное число муниципалитетов в Европе имеет ограниченное предложение по этому типу недвижимости, – например, город с населением 20 000 может иметь в своих границах 1-2 промышленные зоны, где количество индивидуальных объектов не доходит и до двух десятков. Как следствие, определить среднерыночную аренду практически невозможно.

[32] Применение рентного контроля может зависеть от многих иных факторов, помимо назначения недвижимости – возраст зданий, использование правительственных субсидий девелопером при строительстве / реконструкции (на этом акцентируются австрийская и германская системы), тип владения (частная собственность или кондоминиум) и т.п.; некоторые юрисдикции (e.g. – Бельгия) применяют контроль только в отношении зданий / помещений, которые являются главным местом проживания арендатора. Во Франции, первая аренда вновь построенного объекта заключается на основании свободного соглашения сторон; в последующем, при перезаключении (для жилья – 3 года, для коммерции – 5 лет) рента либо уменьшается, либо поднимается до среднерыночного уровня.

[33] В Германии, для коммерческих помещений пересмотр ренты невозможен, если иное прямо не указано в условиях договора аренды.

[34] Естественно, что инициатива увеличения исходит от собственника, а уменьшения – от арендатора.

[35] Весьма лукавый фразеологизм. Органы, осуществляющие рентный контроль являются муниципальными (если это не суд) и имеют тенденцию де факто занижать уровень рыночной ренты.

[36] Здесь также многие правовые системы довольно двусмысленны, – изменение ренты до среднерыночных показателей зачастую увязывается с индексом потребительских цен (или его разновидностью) и, в отдельных случаях, допускается только если этот показатель перескочил определенную отметку. Индексация также связана с этим показателем. Поэтому, допустим, если при 3-х летней аренде собственник каждый год индексировал ренту, то по окончанию срока аренды он может увеличить ренту, только если произошёл значительный скачок непосредственно на рынке недвижимости.

[37] Некоторые правовые системы требуют включения этого условия в договор.

[38] В Германии договором можно предусматривать пересмотр ренты чаще, чем раз в год. Такое изменение должно быть привязано к колебаниям рынка недвижимости, – то есть увеличение / уменьшение цены на сравнимую недвижимость в этой же локации даёт право одной из сторон требовать соответствующих корректировок размера ренты.

[39] Во всех правовых системах существует орган, осуществляющий рентный контроль. Это может быть отдельный административный орган (e.g. – рентный трибунал в Швеции; местные управления по контролю за рентой – Германия), ординарный (редко) или специальный (мировой) суд по недвижимости. В Швеции вопрос увеличение ренты за жилую недвижимость собственник может решать путём переговоров с ассоциацией арендаторов (этакий «профсоюз» съёмщиков жилья).

[40] Для жилой недвижимости эти правила не актуальны.

[41] Отчасти, это связано с тем, что практически все такие платежи включают в себя НДС, а рента – нет.

[42] Это включает электричество и отопление коридоров, лестниц и т.п. и их ординарное использование.

[43] Оптимальная система существует в Германии, где собственник по усмотрению или по согласованию с арендаторами может выбирать одну из 4 схем.

[44] Если иное не включено в условия договора. С другой стороны, в Германии, например, наоборот – договор прекращается с окончанием срока, если условиями не предусмотрено автоматическая пролонгация.

[45] То есть делает аренду до некоторой степени (а именно – до срока её окончания) вещным правом. Чтобы избежать этого собственник должен включать в договор аренды положения о прекращении прав арендатора при продаже недвижимости.

[46] Как правило, неуплатой считается срок в 30 дней. Отдельные правовые системы дают возможность арендатору «исправиться» в течение 1-2 месяцев с момента получения уведомления от собственника.

[47] E.g. – осуществление противоправной деятельности (продажа наркотиков и т.п.) арендатором.

[48] Как правило, если у собственника есть реальные основания для расторжения, получение подобных ордеров не представляет сложности.

[49] Интерпретация сроков очень значительна. Во Франции, например, стандартный договор аренды работает по схеме 3/6/9 – аренда сроком на 3 года, по её окончании, если ни одна из сторон не подала уведомлений о прекращении, автоматически возобновляется на следующие 3 года, т.е. аренда остаётся договором с фиксированным сроком. В Германии наоборот – дата завершения договора однозначно его прекращает; если ни одна из сторон не подала уведомления о прекращении аренды, то договор автоматически становится заключённым на неопределённый срок.

[50] Для жилой недвижимости это может включать в себя запрет на проживание более определённого количества людей; для коммерческой – ограничения по шуму и т.п.

[51] Может не применяться или трактоваться шире по отношению к промышленных объектам или сельскохозяйственным землям.

[52] Допускается, например, безусловная передача права аренды жилья родственнику умершего арендатора, проживавшего вместе с ним (супруге, совершеннолетнему ребенку и т.п.).

[53] Включая ограничение по инспектированию состояния недвижимости.

[54] Для промышленных объектов арендатор может запросить реконструкцию или серьёзный ремонт. В этом случае все затраты относятся на его счёт.

[55] Весьма нехарактерное для аренды регулирование, – e.g. во Франции, такое право в силу закона возникает у арендатора жилья, если арендованная недвижимость является основным его местом жительства.

[56] От климатических условий, непредсказуемо меняющихся каждый год до субсидий и норм государственных закупок. Сельское хозяйство последние лет сто принципиально неконкурентоспособно без прямых или косвенных дотаций со стороны правительства.

[57] Хотя, например, кодексы Бельгии и Франции формально акцентируют этот момент. На практике, тем не менее, тест на основное и неосновное места проживания весьма затруднителен. С другой стороны, аренда жилья не для проживания в нём или только для периодического пребывания встречается крайне редко и касается, в основном, вопросов субаренды, допускаемой исключительно с согласия собственника.

[58] См. выше.

[59] Copyhold возникает в классическое Средневековье как ответ на невозможность создания новых вассалов. Земля в рамках copyhold передавалась лордом манора какому-либо лицу за некое обязательство (например, осуществлять те или иные работы в течение определённого срока и т.п.), и, таким образом, copyhold был локальной заменой отношений, существовавших между королем и вассалами на национальном уровне. Содержание этого права могло значительно варьироваться даже в рамках одного манора, не говоря уже о стране в целом. Со временем, все обязательства по copyhold сменились на денежные платежи (опять-таки, называемые rent),

[60] «Излишнее бремя» (excessive burden) или «валовые потери» (deadweight loss) – термин, описывающий экономические потери общества, когда не достигнут эквилибриум товаров или услуг. С одной стороны, они могут вызываться монопольным положением на рынке, – когда монополист, чьи затраты на производство единицы товара составляют 1 рубль, продаёт её за 5. В этом случае 4 переплаченных рубля каждым покупателем являются для этого покупателя «излишним бременем». Иная ситуация возникает, например, когда леденцы и карамель стоят по 2 рубля, но правительство устанавливает акциз на первый товар в размере 3 рублей; эти 3 рубля для покупателя будут «валовыми потерями» и, чтобы избежать их, он предпочтёт покупать карамель по 2 рубля.

[61] Два наиболее серьёзных – в начале 1990-ых и в 2007-2010 гг. Вообще, очевидно, что, допустим, при растущем рынке, собственники, имеющие право произвольно расторгнуть аренду, будут стремиться за ростом, «сбрасывая» арендаторов, отказывающихся принимать повышение ренты, и тем «разгонять» спрос. Наоборот, низкий спрос, будет провоцировать демпинг крупных игроков, и подразумевать продажу недвижимости теми собственниками, которые не находят арендаторов. Таким образом, жёсткое регулирование аренды служит стратегическим обеспечением эффективного функционирования рынка недвижимости при разных его колебаниях.

[62] Некоторые правовые системы допускают расторжение при сделке, если это оговорено условиями договора аренды. Кроме того эти требования не касаются случаев, если имущество переходит по праву залога.

[63] E.g. – Нидерланды, Германия.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *