Собственность

Право собственности – одна из тех абстрактных категорий, что элементарно понимается на всех языках мира, но, – при всей их разнообразной ловкости, – ни один из них не в силах подняться до и повернуться для её определения.

Псевдо — классическая дефиниция Римского права гласит, что «собственность есть право пользоваться и распоряжаться вещью в рамках закона[1]». География и история попыток окончательно и артикулировано разобраться с правом собственности широки и необъятны и включают в себя с одной стороны Англию, где теория собственности прошла феодальную эпоху, в которой одним из существенных её признаков рассматривалось право «разорять» землю[2], миновала либеральную стадию, акцентировавшую как главную её составляющую «эксклюзивность», исключительное право одного лица и социализировалась концепцией «узла права», а с другой – Россию, где по-немецки деловито каждый слушатель юридического факультета знает, что собственность это «право использования, владения и распоряжения».

 

 

В Англии формула института, называемого общим местом «право собственности», наиболее точно звучит как the tenure [held] by soccage for the estate in fee simple absolute in possession.

Первая часть – tenure – означает феодальное владение (от лат. tenere – держать, владеть). Доктрина владений развивалась с момента завоевания Англии норманнами и приняла относительно стройную теоретическую форму к середине-концу XII века. Она подразумевала связь лорд–вассал, установленную через привилегию владения землёй и ответную повинность. Владение (tenure) не рассматривалось как право, но со временем тяготилось перерасти в таковое. Точно также повинность не была обязательством (например, изначально повинности в части рекрутирования войск были актуальны только на случай войны; но поскольку лорды воевали ежедневно, то достаточно быстро эта повинность материализовалась в регулярное обязательство). Вассал приносил клятву верности сюзерену (homage), в ответ сеньор обязывался защищать вассала и его интересы. В начальный период все эти отношения были разрознены, и лишь со временем сплавились в единую, зачастую запутанную связь, на основании которой лорды притязали на имущество вассалов, если те выступали против них, и наоборот: вассалы считали себя свободными от повинностей, если лорд предавал их интересы (например, выдав титул на наследство конкуренту). Другое важное отличие феодального владения от права – его несистематичность, полная индивидуальность. Говоря о современных правах собственности мы априорно понимаем, что право собственности на землю компании XYZ не отличается от такого же права частного лица X, но с владением совершенно иное – повинность зависела исключительно от воли лорда: в Книге Страшного Суда[3] можно найти вполне понятные повинности, предполагающие например, держать меч при коронации или возглавить войска, но точно также там встречается повинность «пускать газы на Рождество для удовольствия короля» или «дудеть в рог при виде шотландцев или иных врагов на северной границе»[4]. При этом, натуральный размер владения, урожайность или доходность земли и т.п. вполне могли быть сопоставимы. Некоторые исследователи полагают, что отдельные владения вообще не содержали ответной повинности (то есть были не феодальными, а аллодиальными). Статус земельного владения в раннем феодализме лучше всего описывается как контракт, выраженный взаимными намерениями: одна сторона клянётся давать защиту интересам другой в обмен на исполнение другой стороной своей повинности. Земля здесь не предмет сделки (ибо король не передаёт и не гарантирует права на землю, точно так же как лорд/вассал их не приобретает), а лишь объект обеспечения обязательств каждой из сторон соответственно[5].

Такой «феодальный контракт», сопрягавший связь между лордом и вассалом через владение землёй, содержал в себе целый ряд взаимных прав и обязанностей, разделить которые в ту эпоху представляется проблематичным и потому они именовались «инцидентами». Например, земельное владение за рыцарскую службу (knight service) подразумевало экипировку определённого числа рыцарей[6] на сорок дней в году (достаточно скоро, – где-то через сотню лет, – эта повинность сменилась на «щитовые» – выплату денег[7]). Принятие владения сопровождалось принесением клятвы почтения (homage), являвшейся сакральным обетом, наподобие церковного: вассал присягал лорду в качестве его «человека»; далее, вассал обязывался «нести службу добросовестно» (fealty) [8] и, кроме того, соглашался являться в суд по требованию короля (в качестве судимого, свидетеля или любом ином[9]). Ответное обязательство лорда включало в себя защиту вассала и его интересов. Сюда относилось, к примеру, попечительство, заключавшееся, помимо прочего, в том, что в случае смерти или невозможности вассалом исполнять повинности, и до тех пор пока его наследники не достигнут правоспособности, лорд напрямую получал все выгоды с земли[10]; уступка владения обратно[11] обходилась наследникам в размере полугодового дохода[12]. Лорду также вменялось в обязанность (или право?) искать несовершеннолетнему владельцу, находящему под попечительством, супругу или супруга. Если протеже отказывался от предложенной партии или женился (выходила замуж) до совершеннолетия без разрешения лорда, он обязан был уплатить штраф[13]. Отдельно существовало право лорда на налог за наследование, взимавшийся с совершеннолетнего наследника владельца земли[14] и составлявший сумму годового дохода. Такой же размер надлежало уплатить лорду за его право «первого владения»[15]. Ещё одним инцидентном была «помощь» лорду. Великая Хартия свела этот вид инцидента к трём случаям: выкуп лорда из плена, экипировка его старшего сына рыцарем и подарок на свадьбу старшей дочери. Наконец, лорд имел право «выморачивать» имущество вассала, то есть прекращать владение и забирать землю обратно. На ранних этапах сеньоры могли (или пытались, по крайней мере) прибегать к этому праву по любому поводу неисполнения или недостаточного или ненадлежащего исполнения феодальной повинности; позже оно ограничилось всего двумя обстоятельствами: если вассал умирал без законного наследника[16] или если вассал был осужден и казнён (не просто осуждён)[17].

Самая значительная ущербность владений заключалась в их статичности: составители Книги Страшного Суда совершенно не подумали о завтрашнем дне и не предусмотрели никаких правил для отчуждения/перехода владения в другие руки, и в принципе, это не было их задачей. Кроме того, если все повинности предполагались быть исполненными в пользу короля, то никакой артикулированной связи между владением землёй и королём не существовало. Отсюда неудивительно, что самым популярным способом раздела/передачи владения (помимо наследования) стала так называемая субинфеодизация (subinfeudation) – процесс произвольного создания новых вассалов, в результате которого появились феодальные цепочки, где непосредственный вассал короля становился лордом своих вассалов, а те, в свою очередь, создавали своих вассалов, приобретая статус лордов по отношению к ним. Ни о какой справедливости в сочетании размер земли – размер повинности речи, естественно не было: главный владелец (tenant-in-chief –  прямой вассал короля) мог сделать себе вассала, передав ему четвёртую часть владения, но при этом, переложив на него ¾ повинностей. В свою очередь, средний лорд[18], приобретал себе вассала за половину своей земли, навязывая тому максимум повинностей. В конечном итоге, очевидно, пострадавшей стороной в этой системе был король, терявший поступления от исполнения повинностей главным владельцем и не имевший рычагов влияния на младших вассалов[19]. Статут Quia Emptores 1290 года запретил практики субинфеодизации, разрешив отчуждение земель только посредством «подмены» (substitution) вассала, – т.е. все повинности в отношении короля, вытекающие из владения землёй, должны были переходить на нового собственника; при том, что лицо, отчуждающее землю, имело право налагать в свою пользу иные повинности. То есть, если А, будучи главным владельцем (tenant-in-chief), держал землю B, за каковую привилегию он был обязан экипировать и обслуживать 5 рыцарей, то при отчуждении им этой земли в пользу С, на С полностью переходило обязательство по предоставлению 5 рыцарей и при этом А мог потребовать ещё годовой урожай (годовую прибыль) в свою пользу или иную плату. То есть, это был первый шаг к открытой купле-продажи земли. С другой стороны, Quia Emptores обеспечил исключительно интересы короля, но не решил многие вопросы феодального землевладения, – это произошло с помощью традиции.

Владение соккаж (soccage tenure) – было первым феодальным леном, повинность за владение которым исполнять разрешалось деньгами; и это единственное, что о нём можно сказать с определённостью. Соккаж точнее понимается не видами повинностей, входивших в него, но всем тем, что не попадало под иные виды феодальных владений. В результате развития военных технологий, увеличения значения наёмников, вовлечения в круг собственников третьего сословия и благодаря ряду иных факторов практически все виды феодальных повинностей к семнадцатому веку заменялись простой выплатой денег, то есть любое владение де факто можно было считать соккажем. В конце концов, в 1660 году Статут об отмене владений (Tenures Abolition Act), упразднив все их виды, констатировал status quo, и оставил лишь соккаж, как единственную легальную форму владения землёй.

К этому времени уже сформировалась доктрина имений / поместий (doctrine of estates), на первый взгляд никак не связанная с доктриной владений[20]. Под поместьем подразумевался легитимный вид права на землю, каковых могло быть четыре – простое имение (fee simple), устроенное (ограниченное) имение (fee tail), имение на жизнь другого [человека] (pur autre vie) и пожизненное имение (life estate). Последние два говорят сами за себя – А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B в пожизненное имение (life estate). Соответственно по смерти B, земля возвращается к А (если он ещё жив) или его наследникам. Или: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B, на время жизни С (pur autre vie – в течение жизни другого лица). По смерти С, земля от B возвращается к А или его наследникам. Отметим, что оба этих вида имения формально не подразумевали запрет на распоряжение, – собственник B имел право продавать[21], сдавать в аренду и т.п. в течение срока владения, но по собственной смерти или по смерти С, земля возвращается к А, без каких-либо обязательств по отношению к третьим лицам. Простое имение[22] подразумевало возможность обычного распоряжения (продажу). Если земля не продаётся в течение жизни собственника, она переходит к его наследникам в виде простого имения. Здесь в принципе всё понятно. Но вот урезанное (ограниченное) имение (fee tail)[23] – это полное головокружение. Посредством этой формы имения собственник мог «устраивать» судьбу земельного участка на десятки лет вперёд. Урезанное имение могло иметь простую форму: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B в пожизненное имение, затем к С и его наследникам; – по смерти B земля переходит к С и уже становится простым имением (fee simple), но могло принимать и многоступенчатую форму, обусловленную обстоятельствами и влияющую на жизнь нескольких поколений наследников, например: А передаёт землю, известную как Чёрный акр к B, на время жизни С, затем, если у B есть ребёнок от D, то к их ребёнку в остатке (in remainder – если этот ребёнок доживёт до совершеннолетия, то «устройство» разрушается и ребёнок B от D принимает простое имение (fee simple)), если B не женится на D, или они бездетны, то к Е – пожизненно, и если E выходит замуж за старшего ребёнка мужского пола G, – то E, и её наследникам в остатке, если иначе, то – к Н возвратом (in reverson – Н, в случае если E не соблюла условий, приобретает простое имение, вставая на место наследника оригинального «устройства» А) и т.д. Длина и все нюансы цепочки зависели исключительно от фантазии лица, создающего такое имение и ловкости его юристов. Понятия «в остатке» и «в реверсии» родились не случайно, ибо ограниченное имение прекращалось при прерывании прямой цепочки наследников исходного лица А (отец/мать – дочь/сын и т.д.)[24]: то есть, если простое имение в таких случаях переходило к наследникам боковой линии (брат/кузен/племянник и т.д.), то ограниченное поместье не переходило даже к брату или сестре. Именно различие остатка (remainder) и возврата/реверсии (reversion) стало ключевой проблемой в трактовках устроенного имения. Если возврат безальтернативно толковался как часть права собственности (fee simple ОДНОЗНАЧНО[25] включало в себя реверсию, и наоборот – передача права возврата подразумевала переход fee simple), то «в остатке» могло значить и пожизненное владение (life estate), – в этом случае после окончания жизнью последнего владельца с правом пожизненного владения, земля возвращалась наследникам оригинального дарителя (продавца).

Помимо этого, устроенное имение могло «членить» исходное имение на различные интересы, передавая отдельным лицам часть прав или некоторые виды их, или физически делить владение. Устроенное имение, таким образом, имело в себе и черты лизгольда и черты собственности, но, вследствие его «тяжести» постепенно вымирало (официально упразднено Законом о недвижимости 1925 года, хотя, может быть, продолжает существование кое-где и поныне), равно как и формы пожизненного имения и имения на жизнь другого человека (сохраняют действие только в праве справедливости). В начале нынешнего века правки в статутное законодательство оставило только три вида имения (estates): свободное имение (freehold), имение ограниченное сроком до 999 лет (leasehold) и общее имение (commonhold).

Абсолютность имения (absolute) означает его неразрушаемость во времени, вечность, то есть подчёркивает связь имения с  землёй, как физическим объектом. В то же время, постулат абсолютности не есть обязательный критерий собственности, – простое имение может иметь и срочный, определенный характер. Однако период его существования не может быть выражен конкретно категориями времени, – указание на столько-то лет (месяцев, недель) автоматически превращают простое имение в лизгольд. Точно также событие, к которому привязывается срок жизни имения, не должно быть из ряда тех, которые произойдут в обязательном порядке в прогнозируемом будущем, то есть фраза «пока не умер X» не создаёт простое имение, но передача простого имения «к X, пока он женат» делает право собственности срочным. Лицо, отчуждающее таким образом землю, сохраняет за собой право «вероятной реверсии», – как только эта вероятность утрачивается (например, X становится вдовцом или умирает в браке), – простое имение становится абсолютным и продавец, или его наследники в титуле навсегда теряют возможность возврата земли. Другой способ создавать неабсолютное право собственности – это условие, предшествующее или последующее его передаче (например: «к Х, когда он поженится» или «к Х, пока он исповедует католичество»). Последующее условие наиболее сложно, так как предполагает, что приобретатель имения уже является собственником, и, если условие не выполнено, его собственность отчуждается (де факто через изъятие – forfeiture). В любом случае условие должно быть распознаваемо, не умалять прав собственности (то есть например, условие передачи А, «без права продажи, залога или иного распоряжения» не имеет эффекта – А получит абсолютное имение) и следовать духу закона (условие разрушения простого имения «в случае банкротства, отсутствия наследников или казни» бессмысленно, так как правые нормы  предполагают тот иной вид перехода имения в каждом из этих случаев). В современном праве все нюансы оспаривания абсолютности простого имения носят характер наследственных споров, и по большому счёту, не существенны.

Во владении (in possession) означает не только и не столько физическое нахождение на земле, сколько способность осуществлять действия, присущие собственнику (получать ренту, преследовать нарушителей владения и т.п.). Это эхо самого раннего Средневековья, когда формальный титул и реальное, в своём лице, присутствие на земле создавали де факто равные предпосылки оспаривания права. Допустим, Ваш дядя умирает бездетным, Вы, как старший племянник, спешите вступить в наследство и отсылаете гонца получить королевское подтверждение своих прав (writ of right[26]), приложив к сему мзду, естественно. К моменту, когда вы прибыли к гробу усопшего, там уже находится – и находится во владении (in seisin[27])– младший племянник параллельной линии, который просто заперся в замке и не пускает Вас, несмотря на старшинство. Более того, королевская канцелярия имеет своё мнение, по поводу того, кто должен быть наследником титула и к замку подтягивается муж вашей сестры со своими вассалами и подтверждённым титулом. Ваши действия? – Разумнее всего стакнуться с зятем, и вместе поскорее овладеть замком. Изгнать, а лучше прирезать племянника, а потом, на пирушке, тихо  отравить зятя. Тогда Вы будете находиться «во владении», а конкуренты мертвы, что существенно повышает Ваши шансы на наследство. Конечно, сегодня данные ситуации маловероятны, но «владение» по-прежнему составляет неотъемлемую часть собственности в английском праве. Это в частности выражается том, что в Англии, даже несмотря на систему регистрации, нет абсолютности титула[28], – любой существующий собственник, может лишиться прав, если кто-либо докажет большую основательность своих притязаний. Допустим, некто А вступает во владение (занимает физически) собственностью Х, при том сам Х не подаёт иска; уже по прошествии года[29] А, оставаясь лишь во владении, становится собственником для всех третьих лиц, – он может преследовать незаконных арендаторов и иных, лиц, нарушающих права собственности, строиться и распоряжаться землёй как через аренду, так и через продажу и наследование[30]. Однако против Х, его законных наследников, их представителей и/или приобретателей от них, действия А не имеют силы: Х и иное лицо, получившее тот или иной титул от него (например, арендатор) могут в любой форме препятствовать действиям А (включая, например, снос дома или разрушение дороги) без последствий для себя. В любое время, пока А не получил абсолютное право собственности[31], Х и его наследники могут через суд вернуть себе право собственности.

 

 

Право собственности можно анализировать и рассматривать масштабно, многостранично, бесконечно долго и нудно перетасовывая все накопленные на текущий момент представления о нём, но ничего из всего арсенала юридических абстракций и конкретных моментов использования не даст более убедительного ответа, уже имеющегося в распоряжении каждого собственника, а именно: право собственности, – это тот максимум возможностей, которое предоставляет существующая законодательная база в части распоряжения объектами недвижимости. Возможности эти имеют экономический характер, – право, в данном случае, должно следовать опыту и природе – нет смысла в собственности, если она не даёт доход, не является предметом спроса, не генерирует прибыль и /или не может быть предметом обеспечения. В этом базовое отличие европейской недвижимости от всех иных форм использования земли, возникавших в разных цивилизациях за историю человечества. Земля всегда была наиболее удобной формой дохода для власти, ибо её невозможно утаить, нельзя передать и переместить, но лишь в Европе право получать прибыль не просто размывалось среди феодалов, а, – в результате революций, уничтоживших владения как привилегию одного сословия, – закрепилось в качестве абстрактного права, доступного любому члену общества, и равного основополагающим свободам[32].

Понимание «недвижимости» и заложенного в ней права собственности, как ключевой, базовой возможности гражданина, объясняет её эволюцию, историю расширения числа объектов, включаемых в право собственности, – если на раннем этапе это были огромные маноры феодалов, то позже они стали дробиться на меньшие участки земли; в девятнадцатом веке оно охватило отдельные здания, в двадцатом и в двадцатом первом – квартиры, помещения и этажи в них. Те же тенденции, что профессионалы от юриспруденции преследовали в XVI, XVII, XVIII вв., стремясь отреагировать на спрос, рождённый появлением третьего сословия в виде банкиров, торговцев, зарождающихся промышленников, и самих юристов и диктовавший необходимость «отвязать» права владения землёй от сословного статуса и личных уз между дворянством и короной, руководили законодателями XIX-XX веков, пытавшихся путём удешевления прав собственности распространить его на личное жилище, дома для рабочих и иных менее обеспеченных классов, и таким образом, обозначивших здания, как отдельную категорию недвижимости, и, – ещё позже, – уравняв с ними квартиры. Такое «умаление» права собственности до квартир, помещений и т.д. – не более, чем экономическая целесообразность, которая с одной стороны, должна быть поддержана устойчивым спросом на определённый вид недвижимости, возможностями стабильно поддерживать этот спрос (e.g. – путём доступности финансов), а с другой – не ущемлять существующие права[33].

 

 

Право приобретательной (приобретательской) давности один из редких анахронизмов феодального земельного права, доживший до наших дней. На протяжении столетий европейская юриспруденция сталкивалась с проблемой расхождения титула (документального права) и владения (фактического использования земли). В идеальном случае, соединяясь в одном лице, они формировали легитимную собственность. Но в средние века, пока ещё не было чётких правил наследования, подтверждения сделок и т.п. всегда возникал вопрос: из двух относительно равных претендентов, чьи притязания весомей, – того, кто находится на земле, или того, кто получил официальный ордонанс (документ), но даже силой не может взять имущество. Эти проблемы касались, как правило, семейных отношений, хотя где они оканчивались в то время сказать затруднительно, ибо европейская аристократия была связана многочисленными династическими браками. По большому счёту, любой рыцарь мог въехать в замок другого дворянина и на основании родства через троюродную бабушку или по любому иному[34] требовать признания себя легитимным владельцем манора. С течением времени развитие юридических норм сглаживало разногласия, хотя споры по поводу легитимности притязаний на собственность продолжались до эпохи гражданских кодексов[35]. На сегодняшний день право приобретательной давности де факто не действует против зарегистрированных собственников, в юрисдикциях, где функционирует система регистрации прав, – закон предписывает, чтобы права были в любом случае зарегистрированы. Таким образом, приобретательная давность распространяется только на случаи, когда сама сделка была по каким-либо причинам ничтожна или недействительна, но приобретатель, тем не менее, был зарегистрирован в качестве собственника и пробыл таковым в течение определённого периода времени[36]. В правовых системах, где нет регистрации прав (e.g. – Франция, Бельгия), требуется 30 лет[37] осуществлять права владения, чтобы стать легитимным собственником. При этом обязательно должно соблюдаться условие искренних намерений (bona fide) лица, притязающего на право собственности, – то есть он не знал, или не мог знать о том, что на момент приобретения существовал законный собственник. Кроме того, должны быть удовлетворены иные требования, такие как непрерывность (постоянство) владения, его открытость, добросовестность, отсутствие исков, претензий, притязаний и иных действий со стороны легитимного собственника (включая разрешение). При прочих равных, приобретение по давности недвижимости целиком в современных условиях случай довольно редкий, чаще его применяют к сервитутам или к изменениям части земельного участка при спорах о границах.

 

 Экономический потенциал права собственности и формирует ту особую ценность этого права, которая должна быть обрисована законодателем в рамках разделения движимых и недвижимых вещей. Правовая организация владения некоторым движимым имуществом может по форме совпадать с владением землёй, например: точно также как земельный участок может быть обременён залогом, но приносить при этом доход в виде аренды, заложенные акции продолжают генерировать дивиденды. Но, в отличие от движимости, где право собственности является самодостаточным правом, право собственности в недвижимости зачастую требует иных, менее значимых, прав или интересов. Кабель, забор, сарай, навес, газопровод и т.л., принадлежа на праве собственности какому-либо лицу, не требуют признания недвижимостью потому, что, во-первых, их самостоятельная ценность ограничена той целью, для которой они созданы, во-вторых эта их цель не совпадает с целью использования той части поверхности, на которой они находятся, и, в-третьих, сочетание каждого их этих объектов с тем участком земли, на котором они расположены, не придаёт ощутимую ценность праву, объединяющему их и землю под ними. Линия электропередачи, переносящая энергию от генерирующего источника до распределительной подстанции, сама по себе не образует ту же связь с землёй, как подстанция и генератор; отсюда последние требуют права собственности (или близкого к нему), в то время как сами линии вполне могут обходиться меньшими интересами, так же как часть дома, – в результате ли ошибки землеустроителя или при попустительстве владельца, – оказавшаяся на соседнем участке, но все эти интересы так или иначе корреспондируются с правом собственности, либо того, для выгоды они служат, либо того, к чьему ущербу или ограничению они существуют.

Другой, традиционно подчёркиваемый аспект недвижимости состоит в её неперемещаемости: владелец движимой вещи может держать её в руках и свободно передвигать из одной точки в другую, и тот факт что он это делает, подчёркивает, формирует и зачастую доказывает права собственности на движимую вещь. В большинстве случаев, – покупая огурец на рынке, облигацию на бирже или бит-коин в интернете – вы уверены, что тот, кто передал предмет, имел на это право, равно, как подбирая окурок с асфальта, нет ничего, препятствующего вам утверждать своё право собственности на него, – тем более, что оно прекратится, едва фильтр начнёт обжигать губы. Но путешествуя за грибами, и пересекая пшеничное поле, человек не может знать ни чьё это поле, ни кто его обрабатывает, ни к кому обратиться, чтобы заключить контракт на поставку зерна с него. И факт присутствия конкретной персоны на конкретной лужайке не устанавливает никакой связи между ними, – по крайней мере, до тех пор, пока эта конкретная персона не постоит дом на лужайке, и не удивится явлению лесника с предписанием к чертям снести дом. Отсюда берёт истоки разделение титула и владения, свойственное лишь праву собственности на недвижимость, – подданный Поднебесной может приобрести замок на берегу Луары, и, пробыв его собственником лет десять, передать его по наследству или продать ни разу не побывав в нём. И отсюда же  возникает понятие публичного права – совершенно не применимого к движимым объектам, – парк, дорога, река и т.п. – в силу своей природы обеспечивают доступ каждому. Неперемещаемость, таким образом, из единого базиса рождает две диаметральные противоположности: и то, и другое являются правом, – в данном случае в смысле санкционированного государством императива, – но публичное право нацелено на обеспечение доступа на конкретный земельный участок неограниченно широкому кругу лиц, в то время как право, требующее титул, наоборот, – стремится максимально индивидуализировать объект к которому оно применяется, в идеале исключив доступ всех лиц на конкретный земельный участок, за изъятием единственного обладающего титулом. Как ни парадоксально, но – в отличие от идей, скажем коммунизма и капитализма, – публичное право и частное право собственности на недвижимость не паразитируют друг друга, но сосуществуют, образуя вполне гармоничный симбиоз: публичный парк зачастую обрамлён частными владениями; в будущем – отдалённом или нет, – весь квартал может попасть под проект развития территории и тогда парк станет частным владения, а какие-нибудь частные участки или их части сформируют публичное пространство. Сверх того, – публичное и частное право не так далеки друг от друга. Максимальная эксклюзивность частного владения может быть ограничена сервитутом на право прохода в пользу соседнего участка. Пока этот сервитут действует только в отношении собственника и только одного участка – это одна ситуация. Если такое же право получает арендатор? А затем – его наемные рабочие? Если оно включит в себя возможность доставлять почту, то есть распространится на почтальона, затем на мальчишку посыльного из булочной? А дальше – и на всех жителей квартала? И, – следующим этапом, – перестанет ограничиваться только существующей дорожкой, ремонт которой, между прочим, оплачивает только собственник обремененного участка, – и сервитут охватит весь участок? Последний шаг – расширить этот сервитут на всех жителей улицы, района, города, страны, мира… В какой момент право индивидуальной собственности потеряет ценность в глазах рынка? В какой момент частный земельный участок с домом, даже обремененный сервитутом, но находящийся в собственности, перестаёт быть недвижимостью? Не в тот ли, когда на него возникает публичное, неограниченное ни для кого право? Не выглядит ли нонсенсом тот факт, что публичное право, применяемое к скверу, реку, лесному массиву и т.п. никто и нигде[38] формально не определяет как «публичное право собственности». – и наоборот: в отношении частного, индивидуализированного объекта за словом «право» «собственность» сама, интуитивно домысливая логику, спрыгивает с языка[39].

 

 

Вы приобрели земельный участок и построили на нём дом. Спустя годы, вы решили перебраться поближе к детям, переехавшим в Москву и готовым снимать вам квартиру. Поразмыслив, вы приняли их предложение, но резные наличники со ставнями, купленные вами когда-то у местного умельца так сильно запали в душу, что просто просились быть взятыми с собой. Однако, покупатель, увидев, как вы пытаетесь снять их, запротестовал, утверждая, что наличники суть часть дома, уже купленного им. Граница между улучшением (самостоятельной движимостью) и прикреплением (частью недвижимости) существует в каждой юрисдикции, но установить её подчас чрезвычайно сложно даже в самых детальных правовых системах, где оперируют кадастры и регистрация. Является ли кондиционер частью дома? А электрическая розетка составляет ли неотъемлемую часть квартиры? Кодифицированные системы содержат вроде бы недвусмысленные указания на такие различия. Во Франции частью недвижимости является всё, что необходимо для её использования, – если фермер продаёт землю, то сено, предназначенное для продажи, остаётся в его собственности в качестве движимого имущества, а сено, определённое для зимнего кормления скота, продаваемого вместе с фермой, будет расценено как часть недвижимости. Но если сено собрано и хранится в закромах, то как выделить ту или иную часть? Как показывает практика английского права, единственным верным критерием в таких обстоятельствах будет являться признак цели: если, допустим, гобелены в рамах просто прикреплены к стенам, они являются улучшением[40], но если они покупались и размещались как часть дизайнерского оформления, то они составляют часть недвижимости[41]. Статуи бюсты, вазы, формирующие общий архитектурный ансамбль особняка, образуют единое целое с недвижимостью[42], а одна статуя, хоть и увесистая – нет[43]. Кабель связи, закопанный в землю, есть движимость[44], а заросшая травой куча мусора, – только часть земельного участка[45].

 

 

Но если публичное право так или иначе способно реализовать на практике юридическую суть – то есть на деле стремится расширить круг действия, включив в него даже лиц, единожды в жизни воспользовавшихся им (например – туристы), то частное право – именно вследствие предопределённости местоположения – де факто не способно обеспечить абсолютную эксклюзивность своему субъекту. В современном мире, с самолетами, подземкой, автобанами, железными дорогами и в принципе достаточно небольшими размерами владений (в сравнении с более ранними периодами) это объяснимо и понятно. Но даже в Средние века право феодала было не то, чтобы ограничено, но – если он хотел получать доход, а доход собственно приносила не земля, а труд крестьян на ней, — он вынужден был мириться с интервенцией иных прав на своей территории. Это касалось тех прав, что в современном мире относятся к традиционным правам – например, право жителей определённой деревни рубить лес для заготовки дров на зимний период, или право собирать ягоды и т.п. Это некий «привет», обратный отсыл к концепции «узла прав»,  с той разницей, что собственник – даже в те глухие времена, когда не было собственности, — никогда не владел абсолютной эксклюзивностью права; но, — в отличие от последних ста пятидесяти лет, когда публичные ограничения стали императивом, как к примеру, обязанность получать разрешение на строительство — все ограничения и обременения он либо накладывал на себя сам, либо добровольно принимал их при приобретении недвижимости (например, право короля охотиться в лесу феодала).

Но всё же неперемещаемость есть характеристика предмета, а любой предмет существует в пространстве. Недвижимость же и есть пространство, – в отличие от движимых объектов, имеющих форму, и тем довольствующихся достаточностью наименования, – требующее детерминации, как в части содержания права, так и в плане описания внешних лимитов действия этого права. Пространство безгранично и бесконечно во времени и, как таковое, может быть зафиксировано лишь умозрительной категорией права, что безусловно подчёркивается попытками закрепить этот факт соответственно эволюции недвижимости. Книга Страшного суда (Doomsday Book), с сомнительной тенденциозностью воспринимаемая рядом исследователей как первый кадастр, содержала в себе лишь то, что казалось в те времена сутью землевладения, а именно – натуральные повинности в пользу Короны; и более пяти сотен лет по всей Европе, все отношения по поводу земли определялись в рамках этого понимания, – верховная власть в лице монархов пыталась стабилизировать доходы (посредством разрешения наследования и т.п.), а те, кто должен был их обеспечивать, – дворянство, – с той же силой стремились сохранить как минимум статус кво между обязательствами и собственными правами, а как максимум – сократить повинности и расширить предел права владения. Но, поскольку, в конечном счёте, интерес всех сторон сводился к деньгам, то в обоюдные отношения сюзеренов и вассалов постоянно вмешивалась третья сила в виде «нештатных» институтов, ссужавших деньги под залог землевладений и тщетно притязавших на возможности реализовать свои права при дефолте заёмщиков. Открытие Нового света, повлёкшее резкое разрастание и усиление торгового сословия, включая возникновение нуворишей, ищущих новых средств для вложения, а также изменение социальной структуры за счёт новых технологий и увеличения населения, потребовали иного формата восприятия земли. По большому счёту, именно буржуазия санкционировала новое видение земли, как недвижимости, как капитала, для чего и понадобились усовершенствованные правила, направленные в первую очередь, на вовлечение земли в гражданский оборот, как хоть и сложного, комплексного актива, сопряжённого всё еще с рядом феодальных инцидентов, но, тем не менее, подлежащего открытой купле-продаже. Не случайно, Голландия, первая освободившейся от тьмы Средневековья, прибегает к нормам Римского права, смешивая его возможности с текущими необходимостями в рамках Римско-голландского права[46]. Не случайно, один из первых актов Карла II, – реставрированного после Революции английского монарха, – касался отмены феодальных владений и перехода на доктрину «имений», три из которых сохраняли средневековые рудименты и не дожили до сегодняшнего дня, а одно – допускавшую безусловную продажу – стало эквивалентом права собственности (fee simple). Не случайно Французская революция и последовавший за ней Гражданский кодекс, заменили все сословные привилегии в отношении к земле на «недвижимость». И, точно также, – не случайно, – все системы кадастров и регистрации прав на недвижимость стали активно распространяться по Европе в ногу с чередой буржуазных революций середины XIX века. В некотором роде, эволюция земли в недвижимость, превращение средства обеспечения повинностей монарху в товар, описанный и зафиксированный в виде права, – есть вполне успешная попытка через юридическую фикцию (каковой на деле и является недвижимость) сблизить пространство и вещь, движимый предмет, максимально возможно упростив и уравняв правила их передачи между субъектами гражданских правоотношений.

В современном понимании право собственности [на недвижимость], как и саму недвижимость можно сформулировать как возможность тем или иным способом капитализировать (сдача в аренду, продажа, залог) пространство, описанное в правовом значении и измеренное в физическом. – Так, по крайней мере, видится с точки зрения эволюции недвижимости. Более чёткой, однозначной дефиниции отыскать невозможно именно вследствие простого факта уникальности каждого объекта недвижимости как индивидуализированной точки пространства. Два соседствующих земельных участка, граничащих забором, два здания с общей стеной, два помещения, разделённые перегородкой при одном и том же праве собственности, будучи в равной мере названные недвижимостью, могут иметь совершенно разный набор прав и обязательств, привязанных к ним даже находясь в руках одного собственника. Единственное, что их роднит как недвижимость – это их экономическая ценность, которая, хоть и может быть различна, но подлежит идентичному регулированию при той или иной реализации права собственности.

Читать следующую главу: «Меньше, чем недвижимость»

[1] Dominium est ius utendi et abutendi re sua quatenus iuris ratio patitur (лат.) – В классическом Римском праве найти подобное невозможно, хотя бы потому, что там такого нет. Самый ранний текст, содержащий данный пассаж – это работа Прюдона. Принимая во внимание его критическое отношение к предмету исследования, слово abutendi (распоряжаться по своему усмотрению) носит скорее негативный оттенок. Ричард Пайпс со ссылкой на Витторио Шалоя (Vittorio Scialoja) относит эту максиму к XVI веку.[2] Waste – рыцарь мог уничтожить урожай на корню или вырубить лес. Если в последствии его притязания признавались, то компенсации выплачивались только тем, кому он изволил. В более позднее время waste стало одним из признаков собственности, означая какие-либо изменения (к лучшему или худшему) земли (e.g. обладатель пожизненного владения мог быть обязан компенсировать собственнику сделанные улучшения / ухудшения).

[3] Doomsday Book – перепись земельных владений, законченная в царствование Гийома (Вильгельма) Завоевателя. Исследователи не без оснований полагают, что начало труда было положено ещё при англо-саксонских королях.

[4] Данные владения попадали в категорию «владение в рыцарстве» (tenure in chivalry), подкатегорию «великое сержантство» (grand sergeanty), одно из самых привилегированных видов владений.

[5] Фактически все конфликты Средневековья вытекали из неопределённости владения землёй и, соответственно, прав (титула) на неё. Объединение различных владений и титулов в одном лице добавляли неразберихи; например, первые норманнские короли Англии династий Анжевинов и Плантеженетов, имели титулы герцогов Нормандских и графов Анжу и Мэн, полученные от Французской короны. Если король Англии Ричард «да-и-нет» объявляет войну королю Франции, то, будучи одновременно вассалом своего врага как граф Анжу и Мэн и герцог Нормандский, он де юре утрачивает эти владения и соответствующие титулы, ибо нарушает вассальные обязательства по отношению к сюзерену. Чтобы сохранить их, он должен апеллировать к ущемлению королем Франции своих прав как вассала. Более того, даже без войны и английской короны, граф Анжу обязан являться в суд по вызову короля, а герцог Нормандский обладает иммунитетом против королевского суда. Рецепт, как избежать суда и пожертвовать графским титулом всё в том же русле – нужно предъявлять встречные претензии о нарушении своих прав сюзеренном, например, – в том году король затребовал дополнительный налог на крестовый поход.

[6] В 1086 году это были ещё не рыцари, а просто «вооружённые всадники».

[7] Есть мнения, что «щитовые» начали выплачиваться баронами как штраф за отказ от несения личной службы в правление Ричарда Львиное Сердце, но так как это мнение из Википедии, то оно как минимум, спорно.

[8] Обязательство разбивалось на три не случайно – преступление обета (homage) рассматривалось и как клятвопреступление в рамках канонического права (то есть вассал мог быть отлучен от церкви), нарушение доблести (fealty), выражавшееся, например, в бегстве с поля битвы или неявку на сражение, было меньшим проступком.

[9] Этот третий вид обязательства, в отличие от двух предыдущих, не был императивом, но условием договора. Например, пэры Франции, будучи прямыми вассалами короля, не всегда подлежали королевскому суду.

[10] То есть лорд тем самым обязывался не отчуждать владение в пользу третьих лиц и хранить его для наследника.

[11] Ouster-le-main (убрать руку) – большинство таких нюансов окончательно закрепилось в позднее средневековье.

[12] Данный размер введён Великой Хартией (Magna Carta, 1215).

[13] Такое право попечительства могло передаваться (продаваться) отдельно.

[14] Cтатут Quia Emtpores закрепил это право «уступки» (relief) только за королём.

[15] Primer seisin – до принятия вассалом обета (homage) во владении землёй формально находился его лорд (хотя титул оставался за вассалом или его наследником). Обет был личным обязательством, поэтому при наследовании или ином переходе владения, новый владелец обязывался заново присягать лорду.

[16] Propter defectum sanguinis («недостаток крови). Это право, переданное с течением времени королю, на сегодняшний день единственный инцидент феодального владения, доживший до современности, – в случае если собственник земли умирает без наследников, земля переходит в собственность Короны. Именно это право послужило одной из основ солецизма «вся земля в Англии находится в собственности Короля», возникшего в XVII столетии, когда английские юристы уже плохо понимали средневековую латынь и англо- нормандский французский, – языки, на которых составлялись все средневековые правовые документы.

[17] Propter delictum tenentis («преступление владельца») – позже развилось в право короля изымать землю за государственную измену (forfeiture), к которой приравнивалась, в частности, измена самому королю. Интересно, что это то редкое феодальное право, которое дожило до наших дней, причём в США, где forfeiture – единственный легальный способ изымать собственность без компенсации, при этом изымаемый объект собственности должен быть признан «соучастником преступления».

[18] Mesne lord  – феодал, не имеющий прямой повинности перед королём.

[19] Отсюда известная общеевропейская максима: «вассал моего вассала не мой вассал», оспоренная в Англии рядом статутов, начиная с Quia Emptores. Кроме того, Гийом Завоеватель конституировал себя как «верховный лорд всех вассалов», но следует понимать, что эти поползновения возникли до начала практик субинфеодизаций, то есть касались исключительно лордов, чьи владения зафиксированы в Книге Страшного Суда и имевших прямую связь с королем.

[20] И на второй, и на третий взгляд артикулированная связь между поместьями (estate) и владениями / удерживаниями (tenure) отследить отчаянно сложно. Удерживание (tenure) определяло с одной стороны статус владельца, с другой – круг его обязательств; оно выступало обеспечением феодального контракта между лордом и вассалом. Поместье (estate) соотносилось с передачей земли, устанавливало её судьбу. Например, владение в «великом сержантстве» могло быть оформлено и как пожизненное имение (life estate) и как урезанное наследуемое (feetail). Таким образом, нельзя сказать, что «имение» заменило «владение»: просто различие между владениями выветрилось, и общий акцент права переместился с регулирования статичной формы (в эпоху феодализма ключевой вопрос лежал в спорах между королем и вассалами о привилегиях и повинностях, то есть об объёмах и содержании удерживаний) на динамичную, то есть на проблематику передачи единственной оставшейся формы феодального удерживания земли (соккаж).

[21] «Продавать» в данном случае означает передавать такое же имение: например, А получил пожизненное имение от С; А может передать имение в пользу В на время его или своей жизни; – то есть А ни в коем случае не может передать (создать) имение большее, чем есть у него, так как его смерть в любом случае возвращает имение к С (то есть владелец life estate не может создать fee simple).

[22]  Fee simple. Переводить можно как угодно (имение за плату, простой феод, обыкновенный платёж и т.п.), так как сама этимология понятия fee весьма туманна. Кто-то приравнивает его к fief (феод, лен), кто-то выводит из farm (ферма); последнее в свою очередь возводят либо к староанглийскому feorm/fearm (поставка провизии), либо к средневековой латыни в виде ferma/firma (устойчивый, крепкий, со значением постоянная, фиксированная плата). Если же вернуться к первой версии, то она упирается в протогерманское fehu (скот, стадо, имущество, движимость – если бы таковая существовала) и тем образует каламбур с современной коннотацией.

[23] Урезанное владение, как правило, касалось распоряжения землёй внутри семьи. Его условия могли кардинально различаться, – «передача к А по жизни В» могло совершенно сковывать А, вплоть до получение одного годового дохода, а при иных условиях разрешало даже передачу земли третьим лицам в собственность или залог.

[24] «Урезание» права наследования до наследников прямой линии отслеживается до англо-саксонских королей. Вместе с тем, чётко выяснить происхождение и развитие ограниченного поместья (fee tail) невозможно. В первые века после норманнского вторжения закрепилась устойчивая форма передачи земли в виде «лицу А и наследникам его плоти» («to A and the heirs of his body»). Это формулировка, будучи интерпретируемой со стороны лица, передавшего землю (отчуждец / продавец / даритель), делало поместье условным (feuda conditionata): в случае смерти А, его сына (дочери), его правнука и т.д. бездетным, – то есть при прерывании прямой цепочки наследования в любой период времени, – оригинальный даритель (или его наследники) возвращал землю обратно себе на праве удерживаемой за собой реверсии (возврата). Чтобы избежать таких казусов, стряпчие приобретателей придумали контр-уловку: при рождении ребёнка у А, урезанное владение отчуждалось в пользу иного лица (племянника, матери и т.п.). Таким образом, А, чьё право распоряжения было ограничено (условно) до момента рождения ребенка, передавая имение третьему лицу (не прямому наследнику) разрушал ограниченность имения, превращая его в абсолютное во владении третьего лица (то есть ограничение касалось только А и его наследников), и оригинальный даритель утрачивал право реверсии. По каким-то причинам эта ситуация возбуждала королевскую администрацию, и одной из статей (De donis conditionalibus – как ни странно, эта статья действует до сих пор) Вестминстерского Уложения 1285 года ограниченное имение решительно сконцентрировали на наследниках прямой линии. То есть, в любом случае, при прерывании цепочки прямых наследников, ограниченное имение переходило к наследникам оригинального дарителя (например: А и его наследники получили урезанное имение от Б; через 100 лет отпрыск А (пра-пра-правнук) умирает бездетным; ветвь А пресекается; землевладение переходит к легитимным наследникам Б, даже если у пра-пра-правнука А есть брат/сестра/дядя и т.п. непрямые родственники).

[25] Реверсия могла существовать во всех видах имений, с тем условием, что сохраняется за более длительным, то есть, например, нельзя передать землю к А в простом имении с возвратом к Б пожизненно (Б не получает ничего, так как простое имение удерживает право возврата у наследников А); но можно к А пожизненно, затем к Б возвратом (Б автоматически получает простое имение). Поскольку простое имение было самым длительным (де факто – бесконечным), то последняя указанная реверсия передавала именно право собственности.

[26] Этот юридическое средство стало доступно с 1179 года, на основании приятного Генрихом II декрета (Grand Assize) и давало право средним лордам (mesne lords – получившим владение не от короля) искать правосудия в королевском суде. Writ of right не есть иск в современном понимании, но требование, заверенное королевской печатью, «привести землю в состояние права», – то есть все заинтересованные стороны должны находится в тех же позициях, как они были до начала конфликта. До этого, все споры средних и младших баронов решались только в суде манора самими баронами, – то есть вассалы могли решать споры между своим лордом и одним из них. Если лорд, при «неправильном» исходе дела, имел иные средства воздействия, то проигравший вассал утрачивал все возможности дальнейших апелляций. Виды writ’ов были чрезвычайно многообразны, и каждый из них требовал особых формальностей, недостаток которых, в итоге, привел к появлению права справедливости (law of eq uity).

[27] Вообще этот термин удручающе, до смога, «пасмурнен» в английском праве. В высоком Средневековье (XIV-XV вв.) в Свидетельстве о смерти отмечалось: «Х умер, будучи во владении манора… (died seized of the manor of…)», что даёт понимание seisin, как сочетание юридического титула и фактического владения в одном лице, и это также подтверждается правилом автоматического аннулирования сервитута: «посредством соединения владений» (by unity of seisin – при том, что если один из участков находится в лизгольде, это правило не действует). С другой стороны, если seisin происходит от старо-французского seisir / saisir (захватывать, хватать), то очевидно, что в раннее Средневековье значение подразумевало только физический контроль над землёй. В настоящее время термин крайне малоупотребителен, но интересно, что все профессионалы используют его как одно из базовых отличий лизгольда от собственности (лизгольд ни в коем разе не содержит seisin),

[28] Но есть абсолютность права.

[29] Doe d. Hughes v Dyeball (1829) 3 C.&P. 610.

[30] Например: Asher v Whitlock (1856) LR 1 QB 1; Allen v Roughely (1955) 94 CLR. 98 и др.

[31] Для большинства случаев это будет срок в 12 лет (Limitation Act 1990). Это английская разновидность права приобретательной давности (adverse possession).

[32] Связь свободы и права собственности закреплена всеми конституциями штатов США, Декларацией прав человека Французской республики и основными законами иных стран. Эта связь с различным успехом исследовалась многими авторами, и, возможно, спорна, но факт остаётся фактом: право собственности (и понятие недвижимости), в том виде, как мы его знаем, выкристаллизовалось в европейских странах после буржуазных революций.

[33] В Швеции, если речь идёт о жилых помещениях, – объектах, чрезвычайно подверженных скачкам спроса и предложения, – то отдельной недвижимостью может признаваться только «блок», состоящий из трёх квартир, так как законодатель посчитал, что было бы безответственно допустить существование отдельного права собственности в квартире; потенциальный собственник может просто не найти заем под такой низколиквидный объект.

[34] Самый известный пример такого рода на «высшем» уровне – это по сути узурпация французского престола Филиппом V. Перед ним и короной стояла племянница Жанна. Поднатужив своих легистов, он оттеснил её от престола якобы на законных основаниях. С этого момента женщины не имели права наследовать французский трон, хотя салическая правда, бывшая источником изысканий, ни в коей мере не говорила о подобном запрете. Забавен тот факт, что прочие (кроме королевского) титулы и имущества были выведены из этого правила, – сама Жанна, например, получила корону Наварры. Впоследствии это «салическое» право послужило причиной конфликта, именуемого Столетней войной.

[35] На примере английского права, до сих пор, даже несмотря на систему регистрации прав, балансирующего между титульным собственником и владельцем, эта проблема отслеживается особенно ярко.

[36] E.g. – Австрия – 30 лет (в редких случаях собственность по приобретательной давности может возникнуть без регистрации); Германия – 20 лет; – и там, и там владелец должен вести себя bona fide; в Швеции требуется 10-летний срок, если приобретатель действовал bona fide, и 20 лет – без этого условия. То же самое в Нидерландах, где, правда, нет регистрации прав и, соответственно, притязатель (приобретатель) не имеет титула. При этом периоды в Нидерландах считаются в манере английского права – это не собственно срок, в течение которого должно быть реализовано владение, а время, отведённое легитимному собственнику на подачу иска. Поэтому bona fide рассматривается как презумпция, – то есть, собственнику необходимо доказать, что владелец не знал о его правах.

[37] Меньший срок (до 10 лет) допускается, если у владельца есть «дефектный» трансфер, заверенный нотариусом.

[38] В западных правовых системах, включая США, Канаду и т.д., не памятуя уже о Европе, есть чёткая разница между публичными (общественными) правами и публичной собственностью [муниципалитета, штата, национального правительства].

[39] В юрисдикциях, где принята система регистрации прав, она охватывает только частные, и, – крайне редко, в основном находящиеся в черте города, – муниципальные территории.

[40] Leigh v Taylor [1902] AC 157

[41] Re Whaley [1908] 1 Ch 615

[42] D’Eyncourt v Gregory (1866) LR 3 Eq 382

[43] Berkley v Poulett (1976) 242 EG 39

[44] Valuation Officer v Vtesse Networks Ltd [2005] EWLands RA 2004

[45] Rogers (Inspector of Taxes) v Longsdon [1967] Ch 93

[46] Rooms-Hollands recht  – право, эволюционировавшее в Нидерландах с момента независимости до принятия Гражданского кодекса в 1809 году. Развивалось как практически, судами, так и теоретическими школярами. Именно голландские академические исследователи от юриспруденции, такие как Хьюго Гротциус, Ульрих Хубер и прочие стали предтечами Монтескье и Локка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *