Права на недвижимость

Несмотря на то, что дословный перевод латинского выражения ius in rem означает «право в вещи[1]», подразумевая именно местонахождение права по отношению к самой вещи (то есть право как бы содержится внутри предмета), европейское понимание этого термина, – возможно вследствие отсутствия падежей в самых распространенных языках континента, – сводится к возможности его реализации и исполнения в отношении третьих лиц. Как эта «реализация против всего мира» выглядит на практике никто, наверное, кроме высоколобых юристов, не понимает, и потому вещное право осознаётся исключительно в контрасте к праву обязательственному, вытекающему из гражданского договора. Отличие между движимостью и недвижимостью состоит как раз в моменте передаче прав, в том, что недвижимость (право на неё) не передаётся простым договором, но требует специального оформления (трансфер) или подтверждения (регистрация права), и, – чтобы не имели в виду теоретики, – вещное право переходит только в недвижимости, ибо вне её, то же самое право собственности [на движимое имущество], передаваемое посредством договора, становится обязательственным, персональным правом, ибо не требует того уровня защиты, как собственность на недвижимость. И не только защиты, – собственность в недвижимости «тянет» за собой иные права, ограничения, обременения и интересы и именно такие права, – переходящие на нового собственника, – и стоит рассматривать как «вещные», ибо они следуют за судьбой вещи, за правом собственности на недвижимость, даже если формально та или иная юрисдикция не предполагает их вещной природы. Иными словами, вещные права, – это права, которые так или иначе прикреплены к земле, существуют в ней, вне зависимости от личности собственника. Любое право, привязанное к участку земли, но разрушающееся, прекращающее своё действие при смене собственника (владельца) – право контрактное, обязательственное, а любое право, интерес, ограничение, привилегия, обременение, разрешение, запрещение, участие, выгода, прибыль или иное действие, актуальное или предполагаемое, влекущее к пользе, либо к ущербу земельного участка, но обязывающие приобретателя, – будет являться вещным правом, интересом в земле.

Безусловно, это смелое утверждение в рамках концепции вещных прав, так как несмотря на всю их эквилибристику в теории, всё-таки, их набор во всех юрисдикциях ограничен. И, например, публичное ограничение, устанавливающее конкретный вид использования земли, в любой правовой системе не является вещным правом, точно также как аренда, сохраняющая свою актуальность при смене собственника, не может быть ничем иным, кроме как контрактным обязательством. С другой стороны, в Англии существуют частные ограничения, установленные в пользу одной недвижимости и регулирующие, к примеру, количество возводимых строений на соседнем участке или допустимую площадь его застройки. Если подобное ограничение в виде права требовать соблюдение таких условий переходит на приобретателя доминирующего участка (то есть участка, к пользе которого они установлены), то право это безусловно тяготеет к вещному. Точно также, если эти ограничения обременяют последующего собственника обремененного (обслуживающего) участка.

В той же Англии существует институт лизгольда (leasehold), неопределимо «болтающийся» между вещным правом и движимостью (договорным обязательством). Номинально, лизгольд – это «имение», возникающее и передающееся посредством трансфера, то есть вещное право. Но доктрина английского права отделяет лизгольд от собственности тем фактом, что право «возврата» (reversion – реверсия) всегда сохраняется у лица, создавшего лизгольд, – в контрасте к праву собственности, где реверсия передаётся приобретателю. Кроме того, краткосрочные лизгольды не требуют трансфера (deed): они заключаются на основе договора и формируют исключительно персональное право арендатора. Система регистрации, требуя обязательности регистрации лизгольдов, срок которых превышает три года, казалось бы упрощает существо вопроса, чётко разделяя контрактную аренду (до трёх лет) и лизгольд, тяготеющий к вещному праву, но… если, допустим, 15-летний лизгольд оформлен как договор аренды, без трансфера, то вряд ли суд признает его полноценным «имением лизгольда». Более того, в Англии по-прежнему существует возможность создать бессрочный лизгольд, то есть право существующее «из года в год» (или «из месяца в месяц» или даже «из недели в неделю») и привязанное к периодичному платежу, – сколько бы оно не продолжалось, – двести лет или год, – вопрос о его классификации неразрешим, вне зависимости от того, переходит оно на нового приобретателя или нет.

Во Франции и Германии правовые системы также допускают наличие прав, сходных с английским лизгольдом. Там они носят наименование «строительная аренда»[2] (bail à construction – фр.) и наследуемое право на строительство (Erbbaurecht – нем.), подразумевая передаваемое (наследуемое, продаваемое и подлежащее залогу) право на поверхность земли, ограниченное длительным сроком[3]. При этом, если французская система рассматривает  строительную аренду как самостоятельное вещное право по типу средневекового эмфитеузиса, то в германском праве строительная аренда, хотя и включена в список вещных прав, но понимается в качестве сервитута, обременения существующего права собственности. Схожие права можно найти и в других странах, например, в Голландии и Швеции есть право на поверхность земли[4], – по всем фактическим признакам это то же самое право собственности: его можно продавать, наследовать, закладывать, оно облагается налогом и т.п., однако формально земля «под» этими правами находится в собственности муниципалитетов[5]. Альтернативно, – если нет необходимости для возникновения устойчивого «владельческого интереса», то есть в случаях, когда у какого-либо лица отсутствует нужда фактически занимать землю, но она (или пространство над ней или под ней) используется только для размещения инфраструктуры (линии передач, кабели, трубы и т.п.), – применяются меньшие по значимости права, схожие с сервитутами[6].

Если следовать традициям правовых систем и систематизировать все права, связанные с недвижимостью, на вещные и персональные, то – в контексте современных законодательств, – неизбежно заходишь в тупик. Допустим, классические вещные права ограничены по сути тремя видами: собственность, залог, сервитут. Но тот же сервитут может быть персонализирован как право «брать что-либо с чужого участка» (собирать ягоды, грибы, рубить лес, косить траву, и даже получать некие денежные выплаты), – то есть выступать как «персональный сервитут», но не в понимании права, отнесённого к конкретному лицу (как аренда), а права, привязанного к земельному участку (не обязательно соседнему) и продолжающему своё действие при смене собственника, как обремененного участка, так и того, в чью пользу он установлен. Более расширенная форма персонального сервитута – это право на поверхность, которое может «накрывать» весь участок. Французская и немецкая «строительная аренда», шведское и голландское право на поверхность – это разновидность таких сервитутов (вещных прав). Но, будучи ограниченным во времени, на допустим, 99 лет, они со всей очевидностью выглядят идентичными английскому лизгольду, который, как утверждают английские суды на протяжении более 600 лет, ну никак не может содержать вещное право[7].

Лучший пример невозможности категоризаций вещных и персональных прав, – это использование земель под объектами современной инфраструктуры, то есть под теми объектами, которые не существовали 100 лет назад. Если Нидерланды и Швеция (и прочие Скандинавские страны), будучи восприимчивыми к новизне и не стесняющиеся постоянно реформировать законодательство, нашли для линейных объектов специальный вид прав, – нечто вроде корпоративного или административного сервитута (см. выше), то в более консервативных юрисдикциях, таких как Англия, Германия и т.п., телекоммуникационные линии связи, линии электропередач, трубопроводы и т.п. могут размещаться на территориях частных участков как на праве сервитутов (или их разновидностей), то есть вещных прав, так и на основе частных контрактов между собственником земли и компанией – собственником таких сооружений. При том, действие обоих видов прав в равной мере обязывает наследников в титуле тех собственников, чьи земли обременены, несмотря на то что формально сервитут – вещное право, а права, вытекающие из договоров – персональные[8].

Если отбросить все предрассудки, связанные с теорией вещных и персональных прав, то неизбежно напрашивается вывод – все права, привязанные к земле, за исключением одного, суть права несамостоятельные, в принципе не существующие без того единственного, исключительного и вещного права – права собственности. Сервитут, узуфрукт, публичные и частные ограничения – обременяют его, уменьшая его стоимость. Но в той же мере те же самые права увеличивают капитализацию той собственности, в чью пользу они установлены: обидно, конечно, что купив дом для частного проживания вы не можете запросто снести его и построить торговый центр или отель, но как здорово, однако, если ваша цель была приобрести уютное гнёздышко в сельской периферии, и ни один коммерчески повёрнутый гад не сможет поставить завод на смежном участке, загородив вам виды и отравив жизнь.

Право собственности занимает то исключительное, центральное положение, вокруг которого вращаются все иные права. Именно поэтому недвижимость не может не вмещать в себя право собственности. Больше – она не существует без этого права. И именно поэтому право собственности безусловно вещное, так как вещь здесь не отделима от права. И именно поэтому, вероятно, римские юристы не постигали свой dominium в качестве умозрительного права, бестелесной вещи или обязательства, а только как конкретную виллу, конкретное поместье. И именно поэтому, чтобы не регистрировалось или не оформлялось как недвижимость, такой объект всегда будет содержать вещное право, включающее определённое число различных импликаций (то есть фактических и подразумеваемых прав, интересов и обязательств, как в пользу конкретной недвижимости, так и против неё: от феодальных повинностей до современных норм градостроительного регулирования). Более того, – как бы высоко не возносилась недвижимость, в виде квартиры, как бы глубоко она не залегала, в форме недр, – вещное право, заключённое в ней, всегда начинается с земли. Другой вопрос, будет ли такое право на землю частной собственностью – и тогда максимум, что может иметь собственник помещения – это лизгольд на 999 лет; или меньшим правом, скажем, сервитутом – и тогда, в Мюнхене, можно получить право собственности на подземную парковку, а в Гетеборге – купить целый этаж коммерческих офисов; или же оно будет общим, неделимым правом собственности для всех тех, кто по отдельности приобретает такую же собственность на квартиры в доме, включая общую собственность на лестницы, лифты, мусоропроводы, чердак, подвал и т.д. Иными словами, невозможно урегулировать права на недвижимость, пока не отрегулированы права на землю, ибо – nulle terre sans seigneur – нет земли без владельца, нет земли без собственности, нет недвижимости без собственности, и, соответственно, нет недвижимости без земли.

Читать следующую главу: «Собственность»
[1] Также возможны переводы «право по вещи», «право на вещи» или «право у вещи», так как предлог «in» у существительного в винительном падеже в латыни означает местонахождение, отвечая на вопросы «куда?», «где?».

[2] Во Франции есть также «сельскохозяйственная аренда».

[3] Немецкий Erbbaurecht в теории может не иметь срока.

[4] Erpacht – голл., tomträtt – шв.

[5] Данные права служат дополнительным источником доходов муниципалитетов; с них также платится рента (то есть арендная плата, но так как формально аренды нет, то просто – рента).

[6] Opstal – голл., ledningsträtt – шв.

[7] Формально. Практически отличие лизгольда от собственности состоит только в сроке. Подробнее смотри ниже.

[8] В Германии Mietvertrag – право, близкое к аренде или Nutzungsvertrag – право возмездного срочного пользования; в Англии формально –  contractual licence (контрактная лицензия), в обиходе называется wayleave.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *