Публичное право / инструментарий земельной политики

Сфера земельного права всегда нуждалась, если не в прямом вторжении, то, как минимум, в сопровождении частных сделок тем или иным видом публичного представительства. Важнейшим из них был суд, изначальным назначением которого было признание или непризнание действительности сделок. Позже возникли нотариусы, ещё спустя некоторое время, – регистрационные системы и сопутствующие административные профессии. Вместе с тем, если понимать под публичным правом как прямое, так и косвенное взаимоотношение частного лица и публичной власти, то публичное право играло лишь роль арбитра в индивидуальных конфликтах и гаранта, удостоверяющего те или иные прав. Владелец земли всегда с неохотой терпел прямые интервенции в своё право, и история недвижимости, постфактум, выглядит как медленное и постепенное завоевание частным собственником свободы не платить повинности за обладаемое им. Торжество, однако, было недолгим: феодальные инциденты не только достаточно быстро заменились налогами Нового времени, но и приправились инновационными ограничениями публичного характера в довольно короткое время так, что сегодня собственность на землю де факто исключает из себя право на строительство[1], право на экскавацию ресурсов, право рубить лес[2], право уничтожать плодородный слой и многие прочие возможности собственника, бывшие априорно в его распоряжении ещё какие-то 100 – 150 лет назад.

Наиболее чувствительным элементом публичного права для собственников является (помимо регулирования аренды) система планирования. В той или иной степени на сегодняшний день она принята повсюду и представляет собой ограничение в правах использования земельных участков, устанавливаемые в рамках принятия различного рода планов. Ведущая роль в планировании отведена муниципалитетам[3], – их представительский орган разрабатывает, принимает и утверждает планы, служащие основой для установления вида использования земельных участков. Реже действия муниципалитетов могут предваряться планами, составляемыми на региональном уровне и дающими лишь общую концепцию прогнозируемого землепользования (определение тех или иных зон)[4]. Функция центрального правительства в планировании сводится к рекомендациям и надзору[5], реже – к изданию специальных директив или целенаправленных постановлений, корректирующих планы в части резервации или выделения отдельных массивов для национальных интересов (как правило, крупные промышленные проекты, автодороги, стратегические объекты, ландшафты особой ценности и т.п.)[6]. Кроме того, в рамках реализации приоритетов земельной политики центральные правительства зачастую обладают правом понуждать муниципалитеты к составлению планов на те или иные территории.

При подготовке планов муниципалитеты должны учитывать положения различных законов, так или иначе касающихся возможного использования недвижимости. Это зачастую подразумевает влияние требований нормативных актов на присвоение зонам вида использования: уровень шума, выбросы, стоки, воздействие на окружающую среду, включая почву, грунтовые воды, атмосферу, леса etc, необходимость обеспечения буферных зелёных поясов между зонами различного типа (e.g. – жилая и промышленная); обязательность доступности транспортных и инженерных сетей, а в черте поселений – общественного транспорта, пешеходных зон, парков, велосипедных дорожек и т.п., – всё это в конечном итоге должно находить своё место в принимаемом плане.

Сами планы могут иметь различную форму, – от простого зонирования, разбивающего территории на типы строительства (промышленное, коммерческое, жилое, буферные зоны, зелёные территории, зоны, запрещённые для строительства и т.п.) или до детальной проработки и установления жёстких норм в части конкретного вида использования, площади застройки участка, этажности, процентного соотношения коммерческого и жилого пространства в здании, количества строений, месторасположения здания по отношению к границам участка, и даже цвета окраски фасадов[7] и уровня предполагаемого шума или выбора строительных материалов[8], хотя столь глубокое регулирование скорее исключение. Многие правовые системы предполагают подготовку муниципалитетами различных видов планов, – концептуальных (зональных), выделяющих массивы по видам использования[9], детальных, определяющих индивидуальную цель отдельных участков и / или персональные планы для каждого конкретного участка. Это объясняется тем, что сам процесс на разработку и создание планов дорогостоящ и длителен, поэтому все территории, например, могут покрываться только общими зональными планами; массивы, рассматриваемые как приоритетные, охватываются детальными планами; если же какой-либо собственник или группа соседствующих владельцев хотят провести изменения в текущих видах использования участков, то в их отношении могут разрабатываться персональные решения. Различные планы пересекаются между собой: персональный план на один или несколько участков, к примеру, может быть разработан только если по этим территориям уже проведено зонирование; и наоборот, – детальные планы порой готовится в отношении массивов, не охваченных зонированием[10]. Юридическая сила плана зависит от его типа, – практически везде детальный план (то есть план, наиболее развёрнуто определяющий параметры использования земельного участка) приравнен к закону и все действия владельцев недвижимости должны осуществляться в соответствии с этим планом. Зональные (структурные или мастер-) планы имеют общий, зачастую рекомендательный, характер и не являются императивным инструментом. Однако в тех правовых системах, где отсутствует требование к муниципалитетам по обязательной подготовке и принятию детальных планов структурные планы принимают более строгую форму, так что выделенные зоны определяют дальнейший вид использования земельных участков, а сама их разработка есть обязанность муниципалитетов.

Планы, обязательность их составления, а также юридическая значимость зависят от территории, которую они охватывают. Учитывая цели земельной политики, определяемой как локально (муниципалитетами), так и на более высоких уровнях (региональные или национальные схемы, программы, директивы) план может ориентироваться на развитие незанятых территорий или переустройство существующих. В крупных поселениях порой акцентируется несколько направлений: например, реконструкция центральных районов с одновременных освоением окраин в целях перераспределения демографических потоков, или улучшения общей городской среды. Отдельные территории (как незастроенные, так и застроенные) могут резервироваться от какого-либо изменения. В этом отношении существенную роль играет срок плана – порой до момента его реализации в отдельных локациях муниципалитета невозможно никакое строительство или реконструкция.

Процедура принятия планов предполагает тот или иной тип взаимодействия между уровнями власти, но в большинстве случаев окончательное утверждение остаётся за муниципальными советами (представительскими органами). Планы, приобретающие силу закона (как правило, детальные) предполагают довольно длительную процедуру утверждения, так как требуют публичных слушаний и согласования с региональными властями, а также имеют несколько этапов апелляций. Публичные слушания обыкновенно имеют форму выставки для обозрения широкой публики; любое лицо, чьи интересы затрагиваются их действием, может подавать возражения в течение установленного срока. Ряд правовых систем допускает утверждение планов по частям[11]. Апелляции и возражения, поданные в период обзора плана, оцениваются муниципалитетом на предмет их соответствия реализуемой земельной политике и если их обоснованность подтверждается, то в план вносятся коррективы. Возможности дальнейших апелляций (после публичных слушаний) крайне ограничены и чаще рассматриваются в административном порядке[12], также как и апелляции на уже утвержденный план. Последние в основном являются предметом полемики между муниципалитетом и иными уровнями власти (национальным, региональным, провинциальным) в части нахождения баланса интересов. Частные собственники и иные вовлечённые лица непубличного характера ограничены апелляциями, поданными в ходе обзора плана в установленный срок. Если их заявления отклонены, а права нарушаются в ходе принятия, утверждения или реализации плана, то они могут искать удовлетворения через обычный суд[13]. Рассмотрение и согласование поданных возражений может занимать длительный период вплоть до нескольких лет[14], что даёт возможность муниципалитетам на время принятия планов «замораживать» любое изменение видов использования недвижимости специальным ордером[15].

При всей строгости современных систем планирования их невозможно оценивать односторонне критически. Допустимо дискутировать о том, насколько эффективен, допустим, шведский подход, предписывающий даже незначительные нюансы внешнего вида недвижимости (e.g. – цвет окраски дома), но ключевая направленность планирования есть действительно политический момент, ведущий не только к улучшению облика поселений, рациональному (а главное – стабильному и прогнозируемому) использованию сельскохозяйственных, лесных и иных типов земель, вовлечение в оборот бросовых территорий (путём их санации) etc., но и к улучшению качества жизни населения. Планирование не просто предписывает определённый вид назначения недвижимости, но, делает это комплексно, обеспечивая максимум потребностей каждого предполагаемого к застройке участка и проектируемого здания, создавая тем самым не только инфраструктуру, соответствующую виду конкретной недвижимости, но в целом среду проживания и, в конечном итоге, влечёт максимально эффективное использование пространства, где частный интерес хоть и подчиняется публичному, но сохраняет за собой всю свою экономическую привлекательность.

Планирование всё же остаётся лишь намерениями, задекларированными на бумаге. Более того, эти намерения остаются императивными лишь для субъектов публичной власти, – обязать ими частного владельца недвижимости невозможно.  Действительно, что в силах подтолкнуть собственника, скажем, отеля перестроить здание под офисы? Что сподвигнет обладателя незастроенного земельного участка к его освоению, если у него нет на это средств? Каким образом сообщить импульс к застройке целому массиву земель, в котором сплетаются права нескольких десятков, а иногда и сотен собственников? Для этих целей требуются механизмы, формулируемые как инструменты земельной политики. Каждый из них по отдельности представляет собой ординарный аспект публичного или частного права, но именно их комплексное применение ведёт к эффективному претворению планов в жизнь.

Важнейшим из них – непосредственно в части реализации принятых планов, – является институт разрешений на строительство. С одной стороны, разрешения сглаживают генерализацию планов, в таких нюансах как условия местности (рельеф, геология), точные параметры зданий[16], соответствие конкретного проекта общестроительным нормам, стандартам экологии, требованиям по уровню загрязнения, шума и т.п.. С другой, – это вполне самостоятельное средство достижения поставленных задач, позволяющее как избегать буквальной трактовки планов, – если по проекту, например, площадь застройки участка несколько превышает установленную планом или здание предполагается быть немного выше лимитированных норм, проект получит разрешение; то же касается случаев, если проектируемое здание немного наползает на соседнюю зону (участок) с иной целью, – так и корректировать требования в зависимости от конкретного объекта. Разрешение всегда требуется в четырёх случаях а) нового строительства; б) сноса существующего здания; в) для значительной реконструкции строения[17] и г) для проведения любых работ, связанных со вскрытием поверхностного слоя[18]. «Значительность» реконструкции в каждой правовой системе определяется различно, но, как правило, подразумевает капитальный ремонт, затрагивающий стены, кровлю, и/или конструктивные элементы здания (несущие перекрытия)[19]. Безусловно не требуют разрешения лишь несущественные изменения, например в части участков для жилого использования – навесы или постройки без фундаментов. Заявление на разрешение проходит тест на соответствие отраслевым актам (от законов об охране окружающей среды до специальных норм, касающихся прокладки трасс линейных сооружений, автобанов, железных дорог и т.п.) и должно включать в себя как минимум развёрнутый проект предполагаемых изменений.

Для ординарного[20] проекта получение разрешения на строительства, как правило, не вызывает излишних затрат. С заявлением может обращаться не только собственник но иное лицо (как правило – застройщик), но с согласия собственника. Срок рассмотрения устанавливается обыкновенно в полгода. Отказы в выдаче разрешений, как правило, редко так как основным мотивом отрицательного решения будет несоответствие муниципальным планам или резкое противоречие нормативам по строительству. экологии и т.п. Органы, рассматривающие заявления, в большинстве случаев являются муниципальными и принципиально заинтересованными в строительстве, поэтому они в большей степени стремятся подтолкнуть заявителя к корректировке тех или иных параметров проекта, нежели искать мотивацию для отказа, поэтому зачастую разрешения выдаются с условием внести определённые поправки в рабочую документацию. Обжалование отказа осуществляется в административном порядке[21], суды действуют как последняя инстанция; достаточно распространенной, если не сказать стандартной, является ситуация когда отказ может быть обжалован только если он сделан в разрез с действующим планом освоения территории. Разрешение на строительство, хотя и является сугубо административным правом, распространяет своё действие на новых приобретателей[22] в течение всего периода своей актуальности, который, как правило, составляет от 2 до 5 лет[23]. Все строительные работы должны быть завершены в эти сроки, хотя пролонгация, особенно вызванная проблемами с финансированием, обыкновенно не представляет сложностей, если за этот период не был принят новый план освоения территории. Вместе с тем, незавершённое строительство, прерванное без достаточных оснований, может привести к санкциям против собственника вплоть до требования привести землю в исходное состояние[24]. Более жёсткие меры – вплоть до уголовной[25] ответственности и сноса зданий, – применяются к строительству без разрешения и / или в разрез с утверждёнными планами.

Вообще, система планирования в сочетании с институтом разрешений на строительство, направлена в некотором роде на воспитание ответственности у собственников, – пропустив, например, публичные слушания, собственник, желавший скорректировать параметры недвижимости (поменять вид назначения участка, внести физические изменения в строение и т.п.), может оказаться заложником текущих характеристик здания или участка на весь срок действия плана (который порой составляет 15 и более лет), в течение которых максимум его дозволенных действий будет ограничен капитальным ремонтом здания.

Институт разрешений на строительство, не имеющий ни малейшего шанса быть оправданным в глазах праволиберальных взглядов, как безусловно попирающий права частной собственности механизм, не является, тем не менее, сколь либо прикладным инструментом для реализации плана освоения территории непосредственно для локальной власти. Муниципалитет, выдавая разрешения, играет роль пассивную, – он всего лишь следует инициативе собственников и их представителей, корректируя их действия согласно утверждённому плану; но самостоятельно не в силах инспирировать целый проект, не имея иных рычагов. Для этого муниципальным властям предоставляются особые возможности в формах:

  • ограниченное [во времени] право собственности;
  • преимущественное право [приобретения],
  • принудительный выкуп недвижимости;
  • право резервирования;
  • выкуп и обратная аренда продавцу.

Ограниченное право собственности можно рассматривать как стратегическое обеспечение будущих интересов, – передавая в частные руки землю на десять-двадцать и более лет с обусловленным режимом использования, муниципалитет сохраняет за собой в перспективе права собственности, что позволит обходиться без дорогостоящих процедур выкупа[26], и, одновременно, отслеживает актуальность текущего назначения недвижимости в части рыночного спроса, в том числе на прилегающие территории. – Например, если конкретный участок был передан под застройку отелем, локальные власти на протяжении нескольких лет получают данные об эффективности этого вида назначения и, в соответствии с результатами, могут планировать дальнейшие перспективы развития с учётом общих задач земельной политики; в случае успешности гостиничного бизнеса, соседствующие территории также можно отвести также под отели и осваивать весь массив как коммерчески- рекреационный; напротив, при плохих показателях территории могут быть отданы под иной вид использования.

Преимущественное право не предполагает произвольного применения. Но в рамках принятия плана освоения территории, проходящего публичные слушания и последующее утверждение представительским органом, муниципалитет имеет полномочия закреплять за собой это право как в отношении отдельных участков, так и целой зоны. При всём разнообразии условий преимущественного права[27], главная его цель обеспечить публичные интересы при добровольном желании собственника расстаться с недвижимостью. В случае отсутствия подобного желания, муниципалитет может прибегать к принудительному выкупу земли, – этот инструмент, при всей его непопулярности у частных лиц, очень востребован при реализации планов. Обыкновенно принудительный выкуп проводится по рыночной цене, однако в случаях намеренных действий собственника (покупка участка во время процедуры принятия плана или непосредственно до её инициации, улучшения недвижимости в этот же период и т.п.) выкупная стоимость снижается[28].

В ходе подготовке к разработке планов или даже в процессе его принятия муниципалитет волен действовать как частное лицо, приобретая недвижимость на открытом рынке. Поскольку срок разработки и утверждения плана порой занимает несколько лет, одним из механизмов, обеспечивающим интересы муниципалитета является выкуп недвижимости и её обратная аренды продавцу на срок до окончательного утверждения плана. Это средство особенно эффективно при краткосрочном снижении цен на рынке. Альтернативно, в зонах, уже запланированных для изменения и не привлекающих внимания муниципалитета вследствие уже так или иначе подтвердивших свою заинтересованность девелоперов[29], местная власть может продавать свою недвижимость с условием её аренды до окончательного утверждения плана[30].

Застройка не является ни постоянным в части времени, ни тотальным, по отношению к охвату всей территории муниципалитета процессом. Детальные планы в принципе составляются только на определённые, имеющие приоритет освоения массивы; прочие земли в черте муниципального образования, как правило, покрыты более генерализованным (обзорным или структурным) планом, проводящим только зональное деление, зачастую без указания конкретного вида будущего использования. Кроме того, строительство и реконструкция затрагивают как пустующие территории, так и уже застроенные, и обзорные планы должны включать в себя и те, и другие. а также сельскохозяйственные, лесные и иные земли. В целях исключения из возможного освоения подобных массивов они резервируются такими планами на фиксированный срок. Резервирование может принимать и жёсткую форму, – например, для защиты зелёных зон или фермерских полей, –при которой в зарезервированной зоне запрещено любое строительство вообще или не связанное с текущим видом использования, и быть более гибким, – допустим, в центрах городов, – допуская те или иные, незначительные для всей зоны изменения. Незначительность во втором случае довольно часто трактуется широко, – требования к реконструкции и строительству могут включать ограничения по этажности, высоте, общей площади, архитектурных решений фасадов и т.п. Иными словами, в зонах, подверженных такому динамичному резервированию, акцент делается на устремлениях собственника, которые лимитируются разрешением на строительство.

Реализация принятых планов требует «топлива» для приведения в движение инициатив муниципалитета, каковым является финансирование. Муниципалитет обладает полномочиями и ресурсами для подготовки участка или массива под застройку, но провести последующее освоение территории самостоятельно ему не под силу, или, как минимум затруднительно[31]. Собственные их средства, получаемые за счёт сборов и налогов, весьма ограничены[32] и реализация фактически любого плана требует привлечения денег из вне. Современная система планирования самый значимый импульс развития получила после Второй мировой войны, чему способствовал целый ряд факторов, таких как увеличение мобильности населения, применение новых материалов в строительстве, переход от индустриальной экономики к экономике с акцентом на сферу услуг, изменение миграционных потоков, разрушение значительной части жилого фонда, снижение среднего уровня доходов населения etc. Центральные правительства во многих случаях пытались перетянуть одеяло на себя, самостоятельно определяя направления земельной политики, однако уже середине 60-ых рост демографии и экономики слабую эффективность планирования на национальном уровне, – помимо того, что политика в целом с запозданием реагировала на изменяющиеся тенденции (например, сосредоточение в центрах городов сферы услуг), её побочными проявлениями стали шаблонные дома низкого стандарта, разрастание пригородных зон, замирание жизни в центрах «старых» городов и т.п. С 70-ых годов системы планирования стали де-централизироваться, а муниципалитеты получать всё больше функций. Вместе с тем, национальные правительства, делегируя полномочия на локальный уровень, сохраняли за собой контроль над значимой частью платежей, поступающих от недвижимости, и, путём грантов и субсидий, косвенно влияя на политику муниципалитетов. Таким образом сформировалась современная система, при которой местные власти, обладая широким спектром прав в части регулирования использования земель, имеют чрезмерно высокую зависимость от региональных и центральных бюджетов в возможностях поддерживать реализацию своих целей финансово. Отсюда высокую роль приобретает публично-частное партнёрство: муниципалитет привлекает инвесторов, готовых либо самостоятельно, либо за счёт своих контактов, реализовать проект согласно утверждённому плану, так как роль и функции такого инвестора могут значительно различаться в зависимости от конкретного проекта, – допустим, один участок может осваиваться компанией застройщиком, и при этом собственность остаётся в руках муниципалитета или же продаётся застройщику с условием обратного выкупа или без такового, в других случаях, муниципалитет продаёт весь массив инвестору или их группе, получая долю в партнёрстве, и уже инвесторы привлекают как финансирование, так и непосредственно застройщика. Подобные отношения оформляются как «соглашение о девелопменте»[33], в котором прописываются все нюансы, касающиеся реализации плана, начиная от распределения долей в партнёрстве или последующей юридической судьбы участков, и заканчивая возможностью привлечения тех или иных подрядчиков[34]. Общая схема реализации планов предполагает переход прав собственности на осваиваемый массив: на начальной стадии муниципалитет готовит площадку, используя предоставленные ему инструменты земельной политики; далее он передаёт права девелоперу, в качестве которого может выступать как компания, непосредственно осуществляющая строительство, так и группа фирм, просто инвестирующих средства и подряжающих третьих участников для тех или иных работ. Девелопер часто приобретает собственность в момент, когда чёткие рамки плана ещё не определены, и выделены, допустим, лишь зоны разрешённого пользования. В этих случаях, по согласованию с муниципалитетом, девелопер может привлекать проектировщиков для детализации зон, принимая, таким образом, участие в разработке самого плана. С другой стороны, собственность нередко переходит к девелоперу, когда сам план уже утверждён, и он обязан следовать принятой букве закона. Такие ситуации более сковывают его действия, и девелопер может ограничивать свои функции только застройкой. В современных условиях случаются и более комплексные проекты, где несколько разных девелоперов, с различной структурой[35], реализуют план на соседних участках: например, после перераспределения границ участков в соответствии с планом, собственник одного из них готов сам инвестировать в строительство; другой участок. через механизм преимущественного выкупа, муниципалитет передаёт инвестору, совместно с которым создаёт партнёрство, привлекающее подрядчиков для строительства; третий продаётся независимому девелоперу и т.д. В конечном счёте, распределение ролей варьируется чрезвычайно широко: муниципалитет, в рамках договора девелопмента, может сохранять за собой максимум контролирующих функций и даже проводить своими компаниями некоторые работы; альтернативно, девелопер обязуется вернуть весь массив, отстроенный «под ключ». То же касается перераспределения прав на конечном этапе: как правило, муниципалитет безусловно возвращает себе собственность под проездами, дорогами, парками, скверами и т.п., но также имеет права требовать обратной продажи каких-либо иных участков (не обязательно исключительно социальной направленности). Остальные участки с готовой для эксплуатации недвижимостью девелопер реализует на рынке по своему усмотрению, хотя часть из них (e.g. – кондоминиумы) могут приобрести собственников ещё в момент строительства.

Ключевая функция соглашения о девелопменте, таким образом, состоит в том, чтобы обеспечить реализацию плана путём привлечения финансовых средств, в том числе через залог недвижимости, – как прав собственности на земельные участки, так и ещё только возводимой. Сам процесс строительства не является предметом соглашения между муниципалитетом и девелопером / подрядчиком, но подчиняется условиям договоров между девелопером и его застройщиком и / или подрядчиком[36]. Отсюда возникает нюанс, – конечный собственник, приобретающий права после реализации плана, зачастую не имеет формальных рычагов воздействия на застройщика (подрядчика), так как не связан с ним прямым договором[37]. В большинстве случаев эта проблема[38] решается возможностью резервирования части средств[39], предназначенных подрядчикам, на счетах девелопера на некоторый срок после завершения строительства[40], а в части структурных элементов здания, включая электрическую проводку, системы отопления, кондиционирования и т.п. (т.е. тех. дефекты в которых могут обнаружиться лишь после длительного использования), девелопер и его подрядчики[41] сохраняют юридическую ответственность до десяти лет[42].

 

 

Современные налоги на недвижимость имеют сравнительно недавнюю историю[43]. Самая характерная их черта – это перманентное раздражение среди налогоплательщиков, ибо кто бы их не платил – собственник или арендатор – всегда кажется, что они являются дополнительной платой за уже приобретённое (собственность или аренду). При всём неудовольствии облагаемых, получающий налоги также остаётся в претензиях, – доля налогов с недвижимости обыкновенно составляет ничтожную часть как от общих доходов публичной власти, так и от совокупных налоговых сборов[44]. Как следствие, налоги, в отличие от всех иных «аксессуаров» недвижимости, представляют самую «продвинутую» отрасль публичного права, как в части слабых связей с прошлым, так и в смысле постоянного, порой пугающего частотой, видоизменения, включающего не только изменения ставок, методик расчётов, налогооблагаемой базы и т.п., но отмену / замену или введение новых форм налога вместо или в дополнение к прежним. Разнообразие налогов, диктуемое стремлением публичной власти достичь эквилибриума между собственной алчностью и раздражением плательщиков можно всё же свести к трём ключевым типам: а) постоянный налог; б) титульный сбор и в) налог на получение прибыли с продажи.

Постоянный налог на недвижимость составляет большую часть всех налогов от недвижимости. Главная его особенность заключается в перманентном, – обыкновенно ежегодном, – применении. Сам налог де факто может заменять муниципальные сборы[45] на инфраструктуру – вывоз мусора, обслуживание водопроводных сетей и канализационных стоков, поддержание дорог, пешеходных зон, парков и скверов в надлежащем порядке и т.п., – но в равной степени бывает и самостоятельным инструментом налогообложения, хотя до какой степени он остаётся именно налогом на недвижимость в текущий момент, – сказать невозможно[46]. В Бельгии, например, он рассматривается как часть подоходного налога, а в Великобритании, – как смесь сбора, налога на недвижимость и персонального налога[47]. Базой налога является стоимость недвижимости, хотя в различное время в отдельных странах применялись не-стоимостные показатели, такие как площадь, объём (здания, помещения) или даже количество фасадных окон[48]. Оценка налогооблагаемой базы производится различными способами, каковых в теории бывает три: а) доходный (поступление рентных платежей за год с соответствующим вычетом затрат), б) затратный, в) метод сравнительных продаж. При этом конкретный подход к оценке отличается как в зависимости от вида самой недвижимости (земля или здание), так и цели её использования. – В Швеции оценка жилой недвижимости проводится методом сравнительных продаж, при этом индивидуальные дома оцениваются отдельно от земли, а прочее жильё – как единый объект. В Германии жилая и коммерческая недвижимости оцениваются исходя из сопоставления рентных платежей, получаемых с них, далее вводятся коэффициенты, отражающие возраст здания, численность муниципалитета, архитектурный дизайн и т.п. и получившуюся сумму делят на площадь, получая таким образом удельный показатель налоговой стоимости для 1 кв.м., который и является базой; для промышленных объектов применяется затратный метод, учитывающий средние вложения на создания одного кубического метра с поправкой на качество использованных материалов; сельскохозяйственная земля оценивается по индексу качества почв, составленного ещё в 1935 году. Во Франции для налогооблагаемой базы берётся рентный доход из которого вычитаются усреднённые затраты (для зданий – 50%; для земли – 20%). В Нидерландах выбор метода оценки остаётся на усмотрение соответствующей муниципальной службы[49]. В Англии для исчисления местного налога вся недвижимость разбита на 7 «поясов» в зависимости от рыночной стоимости 1991 года, дальнейшие корректировки выключают в себя учёт количества недвижимостей в конкретном поясе, таким образом, что конечный налог будет тем выше, чем выше стоимость недвижимости и количество сходной с ней по цене в «поясе» и наоборот. Вследствие того, что оценка предполагает существенные затраты, многие страны просто используют индексацию к имеющимся данным: так, в Германии индексируется оценка 1974 года; в Бельгии, где предметом налогообложения является номинальный кадастровый доход, приняты цены 1990 года; в Англии, для местного налога, применятся индексация с 1991 года, а в Австрии – с 1955 года; в Швеции налогооблагаемая база принимается как равная 75% от рыночной стоимости 2-ух летней давности. Итоговая налогооблагаемая стоимость недвижимости, таким образом, получается всегда ниже актуальной рыночной цены. Ставки налога на недвижимость могут устанавливаться либо произвольно, либо исходя из бюджетных нужд (Нидерланды, Франция)[50]. В большинстве случаев ставка является совместной деятельностью властей нескольких уровней, – исходная устанавливается центральным правительством, далее регион и муниципалитеты имеют право добавлять собственные коэффициенты, которые порой ограничиваются[51].

Налоги на недвижимость имеют множество льгот, – практически всегда налог за сельскохозяйственные (включая лесные) земли платится по заниженной ставке. Точно также публичные объекты (дороги, площади проезды в муниципальной или иной публичной собственности) исключаются из числа налогооблагаемых, в равной степени, как и правительственные учреждения[52]. Льготные категории граждан включают в себя, как правило, пенсионеров, и, иногда, студентов, инвалидов и иные социально слабые группы. При этом, пенсионеры не просто освобождаются от уплаты налога, но налог становится (регистрируется) обременением, – последующий приобретатель (наследник или покупатель) будет обязан компенсировать неуплаченные налоги. Кроме того, налог на недвижимость обыкновенно допускается вычитать из налогооблагаемой базы для подоходного налога, хотя редко эта возможность касается всех плательщиков[53].

Формально, плательщиком налога часто предполагается собственник. Однако, так как выявление собственника предполагает наличие регистрационной системы то, в юрисдикциях, обходящихся без оной, налоги уплачиваются арендаторами. Помимо этого, собственников всегда меньше, чем лиц, де факто занимающих недвижимость, отсюда в целях расширения числа плательщиков и соответствующего уменьшения ставки, многие страны допускают «переложение» налогового обязательства на плечи арендаторов и собственники в таких случаях платят только в случае их отсутствия (порой по льготной ставке). Отдельные методики применяются в отношении кондоминиумов и общей недвижимости, – поскольку достижение справедливого распределения налогового бремени связано с постоянными затратами (собственники могут менять доли и т.п.), то, как общий случай, к дольщикам общей собственности применяются усреднённые стандартные ставки.

Титульный сбор также может выступать и как налог на переход прав собственности, хотя в регистрационных системах он порой рассматривается как пошлина за регистрацию права. В любом случае этот налог может быть фиксированным (платёж за сделку) в абсолютном виде или в проценте от стоимости недвижимости. В последнем случае ставка варьируется по ряду показателей: от простой прогрессии в зависимости от цены недвижимости до многофакторных колебаний. Например, в Бельгии, при общей ставке в 12,5%[54] аккредитованные компании по продаже недвижимости получают льготный вычет в 5%; регистрационный сбор также уменьшается если приобретатель платит НДС; во Франции, где налог на переход титула включает в себя трансферный сбор (0,6%) и регистрационную пошлину (9-15%) последняя заменяется на НДС, если продаётся новое (или реконструированное) здание[55]. Данный налог применяется к цене, указываемой в договоре сделки, однако так как при высоких налогах стороны имеют тенденцию скрывать реальную сумму, то, как правило, регистрирующий орган имеет право использовать в качестве налогообложения данные оценки, применяемой к постоянному налогу на недвижимость[56]. Ещё один распространённый способ уходить от этого налога – это продажа долей в компании, владеющей недвижимостью, что заставляет отдельные правовые системы принимать это в расчёт посредством установления специальных ставок или даже методик для таких случаев[57].

Прибыль, получаемая собственником от продажи недвижимости, расценивается обыкновенно как часть общего дохода. Однако вследствие того, что недвижимость является не просто активом, но частью среды проживания, и и важным инвестиционным объектом, в её отношении данный налог может изменять свою форму с целью предотвращения спекуляций, или наоборот, – стимулирования рынка. Для этого используется налог на прибыль с продажи недвижимости[58], ставка которого, при прочих равных, соответствует ставке подоходного налога. Вместе с тем, правовые системы могут ограничивать применение этого налога сроком[59], составом участников[60], уменьшением налогооблагаемой базы[61], иными стимулами[62]. Налогооблагаемой стоимостью для этого налога служит продажная цена за вычетом затрат на приобретение, сделанные улучшения и накопленную амортизацию.

Также в отношении недвижимости применяется налог на наследование и дарение, по духу близкий к налогу на получение дохода, но отличающийся от него, как правило, более высокими ставками, отсутствием вычетов и временных рамок и применением ко всему наследуемому имуществу, включая движимость. Отдельно правовые системы рассматривают вопрос использования налога на добавленную стоимость. Как правило, все сделки с недвижимостью не подлежат НДС, Исключение составляет продажа или аренда вновь построенных зданий, так как строительные материалы и услуги всегда привлекают к себе НДС. В этих случаях, как отмечалось выше, НДС может быть альтернативой налогу на трансфер при определённых условиях (как правило, нежилая недвижимость). Продавцу может предоставляться выбор – передавать или нет НДС последующему приобретателю, включая арендаторов[63].

 

 

Налоги и сборы, связанные с недвижимостью, также представляют собой инструмент реализации земельной политики, хотя непосредственно муниципальные власти весьма ограничены в этой сфере и зачастую их полномочия сводятся только к установлению или корректировки налоговых ставок. В этой связи увеличивается роль публичной власти регионального и национального уровня, – путём установления особых налогов, например, на увеличение стоимости недвижимости или введением пошлины на выдачу разрешение на строительство, они могут сдерживать нежелательное освоение территорий, или, напротив, поощрять развитие земли через установление специальных налогов на неосвоенные зоны. Даже такой фактор, как начало начисления налогов или сборов может оказывать влияние на процессы девелопмента: e.g. – если сбор за локальную инфраструктуру (или налог на недвижимость) подлежит уплате сразу после её инсталляции, это будет стимулировать девелопера ускорять продажу вновь построенных объектов. Эта же задача может быть решена через предоставление временных льгот по налогу на прибыль (с продажи) или на увеличение стоимости недвижимости в течение определённого срока (к примеру, эти меры будут эффективными если в силу спада на рынке вновь построенная недвижимость плохо продаётся или девелопер намеренно удерживает во владении завершённые объекты, ожидая улучшения рыночной конъюнктуры[64]). Применение налогового инструментария имеет то преимущество, что оно носит оперативный характер и, в отличие от всех иных механизмов, может корректировать направление политики в краткосрочной перспективе, в течение 1-3 лет[65].

Читать следующую главу: «Intro»
[1] Во многих странах это право гарантировалось конституцией. Ныне де факте оно упразднено даже там, где формально сохраняет действие (e.g. – Германия, штаты Северной Америки).[2] В большинстве правовых систем ограничено право рубить лес для коммерческих целей. Оно требует специального разрешения, если реализуется вне плана по восстановлению и использованию лесов.

[3] Муниципалитет – местный, представительский орган власти. Даже внутри одной правовой системы они могут быть различны как по численности, – например, сельская коммуна может быть представлена одним поселением в 700 человек или несколькими с общей численностью населения в 2 000 – 5 000 человек; в то же время, муниципалитеты крупных городов могут по превышать несколько сот тысяч; – так и по полномочиям. Более того, фактически во всех юрисдикциях муниципалитет не есть постоянная единица, – они периодически могут объединяться или делиться в зависимости от целей земельной политики и обеспечения её теми или иными механизмами.

[4] Испания представляет редкое исключение. Общие планы городского развития (planes directores territoriales de coordinación) составляются муниципалитетами, но утверждаются властями региона. В их развитие, в отношении выделенных секторов, зон, массивов или даже отдельных участков муниципалитет уже вправе готовить и утверждать самостоятельно (хотя не всегда) различные виды планов, – парциальный план (planes parciales), план исследования (estudios de detalle), специальный план (planes especiales), актуализированный план (programas de actuación urbanística). В Бельгии регионы готовят собственные проекты зонирования, играющие как бы связующую роль для действий муниципалитетов. В Нидерландах планы использования земель (bestemmingsplan) также утверждаются провинциальными властями, однако это «утверждение» носит в значительной мере согласительный характер с нуждами национальной политики – отказ в утверждении не влечёт отмены плана, но только возможность его корректировки специальным актом правительства. Кроме того, апелляции и согласительные процедуры выводят утверждение плана за рамки полномочий провинциальных властей.

[5] В некоторых системах (Дания, Испания) составляется план на национальном уровне. Однако такой по большей части имеет лишь рамочный характер, порой даже без выделения конкретных зон. Главная его цель – обеспечить национальные интересы и отвести или зарезервировать территории для этих целей (то есть по сути, он преследует те же задачи, что в других странах решаются другим механизмами. без проработки планов).

[6] В Нидерландах на высшем уровне принимается стратегическая схема (strutuurschema), выделяющая приоритетные направления земельной политики по зонам и имеющая рекомендательный характер, и специальные зональные решения (planologische kernbeslissingen), принимаемые во исполнение конкретных проектов.

[7] E.g. – Швеция.

[8] E.g. – отдельные муниципалитеты в США. Хотя, это крайне редкие случаи. В Швеции планы могут требовать применения определённых материалов для тех или иных конструкций зданий (без привязки к конкретному производителю).

[9] Учитывая длительность действия планов, выделение зон предполагает вариативность, а не императивность, – то есть зоны, например, выделенные как промышленная, со временем может застроиться в качестве торгового / коммерческого ритейла. Во Франции план развития территории (plan d’occupation du sol) обычно выделяет две-три зоны: уже застроенный массив (zone urbanie,), территории, не подлежащие застройке (zone verte) и зарезервированные земли. Дальнейшая детализация может быт в виде выделения зон для конкретного (или частного) строительства (zone d’aménagement concreté) или различного (публичного или публично-правового) освоения (zone d’aménagement différé).

[10] В Германии муниципалитеты готовят структурный или мастер-план (Flächennutzungsplan) и детальный план (Bebauungsplan). Первый составляется в обязательном порядке и должен покрывать все земли, в границах муниципалитета, определяя предпочтительные виды использования для тех или иных зон. Детальные планы конкретизируют мастер-планы и имеют силу закона (т.е. если окончательное использование земельного участка может не совпадать с данными структурного плана, то оно обязательно должно быть тем же, что указано в детальном плане). В Нидерландах муниципалитет может готовить по желанию структурные планы (structuurplan) или сразу план использования земель (bestemmingsplan). Если последний подготовлен на земли, не охваченные структурным планом, его принятие и утверждение может занять больше времени. В Финляндии, напротив, есть законодательное требование о том, чтобы на каждую территорию был составлен только один план того или иного вида.

[11] E.g. – Нидерланды; секторы плана использования земель, на которые не подаются возражения, утверждаются муниципалитетом сразу после первой выставки.

[12] То есть не судом, а уполномоченным ведомством или специальным административным трибуналом.

[13] Как правило, такие иски чаще касаются компенсаций. Формально правовые системы декламируют принцип, что планирование не должно вести к уменьшению существующей цены недвижимости. Ущерб, навлекаемый собственнику, допустим изменением целевого назначения соседних участков, компенсируется муниципалитетом. То же касается вопросов изъятия и принудительного выкупа. В случаях, когда план предусматривает частичное изъятие или существенное изменение конфигурации, границ и / или площади участков, так или иначе имеющее результатом уменьшение цены недвижимости, то в рамках плана проводится землеустройство.

[14] В Нидерландах существует пожалуй самый демократичный механизм принятия планов, – он может включать до трёх публичных слушаний, а окончательное решение по апелляциям принимается Королём.

[15] E.g. – Германия; чаще всё же начало процедуры не является препятствием, – в таких случаях запрашиваемое изменение должно соответствовать плану, пусть даже ещё не принятому.

[16] Как правило, планами фиксируются только общие характеристики, – общая площадь или площадь подошвы (пятно застройки), этажность или максимальная высота и т.п. – и то далеко не всегда.

[17] Дания представляет собой редкое исключение – разрешение не требуется, если реконструкция проводится в соответствии с принятыми стандартами строительства и утверждёнными планами. На практике, собственник или застройщик обыкновенно обращаются в муниципалитет для оценки – требуется или нет разрешения для конкретных изменений.

[18] Иногда такое разрешение отличается по форме. Оно требуется даже для компаний, ответственных за обслуживание подземной инфраструктуры. В случаях экстренных ситуаций (аварий и т.п.) может выдаваться уже после начала работ.

[19] E.g. – В Швеции разрешение требуется на перекраску дома или устройство забора; с другой стороны, на участке для жилого дома постройки площадью до 10 кв.м. могут возводиться без разрешения. В Австрии «значительностью» признаётся любое изменение, затрагивающее систему водопровода, канализации или отопления (даже если структурные элементы здания не затрагиваются).

[20] Особое регулирование применяется к промышленным объектам. Они порой требуют отдельной процедуры и нескольких разрешений (по уровню шума, вибрации, влияния на грунтовые воды, атмосферу и т.п.), а, например, во Франции, для крупных объектов необходимо также разрешение на эксплуатацию (permis dexploitation). Однако в большинстве правовых систем принцип остаётся тем же – большой промышленный или инфраструктурный объект, проходит стандартную процедуру рассмотрения, которая растягивается во времени из-за необходимости дополнительных его проверок на соответствие природоохранными и т.п. нормам.

[21] Обжалование планов и отказов часто происходит в специальных административных судах, рассматривающих иски и жалобы против публичной власти.

[22] В некоторых случаях (e.g. – Испания), продолжение действия разрешения на нового собственника может требовать согласия органа, его выдавшего. Во Франции нужна соответствующая отметка о трансфере муниципалитета, не представляющая сложности в получении.

[23] Хотя может равняться сроку действия соответствующего плана.

[24] В этих целях в рамках гражданского законодательства собственник вправе устанавливать штрафы за нарушение сроков окончания строительства в договоре с застройщиком.

[25] E.g. – Бельгия. Во Франции уголовная ответственность есть мера природоохранного законодательства; то есть нужно доказать, что строительство несло вред экологии, поэтому чаще применяются штрафы.

[26] Иногда выкупу подлежат улучшения, сделанные на земельном участке (см. выше раздел об ограниченной собственности).

[27] См. выше. – раздел о малых правах.

[28] Экспроприация (де факто – выкуп без компенсаций) применяется крайне редко и только если такое действие не ведёт к существенному уменьшению цены недвижимости; e.g. – небольшая полоска земли для дорог или для прокладки коммуникаций.

[29] Участие муниципалитетов непосредственно в освоении застройкой территории сводится, как правило, к масштабным проектам, или тем, где спрос на участие среди частных инвесторов невелик или не обеспечивает должного финансирования.

[30] Эта схема, будучи эффективным средством привлечения денег на реализацию проектов, часто применялась в период активного строительства в европейских странах в 60-ые годы XX года, когда жилые зоны выводились из центров городов. На сегодняшний день она востребована среди частных собственников, как инструмент оптимизации налогов (например, если у собственника недвижимости бизнес приносит лучший доход, чем непосредственно недвижимость, он может продать здание, сохранив за своей компанией льготную аренду; – в этом случае он не платит налог на недвижимость и, за счёт уплачиваемой ренты, снижает налогооблагаемую базу корпоративного налога).

[31] В Швеции, с пятидесятых годов XX века, Национальное правительство направляло огромные средства в виде грантов и субсидий муниципалитетам на реализацию программы миллионного жилья. В результате, к 1980 году не только фактически 100% жилого фонда было построено за счёт этих субсидий, но сами муниципалитеты превратились в монополистов всей сферы жилой недвижимости, – их организации занимались планированием, проектированием, землеустройством, непосредственно строительством, и даже кредитованием конечных собственников жилья. Анализ эффективности использования средств, проведенный специальной комиссией в начале 90-ых годов, показал, что тотальная монополизация хоть и сделала муниципалитеты финансово устойчивыми, но, вместе с тем, привела к значительному росту производственных затрат в строительной сфере. Кроме того, приверженность муниципалитетов к передаче земель в срочную собственность, вкупе с отсутствием кондоминиумов, на фоне общееврпоейского кризиса 90-ых, вызвало стагнацию рынка недвижимости. Лишь специальные меры, включавшие развитие прав собственности на квартиры и резкое уменьшение роли муниципалитетов в процессе девелопмента (по сути, за ними сохранили лишь функции планирования и администрирования), путём приватизации их компаний, оживили шведский рынок.

[32] Лишь в США, доля собственных доходов в бюджетах муниципалитета поднимается до 43-45%. В Европе в среднем эта цифра составляет 12-17%.

[33] Это общее название соглашений. Типовой формы они не имеют, так как слишком большое  число участников с различными функциями может привлекаться к строительству. Редкое исключение представляет собой Франция, где существует стандартная форма подобного соглашения (contrat de promotion immobilièr d’ouvrage), на практике фактически не применяемая. Вместо этого «девелоперского» договора применяется более широкая, упрощённая форма договора об управлении проектом (contrat de maîtrise d’ouvrage).

[34] E.g. – очень часто, муниципалитет обуславливает участие своих подрядчиков для производства работ по прокладке инженерных сетей (водопровод, канализация и т.п.).

[35] E.g. – 1) застройщик «от себя», т.е. получающий напрямую права собственности от муниципалитета (или собственник, сохраняющий права при реализации плана); 2) застройщик, строящийся сам (т.е. собственник) и 3) застройщик от инвестора – лица имеющего соглашение о девелопменте с муниципалитетом и нанимающего застройщика с передачей ему участка в собственность или без таковой.

[36] Отношения по части строительства подчинены положениям гражданского права с вкраплением особых элементов (см. пример выше – раздел Condominia). Действия подрядчиков строительства регулируются специальными нормами, во многом повторяющими законы о защите права потребителя (например, безусловная ответственность подрядчиков за исправление дефектов). Позиция девелопера в части ответственности за строительство и его качество чрезвычайно различается в зависимости от условий договора и законодательства конкретной правовой системы. Кажущаяся общей схема, – где девелопер несёт ответственность перед конченым потребителем (собственником), а подрядчик – перед девелопером, – является скорее исключением. Например, лифт может прийти в негодность из-за ошибок планировки шахты, некачественно проектирования электропроводки или непосредственно проблем с лифтовым оборудованием. Даже если девелопер работал по принципу «под ключ», то проектирование шахты есть ответственность архитектора, а подъёмное оборудование – поставщика в любом случае. Чаще же, и проект и электрическая разводка могут быть реализованы вне функций девелопера, а причиной поломки являться все три фактора. Поэтому договоры с подрядчиками сопровождаются различного рода гарантиями – от банковских до законодательно зафиксированных гарантий качества строительства или оборудования. Ответственность девелопера, таким образом, ограничивается только его ролью, – т.е., в большинстве случаев, ответственностью за услуги подрядчиков, привлечённых им лично.

[37] Картина особенно критична в Англии, вследствие действия доктрины «приватности контрактов» (privity of contracts). Она решается в рамках страхования ответственности архитекторов, строителей и иных подрядчиков, а в части жилого строительства к этому добавляется специальная схема страхования через Национальную ассоциацию строителей (National House Builders Council). В Германии девелопер также является последней инстанцией, имеющей право требовать устранения дефектов от подрядчиков, однако законодательство допускает передачу обязательства гарантии качества на всех последующих приобретателей через переуступку этого права девелопером, включаемую в договора сделки с последующими приобретателями недвижимости. Срок действия такой гарантии составляет пять лет.

[38] Как правило, она касается жилой недвижимости, где однозначно после девелопера возникает новый собственник (частное лицо – покупатель квартиры). В коммерческой недвижимости земля часто  оформляется на будущего собственника ещё до начала стройки, если им является аффилированное лицо инвестора (девелопера); дальнейшие сделки с недвижимостью реализуются как продажа долей компании-собственника.

[39] 5-10%. Строительство жилья оплачивается, как правило, по стадиям готовности или помесячно. В части коммерческой недвижимости или элитного жилья применяются сметные расчёты, учитывающие нормы затрат на материалы и труд рабочих.

[40] В Англии от 6 до 12 месяцев; во Франции – до двух лет.

[41] Так как структура взаимодействия между подрядчиками и девелопером порой сложна и включает в себя множество различных контрактов, то ответственность также может быть совокупной. С другой стороны, во Франции, например, архитектор обязан «принять» здание путём подписания специального документа (reception des travaux) и несёт десятилетнюю ответственность за структурные элементы здания. Девелопер находится под таким же обязательствами в отношении иных компонентов строительства. Гарантия качества менее значимых частей недвижимости (покраска и т.п.) составляет от года до двух и порой покрывается банковской гарантией, выдаваемой либо подрядчику, либо девелоперу.

[42] Страны с романской системой права (Франция, Бельгия – garantie cennale). В Германии – 5 лет.

[43] Учитывая, что до буржуазных революций XIX века публичная власть в Европе безальтернативно представляла собой монархию, всё, что исследователями принято называть «налогами» де факто было феодальными повинностями, размер, а порой и принципиальное применение которых, зависели от множества факторов. Налог на недвижимость, как обезличенный, внесословный платёж, возникает только в конце XIX – начале XX века. Англия, как «цитадель традиционализма» в земельном праве, до сих пор сохраняет архаические тенденции, не налагая на собственников, как и предыдущую тысячу лет, налога (если не считать налог на переход права), и обирая вместо этого арендаторов (ныне – тех, кто де факто занимает недвижимость).

[44] В среднем по Европе 2-4% соответственно. Исключительна Великобритания, где налоги от недвижимости дают порядка 18% всех налоговых поступлений и составляют почти 13% бюджетных доходов на национальном уровне. Интересен также подход в США, где во многих штатах налог на недвижимость муниципальный, его ставка может варьироваться от 0% до 20%, а доля доходов, приносимого им в местные бюджеты колеблется также от 0% до 45%.

[45] Теоретически, сбор от налога отличается тем, что первый подразумевает встречное представление (e.g. – обеспечение инфраструктурой). Однако в современных условиях понятия становятся нерасторжимы – в Дании, например, местный налог на недвижимость называется именно «налог на обслуживание»; в Нидерландах муниципальные сборы включены в налог, в Швеции, наоборот, выделяются сборы и налоги.

[46] В некоторых случаях применяется два налога (Дания, Нидерланды), хотя в выставляемом счёте плательщику они могут объединены. Разница в том, что сбор остаётся в муниципалитете, а налог идёт в национальный бюджет. Такое же распределение может быть и от одного налога (Франция, Германия). С другой стороны, для земли и зданий могут применяться отдельные налоги (Дания, Франция).

[47] Это касается «местного налога» (council tax), исчисление которого зависит от множества факторов (количество проживающих в налогооблагаемом объекте, их социальный статус (существуют льготные категории граждан), их правовое состояние по отношению к недвижимости (собственник или арендатор), стоимость самого объекта, его месторасположение и т.п.), что делает невозможным классическое его восприятие в качестве налога на недвижимость. Это налог, применяемый к жилой недвижимости. За коммерческую и промышленную текущим арендатором (или иным лицом, занимающим недвижимость) уплачивается так называемая «бизнес-ставка» (uniform business rate), что принципиально напоминает сбор.

[48] Некоторые страны применяют удельные показатели стоимости, т.е. оценивается некая единица (квадратный метр), а далее она дифференцируется. Например, в Чехии налог применяется к общей неосвоенной площади, то есть, если на участке в 600 кв.м. расположено здание с периметром в 200 кв.м., то налогообложению подлежит 400 кв.м. (600 – 200).

[49] Нидерланды – единственная страна в Европе, где налог на недвижимость остаётся абсолютной прерогативой муниципалитетов, – они определяют методы оценки, проводят её, утверждают ставки и сами собирают налог. Единственный контроль над ними – это необходимость утверждения соответствующих нормативных актов королём.

[50] Может применяться, например, следующая формула: С=Б – ДНН / НБ, где С – ставка; Б – общий бюджет [муниципалитета]; ДНН – поступления не от налогов на недвижимость; НБ – общая налогооблагаемая база. Данный способ позволяет удешевлять администрирование за счёт проведения массовой оценки недвижимости, с другой стороны, – при этом утрачивается справедливость распределения налогов.

[51] E.g. – в Австрии максимальная «накрутка» муниципалитетом составляет 5 (500%), во Франции – 2,5 (250%).

[52] Исключения составляет Дания – Национальное правительство платит муниципалитетам налог за недвижимость как и ординарный собственник. В Германии и Англии также некоторые правительственные объекты подлежат налогам.

[53] E.g. – Швейцария, Испания. В большинстве случаев это право доступно только юридическим лицам (Германия, Франция, Голландия, Швеция, Англия).

[54] Это максимальная ставка едва ли не во всём мире.

[55] Такая продажа должна произойти в течение 5 лет с окончания работ. Если она случается раньше, то последующая сделка привлекает только регистрационный сбор.

[56] В Бельгии, где подобные случаи часты из-за крайне высокой ставки, применяются штрафы, что, в общем-то, свидетельствует о необходимости использования умеренных размеров платежей.

[57] E.g. – Дания (0,5%). В Германии может применяться годовая рнетная плата, увеличенная в 12,5 раз. В Нидерландах, если недвижимость составляет боле 70% активов компании, то сделка с её долями будет облагаться как трансфер с недвижимостью (6% от стоимости или, если приобретатель зарегистрированный плательщик НДС, – то НДС).

[58] Устоявшееся наименование – Capital Gains Tax.

[59] От 2 (Германия) до 10 (Австрия) лет.

[60] В Австрии, компании в составе участников которых есть нерезиденты, уплачивают пониженную ставку.

[61] В Дании происходит постепенное уменьшение налогооблагаемой базы, доходя до 70% через 8 лет владения.

[62] E.g. – в Испании не уплачивается, если в течение двух лет двух лет после продажи то же лицо ре-инвестирует полученную прибыль; в Германии данный налог применяется только в течение двух лет после приобретения, если собственник не осуществляет профессиональную деятельность как инвестор в недвижимость (в ряде кантонов Швейцарии в таких же случаях этот налог не применяется вообще).

[63] Как правило, коммерческим арендаторам выгодно включать НДС в арендную плату, так как они могут ставить его к вычету.

[64] «Обратная» схема, не побуждающая, а принуждающая к продаже, может предполагать введение повышенных коэффициентов или ставок на вновь построенную недвижимость (для постоянного налога на недвижимость).

[65] Частью налоговой политики является предоставление различного рода вычетов, — на амортизацию недвижимости, процентов по займу, отложенная уплата налогов и т.п.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *